גורדו ואח' נ' ימין ואח'

השופט מ' מזוז:

1. המשיבים 2-1 והמערערים שכנגד, בני הזוג ימין (להלן: המשיבים), רכשו בשנת 2001 מגרש במבשרת ציון ובנו עליו בית הכולל שתי יחידות דיור - אחת בקומה העליונה והשנייה בקומה התחתונה, ללא היתר לפיצול הנכס ומבלי שניתן להם טופס 4. לצורך רכישת המגרש נטלו המשיבים משכנתא בסך 950,000 ₪, בגינה שעבדו את זכויותיהם בנכס.

2. המשיבים לא עמדו בתשלומי המשכנתא, ובנק משכן (שלימים התאחד עם משיב 3, בנק הפועלים בע"מ (להלן: הבנק)) נקט נגדם הליך הוצאה לפועל. על רקע האמור החליטו המשיבים להתקשר עם חבריהם, המערערים והמשיבים שכנגד, בני הזוג גורדו (להלן: המערערים), במערכת הסכמית הכוללת שני חוזים: (1) חוזה מכר במסגרתו מכרו המשיבים למערערים את כל הנכס, בתמורה לסך של 2.425 מיליון ₪. כמו כן הוסכם כי החזקה תעבור באופן בלעדי למערערים, וכי המשיבים ידאגו להוציא טופס 4 בתוך 20 חודשים; (2) חוזה נוסף במסגרתו הוסכם כי המשיבים ימשיכו להתגורר ביחידה העליונה, כי הם ידאגו בתוך 20 חודשים להיתר מתאים לפיצול הנכס וכי הם יישאו בתשלומי המשכנתא שייטלו המערערים לצורך העסקה, וסילוקה יהווה תשלום מלא בעד רכישת יחידה זו (לאחר שתפוצל כדין).

3. לאחר שחתמו הצדדים על החוזים, חתמו המשיבים על הסדר עם הבנק לפיו הופחת חובם בגין אי עמידה בתשלומי המשכנתא מסך של 2.3 מיליון ₪ לסך של 1.65 מיליון ₪. גובה התשלומים והמועדים נקבעו back to back למועדים שנקבעו בחוזה המכר. המערערים מצידם, פנו לבנק מזרחי טפחות (להלן: בנק טפחות) בבקשה לנטילת משכנתא בסך 1.1 מיליון ₪, ואולם - על אף שניתן להם אישור עקרוני בתחילה - סירב בנק טפחות לבקשתם. בהמשך ביקשו המערערים משכנתא מבנקים אחרים, אך ללא הועיל.

4. בשנת 2013 הוציאו המשיבים טופס 4, וכן סיימו את הליך פיצול הנכס. לעומת זאת, כאמור, המערערים לא הצליחו ליטול משכנתא, והדבר גרם לאי עמידה בתשלומים המוסכמים לפי חוזה המכר, ולטענת המשיבים גם להפרת ההסדר שעליו חתמו המשיבים עם הבנק.

5. על רקע כל האמור, הגישו המערערים תביעה לבית המשפט המחוזי שבה ביקשו מבית המשפט להצהיר כי יחידת הדיור התחתונה היא בבעלותם; כי המשכנתא הרובצת על הנכס כולו רלבנטית למעשה רק ליחידת הדיור העליונה; וכי הסעיפים בחוזה המכר לפיו גם היחידה העליונה נמכרה למערערים בטלים משום שמדובר בחוזה למראית עין. בבסיס תביעתם עמדה הטענה לפיה חוזה המכר הוא חוזה למראית עין, ולאמיתו של דבר הם רכשו אך ורק את היחידה התחתונה, ורכישת היחידה העליונה נועדה לצורך מתן הלוואה למשיבים עמם היו להם קשרי חברות.

6. המשיבים כפרו בטענות המערערים, והגישו מצדם גם תביעה שכנגד ובה טענו כי המערערים הפרו את חוזה המכר. המשיבים ביקשו כי בית המשפט יורה על אכיפת החוזה או על ביטולו, וכן טענו כי הם זכאים לפיצויים מוסכמים ולפיצויים נוספים.

7. בית המשפט המחוזי (הנשיא א' פרקש) דחה את תביעת המערערים וקיבל את עיקר תביעתם שכנגד של המשיבים. אשר לתביעה, בית המשפט דחה את הטענה העיקרית לפיה כוונתם של הצדדים במערכת ההסכמית הייתה להעביר את הבעלות ביחידה התחתונה בלבד, ואילו העסקה בענין היחידה העליונה הייתה עסקת מימון במסווה של עסקת העברת בעלות. נקבע כי אמנם הצדדים התכוונו לכך שהיחידה העליונה לא תשמש את המערערים למגורים, וכן כי לאחר סילוק המשכנתא תעבור הבעלות בה למשיבים, אך גם כי הצדדים התכוונו להעביר את כל הבעלות בנכס לידי המערערים בשלב הראשון, ולאפשרלמשיבים לרכוש חזרה את היחידה העליונה באמצעות עמידה בתשלומי המשכנתא.

           אשר לתביעה שכנגד, בית המשפט קבע כי המערערים לא שילמו את מלוא התמורה המוסכמת (בשל אי נטילת המשכנתא), וכתוצאה מכך הם הפרו את חוזה המכר. לפיכך הורה בית המשפט על ביטול החוזים בין הצדדים ועל השבה. בנוסף, קבע בית המשפט כי המשיבים זכאים לפיצויים מוסכמים בסך 245,000 ₪ לפי הקבוע בחוזה המכר. טענותיהם האחרות של המשיבים לפיהן על המערערים לשאת בתוצאות הפרת ההסדר בין המשיבים לבין הבנק, לתשלום דמי שכירות ראויים ולהחזר בגין מס הרכישה ששולם, נדחו.