פסק דין
תביעה לפינוי הנתבע מדירה ששכר מהתובע.
רקע ועובדות שאינן במחלוקת
1.בבעלות התובע דירה בת 5 חדרים בעיר ירוחם (להלן: "הדירה"). התובע זכאי להירשם כבעלים של הדירה. הנתבע ביקש לרכוש את הדירה ונערך זיכרון דברים, אולם הדבר לא יצא לפועל בשל מניעה משפטית (כלשון הצדדים), מניעה ולפיה הוטל עיקול על הדירה. הצדדים ניסו לפעול למימוש הכוונה המשותפת והנתבע אף הפקיד כספים כמקדמה אצל עו"ד מיכל ראובן בשנת 2007. לאור אי הצלחת מימוש מכר הדירה, ערכו הצדדים הסכם שכירות ביום 12.6.08, (להלן: "ההסכם"). ההסכם כלל מלבד שכירות ושתי תקופות אופציה, התחייבות (סע' 11) ולפיה מיד עם הסרת המניעה המשפטית, ינהלו הצדדים מו"מ למכירה בהתאם לתנאי השוק, והתשלומים ששולמו כדמי שכירות יקוזזו מהתמורה. תקופת השכירות נקבעה לשנתיים מיום חתימת ההסכם, כלומר: מיום 17.6.08 ועד ליום 1.7.10. בסע' 8 נקבעו שתי תקופות אופציה נוספות לשנתיים כל אחת: הראשונה מיום 1.7.10 ועד ליום 1.7.12. התקופה השנייה מיום 1.7.12 ועד ליום 1.7.14. דמי השכירות נקבעו מראש לסך של 1,000 ₪ לחודש לכל התקופה (ללא שערוך). הצדדים הסכימו כי תנאי להפעלת האופציה לתקופת שכירות נוספת הינה הודעה 60 יום מראש ובכתב על רצונו של הנתבע כשוכר להאריך את השכירות. המחלוקת בין הצדדים מקורה בכך שהנתבע לא הודיע 60 יום מראש ובכתב על רצונו להפעיל את האופציה להארכת השכירות לתקופה נוספת.
תמצית טענות התובע
2.טוען התובע כי תקופת השכירות הסתיימה ביום 1.7.10 ומאז הנתבע יושב בדירה ללא כל זכות שכן בניגוד לסע' 8 להסכם, לא הודיע 60 יום מראש ובכתב על כוונתו לנצל את האופציה הנתונה לו. טוען התובע כי פנה לנתבע 30 יום לפני תום ההסכם, וזאת מאחר שהנתבע לא הודיע על המשך השכירות ומסר לנתבע כי הוא מוכן להמשך השכירות תמורת 2,000 ₪ במקום הסכום שהיה עד כה בין הצדדים (1,000 ₪), אולם הנתבע לא טרח להגיב לפנייתו זו. עוד טוען התובע כי המניעה למכירת הדירה לא תוסר בקרוב ולפיכך אין כל הצדקה להיתלות על סעיף 11 העוסק במכירת הדירה. לטענת הנתבע ולפיה העדיף לדבר עם התובע ולא לכתוב מכתבים בשל היותו כבד ראייה, טען התובע כי מדובר בחוסר תום לב וניצול ציני למצבו הבריאותי. לפיכך טען התובע כי על בית המשפט להורות על פינויו של הנתבע מהדירה ולחייבו בהוצאותיו.
תמצית טענות הנתבע
3.טוען הנתבע כי מכר את דירתו בבאר שבע על מנת להיות ליד משפחתו המתגוררת כ – 20 מטר מהדירה ולאחר שהצדדים סיכמו על מכירת הדירה לנתבע, מכירה שלא יצאה לפועל. לפיכך, חתמו על ההסכם בו סע' 11 הינו סעיף יסודי ומהותי במסגרתו הסכימו הצדדים לניהול מו"מ למכירת הדירה בתנאי שוק והתשלומים ששולמו כשכירות יקוזזו מהתמורה. טוען הנתבע כי התובע בחוסר תום לב מונע את קידום המכירה ואינו מביא להסרת המניעה המשפטית שכן הדבר נוח לו. טוען הנתבע כי התובע ידע היטב על כוונתו להמשיך את השכירות ואף שנוהלו שיחות בקשר לכך, כמו גם שסיכמו להיפגש ביום 1.6.10, פגישה בה הנתבע הסכים לשלם דמי שכירות גבוהים יותר מתוך מוסריות (כלשונו) כלפי התובע. טוען הנתבע כי המחלוקת היחידה בין הצדדים הינה רצונו של התובע להעלות את דמי השכירות מעל ומעבר למה שהוא חייב. לפיכך התבקש בית המשפט לדחות התביעה. לשאלת בית המשפט השיב הנתבע כי הוא מוכן לשלם סכום של 1,400 ₪ לחודש, סכום שהינו מעבר לאמור בהסכם (1000 ₪ ).
הראיות
4.בדיון שהתקיים בפני היום העידו ונחקרו התובע והנתבע, לא זומנו עדים מלבדם. הצדדים צירפו את הסכם השכירות. כן צורפו ההתכתבויות שבין הצדדים.
דיון
לאחר ששקלתי את טענות הצדדים מצאתי כי דין התביעה דחייה.
5.כוונת הצדדים כפי שעולה מסע' 11 להסכם השכירות מיום 17.6.08 הינה שבסופו של יום, הנתבע ירכוש את הדירה. הדברים עולים מהתנהלות הצדדים משנת 2007 במסגרתה נחתם זיכרון דברים למכירת הדירה, (מסמך שלא הוגש ולא הוברר במדויק מצב הדברים באשר לניסיונות המכירה של הדירה). בכל אופן, הצדדים קבעו בסע' 12 להסכם כי סע' 11 הינו יסודי. זאת, להבדיל מסעיפים אחרים בהסכם השכירות ובכלל זאת להבדיל מסע' 8 בו נקבע כי הודעת הנתבע על הארכת תקופת השכירות תהיה 60 יום מראש ובכתב. התובע עצמו העיד בחקירה הנגדית (בעמ' 3 ש' 7), ולשאלה: "האם במהלך השנים הבעת באוזניו של הנתבע על כך שהוא דייר טוב ושאתה רוצה למכור לו את הנכס"? השיב: "גם היום אני אומר את זה ואם יתאפשר ואצליח להסיר את המניעה המשפטית במחיר סביר אני אמכור לו את הנכס. יש לו זכות ראשונים".
שמעתי את עדותו של התובע מחד ואת עדות הנתבע מאידך. שוכנעתי כי התובע ידע היטב כי הנתבע מעוניין בהמשך השכירות וכל מה שעמד ביניהם היה רצונו של התובע בהעלאת התשלום החודשי שמקבל הוא מהנתבע, בין אם מדובר בסיבה אובייקטיבית (שכן גם דמי השכירות שהתובע משלם בבאר שבע בדירה שהוא עצמו שוכר עלו), ובין מסיבה סובייקטיבית (ולפיה התובע חש שהנתבע משלם פחות מהסביר). שוכנעתי כי הנתבע והתובע ניהלו שיחות בניהם בנושא המשך השכירות והתובע ידע על רצונו של הנתבע להמשיך ולשכור את הדירה. מדובר בצדדים שהינם אנשים שאינם מתוחכמים ולא נהגו בדיוק לפי ההסכם. העובדה ולפיה התובע ניהל משא ומתן לגבי דמי השכירות והסכמתו של הנתבע "לדבר" על הסכום, למרות שהדברים "נחתכו" בהסכם מדברת בעד עצמה. כפי שהנתבע היה מוכן לשקול העלאה מסוימת בדמי השכירות כך לא עמד הוא בדווקנות על הצורך בהודעה בכתב ומראש שהרי מבחינת הנתבע התובע ידע על כוונתו זו. לא זו אף זו, שוכנעתי כי הנתבע עשה ופעל רבות מול התובע ואף ב"כ הנתבע הציע את שירותיו ללא תמורה, על מנת לסייע ולקדם את הסרת המניעה ולפעול למימוש המכירה. לא שוכנעתי מהסברו של התובע לאי קידום הסרת המניעה המשפטית, נושא שלא מוצה במסגרת ההליך שבפני אולם לכל הפחות יש בו בכדי להטות את הכף כנגד הסעד הדרסטי המבוקש ע"י התובע. יש להוסיף ולהדגיש כי הצדדים בהסכם לא ראו באופן מסירת ההודעה על הארכת ההסכם כתנאי מהותי ויסודי להסכם, דבר שבא לביטוי בסע' 12 להסכם השכירות, לעומת סע' 11 להסכם אשר הצדדים ראו בו כסעיף יסוד להסכם, דבר המקל על הפעלת שיקול דעת בית המשפט בבחינת המהות והיסודיות שבמשלוח הודעה 60 יום ומראש דווקא כפי שטען התובע ובבחינת עמידתו של התובע על קיום תנאי זה.
6.ב"כ הנתבע הפנה להלכת ע"א 346/88 אביבי נ' בן זכריה פ"ד מו(4) 684 שם קבע כב' השופט אור (בהסכמת כב' השופטים ברק וש' לוין) כי לבית המשפט סמכות טבועה להארכת מועדים לצורך מניעת תוצאות קשות שחוש הצדק אינו יכול להשלים עמן. סבור אני כי בנסיבות ענייננו, כאשר התובע ידע על רצונו של הנתבע להאריך את תקופת הסכם השכירות, כאשר הצדדים נדברו להשלמת מכירת הדירה מהתובע לנתבע וכאשר לכאורה התובע הוא שאינו עושה די למימוש השלמת התחייבות זו, כאשר התובע לא שינה בשום אופן מצבו לרעה נוכח אי מתן ההודעה 60 יום מראש ובכתב וכאשר הצדדים לא קבעו בהסכם כי תנאי זה הינו תנאי יסודי להסכם (להבדיל מסעיף אחר כפי שפורט לעיל), לא מצאתי כי יש מקום למתן הסעד המבוקש ולהורות על פינוי הנתבע מהדירה. (לעניין זה ראו גם: רע"א 1233/91 ג'רבי נ' בן דוד פ"ד מה(5) 661, מקרה בו צד להסכם פשרה ביקש לשלם את סכום הפשרה, שנקצב לתשלומו מועד, אולם בשל טעות איחר בתשלום חלק קטן מהסכום. בית המשפט התערב והאריך המועדים המוסכמים לתשלום בשל התוצאות הקשות לצד המפר ובשל אי שינוי מהותי לרעה של הצד הנפגע).
כאן המקום להעיר כי בעדותו, הנתבע לא חלק על הסכמתו להעלות את התשלום החודשי שהוא משלם תוך שנימק זאת בכך שהוא מודע לכך ששווי השכירות עלה. לשאלת בית המשפט הוצהר כי הנתבע מוכן לשלם 1,400 ₪ לחודש כלומר 40% יותר מהמוסכם בהסכם השכירות. הצעתו של הנתבע סבירה במיוחד בהינתן ההתחייבות של הנתבע, עליה חזר בחקירתו הנגדית ליתן זכות קדימה לתובע ולאחר שממילא, כל סכום שישלם הנתבע בסופו של יום יקוזז משווי השוק שיקבע לדירה.
7.מסקנת הדברים הינה שדין תביעת הפינוי להידחות אולם יחד עם זאת, דמי השכירות החודשיים יועלו לאור הסכמת הנתבע להעלותם לסך של 1,400 ₪ לחודש החל מתקופת השכירות שהחלה ביום 1.7.10 ועד תום תקופות השכירות.
סיכום
8.התובע הגיש תביעתו לפינוי הנתבע בשל כך שהנתבע לא הודיע 60 יום מראש ובכתב על רצונו בהארכת תקופת השכירות. כפי שפורט בנימוקי פסק הדין מצאתי כי דין התביעה להידחות שכן לא היה מדובר בתנאי יסודי ומהותי בהסכם, לעומת תנאים אחרים ולאור כך שהתובע ידע על רצונו של הנתבע להמשיך ולשכור את הדירה ולאור היחסים המתמשכים בין הצדדים והצפוי כי הסכומים שישלם הנתבע יקוזזו בעתיד ככול שהנתבע ירכוש את הדירה. יחד עם דחיית התביעה, לאור הסכמת הנתבע, דמי השכירות שעליו לשלם החל מהתקופה שמיום 1.7.10 יועמדו על סך של 1,400 ₪. למען הסר ספק ולבקשת התובע, אני מתיר פיצול סעדים לתביעה כספית של דמי השכירות שלא שולמו.
בשולי הדברים אציין כי עסקינן בצדדים אשר היחסים ביניהם אינם חד פעמיים אלא מתמשכים, כל עוד לא מוצו הליכי הסרת המניעה ממכירת הדירה לנתבע, נושא שלא הוברר ולא בא למיצוי בתיק זה. על הצדדים לעשות את הנדרש מהם בדרך מקובלת ובתום לב למיצוי ההתחייבויות ההדדיות ובמיוחד להתחייבות התובע ליתן זכות קדימה לנתבע. לפיכך, לא עשיתי צו להוצאות בתקווה כי היחסים הטובים ששררו בין הצדדים בעבר ימשיכו להיות גם בעתיד וכי יסדירו את ענייניהם שלא באמצעות בית המשפט.