דגן נ' דגן

פסק דין

התובע והנתבע הם אחים אשר בעניין סכסוך שהתגלע ביניהם התנהלו הליכי בוררות בפני עו"ד יוסף תוסיה כהן. ביום 5.7.06 חתם עו"ד תוסיה כהן על מסמך שהוכתב בכותרת: "פסק דין חלקי מס' 1" (להלן- פסק הבורר). פסק דין זה, אושר על ידי בית המשפט המחוזי ביום 30.4.02 (ה"פ 730/01, כב' השופט צמח). המחלוקת בין הצדדים נוגעת לאופן יישום הוראה בפסק הבורר וממילא גם לפרשנותו.

טענות התובע בתביעה:

בפסק הבורר נקבע כי התובע זכאי לתשלום דמי שכירות ראויים מידי הנתבע עבור מגרש מס' 5 במבשרת, כאשר גובה דמי השכירות ייקבע על ידי שמאי מוסכם. נקבע כי:

"גובה דמי השכירות ייקבע על ידי שמאי מוסכם ליום 1.1.2001. תשלום דמי השכירות העתידיים יוצמד למדד המחירים לצרכן כפי שיפורסם מפעם לפעם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. בחלוף חמש שנים ממועד ההערכה תהא לכל צד זכות לדרוש עריכת שמאות חדשה על ידי שמאי מוסכם. נעשתה שמאות כאמור לפי דרישת צד מהצדדים שוב תהא בתוקף לחמש שנים. לא תיערך שמאות תמשיך החברה לשלם דמי השכירות הצמודים כפי שנקבעו בשמאות האחרונה בצירוף הצמדה כאמור."

בהמשך אותה פסקה, נקבעו הוראות לגבי תשלום דמי השכירות בגין העבר.

מכוח פסק הבורר נערכה חוו"ד שמאית על ידי השמאי חיים יהושע. אין מחלוקת כי דמי השכירות הועמדו מכוחה על 2,150 דולר. בכתב התביעה נטען כי חוות דעת זו נערכה בשנת 2001 (ראה סעיף 4 לכתב התביעה, להלן- "השומה המקורית"). בכתב ההגנה נאמר כי אותה חוות דעת ניתנה ביום 2.2.02 (ראה סעיף 4 לכתב ההגנה). אקדים את המאוחר ואציין כי למרות האמור בכתב ההגנה, טען ב"כ הנתבע לבסוף בסיכומיו, כי אותה חוות דעת מקורית לא הייתה מיום 2.2.02, אלא מיום 1.2.01 והוא אף הציג חוות דעת מאותו מועד.

התובע טוען כי חוות הדעת המקורית הייתה אמורה להתעדכן כעבור חמש שנים, אך רק לאחר פניות רבות מצדו, הגיעו הצדדים להסכמה כי אותו שמאי מקורי יערוך גם את העדכון. חוות הדעת המעודכנת ניתנה לבסוף רק בפברואר 2007 (להלן- "השומה הראשונה") ובה הועמדו דמי השכירות על סך של 6,500 דולר. התובע מוסיף כי מכוח בקשה של הנתבע, ערך אומנם אותו שמאי, שומה נוספת באוקטובר 2007 (להלן- השומה השנייה), אך לטעמו אותה שומה ניתנה ללא סמכות ויש להתעלם ממנה. בשומה השנייה, העמיד לבסוף השמאי את דמי השכירות על סך של 5,650 דולר.

התובע טוען כי יש להחיל את התעריף של השומה הראשונה, מיום 1.1.06, כלומר בחלוף חמש שנים מהמועד שציין הבורר (1.1.01). מאחר והנתבע החל לשלם את התעריף של 6,500 דולר, רק מיום 1.3.07, טוען התובע כי עליו להשלים ולשלם לו סך של 60,900 דולר המהווים את ההפרש בין 6,500 דולר לבין 2,150 דולר ששולמו, למשך 14 חודשים. נטען כי יש להעמידם על שער הדולר ביום 1.3.07 (4.218) ולפיכך להעמיד את הסכום לתשלום על סכום של 251,395 ₪ (כך בתביעה). לסכום זה יש להוסיף ריבית והצמדה מיום 1.3.07 ועד ליום הגשת התביעה. מטעם זה הועמד סכום התביעה על סך של 304,472 ₪. לחלופין - טען התובע כי יש להורות על השלמת ההפרש שבין 2,150 דולר לבין התעריף שנקבע בשומה השנייה, 5,650 דולר. במקרה זה הוא טוען כי יש להעמיד את הסכום המצטבר על 49,000 דולר ועל בסיס שער הדולר ביום 1.3.07 (206,682 ₪), בתוספת ריבית והצמדה, הועמד הסכום החלופי על סך של 250,090 ₪.

טענות הנתבע בהגנה:

הנתבע בהגנתו מפנה לנוסח של פסק הבוררות, לאורו לא מדובר בעדכון אוטומטי של דמי השכירות, אלא ניתנה רק זכות לדרוש שמאות חדשה. לעמדת הנתבע, יש חשיבות למועד ההערכה המקורית, רק ביחס למועד ממנו ניתן לדרוש עריכת שומה חדשה. כלומר, בחלוף חמש שנים מאותו מועד. לדידו, המועד ממנו יש להתחיל למנות חמש שנים, כדי לבקש עריכת שומה חדשה, הוא מועד מתן חוות הדעת המקורית, כלומר 2.2.02 ולא 1.1.01. לפיכך, נטען כי לא נפל פסול בכך שהחל לשלם התעריף החדש שנקבע החל מיום 1.3.07 (ר' סעיף 6 לכתב ההגנה). כפי שצוין כבר לעיל, בסופו של יום, במסגרת הסיכומים, טען הנתבע כי חוות הדעת המקורית ניתנה ביום 1.2.01 וזאת בשונה מטענותיו בכתב ההגנה. ממילא, לפי הטיעון המקורי שבכתב ההגנה, היה צריך לעדכן התשלום, לפי טיעון זה, החל מיום 1.3.06.

הנתבע טוען עוד בהגנה - כי מכל מקום, אין להחיל רטרואקטיבית שומות חדשות וכי דמי שכירות חדשים, צריכים לחול רק מהמועד בו ניתנה לבסוף חוות הדעת המעדכנת. הנתבע מדגיש עוד כי התובע אומנם ביקש בשנת 2006 לערוך שומה חדשה, אך לאחר שהצדדים פנו לשמאי, היה זה דווקא התובע שהתנגד להשלים את עריכתה. התובע טען אז כי לאור החלטות כלשהן של בית משפט, במסגרת תביעת פינוי שהגיש, התייתר הצורך בהכנת השומה. נטען כי אין מקום שהתובע ייבנה מהעובדה שהוא עצמו ביקש שלא לערוך שומה חדשה וכתוצאה מכך התעכבה אותה שומה.

באשר להוצאת שתי שומות ותיקון הראשונה באמצעות השנייה - נטען כי בשומה הראשונה דובר בטיוטה בלבד. על אף האמור, כדי למנוע טענות מצד התובע, החל הנתבע להעביר את הסכום שנקבע בה - תחת מחאה, החל ממרץ 2007 והמשיך בכך עד נובמבר 2007. נטען כי הטיוטה הועברה תחילה לידי ב"כ התובע בלבד. רק לאחר שעל בסיס אותה טיוטה, נשלחה דרישת תשלום מהתובע לנתבע - למד עליה הנתבע, פנה אל השמאי וקיבל את העתקה. מאחר ולנתבע היו טענות בנוגע לטיוטה והוא טען שהייתה פגיעה בזכויותיו - הוא הפנה את השמאי לנושאים הרלוונטיים ולטעויות שיש בקביעותיו. בכלל זה, העביר לשמאי שאלות הבהרה וכן שמאות נוספת שנערכה לבקשתו. הנתבע טוען כי ב"כ התובע לא התנגד למשלוח שאלות ההבהרה. אכן, בהמשך לאותה פניה, הוציא השמאי המוסכם תיקון לטיוטה והעמיד את דמי השכירות כאמור על 5,650 דולר. מאחר והשומה השנייה ניתנה באוקטובר 2007, הרי שמנובמבר 2007 הועברו דמי השכירות בהתאמה אליה. הנתבע טען כי למעשה הוא זכאי להחזר הפרשים שבין 6,500 דולר שנקבעו בשומה הראשונה לבין 5,650 דולר שנקבעו בשומה השנייה וזאת בגין התקופה שממרץ 2007 ועד סוף אוקטובר 2007 (850 דולרX8 חודשים= 6,800 דולר). הנתבע טען כי התובע מנוע מלהעלות טענות כנגד השומה השנייה וזאת מאחר שידע על הפניה של הנתבע אל השמאי ולא התנגד לכך.

השהיית בירור התביעה:

על אף שהתביעה דנן הוגשה עוד באפריל 2010, היא לא התקדמה תקופה ממושכת, לנוכח הליכים אחרים שהתקיימו בין הצדדים בבית המשפט המחוזי בירושלים בת"א 3021/09 (כב' השופטת אורית אפעל-גבאי). הצדדים סברו שמכוח הסכמה אשר אליה הגיעו באותו תיק, לא יהיה צורך להשלים הבירור בתיק זה. בסופו של יום, לא הסתייע הדבר ואז הוגשה פניה לחדש הליכים בתיק דנן. מבחינה דיונית הוסכם כי כל צד יגיש קובץ מסמכים, אשר נדרשים לטיעוניו. מעבר לכך, ייחקר רק השמאי חיים יהושע ועל בסיס חומר זה, יעלו הצדדים טענותיהם.

חקירת השמאי חיים יהושוע:

השמאי חיים יהושע נחקר ביום 20.11.13. בחקירת ב"כ התובע, הופנה השמאי לכך שבשתי השומות הראשונה והשנייה, נרשם מועד השומה: "1 בינואר 2006". השמאי אמר שהשומה נכונה לאותו מועד. בתשובה לשאלה למה בחר במועד זה, השיב: "התבקשתי על ידי שני הצדדים לערוך שומה מוסכמת למועד 1.1.06 וכך עשיתי" (ר' עמ' 2, ש' 14). השמאי הוסיף ביחס לשאלה למה הצדדים ביקשו זאת ואמר - "כי כל חמש שנים צריך להראות עדכון שומה על פי הפסיקה של הבורר תוסיה כהן, אני ערכתי את השומה הקודמת" (ר' עמ' 2, ש' 17-16). בחקירת ב"כ הנתבע הוצגה פניה ראשונה לשמאי מיום 29.3.06 ובזו לא הייתה התייחסות לתאריך השומה (ר' המסמך שסומן א'). עוד הוצג מכתב שהוציא השמאי ביום 15.4.06 ואשר בו הוגדרה מטרת העבודה. עלה כי גם באותו מכתב, לא צוין אותו מועד (ר' מסמך שסומן ב'). בתשובה לשאלה האם קיים מסמך שבו מצוין המועד 1.1.06, השיב השמאי: "לא כל הערה אני מבצע לפי מסמכים אלא לפי שיחות ובקשות הצדדים בע"פ" (ר' עמ' 5 ש' 11). באשר לשאלה האם אכן הוא זוכר שיחה שכזו, השיב בהגינות שאין הוא זוכר אותה, אך עלה כי למעשה הוא מניח שכך ביקשו ממנו הצדדים. בהקשר זה היה שינוי בדבריו כאשר מצד אחד אמר: "כנראה" שכך ביקשו הצדדים ומנגד אמר ש:"בביטחון מלא" הצדדים ביקשו כך (ר' עמ' 5 ש' 16-13). השמאי הופנה לכך שכאשר הנתבע שלח אליו שאלות הבהרה, בשנת 2007, הוא טען, בין השאר, שלא הייתה הסכמה לעריכת חוות הדעת לתאריך מוקדם יותר והוא התבקש לתקן את מועד חוות הדעת לחודש דצמבר 2006 (בעניין זה ר' עמ' 3 לחוות הדעת השנייה, בסעיף 6 שם). השמאי נשאל מדוע בתגובה לכך אמר שהשומה נכונה לשני המועדים (ר' עמ' 9, סעיף 6 לאותה חוות דעת) ולא אמר, כפי שהוא טוען כעת בעדותו, שהייתה הסכמה למועד אחר. על אף שלא הייתה תשובה בפי השמאי, הוא עמד בנחרצות על כך שזאת הייתה הסכמה ("ללא ספק", ר' עמ' 5 ש' 22).

באשר לשינוי שבין שתי השומות, השמאי טען ששני הצדדים ביקשו הבהרות נוספות, לאחר השומה הראשונה. השמאי אכן הפנה לכך שבשומה השנייה, בחלק התחתון של עמ' 13, יש התייחסות גם לטענות שהעלה התובע. השמאי טען כי שני הצדדים לא היו מרוצים מהשומה הראשונה ופנו אליו לבדוק את הנתונים. לדבריו: "אמרתי שאני יכול לבדוק שוב את הנתונים אם שני הצדדים מסכימים ומקבלים שאני אערוך שומה נוספת" (ר' עמ' 3 ש' 18-17). עלה כי בסופו של יום, הנתון המהותי, אשר בעטיו חל שינוי בשומה - היה חוזה שכירות שהציג הנתבע עם רמי לוי. השמאי אמר עם זאת באופן ברור שגם התובע נפגש אתו שוב ושטח טענותיו באשר לשומה הראשונה. עלה אפוא כי שני הצדדים העלו טענות, אך בסופו של יום, הוא העדיף את טענות הנתבע.

השמאי נחקר על ידי ב"כ הנתבע באשר לקשר שהיה לו כביכול עם התובע, תוך רמיזה שהוא תודרך לקראת דיון ההוכחות. בכלל זה, נשאלו שאלות לגבי אירוע משפחתי בו נכחו שני הצדדים וכן השמאי, אשר הוא קרוב משפחה של שניהם. השמאי הכחיש שמי מטעם התובע דיבר אתו על תוכן החקירה ולא מצאתי כי דברים אלה הופרכו. במהלך החקירה של השמאי הוצג מכתב שנשלח אליו מטעם התובע ביום 21.5.06 ואשר בו נמסר לו שאין צורך בהכנת השומה (ר' מסמך שסומן ג'). השמאי אישר שלאחר מכן, שמע שוב מהצדדים, רק בדצמבר 2006. בהקשר זה הוצג המכתב מיום 19.11.06, בו ביקש התובע את חידוש הליך עריכת השומה (סומן ד'). השמאי אישר שהוא לא נפגש עם הצדדים ביחד, אלא לנוכח הסכסוך, נפגש עם כל אחד בנפרד. הוא אישר עוד, שלא הייתה כל ישיבה משותפת, לא הייתה ישיבת סיכום ולא הייתה ישיבה שבה נקבעו סדרי העבודה. גם לאחר שקיבל חומר מהצדדים, לא היו ישיבות המשך משותפות. על אף שעולה לכאורה מתכתובת שהוצגה (ר' מסמכים שסומנו ה' ו- ו') - כי השומה הראשונה נשלחה רק לתובע, לא הסכים לכך השמאי. השמאי אמר כי הוא בטוח ששלח את אותה שומה, גם לנתבע. הוא תמך הנחה זאת בכך שאם לא היה פועל כן, לא היה מקבל חצי משכר הטרחה שאותו צריך לשלם הנתבע. לדבריו, ייתכן שהנתבע איבד את השומה או שמטעם אחר הוא לא קיבל אותה (ר' עמ' 7 ש' 9). השמאי הסכים שהליך של שאלות הבהרה, הוא הליך סטנדרטי, כאשר רק לאחר הבדיקה הנוספת, מוציאים את חוות הדעת הסופית. הוא הסכים שאם נמצא ממש בשאלות שמופנות לשמאי, הוא עורך תיקון בטיוטה הראשונה. בהקשר זה הוצגו שני מכתבים (27.3.07 ו- 15.4.07, הנ"ל סומנו ז' ו- ח') - בהם אכן הייתה פנייה מטעם הנתבע אל השמאי, בנוגע לשאלות הבהרה והצורך לתקן את השומה. השמאי אישר שבעקבות הפניות של הנתבע, הוא פנה גם אל התובע, על מנת שגם הוא יעביר את שאלותיו. עוד אישר כי את השומה השנייה, הוציא רק לאחר שנפגש עם שני הצדדים וקיבל מהם את הטיעונים שרצו להגיש.

במהלך החקירה הוצגה לשמאי שומה מיום 2.2.02 אשר בה מצוין מועד ביקור בינואר 2007. השמאי התבקש להבהיר דבר זה, אך הוא לא זכר מה עומד ביסוד הדבר. על בסיס זה, טען כאמור לבסוף ב"כ הנתבע בסיכומיו, כי השומה המקורית לא הייתה מיום 2.2.02 (כפי שסבר עת הוגשה ההגנה), אלא זו נערכה ביום 1.2.01.