בר"ם 2253/15 עיריית נתיבות נ' עמיגור ניהול נכסים בע"מ

1. לפני בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בבאר שבע בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים מיום 22.2.2015 (עמ"נ 27352-05-14, הנשיאי' אלון). בפסק הדין התקבל ערעור שהגישה המשיבה על החלטתה של ועדת הערר לענייני ארנונה שליד עיריית נתיבות (להלן: ועדת הערר) מיום 19.8.2009 בשני עררים שהוגשו על ידי המשיבה (ערר 7/05 וערר 2/04).

רקע והליכים קודמים

2. עמיגור ניהול נכסים בע"מ, המשיבה, היא חברת בת של הסוכנות היהודית העוסקת במתן פתרונות דיור במקומות שונים בישראל, ובהם בנתיבות. בשנים 2004 ו-2005 המשיבה הגישה לוועדת הערר שני עררים אשר נגעו לחיובה בארנונה על ידי המבקשת, עיריית נתיבות (להלן: העירייה), בגין שניים מהנכסים שבהם החזיקה בתחומים המוניציפליים של נתיבות. בין הצדדים הושגה הסכמה דיונית לפיה "החלטת ועדת הערר תחול ביחס לשנים 1998-2005", הסכמה שרלוונטית לאחד מן העררים כמפורט להלן.

3. המבנה ברחוב אלפסי – ערר אחד (ערר 7/05) עסק במבנה המגורים הממוקם ברחוב אלפסי בנתיבות (להלן: מבנה אלפסי), אשר המשיבה נהגה להשכיר את הדירות בו לזכאי דיור ציבורי. המבנה כלל 24 דירות, ובמהלך השנים נמכרו שלוש מהן לדיירים ששכרו אותן. יתר הדירות נותרו בידי המשיבה. בדצמבר 2001, לבקשת העירייה, הורה בית משפט השלום בבאר שבע (ת"פ 3178/02, השופט י' שפסר) לבעלי הדירות במבנה אלפסי לפנותו, לאחר שמהנדסי העירייה מצאו כי הוא מסוכן ולכן אין מוצא מהריסתו. בהמשך לכך, המשיבה הביאה לפינוי מלא של הדירות אשר היו בבעלותה. פינויים של שלושת הדיירים הנוספים, שהזכויות בדירות הועברו להם, ארך יותר זמן, אך בסופו של דבר אף הם פונו, והמבנה נהרס בשנת 2007. המחלוקת בין הצדדים נסבה על התקופה שלאחר השלמת פינוי הדירות שהזכויות בהן נותרו בידי המשיבה ועד אשר פונו הדירות האחרות, בשים לב לאמור בסעיף 330 לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן: פקודת העיריות). סעיף זה מקנה למחזיק בבניין ש"נהרס... או שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו" פטור מתשלום ארנונה (בתנאים המפורטים שם). ועדת הערר קבעה בעניין זה כי על פי פרשנותו הנכונה של הסעיף, כל עוד הבניין לא פונה במלואו ממילא המשיבה אינה זכאית לפטור מתשלום ארנונה. ועדת הערר הוסיפה וקבעה כי המשיבה לא הוכיחה שהבניין ניזוק באופן שאינו ניתן לריפוי על ידי השקעה סבירה (כנדרש על פי "המבחן הכלכלי" שאוזכר באותה עת בפסיקתם של בתי המשפט המחוזיים), ולכן העירייה הייתה רשאית לחייב את המשיבה בתשלום ארנונה בגין הדירות שבבעלותה, אף על פי שהיו ריקות.

4. בית האבות – הערר השני (ערר 2/04) עסק בשומת הארנונה שנסבה על בית אבות בבעלותה של המשיבה, אשר כולל 75 יחידות דיור הנמצא גם הוא בנתיבות (להלן: בית האבות). המשיבה השיגה בפני העירייה על שומת הארנונה שנעשתה לה בגין בית האבות, וטענה כי יש לחלק את תעריף הארנונה בין 75 יחידות הדיור שבו ובהמשך לכך לסווג אותן בהתאם לתעריף "מגורים" (ולא כ"קרקע תפוסה"). כמו כן, המשיבה טענה כי יש לייחס את השטחים הפתוחים בבית האבות ליחידות הדיור השונות, כך שכל אחת מהן תיחשב כבעלת "גינה" הצמודה לאותה היחידה. ועדת הערר קבעה בעניין זה כי אמנם יש להבחין בין יחידות המגורים והשטחים הנלווים להן, אשר אותם יש לסווג בהתאם לסיווג "מגורים", לבין החלקים האחרים של הנכס אשר יסווגו בהתאם למהותם. עם זאת, ועדת הערר דחתה את הבקשה לשייך את השטחים הפתוחים בבית האבות ליחידות המגורים, וקבעה כי הקרקע כולה תסווג כ"קרקע תפוסה" ותחויב בהתאם לתעריף שנקבע לכך מדי שנה, למעט יחידות המגורים עצמן. לעניין מועד התחולה של הסיווג החדש ועדת הערר קבעה כי יש להחיל את הסיווג החדש החל מחודש ינואר 2005 בלבד, אך גם ציינה שבהתאם להסדר הדיוני שהוסכם בין הצדדים, החלטתה תחול ביחס לשנים 2005-1998.

5. בית המשפט המחוזי קיבל את הערעורים שהגישה המשיבה בשני העניינים. בכל הנוגע למבנה ברחוב אלפסי בית המשפט המחוזי עמד על כך שמאז שוועדת הערר נתנה את החלטתה, ניתן בר"ם 5711/06 חברת המגרש המוצלח בע"מ נ' עיריית תל אביב יפו - מנהל הארנונה (30.12.2009) (להלן: עניין המגרש המוצלח), שבו נקבע כי לצורך בחינת הזכאות לפטור הקבוע בסעיף 330 לפקודת העיריות אין להידרש ל"מבחן הכלכלי" כאמת המידה לבחינת מצבו של המבנה, אלא שיש לבחון את מצבו של המבנה כפי שהוא בפועל. כמו כן, בית המשפט המחוזי קבע כי אין בעובדה ששלושה דיירים סירבו לפנות את ביתם כדי לחייב את המשיבה בתשלום ארנונה בגין הדירות, שאותן היא פינתה לדרישתה של העירייה. בכל הנוגע לבית האבות, המשיבה פנתה לבית המשפט המחוזי בבקשה שיורה ליישם את החלטתה של ועדת הערר כך ששינוי הסיווג יחול החל משנת 1998 ועד לשנת 2009, ואילו העירייה טענה כי המשיבה שוגה בפרשנותה להחלטתה של ועדת הערר, ולמעשה היא מורה על שינוי הסיווג החל משנת 2005 בלבד. בית המשפט המחוזי קבע שוועדת הערר התעלמה שלא בצדק, ובלא נימוק, מן ההסדר הדיוני שנקבע בין הצדדים ועל כן יש להחיל את הסיווג החל משנת 1998. בנוסף, באשר לסיווג הקרקע בבית האבות נקבע כי סיווג כל הקרקע מלבד יחידות הדיור כ"תפוסה", בלא שהדבר נתמך בממצא עובדתי כלשהו, אינו יכול לעמוד. לפיכך, בית המשפט המחוזי הורה להשיב את הדיון לוועדת הערר בעניין זה בלבד, לשם עריכת ההבחנות הנדרשות בין החלקים השונים של השטח.

בקשת רשות הערעור

6. העירייה טוענת כי יש לתת לה רשות ערעור, בשל הטעויות הקשות שנפלו, לשיטתה, בפסק דינו של בית המשפט המחוזי. באשר למבנה אלפסי העירייה טוענת כי פרשנותו הראויה של סעיף 330 לפקודת העיריות היא סוגיה עקרונית בעלת חשיבות כללית. לטענתה, סעיף 330 לפקודת העיריות דורש כתנאי לפטור מארנונה כי הבניין נשוא הבקשה לא יהיה מיושב, ולכן פרשנותו של בית המשפט המחוזי את סעיף החוק שגויה ומהווה תקדים משפטי שאין להסכים לו. בכל הנוגע לבית האבות, העירייה טוענת כי המשיבה כלל לא ערערה על קביעתה של ועדת הערר לעניין מועד התחולה של ההוראה לשנות את סיווג הקרקע, ולא ביקשה בעניין זה כל סעד. לטענת העירייה, כל שביקשה המשיבה מבית המשפט המחוזי היה להורות על יישום החלטתה של ועדת הערר, ולמעשה החלטה זו קבעה כי יש להחיל את שינוי הסיווג משנת 2005 בלבד. העירייה סבורה כי החלטתו של בית המשפט המחוזי להקדים את מועד הסיווג מעבר לאמור בהחלטתה של וועדת הערר ניתנה מבלי שניתנה לה הזדמנות לטעון בעניין ולפיכך ההחלטה גרמה לה עיוות דין חמור.

דיון והכרעה