בעלי מקרקעין גובלים זכאים לפיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה

1.         בפני ערעור שהגישו יוסף ואוריאל הלברייך (להלן - המערערים) נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים (להלן - הוועדה המקומית), מינהל מקרקעי ישראל (להלן - המינהל) ומגדלי היכל שלמה בע"מ (להלן - המשיב, או המשיבים) על החלטת ועדת הערר מיום 7.11.00 שאישרה את החלטת הוועדה המקומית מיום 14.7.97 הדוחה את תביעת המערערים לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן - חוק התכנון והבנייה).

            רקע עובדתי

2.         המערערים הם בעלי מקרקעין ברחוב אבידע 5 בירושלים. ביום 22.4.91 הגישו המערערים לוועדה המקומית תביעת פיצויים הנוגעת לאישורה של תכנית 942ד' בירושלים (להלן - התכנית). הוועדה המקומית דחתה את התביעה לתשלום פיצויים וערר שהגישו המערערים לוועדת הערר נדחה. המערערים ערערו על החלטת ועדת הערר ובית המשפט המחוזי בירושלים (כב' הנשיא זיילר) קיבל את הערעור, ביטל את ההחלטות של הוועדה המקומית וועדת הערר וקבע כי המקרקעין של המערערים גובלים בתכנית וכי הם זכאים לפיצוי כספי (פסק דין מיום 3.4.01).

3.         על פסק הדין של בית המשפט המחוזי הגישו המשיבים בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון. ביום 4.9.05 נתן בית המשפט העליון (מפי כב' השופטת בייניש) פסק דין במספר ערעורים, כולל הערעור שבפני (עע"מ 2775/01 שרגא ויטנר ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה "שרונים", תק-על 2005 (3), 2827). בפסק דין עקרוני, התווה בית המשפט העליון את המבחן לשאלה, מתי יחשבו מקרקעין כ"מקרקעין הגובלים" בתחומה של תכנית פוגעת. בית המשפט העליון קבע כי מאחר וישומו של המבחן שקבע מצדיק בדיקה נפרדת על פי עובדותיו המיוחדות של כל אחד מהמקרים, יש להחזיר את כל התיקים (כולל הערעור שבפני) לבתי  משפט לעניינים מינהליים אשר דנו בעניין. בית המשפט העליון קבע כי בתי המשפט יאפשרו לצדדים להשמיע את טענותיהם, על פי המבחן שנקבע בפסק הדין, ולאחר מכן יישמו את הפרשנות שנקבעה בפסק הדין, על בסיס העובדות של כל אחד מהמקרים שנדונו בפניו.  

            על רקע זה הוחזר עניינם של המערערים לבית המשפט לעניינים מינהליים בירושלים ונדון שוב, הפעם בפני.

4.         הדיון החוזר בערעור נקבע ליום 8.12.05. במועד הדיון ביקשו המשיבים להתיר להם להגיש חוות דעת של מומחה וביום 20.12.05 הגישו המשיבים הודעה בנוסח כדלקמן:

"א.      על מנת שתהיה לכב' בית המשפט היכולת מבחינה עובדתית והכלים להחליט האם רחוב אבידע עונה או לא עונה להגדרת החריג השני שקבע בית המשפט העליון "כביש שכונתי צר" מן הראוי שיהיו בפניו כל הנתונים העובדתיים הנוגעים לרח' אבידע בהתאם לתוכניות בניין עיר הרלוונטית (רוחבו, יעודו ושימושו) וכן נתונים השוואתיים מהסביבה הקרובה, דהיינו ממרכז העיר ושכונות סמוכות כגון רחביה.

  ב.      לצורך הצגת כל הנתונים הנ"ל נראה למשיבים כי חוות דעת של מהנדס כבישים שתוגש מטעמם עשויה לענות על הדרישות הנ"ל ותתרום תרומה משמעותית ליכולת ההכרעה בסוגיה שבמחלוקת ע"י בית המשפט. לפיכך מבקשים המשיבים להגיש חוות דעת כזאת בתוך 60 יום".

            המערערים הסכימו להגשת חוות דעת של מהנדס מטעם המשיבים וכן להגשת חוות דעת של מהנדס מטעמם.

5.         בהחלטה מיום 28.12.05 קבעתי כי למרות שבית המשפט לעניינים מינהליים אינו מאפשר, ככלל, להגיש חוות דעת של מומחים ואינו מתיר חקירות של עדים יוגשו במקרה זה חוות דעת מטעם הצדדים. קבעתי כי לאחר הגשת חוות הדעת ניתן יהיה לדעת אם קיימת מחלוקת עובדתית בין הצדדים או שמדובר במחלוקת בשאלות משפטיות בלבד. נקבע כי לאחר הגשת חוות הדעת של המומחים מטעם הצדדים, אשקול אם קיים צורך להחזיר את הדיון לוועדת הערר.

            כל אחד מהצדדים הגיש חוות דעת של מומחה מטעמו ולאחר שהתברר כי לא קיימת מחלוקת עובדתית בין הצדדים וכי מדובר במחלוקת בשאלת הפרשנות המשפטית הנכונה לעובדות המקרה, קבעתי כי הדיון בערעור יתקיים ביום 6.4.06 וכי במועד זה ישמעו סיכום טענות בעל פה של הצדדים (החלטה מיום 22.3.06). לאחר מכן נעתרתי לבקשה מוסכמת של הצדדים והדיון בערעור נדחה ליום 27.4.06.

            ביום 23.4.06, הגישו המשיבים בקשה להתיר להם להגיש חוות דעת משלימה ולחלופין ביקש המינהל להחזיר את הדיון בערעור לוועדת הערר. הבקשה הוגשה ללא תגובת המערערים וחוות הדעת המשלימה צורפה לבקשה בלא שניתנה לכך רשות מבית המשפט.

6.         המערערים התנגדו לבקשה והתנגדותם, על נימוקיה, בדין יסודה. לא היתה כל הצדקה להגיש את הבקשה שלשה ימים בלבד, לפני המועד שנקבע לדיון בערעור וכבר מטעם זה דינה להידחות. גם לגופו של עניין לא היתה הצדקה להגיש לבית המשפט חוות דעת משלימה, בלא לאפשר למערערים להגיב עליה ובלא לקבל את רשותו של בית המשפט. למעלה מן הצורך, עיינתי בחוות הדעת המשלימה ולא מצאתי בה דבר המעיד על מחלוקת עובדתית בין הצדדים המצדיק החזרת הדיון לוועדת הערר. גם לגוף חוות הדעת, מדובר בעיקר בחזרה על האמור בחוות הדעת הראשונה ובמשמעות משפטית לעובדות המקרה, עניין הנתון להכרעת בית המשפט. והעיקר - מדובר בעניינים שהמשיבים רשאים להעלות בטיעונים בעל-פה בבית המשפט, כפי שאכן עשו.

7.         לעיצומו של דבר, השאלה העומדת להכרעה בפני היא האם רחוב הרב אבידע (להלן - הרחוב, הכביש או הדרך) החוצץ בין חלקה 39 בגוש 30037 לבין חלקות 38 ו-111 באותו גוש, אשר בנוגע אליהם הוגשה תכנית 942ד' (להלן - התכנית הפוגעת) מהווה "מקרקעין גובלים"  כמשמעותם בסעיף 197(א) לחוק התכנון והבנייה.

            להלן אבחן שאלה זו על בסיס טיעוני הצדדים, המסמכים וחוות הדעת שהוגשו והמצב המשפטי.

            תמצית טיעוני המערערים

8.         המערערים טוענים כי מדובר ברחוב ללא מוצא וכן רחוב חד סטרי במובן זה שרכב צריך לעשות סיבוב פרסה כדי לשוב על עקביו ולצאת מהכביש. המערערים טוענים כי על פי המבחן שקבע בית המשפט העליון, הבחינה צריכה להיות פונקציונאלית. לטענתם, מדובר בכביש שאינו מעביר תנועה עירונית כוללת, אלא תנועה ליעדים מסוימים ומוגדרים. המערערים מבקשים לאמץ את חוות הדעת של המומחה מטעמם הקובעת כי כבישים ללא מוצא הם הכבישים בעלי המדרג הנמוך ביותר במערכת כבישים בכלל.

            לטענתם, השימוש של בית המשפט העליון במילה כביש "שכונתי" הוא דימוי אנאלוגי ובית המשפט העליון לא התכוון לקבוע כי ההלכה שנקבעה תחול רק על כבישים הנמצאים בשכונות מוגדרות.

            העותרים טוענים כי התוכנית הפוגעת חייבה את הרחבתו של הכביש כדי לשרת את האינטרסים של התוכנית הפוגעת. לטענתם, מעבר לתכונות הפיזיות של הכביש, ברור שמדובר בכביש שהינו חלק אינטגראלי של התוכנית הפוגעת. לטענתם, התוכנית הפוגעת מתנה באופן חריג את הוצאת היתרי הבנייה בקיום הסדרי תנועה מצומת המלך ג'ורג' שהוא רחוב עירוני מובהק, לרחוב הרב אבידע.