בעלי קרקע מופקעת אינם זכאים לפיצוי בגין חלק ממנה שהופקע לפני קום המדינה

השופט י' דנציגר:

             לפנינו שני ערעורים שהדיון בהם אוחד, אשר מופנים כנגד פסק דינו החלקי של בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (כבוד השופטת צ' ברון) מיום 7.2.06, במסגרת ת.א. 1220/02.

1.        הערעורים נסבים על השאלה הבאה: לפני קום המדינה הופקע שטח של כ-22% (הפקעה ללא תשלום פיצויים) מחלקה פלונית. שנים לאחר מכן הועברה הבעלות בחלקה לבעלים אחר. בשנת 1999 הופקעה החלקה במלואה על פי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965. האם, בנסיבות העניין, על הרשות המקומית לשלם לבעלים החדשים של הקרקע פיצוי גם בגין אותו חלק מהחלקה שהופקע במסגרת ההפקעה הראשונה?

הרקע העובדתי

2.        אקדים את המאוחר ואומר כי לאחר ששמענו את טענות הצדדים בהרחבה בדיון שהתקיים לפנינו, סברנו כי עובדות המקרה אינן ברורות כל צרכן. חוסר הבהירות נבע מסתירה פנימית בכתבי הטענות של המערערות, שכן מחד גיסא צויין שם כי ההפקעה הראשונה בוצעה בשנת 1933 ומאידך גיסא עלה מכתבי הטענות כי ההפקעה הראשונה בוצעה רק בשנת 1943. כפי שיובהר להלן, למועד המדויק של ביצוע ההפקעה הראשונה חשיבות רבה לענייננו, ולפיכך זימנו את הצדדים לדיון המשך שבמסגרתו התבקשו לטעון בנוגע למועד ביצוע ההפקעה הראשונה. בעקבות דיון זה הגישו הצדדים לעיוננו את הנסחים ההיסטוריים של החלקות הנדונות, כך שהתקבלה תמונה מדוייקת יותר של המצב העובדתי, והכל כפי שיפורט להלן.

3.        נקודת ההתחלה הרלבנטית של סיפורנו הינה בשנת 1933, תקופת שלטון המנדט הבריטי. אותה תקופה היה השטח נשוא ענייננו רשום כחלקות מס' 31 ו-32 בגוש מס' 22 (להלן: החלקות ההיסטוריות). החלקות ההיסטוריות היו אז בבעלותה של חברת בנק קופת עם בע"מ. בחודש אוקטובר שנת 1933 נעשה איחוד וחלוקה מחדש של החלקות ההיסטוריות (לטענת המערערות בע"א 2274/06 (להלן: המערערות), הפרצלציה נעשתה ביוזמת חברת בנק קופת עם בע"מ) כך שנוצר גוש חדש (גוש 6737) המונה 233 חלקות בגדלים שונים. החלוקה מחדש הביאה לכך שהשטח נשוא ענייננו, שבמקור נכלל בחלקות ההיסטוריות הפך לעשר חלקות בגוש 6737: חלקות 1, 15, 16, 22, 31, 136, 138, 139, 140 ו-141. תכנית האיחוד והחלוקה אושרה ביום 6.10.1933 ובסמוך לכך נרשמו החלקות שבגוש 6737 על שם חברת בנק קופת עם בע"מ.

4.        כפי שעולה מהנסחים ההיסטוריים, כעשור לאחר מכן, בשנת 1943, הופקעו חלקות 1, 15, 16, 22 ו-31 (להלן: חלקות הדרך) על ידי הנציב העליון לטובת סלילת דרך ציבורית ואז נרשמו חלקות אלה על שם הנציב העליון (להלן: ההפקעה הראשונה).

5.        בתחילת שנות ה-80 של המאה הקודמת, או בסמוך לכך, רכשו המשיבים בע"א 2274/06, סרג' זימק ובצלאל הר-אש (להלן: המשיבים), את החלקות כדלקמן: בצלאל הר-אש רכש ביום 11.2.1976 50% מחלקה 136 בגוש 6737 ששטחה 438 מ"ר; וסרג' זימק רכש ביום 4.1.1983 את חלקות 138, 139, 140 ו-141 בגוש 6737 ששטחן 462 מ"ר, 445 מ"ר, 454 מ"ר ו-441 מ"ר בהתאמה (להלן יכונו חלקות 136, 138, 139, 140 ו-141: החלקות הנוספות).

           למען העמד דברים על דיוקם יוער כי המשיבים לא רכשו את החלקות הנוספות ישירות מחברת בנק קופת עם בע"מ אלא הבעלות בהן הועברה עוד קודם לכן לידיים פרטיות, כפי שעולה מהנסחים ההיסטוריים של החלקות שצורפו כמוצגים.

6.        ביום 16.5.1999 פורסמה בילקוט הפרסומים הודעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: פקודת הקרקעות) ולפי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבניה), שעל פיה הקרקע המתוארת בתוספת (ובה נכללות החלקות הנוספות) דרושה לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חולון, המערערת 2, "לחלוטין לצרכי ציבור" (להלן: ההפקעה הנוכחית). למעשה, במסגרת ההפקעה הנוכחית, הופקעו החלקות הנוספות במלואן (למעט חלקה 140 שלאחר ההפקעה נותרו ממנה 3 מ"ר שלא הופקעו). בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה, ובהסתמך על ההלכה שיצאה מלפני בית משפט זה בע"א 5546/97 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה קריית אתא נ' הולצמן, פ"ד נה(4) 629 (2001) (להלן: הלכת הולצמן) שולמו למשיבים פיצויי הפקעה בגין מלוא שטח החלקות הנוספות. המחלוקת נסבה על אותם שטחים שהופקעו במסגרת ההפקעה הראשונה - קרי, חלקות הדרך - אשר בגינם לא קיבלו המשיבים פיצוי כלשהו.

7.        במסגרת ההפקעה הנוכחית, ערכו שמאים מטעם המערערות, יובל דנוס ואסתר כהן, חוות דעת שבה העריכו את גובה הפיצויים הראויים בגין ההפקעה הנוכחית עבור כל השטחים המופקעים וביניהם החלקות הנוספות. במסגרת חוות הדעת פירטו השמאים את שטחי החלקות המקוריים (דהיינו לפני ההפקעה הראשונה וטרם האיחוד והחלוקה משנת 1933), את שטחי החלקות הנוכחיים, את שיעור ההפקעה במסגרת ההפקעה הנוכחית וכיוצא באלה נתונים אשר היו דרושים לצורך הערכת גובה הפיצויים בגין ההפקעה הנוכחית. לטענת המערערות, פעולת "שחזור" זו נועדה לבחון מהו שיעור השטח שניתן להפקיע ללא פיצוי בהתאם לחוק התכנון והבניה, כך שלא יעלה על 40%.

8.        המשיבים הגישו לבית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו תביעה כספית על סך של 3,152,096 ש"ח נגד המערערות, במסגרתה טענו כי הפיצוי שישולם להם צריך שייעשה תוך חישוב גודל החלקות ההיסטוריות, דהיינו, שטחן בשנת 1933. המערערות טענו כי אין לכלול את שטח חלקות הדרך בחישוב השטח הפטור מתשלום פיצויים במסגרת ההפקעה הנוכחית, משום שהמשיבים רכשו את החלקות לפי שטח החלקות הנוכחי ואין להעניק להם תמורה בעד שטחים שלא רכשו.

פסק דינו של בית המשפט קמא

9.        בהתאם להסכם דיוני בין הצדדים דן בית המשפט המחוזי, בשלב ראשון, בשאלה המשפטית "אם יש להתחשב בהפקעה קודמת במקרקעין הנידונים בתובענה".

           בית המשפט קמא קבע כי טענותיהן של המערערות עומדות בסתירה לחוק לתיקון דיני הרכישה לצורכי ציבור, התשכ"ד-1964 (להלן: החוק לתיקון דיני הרכישה), שכן חוק זה מורה כי בעת קביעת השטח המופקע הפטור מתשלום פיצויים יש להתחשב בשטחים שהופקעו בעבר (סעיף 2(א) לחוק) ובנוסף, הכללת הפקעה קודמת בחישוב השטח הפטור אינה מושפעת מחילופי בעלות בקרקע (סעיף 4(2) לחוק).

           לנוכח מסקנתו, הורה בית המשפט קמא לצדדים לערוך את חישוב הפיצויים על פי העיקרון שהותווה לעיל ובהתאם להערכת השווי שערך השמאי שמינה בית המשפט.

10.      הצדדים הגישו בקשה להבהרת פסק הדין החלקי שנתן בית המשפט המחוזי, וביקשו להבהיר האם המשיבים זכאים לפיצויים בהתאם לשטחן של החלקות המקוריות או בהתאם לשטחן של החלקות שרכשו. ביום 21.2.2006 נתן בית המשפט קמא החלטת הבהרה ולפיה:

"בפסק הדין נאמר כי בחישוב שטח החלקה יש לכלול שטחים שהופקעו בעבר.

משמע: (א)  חישוב השטח שניתן להפקיע בכל אחת מהחלקות נשוא התובענה, יקבע על פי שטחה המקורי.