א.
השאלה המשפטית:
1. האם רשאי שוכר דירה להימנע כליל, ולאורך זמן ממושך של חודשים ושנים, מתשלום דמי השכירות, המגיעים למשכיר בהתאם לחוזה השכירות - והכל בטענה כי השוכר מקזז נזקים אותם גרם לו המשכיר, בעוולה, באירועים שאירעו בעבר; זו השאלה המשפטית הטעונה הכרעה בתובענה דנא.
2. ודוק: אין עסקינן במצב של הפחתה זמנית וקצובה מדמי השכירות בשל פגם במושכר, בהתאם להוראות סעיף 9 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 (להלן - חוק השכירות והשאילה); ואף אין עסקינן במצב דברים בו תשלום בודד של דמי השכירות או מספר תשלומים בודדים לא שולמו במועדם, או אף לא שולמו כלל בטענה לקיזוז חוב שהצדדים חבים זה לזה עקב השכירות (כאמור בהוראות סעיף 25 לחוק השכירות והשאילה); אלא עסקינן במקרה שבו הדייר-הנתבע נמנע כליל משלם את דמי השכירות במשך חודשים ושנים, והכל בטענת קיזוז בגין נזק שנגרם לו בעבר אגב ביצוע עוולות נטענות על ידי המשכיר.
3. ייאמר מיד, כי התשובה לשאלה משפטית זו כבר ניתנה לפני שנים רבות על ידי כב' הנשיא מ' שמגר, אשר הביא את הדוגמה של חובת דייר הגר בשכירות לשלם את דמי השכירות כדוגמה טיפוסית ל"חיוב עצמאי", דהיינו: חיוב שאינו תלוי בקיום חיובי הצד שכנגד, וכדבריו:
כאשר החיובים עצמאיים, חבותו של כל צד לחוזה עומדת בפני עצמה, גם כאשר לא עמד הצד השני במילוי חיוב כלשהו שהוטל עליו. תרופתו של הנפגע, במקרה זה, היא זו המתגבשת לפי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, אך עליו
לקיים את חלקו בהסכם, כל עוד החוזה אינו בטל.
הדוגמה, שמקובל לתיתה, היא זו של דייר הגר בשכירות. החיוב לשלם את שכר הדירה הוא עצמאי ואינו תלוי בחובתו של בעל הבית לשמור על תקינות המושכר (והוא כל עוד לא קובע החוזה אחרת), אפילו הפר האחרון את חובתו החוזית, עדיין חייב הדייר בתשלום השכר החוזי, כל עוד החוזה בר-תוקף (ר' ע"א 765/82
אלתר ואח' נ' אלעני, פד"י לח (2) 701, 709-708 (1984); ההדגשה הוספה. להלן - הלכת
אלתר).
4. לא למותר להוסיף כי אף פרופ' גד טדסקי, מי שכונה "אבי המשפט האזרחי" בישראל (ר' איל זמיר, "דברים לזכרו של גד טדסקי ז"ל",
ספר זיכרון לגד טדסקי (תשנ"ו-1995), בעמ' 33), אימץ דברים אלה כמבטאים את הכלל המשפטי המקובל בכגון דא (ר' ג' טדסקי, "חיובים מקבילים",
הפרקליט ל"ז (תשמ"ז) 293, 310-309).
5. הנה כי כן, אין שוכר הגר בשכירות רשאי לפטור עצמו מהחיוב לשלם את דמי השכירות בטענה לפגם במושכר, להבדיל מהפחתה קצובה במסגרת הוראותיו של סעיף 9 לחוק השכירות והשאילה (ר' גם בפסק דינו של כב' השופט צ' דותן בתא"ק 5500-08-08
Sorsele real estate
נ' פוסמן (2009) (להלן - עניין
פוסמן). ועל אחת כמה וכמה ששוכר כאמור אינו רשאי לעשות כן לתקופה ממושכת, של חודשים ושנים, בטענה כי הוא מקזז פיצויים בגין נזקים אותם גרם לו המשכיר באירועים שאירעו בעבר.
6. במצב דברים כזה - של הימנעות כוללת ומתמשכת מתשלום דמי השכירות בטענה לנזקים שנגרמו לשוכר בעבר - אין מדובר בקיזוז-כביכול מדמי השכירות אלא בפגיעה בזכויות הקניין של המשכיר. תרופתו של שוכר, הטוען כי המשכיר גרם לו בעבר לנזק, היא בהגשת תובענה מתאימה; אך אין השוכר רשאי לעשות דין לעצמו ולהמשיך להתגורר בנכסו של המשכיר, במשך חודשים ושנים, מבלי לשלם את דמי השכירות.
7. אכן, עצם העובדה שאדם שוכר נכס אינה נותנת בידיו זכות משפטית לגבות על דעת עצמו מהמשכיר דמי נזקים, אותם גרם לו לטענתו המשכיר, וזאת בדרך של הימנעות מתשלום דמי השכירות במשך חודשים ושנים.
ב.
העובדות שברקע התובענה:
8. התובעים הינם בעלים של בית מגורים בן שישה חדרים, עם עליית גג ומרתף, ברח' ד"ר אליהו 22 ברמת-גן (להלן - הבית). לטענת התובעים, עקב בעיות כלכליות ורפואיות - כאשר תובעת 1 הינה נכה בשיעור של 100% - הם החליטו לעבור לגור בדירה קטנה יותר ולהשתית את עיקר הכנסתם על דמי השכירות.
9. ביום 12.7.06 נחתם בין התובעים לבין הנתבע הסכם לשכירות בלתי מוגנת בבית (להלן - ההסכם). ההסכם אינו חל על יחידת מגורים נוספת, הצמודה לבית, בה מתגוררת דיירת אחרת, גב' נועה רקנטי.
10. על פי האמור בהסכם, תקופת השכירות נקבעה מיום 25.8.06 ועד ליום 24.8.08. כמו כן ניתנו לנתבע אופציות להארכת תקופת השכירות: האחת, לתקופה של שנתיים נוספות עד ליום 25.8.10, והשנייה, לתקופה של שנה נוספת על שנתיים אלה, עד ליום 25.8.11.
11. לטענת התובעים, הנתבע הפר באופן יסודי את ההסכם, אותו הוא-עצמו - בהיותו עורך-דין - ניסח, בין השאר בכך שהשכיר חלקים מהבית בשכירות משנה בניגוד להסכם, בכך שנמנע מלשלם את חובות המים והארנונה אותם היה חייב לשלם ובכך שמסר לתובעים המחאות אשר חזרו בשל העדר כיסוי מספיק.
12. התובעים הגישו אפוא, בבית משפט זה, תובענה כספית ולסילוק יד כנגד הנתבע (תא"ק 1072-09-08; להלן - התובענה הקודמת). הנתבע, מצידו, הגיש במסגרת התובענה הקודמת תובענה שכנגד, בה טען כי התובעים גרמו לו לנזקים שונים, העולים לטענתו כדי הסך של 341,106 ש"ח.
13. טענות הנתבע באשר לנזקים שגרמו לו התובעים נעוצות, ברובן המכריע, באירועים שאירעו בחודש אוגוסט 2008, ובעיקר ביום 26.8.08, עת ניסו התובעים לסלקו מהבית. לטענת הנתבע, ביום 26.8.08, בזמן שהוא לא היה נוכח בבית, הגיע לבית תובע 2 בלוויית פורץ מנעולים, גברתנים וסבלים, פרץ לבית והשליך את רכושו מתוך הבית, וזאת עד שהנתבע הוזעק למקום.
14. אין מחלוקת כי משטרה הוזמנה למקום, ושני הצדדים - תובע 2 והנתבע - נלקחו לחקירה. על פי חומר החקירה המשטרתי, אשר צורף מטעם הנתבע (ר' בבקשה מס' 18 ובבקשה מס' 21), שני הצדדים כאחד נחקרו באזהרה בגין תלונותיהם ההדדיות (הנתבע נחקר ביום 27.8.08 בשעה 00:09 בחשד כי איים על תובע 2 ולא ציית לבקשת שוטר, ותובע 2 נחקר ביום 27.8.08 בשעה 01:36 בחשד כי נכנס לבית ללא אישור הנתבע, הוציא את רכוש הנתבע וגרם לו לנזק).
15. לפי טענות הנתבע - המוכחשות על ידי התובעים - נגרם לו באירוע הנ"ל נזק רב. לדבריו, נגנב במהלך האירוע שעון רולקס מזהב (להלן - שעון הרולקס), שעל פי הערכת היבואן ערכו עולה כדי 111,600 ש"ח, וכן נגרמו לו סבל ועגמת נפש בשיעור של 50,000 ש"ח ופגיעה בשמו הטוב, אותה העריך הנתבע בשווי של 100,000 ש"ח; ומכאן עיקר סכום הנזק הנטען (ר' בסעיף 74 לתצהיר הנתבע).
16. לאחר הגשת התובענה הקודמת שלח ב"כ הנתבע דאז, ביום 1.9.08, מכתב לתובעים, בו הודיע להם כי הואיל והנזקים שגרמו לנתבע עולים על שיעור דמי השכירות הנדרשים מהנתבע, החליט הנתבע לקזז את דמי השכירות המגיעים לתובעים ממנו בגין החודשים ספטמבר עד נובמבר 2008 מנזקיו הנטענים (להלן - מכתב הקיזוז).