בר"ם 6547/14 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה עמק חפר נ' חרב לאת כפר שיתופי לחקלאות בע"מ ואח'

1.       לפני בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים מיום 14.8.2014 (עמ"נ 16436-06-13, השופטת ז' בוסתן). בפסק דינו דחה בית המשפט המחוזי ערעור על החלטתה של ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטל השבחה מחוז מרכז (להלן: ועדת הערר) מיום 23.4.2013 (ערר 9001/10).

רקע והליכים קודמים

2.         במרכז ההליך דנן עומדת תכנית תת"ל/3, 4/6, שפורסמה למתן תוקף ביום 7.9.2005, החלה על התוויית דרך בקטע שבין כביש מספר 444 במזרח לבין כביש מספר 2 במערב (להלן: התכנית). את התכנית יזמה נתיבי ישראל – החברה הלאומית לתשתיות תחבורה בע"מ, היא המשיבה 2 (להלן: נתיבי ישראל). התכנית מייעדת שטחים לדרך אשר יופקעו על-פי דין, תוך הטלת מגבלות בניה בסביבתה של הדרך. התכנית מאפשרת להמשיך את העיבוד החקלאי בשטח עד לתפיסתו בפועל לשם ביצוע העבודות בו. בתכנית צוין כי בתוך חמש שנים מיום אישור התוכנית יוחל בביצוע השלב הראשון של הדרך החדשה.

3.       בעקבות אישורה של התכנית הגישה המשיבה 1, חרב לאת כפר שיתופי לחקלאות בע"מ (להלן: חרב לאת), תביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: החוק). חרב לאת היא אגודה שיתופית בעלת זכות חכירה, לצורכי עיבוד חקלאי בלבד, במקרקעין הנמצאים במרחב התכנוני המקומי של עמק חפר (להלן: המקרקעין). בתביעתה היא טענה שהתכנית גורמת לירידת ערך במקרקעין בגין שינוי ייעודם של חלק מהמקרקעין לדרך, ובגין מגבלות הבניה שהוטלו בסביבתה. ביום 18.10.2009 דחתה המבקשת, הוועדה המקומית לתכנון ובניה עמק חפר (להלן: הוועדה המקומית), את תביעתה של חרב לאת.

4.       חרב לאת הגישה ערר על החלטה זו לוועדת הערר. במהלך הדיונים החליטה ועדת הערר להסתייע בשמאית מייעצת (להלן: השמאית המייעצת). חוות דעתה של השמאית המייעצת מיום 13.6.2011 העריכה את הפגיעה במקרקעין בסך של 2,588,170 שקל נכון למועד אישורה של התכנית. מסכום זה קוזזו פיצויי ההפקעה ששולמו עבור חלק המקרקעין שכבר הופקע (בסך 1,308,625 שקל נכון ליום 14.12.2008). השמאית המייעצת קבעה בחוות דעתה כי שווי המקרקעין כדרך (היינו לאחר אישורה של התכנית) נאמד באפס, ועל כן קבעה שבחישוב הפיצוי יש להביא בחשבון את מלוא שוויים של המקרקעין כקרקע חקלאית. השמאית המייעצת אמדה את תקופת שימוש הביניים במקרקעין (עד לתפיסתם בפועל לצורך יישום התוכנית) בשנתיים, ושימוש זה הובא בחשבון בעת חישוב הפיצוי. השמאית המייעצת הסבירה קביעה זו בכך שעל-פי האמור בתקנון התכנית הכביש אמור להיסלל בתוך חמש שנים מיום אישור התכנית ושבהתאם לכך המקרקעין אמורים להיתפס עוד קודם לכן לצורך ההתארגנות הנדרשת לקראת הביצוע. השמאית המייעצת הוסיפה כי גם אם במועד עריכת השומה חלף פרק זמן ארוך יותר משנתיים ממועד אישור התכנית וחרב לאת עדיין המשיכה לעשות שימוש במקרקעין – אין בכך כדי לשנות משום שיש לבחון את ערך הפגיעה לפי משקפי "קונה סביר" במועד אישור התכנית.

5.       ביום 22.12.2011 קיבלה ועדת הערר החלטה שבה אימצה את חוות דעתה של השמאית המייעצת. אולם, במסגרת ערעור מנהלי שהוגש על החלטה זו (עמ"נ 7554-02-12) הגיעו הצדדים להסדר פשרה שקיבל תוקף של פסק דין ובו נקבע כי ההחלטה מיום 22.12.2011 תבוטל, והתיק יוחזר לוועדת הערר.

6.       ביום 23.4.2013, לאחר החזרת התיק אליה, שבה והחליטה ועדת הערר לאמץ את חוות הדעת של השמאית המייעצת (להלן: החלטת ועדת הערר).

7.       הוועדה המקומית ערערה על החלטת ועדת הערר לבית המשפט המחוזי. בערעורה טענה הוועדה המקומית כי השמאית המייעצת לא נתנה משקל לעובדה שזכותה הקניינית של חרב לאת במקרקעין מוגבלת לצורכי עיבוד חקלאי בלבד; כי שווי המקרקעין, כפי שנקבע על-ידי השמאית המייעצת, הוא גבוה משמעותית משוויים בפועל; כי נוכח שינויים תכנוניים נוספים ייתכן שחלק מהמקרקעין הרלוונטיים כלל לא יופקעו; וכי פרק הזמן שנקבע בחוות דעתה לשימוש ביניים עד לתפיסת המקרקעין בפועל (שהועמד על שנתיים) אינו סביר, בשים לב לכך שממועד כניסת התכנית לתוקף חלף בינתיים פרק זמן ארוך משמעותית משנתיים, ולמרות זאת המקרקעין לא נתפסו וחרב לאת עדיין עושה בהם שימוש.