גליקמן ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה

יו"ר הוועדה – כבוד השופטת אורית וינשטיין:

העוררים, פז שמואל גליקמן ושי ישראל גליקמן (להלן יכונו יחד – העוררים) מכרו לחברת א.י שדות פיתוח בע"מ (להלן – חברת שדות פיתוח) נכס מקרקעין, הכולל דירת מגורים צמודת קרקע בשטח של 82 מ"ר (להלן – הדירה), העומדת על קרקע בשטח של 688 מ"ר (להלן – המקרקעין), בגוש 10882 חלקה 141 ברחוב חניתה 45 בחיפה, תמורת סך של 4 מיליון ש"ח. (הדירה והמקרקעין יכונו יחד להלן – הנכס).

טענות העוררים בערר דנן הן כי יש לייחס את מלוא שווי המכירה שהוצהר על ידם, בסך 4 מיליון ₪, לדירת המגורים בלבד ולמסות את מלוא שווי המכירה לפי חישוב ליניארי מוטב, בהתאם לסעיף 48א(ב2) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן – החוק); כי היה על המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין חיפה (להלן – המשיב), להתיר להם לנכות מן השבח שכר-טרחה רעיוני של עורך-דין זיו גליקמן, אחיהם של העוררים, כמו גם דמי תיווך שנטען ששולמו על ידם לצורך עסקת המכירה; וכי היה על המשיב לנפק להם אישורי מיסים ולאפשר להם את פריסת חוב המס וקיזוז ההפסדים מן השבח.

מנגד, עמדת המשיב היא כי שווי הדירה נמוך משמעותית משווי המכירה המוצהר וכי שווי המכירה הושפע בעיקר מזכויות הבנייה הקיימות במקרקעין; כי אין להתיר בניכוי שכר טרחה רעיוני של עו"ד גליקמן, ולחלופין, נטען כי מדובר בשכר טרחה גבוה מהמקובל; וכי אין להתיר בניכוי את דמי התיווך שלא הוכחו.

הרקע העובדתי הרלבנטי:

1.העוררים ירשו את הנכס מגב' נעמי לב, על-פי צו קיום צוואה מיום 10.6.13 (ראו נספח להסכם המכר, נספח 4 לכתב הערר). העוררים השכירו את הדירה לה"ה שי וגלית חנין (להלן – השוכרים) החל מאוגוסט 2013.

2.ביום 10.11.14 חתמו העוררים על "הסכם תמ"א 38/2 (הריסה ובניה מחדש)" (להלן – הסכם התמ"א) עם חברת הבנייה יוזמה אלונים תכנון ניהול וביצוע בע"מ (להלן חברת יוזמה אלונים) (ראו מוצג מש/1). הסכם התמ"א לא מומש בסופו של דבר.

3.העורר 1, מר פז שמואל גליקמן, נקלע לקשיים כלכליים ובעקבות זאת נקט בהליך לפי סעיף 19א' לפקודת פשיטת הרגל ומונה נאמן לנכסיו. בשל קשייו הכלכליים של העורר 1 אף ננקטו הליכים למימושו של הנכס מושא הערר.

4.ביום 18.3.18 נכרת הסכם המכר בין העוררים לחברת שדות פיתוח (להלן – הסכם המכר), למכירת הנכס תמורת סך של 4 מיליון ₪. ביום 2.5.18 אושר הסכם המכר על-ידי כבוד השופטת עפרה אטיאס במסגרת הליך פש"ר 58852-09-17 (ראו העמודים האחרונים לנספח 4 לכתב הערר).

5.העוררים הצהירו ביום 17.4.18, בטופס הדיווח כפי שהוגש למשיב, כי מלוא שווי המכירה בסך 4 מיליון ₪ מיוחס לדירה. אין גם מחלוקת כי העוררים סימנו על גבי טופס הדיווח למשיב כי אין זכויות בניה נוספות בנכס (ראו סעיף 3.12 לכתב הערר וכן ראו סעיף 21 לתצהיר העדות הראשית של העורר 1, אשר סומן כמוצג ע/1). העוררים ביקשו אפוא כי המשיב ימסה את מלוא שווי המכירה על-פי חישוב ליניארי מוטב, לפי סעיף 48א(ב2) לחוק.

6.המשיב ביקש להיווכח כי הדירה היא אמנם דירת מגורים מזכה לצורך החישוב הליניארי המוטב שהתבקש על ידי העוררים, ולצורך זה הגיע המשיב לביקור בנכס ביום 13.12.18. המשיב טען כי במועד זה נתקל בסירוב מצד השוכרים לאפשר את כניסתו לדירה. בשל כך, הוציא המשיב את השומה בשלב א' בה נקבע כי אין מדובר בדירת מגורים מזכה, לפי סעיף 49(א) לחוק (ראו נספחים 6 ו-17 לכתב הערר).

7.ביום 10.1.19 הגישו העוררים השגה על שומת המשיב, לה צירפו נימוקים נוספים וכן חוות דעת שמאית של מר אהרונוב אנדרי (נספחים 10 ו-11 לכתב הערר). דיון בהשגה נערך ביום 27.5.19.