בעל דירה אשר הסכים לשימוש כלשהו בשטח המשותף רשאי לחזור בו מהסכמתו

1. ערעור על פסק דינה של כב' המפקחת מ. אריאלי בתיק 318/01, לפיו נדחתה תביעתו של המערער לצוות על המשיבה להסיר שער ברזל ומערכת אזעקה שהותקנו על ידה בתוך שטח חדר המדרגות של הבית המשותף ברחוב סמטת השך  5 בתל אביב.

העובדות

2. הבית נשוא פסק הדין ברחוב סמטת השך 5 בתל אביב הידוע כחלקה 12 בגוש 7082 הוא בית משותף בן ארבע קומות ו- 16 יחידות. המערער הינו בעלים של שלוש יחידות, אחת במרתף, אחת בקומת הקרקע ואחת בקומה ב'. המשיבה הינה בעלים של 12 יחידות  המצויות בכל הקומות בבית.

לפני למעלה מ- 20 שנה הותקן שער ברזל בחדר המדרגות בשטח המהווה רכוש משותף בין קומות א' וב' של הבית, וזאת בהסכמת המערער ואשתו. זמן קצר לאחר התקנת השער הותקנה בנוסף מערכת אזעקה בחדר המדרגות, וזאת גם כן ללא התנגדותו של המערער. בשנת 1987 חיבר המערער, ללא הסכמת המשיבה, את השער בשרשרת ברזל וכתוצאה מכך לא ניתן היה לסגור אותו.

בעקבות מעשה זה הגישה המשיבה תביעה שנידונה בפני המפקח על רישום המקרקעין דאז מר דולמן. המפקח בפסק דינו מיום 12.05.1988 קבע כי השער הותקן בהסכמת המערער אשר לא חזר בו מן הרשות שנתן ולכן אין הוא רשאי להפריע למשיבה לנעול את השער בשעות שלאחר שעות העבודה ובימי מנוחה ובלבד שהמשיבה תסכים לפתוח את השער לפני תחילת העבודה. דהיינו, בפסק דינו האמור קבע המפקח דולמן את מסגרת ההסכמה בין הצדדים בכל הנוגע לשעות פתיחת השער. על פי קביעת המפקחת כאן יש בכך משום השתק פלוגתא ואין המערער יכול היום להעלות טענות חדשות לטיבה של ההסכמה או תוכנה.

השאלה שעמדה לדיון, כפי שהוגדרה על ידי המפקחת המלומדת היתה: האם המערער רשאי לחזור בו מההסכמה שנתן? מסקנתה היתה כי משהסכים בעל דירה להתקנת מערכת אינטרקום ושער בכניסה לבית אין הוא יכול לחזור באופן חד-צדדי מהסכמה זו לאחר חלוף שנים ולאלץ את יתר בעלי הדירות להסיר את הדלת ומערכת האינטרקום. עוד קבעה המפקחת המלומדת כי משניתנה הסכמה לפעולה ברכוש המשותף המשנה את מצב יתר בעלי הדירות בבית לא ניתן לחזור מהסכמה זו, אלא בכפוף להסכמת יתר בעלי הדירות. המפקחת ציינה ששוכנעה כי לאחר התקנת השער רכשה המשיבה יחידות נוספות בבית והסתמכה על השער וכן כי שוכנעה שהשער הינו חיוני למנוע פריצה לעסק המשיבה דרך קירות חדר המדרגות. לכן, המסקנה אליה הגיעה היתה כי השער ומערכת האזעקה חיוניים ביותר להגנה על רכושה של המשיבה, לפיכך נוצרה מניעות מטעמי צדק המונעת מהמערער לחזור בו מהסכמתו.

על קביעות אלו הערעור שבפנינו.

הערעור

3. המערער טוען כי יש להכריע בערעור בשאלות מהותיות המתייחסות לזכויותיו הקנייניות של בעל דירה בבית משותף, ככל שהדבר נוגע לשימוש ברכוש המשותף.

כן עולה השאלה באשר לזכותו ורשותו של בעלים של מרבית יחידות הבית המשותף לנהוג ברכוש המשותף כמנהג בעלים. התנהגות המדירה את צעדיהם של יתר בעלי היחידות בבית ופוגעת ביכולתם להפיק הנאה מנכסיהם על ידי הטלת מגבלות קשות על זכות הגישה החופשית והבלתי מופרעת ליחידותיו דרך חדר המדרגות המהווה רכוש משותף. בהתאמה עולה השאלה האם כאשר נענה אחד מבעלי היחידות בבית, מתוך רוחב לב וללא קבלת תמורה, לבקשת בעל יחידה אחרת להתיר לו להציב שער ברזל בחדר המדרגות הננעל על סורג ובריח בשעות הערב עד למחרת הבוקר יהיה נותן הרשות לעולם אסור על דיבורו ומנוע לחזור בו מהסכמתו לצמיתות? האם הטענה הנשמעת מפי מתקין השער לפיה התקנתו נחוצה לו עקב דרישה מצד חברת הביטוח לצורך ביטוח עסקו יכולה להוות שיקול המונע מנותן הרשות לחזור בו מהסכמתו ובכך לפגוע ברכוש המשותף ולהצר את קנינו ולקבוע מגבלה הפוגעת בשימוש חופשי ובלתי מופרע בחדר המדרגות.

המערער טוען כי פסק דינו של כב' המפקח דולמן, אשר קדם לפסק דינה של המפקחת, נסב כל כולו סביב הבקשה להוצאת צו מניעה כנגד המשיבה ולא נגע כלל בנושא השער ובזכותו של המערער לבטל את הרשות להתקנתו. נטען עוד כי בשל שינוי נסיבות, נאלץ לסגור את עסקו וכאשר לפני מספר שנים ביקש להשכיר את היחידה שבקומה ב' שבבעלותו התחוור לו כי הדבר מרתיע שוכרים, שאין מעבר חופשי לדירתו המצויה בקומה העליונה מעבר לשער. לפיכך, ומכוח זכותו לעשות שימוש חופשי בחדר המדרגות האמור לשרת את כלל בעלי היחידות בבית המשותף ולממש את זכותו הבסיסית לגישה בלתי מופרעת ליחידתו, פנה למשיבה בדרישה להסיר את השער והאזעקה: משפניותיו הושבו ריקם הוגשה התביעה.

ב"כ המערער טוען כי נימוקי המפקחת אינם מקובלים עליו ולא נוצרה כל מניעות מטעמי צדק אשר אינה מאפשרת לו לחזור בו מהסכמתו. גם אם המסקנות שהוסקו נכונות הן, עדיין אין בהן כדי להביא לתוצאה הקשה המונעת ממנו חזרה מן ההסכמה שניתנה ללא תמורה, ובשים לב לכך שמדובר בזכות קניינית שעניינה הבטחת זכות גישה לכל בעל יחידה בבית משותף לרכוש המשותף. המדובר בענייננו בחדר המדרגות היחיד בבית. לדעתו דווקא בהנצחת המצב הקיים יש משום עשיית אי צדק וקיפוח כאשר מנגד חלקה של המשיבה לא יגרע והיא תוכל להתקין את השער בשטחה היא ולאו דווקא בחדר המדרגות. 

מבאר ב"כ המערער כי קביעתה של המפקחת שאין הוא יכול לחזור מהסכמתו להתקנת האינטרקום בטעות יסודה. אין מדובר במערכת אינטרקום במובן הרגיל והמקובל מן הסוג המותקן בכניסה לבתים משותפים. הבית המשותף הנדון אינו בית מגורים אלא בית בו מתנהלים עסקים. האינטרקום המדובר הינו שער אשר לא ניתן לפתיחה באמצעות זמזם חשמלי מתוך כל אחת מהדירות שבבנין והכולל מערכת תקשורת פנימית בין כל דירה לבין האדם העומד ליד השער. אם היה מדובר באינטרקום מן הסוג הנידון כי אז מציין המערער שלא היה בא בטרוניה כלשהי, זולת בנושא האזעקה. אולם כאן מדובר בשער אשר נסגר על ידי מנעול ומפתח. אמנם למערער מפתח, אך בכל מקרה לא ניתן לפתוח את השער על ידי לחצן מהיחידות שבבעלותו. לכן, לטענתו אין לראות בשער שהתקינה המשיבה, על שלל מנעוליו ומכשוליו, בגדר אינטרקום במובן הרגיל של המושג. הוא מציין כי לא הסכים גם לאבטחת השער על ידי מערכת אזעקה המופעלת על ידי המשיבה לפי שיקול דעתה היחיד והבלעדי.

      דיון

4. שמענו את טענות הצדדים, עיינו בעיקרי הטיעון בפסק הדין ובכל החומר שבתיק והגענו למסקנה כי דין הערעור להתקבל.

עסקינן בתחום דיני הקניין, בבית המשותף וברכוש משותף. כמוגדר בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: " חוק המקרקעין"), לכל דירה בבית משותף חלק בלתי מסויים ברכוש המשותף של הבית ובכלל זה חדרי מדרגות, חדרי מעליות וכיוצא באלה, כאשר לכל בעל דירה זכות לעשות שימוש רגיל וסביר באותו רכוש (סעיף 55(א) לחוק).

כאשר מדובר בחדר מדרגות, קובע חוק המקרקעין בסעיף 55(ג) כי לא ניתן להצמידו לדירה בתקנון שכן יש לאפשר לכל בעל דירה מעבר חופשי בחדר המדרגות לדירותיו ולכל מקום אחר בבית המשותף, כגון: מקלט, חצר אחורית וכיוצא בזה.

בעלי דירות יכולים להגיע ביניהם להסכמות באשר לשימוש ברכוש המשותף וכל עוד קיימת הסכמה שכזו - לא מתעוררת בעיה כלשהיא.

השאלה היא האם כאשר בעל דירה נתן הסכמה לשימוש מסויים, האם לא יוכל לחזור בו מהסכמה זו - לצמיתות.