פסק דין
1.התובעים הם תושבי האגודה השיתופית בצרה (שתוכנה להלן: "האגודה" "היישוב" או "בצרה"). בצרה היא מושב שהוקם בשנת 1946. המתיישבים הראשונים במושב היו חיילים שהשתחררו מהצבא הבריטי לאחר ששירתו בעיר בצרה שבעיראק, ומכאן שם היישוב.
תוכנית היישוב של המתיישבים בבצרה היתה באחריות המדור להתיישבות של המעמד הבינוני בסוכנות היהודית, כאשר בפועל פעלה חברת רסקו כשלוחה של ההסתדרות הציונית.
2.התובעים טענו כי לאחר שהיישוב הוקם, הגיעו בשנות ה-50 שליחי הסוכנות למרוקו, ושכנעו תושבים שם לרכוש נחלות. התובעים טענו כי הנחלות נרכשו בתשלום מלא. רסקו הבטיחה לתושבים ממרוקו, כך נטען, כי היא תשתדל להשיג מקק"ל את החכרת יחידת המשק למתיישבים, דבר שלא נעשה עד היום.
התובעים טענו כי הכוונה היתה כי ייחתמו איתם חוזי חכירה לדורות בנחלות שלהם, וכי תנאי החוזים הללו יהיו התנאים המקובלים בחוזים באותה עת. אולם, למרות זאת, לא נחתמו חוזים כאלה עד היום. במקום חוזי החכירה, מחתים המינהל את האגודה על חוזי שכירות לתקופה של 3 שנים, וזהו על פי הטענה נוהג פסול, שהאגודה הסכימה לו ללא ייעוץ משפטי ותוך מתן אמון במינהל. עוד נטען כי חוזי המשבצת הנחתמים עם האגודה, מנוגדים לתקנון האגודה ולהסכמים שהיו מקובלים במועד בו הוקמו יישובי המעמד הבינוני.
3.מטעם התובעים הצהיר מצהיר אחד, מר משה אליעד. המצהיר הוא יליד שנת 1956, ואין לו לכן ידיעה אישית על כל האירועים שקרו בעת הקמת היישוב, או ביחס לאירועים שקרו כאשר הגיעה העלייה ממרוקו. העד מסתמך בעדותו בעיקר על מסמכים. מטעם הנתבעים העידה הגב' בן צבי, מנהלת האגף החקלאי במינהל.
4.מהאמור בתצהירי הצדדים ובסיכומים שהוגשו על ידי באי כוח הצדדים, עולה כי אין מחלוקת בין הצדדים כי התובעים זכאים לחתום על הסכמי חכירה עם הנתבע 1 (להלן: "המינהל"). המחלוקת מתייחסת לתנאי ההסכם שייחתם. התובעים טוענים כי הם זכאים להתקשר עם המינהל בהסכם בעל תנאים מיוחדים, השונים מההסכם הסטנדרטי שהמינהל מבקש לחתום איתם. סלע המחלוקת העיקרי מתייחס לשאלת זכותם של התובעים לעשות במקרקעין שימושים שאינם שימושים חקלאיים, ובכלל זה בעיקר שימושים למסחר ולתעשייה.
טענות הצדדים
5.התובעים טענו כי מטרת הקמת היישוב בצרה, היתה להקים יישוב של המעמד הבינוני, לחקלאות, חרושת ומלאכה. כך עולה מהודעת שירות האינפורמציה של הלשכה הראשית של הקק"ל. גם מתקנון האגודה עולה כי מטרתה היא פיתוח של ענפי תעשייה וחקלאות.
6.התובעים טענו כי האגודה הוקמה על מקרקעין של הקק"ל. לטענתם, חברת רסקו היא חברה שהוקמה כדי לשמש להתיישבות של המעמד הבינוני, והיא פעלה כשלוחה של המוסדות המיישבים וזרועם הארוכה ביחס להקמת היישוב. התובעים טענו בסיכומים מטעמם, כי אופיו של היישוב נקבע על ידי המתיישבים, כמו גם על ידי רסקו והמחלקה להתיישבות המעמד הבינוני, כמיזוג של חקלאות ומלאכה.
במשך 3 שנים מאז ההקמה לא נחתמו חוזי התיישבות, ואז החלה רסקו לחתום עם המתיישבים על חוזי התיישבות ביחס למשקים שלהם. המתיישבים קבלו הלוואות למימון רכישת המשקים. רסקו הצהירה כי היא קבלה את הקרקע מקק"ל לביצוע מפעלי התיישבות, והמתיישבים הצהירו כי הם מסכימים לקבל את הקרקע בחכירה מהקק"ל באמצעות רסקו, ולהקים עליה משק חקלאי. רסקו התחייבה לפעול לכך כי קק"ל תכרות חוזי חכירה עם המתיישבים, על פי התנאים שיהיו מקובלים בקק"ל לגבי חכירה חקלאית.
7.לטענת התובעים, זכות המתיישבים כבני רשות אינה במקום זכויות קנייניות שיש להם, אלא בנוסף להן. הכוונה היתה כי זכויות המתיישבים יהיו זכויות חכירה. קק"ל התחייבה לחתום עם התובעים על חוזי חכירה.
התובעים התייחסו גם לאותו חלק ממתיישבי בצרה, שעלו ארצה ממרוקו. ביחס אליהם נטען כי על רסקו הוטל לגייס מועמדים מצפון אפריקה להתיישב עם בני המעמד הבינוני לאחר שהם שילמו כסף מלא עבור המשק. מפניית רסקו למתיישבים פוטנציאלים במרוקו, עולה כי רסקו כנאמן תשתדל להשיג מקק"ל החכרה של המשק לפי התנאים שיהיו נהוגים אז לגבי חכירה חקלאית.
8.באשר לתנאי חוזי החכירה, טענו התובעים כי ככול שחוזי ההתיישבות של רסקו "שותקים", יש לקבוע כי יחולו תנאי החוזה שהיו מקובלים במועד העלייה לקרקע על התקשרויות בין המתיישבים לבין קק"ל. אף על פי כן, המינהל החתים את האגודה על חוזים בני 3 שנים, כתוצאה מאילוצים שונים, כאשר הכוונה היתה כי החוזים ייחתמו לתקופות של שלוש שנים רק כפיתרון זמני. התובעים טוענים כי ישנם הבדלים משמעותיים בין זכויות של בר רשות לבין זכויות של חוכר. גם החלטות מועצת מקרקעי ישראל מכירות בכך כי התובעים זכאים להתקשר בחוזי חכירה על נחלותיהם. למרות זאת, לא נעשה עדיין דבר כדי לעגן את זכויות התובעים בחוזי חכירה.
התובעים טוענים כי במסגרת חוזי החכירה שייחתמו איתם, יש מקום לקבוע כי הם זכאים לעסוק בעיסוקים שונים ונוספים מעבר לעיסוק החקלאי, וזאת חרף האמור בהסכמים התלת שנתיים, שהתובעים לא היו מעולם צד להם.
9.מנגד, טענו הנתבעים כי אין מחלוקת כי התובעים זכאים לחתום על חוזי חכירה מול המינהל מכוח החלטה 823 של מועצת המינהל, וכי העיכוב בחתימה נגרם על ידי האיחוד החקלאי. לטענת הנתבעים, המחלוקת נובעת מכך כי התובעים מבקשים כי יתאפשר להם במסגרת חוזה החכירה לבצע בנחלות שימושים מסחריים, וכי הם יזכו לשורה של הטבות נוספות. אולם, על פי הטענה, התובעים לא הוכיחו כי הם זכאים לכך. המסמכים שאליהם מפנים התובעים אינם קובעים זאת, ולא ניתן ללמוד מהם כי התובעים זכאים לבצע בנחלות שלהם את השימושים המסחריים הנרחבים המבוצעים בהן היום. הנתבעים טוענים כי מטרת הגשת התביעה היתה להכשיר את השימושים הבלתי חוקיים הנרחבים שנעשים היום בשטח המושב על ידי התובעים.
עוד נטען כי מלכתחילה הוקצה למושב שטח של 500 דונם, וטענות התובעים יכולים להתייחס לכול היותר לשטח המקורי. משנת 1951 נחתמו חוזי המשבצת, לתקופות של 3 שנים. משנת 2005 לא נחתמים חוזים, אולם בפועל נוהגת האגודה על פי החוזים התלת שנתיים. הנתבעים שינו את מצבם לרעה על סמך המצג של התובעים, תוך שהם יישמו עליהם את החלטות מועצת מקרקעי ישראל.
10.הנתבעים התייחסו למסמכים אליהם הפנו התובעים. הם טענו כי רסקו לא התיימרה להעניק לתובעים זכות חכירה במקרקעין, משום שרסקו היתה רק גוף מיישב. מטרת חוזה רסקו היתה לעיבוד חקלאי בלבד. באשר לחוזה נספח י"א1 לתביעה, מדובר בחכירה שבוטלה לפני עשרות שנים, ואף בחוזה זה צוין כי המטרה היא הקמת בנייני משק ונטיעות. נקבעה בו תקופת חכירה מוגבלת שהסתיימה, ונקבע כי תנאי החידוש יהיו בהתאם לתנאים הנהוגים במועד החידוש.
הנתבעים טענו כי אין במסמכים אליהם הפנו התובעים כל הוכחה כי הובטח לתובעים דבר זולת שימוש במקרקעין למשק חקלאי. השיוך המעמדי של התובעים אינו רלוונטי, ואף לא הוכח. האפשרות לתקן טרקטורים וכלים חקלאיים אינו רלוונטי, ואינו מהווה היתר לעיסוק חופשי במסחר ותעשייה.
11.הנתבעים טענו עוד כי התביעה התיישנה, וכי התובעים השתהו בהגשתה, באופן המעיד על ויתור ומחילה על זכות התביעה שהיתה להם – ככול שהיתה. השיהוי אף גרם לנזק ראייתי משמעותי. עוד צוין כי לא הוכח ביחס לתובעים שרכשו את זכויותיהם מהחוכרים המקוריים, האם הם הסתמכו על טענות התובעים היום, והאם המחיר ששולם שיקף זכויות למשק חקלאי אם לאו. לא הובא מטעם התובעים אף עד שהוא רוכש מקורי, שיוכל להעיד על אומד דעתם של הצדדים במקור.