בן ציון ואח' נ' סי.פי.אס.אל 38 השקעות בע"מ ואח'

לפניי תביעה לתשלום פיצוי כספי בטענה שהחנייה שהוצמדה לדירת התובעים אותה רכשו מאת הנתבעת 1 (להלן: הנתבעת") פגומה.

התובעים הם בני זוג שרכשו דירה בגבעתיים על פי הסכם מכר מיום 1.7.15.

הנתבעת סי.פי.אס. אל 38 השקעות בע"מ היא יזמית הפרויקט אשר כלל את דירת התובעים. מדובר בבניין בן 6 דירות ו-6 מקומות חניה אשר במסגרת פרויקט תמ"א 38 נוספו לו 3 דירות ו-5 מקומות חניה, לרבות זו שנועדה לתובעים והוצמדה לדירתם.

הנתבעים 2-4 הינם בעלי מניות ודירקטורים בנתבעת. על פי כתב התביעה הנתבע 2, מר אסף שאול שימש גם כאדריכל הפרויקט. הנתבע 3, מר דב שוורץ שימש גם כקבלן המבצע של הפרויקט והנתבע 4, מר אמיר אבא כהן הוא אדריכל המחזיק ברוב מניות הנתבעת.

טענות הצדדים הרלוונטיות בתמצית

התובעים טענו כי לקראת מסירת הדירה התברר להם כי החנייה שהוצמדה לדירתם אינה תקינה ואינה תקנית. לדבריהם, הכשרתו של השטח לחנייה הייתה שלא כדין. לטענתם, רק בקושי רב בלתי סביר ותוך סיכון רכוש ניתן לחנות בחניה רכב קטן. אם ירצו התובעים לחנות רכב מנהלים או גיפ' או טנדר לא יוכלו לעשות כן. ככל שירצו למכור את דירתם, היא תימכר כדירה חסרת מקום חניה או לפחות כבעלת חנייה מוגבלת ביותר בעיר בה קיימת מצוקת חניה קשה. לפיכך, הדירה תימכר במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק. לטענתם, אי הצמדה של חניה העומדת בהוראות כל דין ותקן מהווה הפרה יסודית של הסכם המכר. בכתב התביעה ציינו את מצבה הכלכלי הקשה של הנתבעת ואת חששם כי לאחר מסירת הדירות בפרויקט, הנתבעת תחדל מלפעול ובעליה לא ייקחו על עצמם ייזום פרויקטים נוספים. התביעה הוגשה גם נגד הנתבעים 2-4 אשר לטענתם גרמו להפרת ההסכם, פעלו בחוסר תום לב בקיום ההסכם וניהול המשא ומתן לקראת כריתתו, לא גילו פרטים אודות מצב החנייה, התרשלו בתפקידם ופעלו בתרמית והצגת מצגי שווא. הם טענו כי לנתבעים 2-4 קמה חבות אישית לפי סעיף 12 לפקודת הנזיקין באופן המצדיק ומחייב להרים את מסך ההתאגדות וייחוס חובות הנתבעת לבעלי מניותיה על פי סעיף 6 לחוק החברות ואחריות אישית לפי סעיף 54 לחוק החברות. לכתב התביעה צירפו התובעים את חוות דעתו של מהנדס הבניין יעקב קליגסברג התומכת בטענתם לאי תקינות החנייה. התביעה כללה את ירידת הערך הנטענת בהתאם לחוות דעת מהנדס הבניין ושמאי המקרקעין יעקב מרזוק בסך של 450,000 ₪ ואת עלות חוות הדעת בסך של 5,265 ₪. בנוסף, כללה התביעה דרישה לתשלום בגין אובדן זמן והנאה, עוגמת נפש ונזקים לא ממוניים בסך של 100,000 ₪. סכום התביעה הכולל עמד על סך של 555,265 ₪. לחלופין, ביקשו התובעים להורות לנתבעים לתקן את החנייה ולפצותם בגין הנזק שכבר נגרם.

הנתבעים דחו את טענות התובעים. לטענתם, יש לדחות על הסף את התביעה נגד הנתבעים 2-4 אשר לא ערבו להסכם המכר עליו מבוססת התביעה ונהנים מעיקרון האישיות המשפטית הנפרדת מהנתבעת עמה נחתם ההסכם. הטענות שהועלו בדבר אחריותם האישית נטענו בעלמא מבלי שהוצגה תשתית עובדתית וראייתית. לדבריהם, החנייה נבנתה כדין על פי היתר הבנייה המקורי והם עמדו בהוראות הדין. לטענתם, התובעים, אשר היו מיוצגים במשא ומתן ובהסכם המכר, ידעו את מיקום החנייה טרם חתימתו, היו צריכים לבדוק את החנייה וכך עשו. התובעים אף התגוררו באותו רחוב ממול לבניין שנבנה כך שהכירו היטב את הבניין ואת הסביבה. לטענתם, התובעים אף ביקשו להחליף את החנייה טרם חתימת ההסכם ואף שבקשתם לא נענתה, חתמו על הסכם המכר. הם הסבירו כי הבניין כולו קיבל טופס 4, החנייה אושרה על ידי עיריית גבעתיים וכל הפרויקט לרבות החניות קיבל אישור של יועץ תנועה. הנתבעים טענו כי לנוכח סעיפים 3.1 ו-3.2 להסכם המכר בהם ויתרו התובעים על כל טענה מסוג זה, יש לדחות את הטענה לאי התאמה. מאחר, שהתובעים ידעו על מידות החנייה וויתרו על כל טענה לאי התאמה, הרי שיש להם אשם תורם ורשלנות תורמת בשיעור של 100%. הנתבעים הכחישו את גובה הנזק הנטען בהיותו מופרז ודמיוני. אשר לטענה כי מצבה הכלכלי של הנתבעת בכי רע, טענו כי זו מקיימת את כל התחייבויותיה לכל הדיירים בפרויקט, אינה צפויה להתפרק ובעלת פעילות עסקית גם כיום.

כללי

הצדדים הגישו תצהירים. מטעם התובעים הוגשו תצהירים שלהם ותצהירו של מר אריה כץ- בעליה של דירה בבניין אשר ליווה בזמן הבנייה את אביו שהיה הקבלן שבנה את הבניין. בנוסף הגישו התובעים את חוות דעתו של מהנדס הבניין יעקב קליגסברג לעניין מידות החנייה נושא התביעה ואת חוות דעתו של המהנדס יעקב מרזוק לעניין שווי מקום החנייה. מטעם הנתבעים הוגשו תצהירי הנתבעים 2-4 וחוות דעתו של שמאי המקרקעין ערן לס לעניין תקניות החנייה ושוויה. כלל המצהירים והמומחים נחקרו בחקירה נגדית בדיון ההוכחות.

בהתאם להסכמת הצדדים מונה המהנדס ושמאי המקרקעין דן אורמן כמומחה מטעם בית המשפט לבדיקת הליקוי הנטען בחנייה וירידת הערך הנטענת. המומחה הגיש את חוות דעתו ונחקר לגביה בחקירה נגדית בדיון ההוכחות על ידי שני הצדדים.

יש לציין כי במהלך ניהול ההליכים נעשו ניסיונות למצוא פתרון לבעיות להן טענו התובעים. זאת בין היתר בעזרת מומחה בית המשפט. ניסיונות אלה לא צלחו.

דיון והכרעה

לאחר שעיינתי בכתבי הטענות, בחנתי את הראיות והעדויות שהוצגו בפניי וקראתי את סיכומי הצדדים, החלטתי לקבל את התביעה חלקית.

על אתר אומר כי להבנתי השאלה המרכזית בתיק זה היא: האם התובעים ידעו על הפגם והאם ניתן להם גילוי נאות על מגבלות החניה שהוצמדה לדירתם וככל שלא, האם לאור הוראות ההסכם הם זכאים לפיצוי.

החניה נבנתה על פי הדין ובהתחשב באילוצים השונים הקיימים בשטח

התובעים האריכו בכתבי הטענות ובטיעוניהם בכל הקשור לתוקפו של היתר החניה ותחולתם של תקנים והנחיות שונות הקשורות לחנייה. אני סבור שלא היה צורך בהרחבה לאור האישורים השונים בהם החזיקה הנתבעת. לפרויקט ניתן היתר בניה לפי תמ"א 38 שניתן על ידי הועדה המקומית גבעתיים בשנת 2014. ההיתר כלל גם את החניה אותה רכשו התובעים (חניה 8). לבניין ניתן טופס 4 ואף ניתן אישור של יועץ תנועה לפיו הסדרי התנועה והחנייה בפרויקט נעשו בהתאם להיתרי הבנייה. בנסיבות אלה, קמה חזקה שהדברים נעשו כדין (ראו סעיפים 16-18 ונספחים 5-7 לתצהיר נתבע 2).

הנתבעים הפנו בכתב ההגנה ל"הנחיות לתכנון חניה – פרק ד': תכנית חניונים מחודש פברואר 2000, עליהן הסתמכו התובעים בכתב התביעה. בסעיף 1.5 לאותן הנחיות נכתב כי:

"ואולם, בדרך כלל מתוכננים החניונים במדינת ישראל בתוך מבנה ייעודי אשר החניון אמור לשרת אותו ואין ספק שייעודו הראשי של המבנה לשרת את האוכלוסייה המתוכננת לבוא אליו והחניון מהווה רק אחת מהמערכות המשרתות אותו.

נראה לפיכך, שיש ללמוד ולקבל גם חריגות סבירות מההנחיות אשר מקורן באילוצים ממשיים ובלבד שיהיו נתונים לשימוש סביר, ואחרי שיאושרו על ידי הרשויות. יש לסמוך על שיקול דעתם של המתכנן ושל הרשות המאשרת לגבי היקפן הסביר של החריגות ובוודאי שאין להפוך אותן לנורמה".

בכתב ההגנה הפנו הנתבעים לשני אילוצים אשר גרמו לכך שהחניה שנמכרה הייתה במתכונת זו. האילוץ האחד: קירות חניה שגובלים בגן ילדים הממוקם ממערב לבניין. האילוץ השני: המגרש עליו נבנה הפרויקט מתאים בדוחק לכל צרכי הדיירים (ראו סעיפים 20-23 לכתב ההגנה).

המומחה מטעם בית המשפט הסביר בחקירתו הנגדית כי לא קבע בחוות דעתו שהחניה לא תקנית. לדבריו, לא ציין זאת בכוונה. הוא אישר כי הועדה המקומית נתנה היתר וסימנה את המקום כחניה. כאשר הופנה לסעיפי כתב ההגנה בהם תוארו האילוצים השונים שהובילו לכך שזו החניה שהוצמדה לדירת התובעים, הוא קיבל את טענתם. המומחה הסביר כי ההתייחסות שלו הייתה להיותה של החניה פגומה מבחינת יכולת השימוש בה (ראו עמוד 22 שורה 17 עד עמוד 23 שורה 2).

המומחה אף הסביר את ההיגיון לסיבה שבפרויקטים של תמ"א 38 מאפשרים סטייה מההנחיות. להלן דבריו: " צריך לחלק לשניים. יש נושא של תקנות או הנחיות תכנון בניינים חדשים ששם אם לא עומדים בהנחיות אז לא מקבלים היתר בניה ויש לדוגמא בתמ"א 38 שאנחנו רואים שכל החניות שבבניין לא עומדות בהנחיות של תכנון בנושא חניות וקיבלו היתר להוסיף דירות. כלומר, לא טומנים את הראש בחול. בניינים חדשים רוצים לשמור על איכות החניה" (עמוד 21 שורות 10-13).

למעשה, לכל אורך עדותו הסביר המומחה את האילוצים המיוחדים שקיימים בעת ביצוע פרויקט תמ"א 38 אשר נועד לחזק מבנים ישנים כך שיהיו עמידים בפני רעידת אדמה ולשפר את בטחון הדיירים. זאת, להבדיל ממבנים חדשים. לאור זאת, קיימת התחשבות במתן ההיתרים באילוצים הקיימים (ראו עמוד 11 שורות 1-6 וכן עמוד 14 שורות 25-30).

על מעמדה המיוחד של חוות דעת מומחה בית המשפט

אף שלכאורה כל מומחה המגיש חוות מטעם בעל דין מאמין בתוכנה וזו ניתנת לשיטתו משיקולים מקצועיים בלבד, לא ניתן להתעלם מכך שבסופו של דבר חוות הדעת תומכת בטענות בעל הדין שהגישה. בנסיבות אלה, חוות דעת מומחה בית המשפט שנשכר על מנת לסייע לבית המשפט במתן חוות דעת אובייקטיבית, נהנית ממעמד מיוחד. בכך, אין כדי לומר שכל קביעותיו של מומחה מטעם בית המשפט יתקבלו כמובן מאליו ועל בית המשפט מוטלת החובה לבחון את סבירותן. עם זאת, לא בנקל יסטה בית המשפט מקביעותיו של המומחה אותו מינה.

כלל ידוע הוא כי בית המשפט ייטה שלא לסטות מחוות הדעת של המומחה מטעמו בהעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן והוא יעשה כן בזהירות מתחייבת וכאשר קיימת סיבה מיוחדת לכך. כך נפסק כי: "משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת. אכן עד מומחה כמוהו ככל עד - שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל שקול דעתו של בית המשפט. אך כאמור לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בהעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן" (ראו: ע"א 293/88 חב' יצחק ניימן נ' מונטי רבי [פורסם במאגר משפטי]).

החניה שנמכרה לתובעים הייתה פגומה

עיון בחוות הדעת מגלה כי בפני המומחה הוצגו חוות הדעת מטעם שני הצדדים. המומחה הציג בחוות דעתו את פרטי המקרקעין וסביבתו של הבניין, התייחס להיתרי הבנייה ולמצב התכנוני ותיאר את נתוני דירת התובעים והחנייה. המומחה ביקר במקום, בדק את מידות המעבר לחנייה והחנייה עצמה והשווה לנדרש בהנחיות לתכנון חניה אליו מפנה אתר משרד התחבורה (להלן: "ההנחיות"). הוא גם ערך ניסיון להחנות רכב באורך 4.75 מטר. ניסיון זה לא צלח. ממצאי בדיקתו העלו כי קיים פגם בחניית התובעים המתבטא ביחס לא תקין בין רוחב המעבר לרוחב החנייה שאינו מאפשר לבצע בה חנייה של רכב כאמור.

המומחה הציג בסעיף 11.2 לחוות דעתו טבלת מידות משטחי חניה כגון המשטח הנבדק בהתאם להנחיות, ממנה עולה כי עבור רוחב משטח תא חניה בודד באורך מינימלי של 2.80 מ' (הקטן ביותר המופיע בטבלה) רוחב המעבר המינימלי הנדרש הוא 5.90 מ'. זאת, בעוד שבחניית התובעים רוחב המעבר היה 3.985 מ' בלבד עבור רוחב חנייה הנע בין 2.58 מ' ל-2.86 מ'. המומחה השיב בחקירתו הנגדית (עמ' 15 שורה 18) כי בחלק בו פותחים את הדלתות ונכנסים לחנייה הרוחב הוא עד 2.70 מ'.

בחקירתו הנגדית, הסביר המומחה כי "הבעיה היא לא בגובה או ברוחב אלא ביכולת להיכנס לתוך החניה. לכן, מכוניות מאורך של 4.40 מ' ומטה, יכולות להיכנס. עשינו את הניסוי עם רכב באורך 4.75 מ' והיה חסר 5 ס"מ והיה מסובך ואי אפשר היה להיכנס. עצרתי אותו כי פחדתי לפגוע באוטו. אי אפשר להיכנס...אם ניקח את יונדאי 25 או גולף או מכוניות קטנות יותר יכולות להיכנס. כלומר, החניה הזאת היא לא חניה שיכולה לשמש את כל המכוניות ולכן קבעתי ירידת ערך וזה בגלל הגישה ולא בגלל רוחב החניה" (עמ' 14 שורות 7-13).

בחקירתו הנגדית הבהיר המומחה באופן חד משמעי כי מדובר ב- "חניה פגומה בלי ספק. אפשר להתווכח כמה היא פגומה אבל היא פגומה" (עמוד 26 שורות 11-12).

התובעים לא ידעו על הפגם בחנייה טרם חתימת הסכם המכר 

מהעדויות ומהראיות שהוצגו בפניי נחה דעתי כי התובעים לא ידעו על הפגם בחניה לפני שחתמו על הסכם המכר.

התובעים טענו כי לא ידעו על הפגם בחניה. התובע העיד בתצהירו כי לו היו יודעים על הפגם בחניה, היו בוחרים בדירה אחרת שהוצעה להם באותה קומה שהייתה בעלת חניה תקנית (סעיף 12).

התובעים לא הכחישו את טענות הנתבעים (סעיף 4 לתצהיר הנתבע 4) כי טרם חתימת ההסכם, נוהל משא ומתן בקשר לחניה, אך הסבירו כי זה התנהל לאחר שביקשו לקבל מקום חניה אחר, מאחר שמדובר בחניה אחורית ובלתי מקורה ולא בשל מידותיה ורוחב שביל הגישה המוביל אליה. הם אישרו כי במסגרת הניסיון לשכנעם לקבל את החניה, הובטח להם כי שטח החניה יוגדל לכדי שטח של "חניה וחצי" וכי הובטח להם שהחניה תרוצף לכל אורכה. אלא שבכך לא היה כדי לסייע להם לאחר שגילו כי רוחב החנייה ורוחב שביל הגישה לא מאפשרים להם לחנות בה (ראו סעיפים 18 ו-30 לתצהיר התובע). התובע העיד על כך גם בחקירתו הנגדית כדלקמן: " לפני שחתמנו ידענו שאנחנו מקבלים את החנייה האחורית והבלתי מקורה, אבל לא ידענו שתהיה לה בעיה ברוחב או בשביל הגישה, לא היה לנו מושג שנקבל חנייה שאי אפשר להכניס אליה רכב, שהיא קטנה גם מההיתר וגם מההנחיות" (עמ' 57 שורות 8-12).

עדותו של הנתבע 4 בחקירתו הנגדית מחזקת את גרסת התובעים כי לא הובא לידיעתם כי לחניה שהוצמדה לדירתם יש מגבלה מהותית בדבר הגישה אליה ואפשרות החניה בה. מעדותו ניתן היה להבין כי לשיטתו מדובר בחניה מצוינת וכי לא הוסבר להם כי מדובר בחניה קטנה שיש קושי לחנות בה רכבים מסוימים. מעדותו גם עלה כי הנתון שמסר להם בדבר רוחב החניה (2.80 מ') היה שונה מזה קבע המומחה (ראו עמוד 75 שורות 24-27 ועמוד 76 שורות 29-32). עדותו בדבר תקינות החניה עומדת גם בסתירה לתמליל השיחה שקיים עם התובעת ביום 29.6.2017 בה לא טען כי יידע אותם אודות הפגם בחנייה, אלא התנצל וביקש לתקן את הנדרש (ראו נספח 32 לתצהיר התובע עמוד 16).

יתרה מכך, אין גם כל היגיון בכך שהתובעים יסכימו לקבל חניה מעין זו כשהם מודעים לפגם הקיים בה. אני מאמין לתובעים שקנו דירה בסכום של מעל 3 מיליון כי אם היו יודעים על מגבלות החניה לא היו בוחרים לרכוש את הדירה המסוימת אלא דירה אחרת. בחקירתו הנגדית חזר התובע על כך מספר פעמים (ראו עמוד 64 שורות 12-13, עמוד 65 שורות 25-26).

גם בטענות הנתבעים כי נתוני החניה צוינו בהסכם והתובעים אף הצהירו בסעיפים 3.1 – 3.3 להסכם כי ביצעו את כל הבדיקות הנדרשות, מצאו את הממכר מתאימים למטרותיהם ומוותרים על כל טענת אי התאמה, אין כדי להועיל לנתבעים.

לא ניתן לצפות מהתובעים כי יגלו כי קיים פגם כאמור בעזרת תשריט החניה שצורף בנספח 1 להסכם המכר. עין בלתי מקצועית אינה יכולה לשים לב לבעיה כלשהי. מומחה בית המשפט הסביר היטב את הדברים: "אם הקונים היו קונים דירה מוכנה והיו רואים את החניה כמו שהיא בזמן הקניה, אתה צודק. אבל קונה סביר שלא מהנדס בניין ולא כל כך מבין בזה והוא קונה בשלושה מיליון ₪ דירה וכשהוא בא להיכנס לחניה, רואה שהוא לא יכול להיכנס לחניה שלו עם האוטו שלו ואם יש לו ג'יפ הוא לא יכול להיכנס איתו אלא עם מכונית קטנה יחסית, הוא לא יכול לראות את זה על סמך תוכנית כי אנשים לא מבינים על סמך תוכנית שיש בעיה כי רק כאשר הוא מנסה להחנות הוא רואה שיש בעיה" (עמ' 23 שורות 11-16). המומחה הסביר כי הפגם בחניה הינו בעיקר היכולת להיכנס לתוך החניה ופחות במידות החנייה עצמן (ראו עמוד 14 שורות 6-7). מדובר בפגם הדורש מומחיות לצורך גילויו. מכאן שלמעשה מדובר בפגם נסתר שהתובעים לא יכלו לגלותו.

איני מקבל גם את טענת הנתבעים כי התובעים שגרו בסמוך לבניין מכירים את הסביבה ויכלו לבדוק את האמור עוד בטרם חתמו על ההסכם. מדובר בפרויקט שהיה בבניה ולכן לא ניתן היה לעשות בדיקה פיזית של החניה (עמוד 61 שורה 32 , עמוד 62 שורה 32).

סעיף 4 (א) לחוק המכר (דירות), תשל"ג -1973 שכותרתו "אי התאמה" קובע כי "המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה או קונה המשנה אם התקיים אחד מאלה: (1) הדירה או כל דבר שבה (להלן – הדירה) שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה".

סעיף 16 לחוק המכר העוסק בהעלמת אי התאמה קובע כי "היתה אי – ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו-15 או בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה".

בפסק הדין בעניין שיפריס, התייחס כב' השופט סולברג להוראת סעיף 16 וקבע כי "על-פי לשונו ועל-פי תכליתו של הסעיף, דומני כי איננו מאפשר לזקוף 'אשם תורם' לחובת המשיבים 1 ו-2 בגין הצהרותיהם בחוזה המכר כי בדקו את הנכס". לדבריו: "החלת דוקטרינת ה'אשם התורם' ביישומו של סעיף 16 לחוק המכר עשויה להתפרש כקריאה לתוך החוק של דבר שאין בו. קרי, החלתו של עיקרון 'יזהר הקונה' בסטייה מן התפיסה המקובלת במשפט הישראלי ביחס לחוק המכר: "חוק המכר שולל לחלוטין את ההשקפה של 'יזהר הקונה', ומתיר לקונה להסתמך באופן בלעדי על תיאור הממכר בפי המוכר, ועל החיובים המוסכמים בחוזה. הדין לא יהיה שונה, לפי חוק המכר, גם אם היתה לקונה הזדמנות סבירה לבדוק את הממכר והוא לא ניצל אותה, או שניצל אותה אך עקב רשלנותו לא גילה את הפגם בממכר".... הוראת סעיף 16 לחוק המכר מכריזה על האופי הקוגנטי של אחריות המוכר... בחקיקת סעיף 4 לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, ניתן משנה תוקף להוראה הכללית בדבר העלמת אי-ההתאמה שבסעיף 16 לחוק המכר. ההרמוניה החקיקתית מחייבת להשקיף על שתי הוראות-חוק אלו, לצרכי פרשנות, יחדיו. בית משפט זה ראה את הסעיפים הללו כמבטלים את עיקרון 'יזהר הקונה' בדיני המכר במשפט הישראלי" (ראו ע"א 8068/11 אורי עיני נ' חן שיפריס (פורסם במאגר משפטי). על פי פסק הדין רק ידיעה ממשית של הקונה אודות אי ההתאמה תספיק כדי להחריג את תחולתו של סעיף 16 לחוק המכר.

מכאן, שבנסיבות בהן שוכנעתי כי התובעים לא ידעו על הפגם האמור, אין בהצהרתם בהסכם המכר כי ביצעו את כל הבדיקות הנדרשות והם מוותרים על טענת אי התאמה, כדי לאיין טענותיהם בדבר הפגם שהתגלה בחניה. כאמור, על פי סעיף 16 לחוק המכר התנאי הנדרש לצורך גיבוש אחריותו של המוכר הוא ש"אי ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן...". זאת, ללא קשר לשאלה האם אי-ההתאמה ניתנת לגילוי בבדיקה סבירה. נכון לקבוע כי על הנתבעת כמוכרת היה לדעת על הפגם בחניה ומגבלות השימוש בה. מדובר בסעיף קוגנטי שאינו מאפשר לנתבעים לזקוף "אשם תורם" לחובת התובעים בגין הצהרותיהם בהסכם כי בדקו את הנכס.

לסיכום עד כאן, נחה דעתי כי הנתבעת מכרה לתובעים חניה פגומה ולפיכך זכאים התובעים לקבלת פיצוי בגין כך.

מהו סכום ירידת הערך

מעיון בסעיף 7 למפרט עולה כי במקום בו היה צריך להיות מצוין שטח החניה, הושאר קו ריק ולא צוין השטח. סעיף 5(א) לחוק המכר "מוכר שלא מסר לקונה מפרט בהתאם לסעיף 2, יראוהו, על אף האמור בחוזה המכר, כמי שהתחייב למסור את הדירה לקונה כשכל דבר שצריך היה לפרט במפרט הוא באיכות גבוהה בהתחשב בנסיבות העניין". בהתאם לסעיפים 5(ב) ו-3(ג) לחוק הוראה זו חלה גם במקרה שקיים מפרט שאינו מפורט ומדויק.

הנחת המוצא של מומחה בית המשפט הייתה כי מדובר בחניה פגומה שלא ניתן להחנות בה כלי רכב מגודל מסוים וכי ניתן לחנות בה כלי רכב קטנים. זאת לאור מגבלות הגישה אליה.

המומחה בחן את שוויה של הדירה בהתחשב בכך שלא צמודה לה חניה. לצורך כך, הציג המומחה רשימה של עסקאות מדווחות של מכירת דירות בסביבה הקרובה לדירת התובעים. בהתאם לשווי הממוצע למ"ר אמד את שווי הדירה בסך של 3,625,000 ₪. הוא קבע כי ירידת ערך לדירה בגין אי הצמדת חניה תנוע בגבולות של 5%-10% משווי הדירה בממוצע 7.5%. לפיכך, הפגיעה בשווי דירה עקב אי הצמדת חניה מסתכמת בסך של 270,000 ₪.

במסגרת חוות דעתו הציג המומחה 4 דוגמאות לכלי רכב שונים שממדיהם מאפשרים לחנות בחניה נושא התביעה. הוא אף בחן את המכוניות שחנו ברחוב בו מתגוררים התובעים ומצא שבמועד ביקורו כל המכוניות שהיו באזור היו קטנות. הוא גם ערך ניסיון לחנות עם רכב באורך של 4.75 מטר ולדבריו היו חסרים סנטימטרים בודדים כדי שניתן יהיה לחנות בה. הוא בחן את מחירי ההשכרה של חניות באזור וגילה שחניה מושכרת בממוצע בכ-500 ₪ ובהיוון של 6% מתקבל סך של 100,000. לאחר ששקל את כל האמור, לקח בחשבון ירידת ערך בגין חניה פגומה בסכום השווה למחצית ההפחתה הראויה עקב אי הצמדת חניה. במקרה דנן, מחצית מ-270,000 ₪, קרי סך של 135,000 ₪.

בחקירתו הסביר כי מחיר שיוחס לחניה תקינה (מתוך המחיר הכולל של הדירה) עמד על 270,000 ₪ שאופייני למחירי חנייה באזורים בעייתיים (עמוד 17 שורה 4) וכי לחניה הפגומה יש שווי ממוכר מרצון לקונה מרצון. השווי נקבע לפי מה שדייר בבניין או דייר ברחוב היה מוכן לשלם לפי היוון בצמיתות. לשיטתו, מדובר ב-50% משוויה כתקינה (עמוד 19 שורות 1-19). ביחס לטענת הנתבעים כי חישוב המומחה מוטעה שכן לא ניתן למכור את החניה בנפרד מהדירה, הרי כפי שקבעתי בהחלטתי במהלך חקירת המומחה, אין באיסור המכירה כדי למנוע ביצוע עסקה שבמהותה היא כמו מכירה כגון החכרה לטווח ארוך.

הערכות המומחה את ירידת הערך בנסיבות דנן נראות לי סבירות ומאוזנות. המומחה השיב לשאלות שהופנו אליו ולא מצאתי כי היה בשאלות כמו בתשובות שנתן כדי לבטל את קביעותיו.

הדברים מקבלים משנה תוקף במיוחד לאור ההבדלים הקיצוניים בין חוות הדעת של התובעים והנתבעים, אשר על פניהן נראו בלתי סבירות.

בהתאם לחוות הדעת של השמאי מרזוק, שווי החניה כשהיא תקינה מסתכם בסך של 500,000 ₪ ושווי החניה הפגומה בסך של 50,000, כך שההפרש בין שווי חניה תקינה לחניה פגומה עמד על סך 450,000 ₪. לטענת התובעים זו ירידת הערך בשווי דירתם. בהתחשב בכך שהתרשמתי מהראיות כי ניתן לעשות שימוש בחניה לרכבים קטנים, נראה על פניו כי הפער לו טוענים התובעים מוגזם.

בהתאם לחוות הדעת מטעם השמאי ערן לס שהוגשה מטעם הנתבעים, שווי החניה התקינה מסתכם בסך של 85,000 ₪ כאשר הפגם הוערך על ידו בשיעור של 20%, כך שההפרש בין מחיר חניה תקינה לפגומה עמד על סך של 17,000 ₪ בלבד. לשיטת השמאי לס, היה מקום גם ליחס רשלנות תורמת לנתבעים בשיעור של 50% כך שלכל היותר הם זכאים לשיטתו לפיצוי בסך של 8,500 ₪. גם סכום זה על פניו נראה נמוך מדי. זאת, בהתחשב בכך שהדירה נמכרה במחיר של מעל 3 מיליון ₪ באזור אשר נטען כי יש בו מצוקת חנייה.

כפי שפורט לעיל, יש ליתן עדיפות לקביעות מומחה בית המשפט ובהעדר נימוקים כבדי משקל, אין לסטות מהן.

עוד אציין כי אני דוחה את טענות הנתבעים כי יש להפחית מירידת הערך שנקבעה על ידי המומחה את שוויו של האורך הנוסף שהוקצה לחניית התובעים המאפשר להם להשתמש בה כחנייה טורית או להקים מחסן באורך הנוסף. המומחה נשאל על כך בחקירתו הנגדית ושלל את האפשרות לחניה כאמור (ראו עמ' 24 שורות 20-21 ועמ' 29 שורות 17-19). בנוסף, מקובלת עלי טענת התובעים כי קיים קושי בהצבת מחסן בשטח פתוח לא מקורה או מוגן וכן, כי הדבר מצריך אישור מהוועדה המקומית וייתכן כי שכנים בבניין יתנגדו לכך. מעבר לאמור הנתבעים אף לא תמכו טענה זו בחוות דעת מתאימה.

יש גם לדחות את טענת הנתבעים להפחתת סך של 31,200 ₪ אותו יכלו התובעים לקבל בגין השכרת חנייה. התביעה הייתה לתשלום פיצוי בגין ירידת ערך אותה המומחה מטעם בית המשפט אמד לפי שווי החנייה כנגזרת ממחירה של הדירה.

לסיכום, הערכת ירידת הערך בחוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט בוססה היטב, לא נסתרה בחקירתו הנגדית והניחה את דעתי. לפיכך ובהתחשב במעמדה המיוחד כאמור לעיל, אני מאמצה.

אחריותם של הנתבעים 2-4

על אתר אומר כי התרשמתי שצירופם של הנתבעים 2-4 לתביעה נבע בעיקר מחששם של התובעים כי הנתבעת תיכנס למצב של חדלות פירעון ולכן לא יוכלו להיפרע ממנה. את חששם תיארו בהרחבה בכתב התביעה. חשש זה לכשעצמו אינו יכול להוות טעם להגשת תביעה אישית שכן לצורך קיומה של עילת תביעה יש להציג תשתית עובדתית וראייתית מוצקה. זו לא הוצגה.

התובעים הדגישו בסיכומיהם כי חיובם האישי של נתבעים 2-4 נובע לא רק מהרמת מסך לפי חוק החברות, אלא מחבותם האישית הנוגעת למעשיהם ומחדליהם. זאת, בהסתמך על סעיף 54 לחוק החברות הקובע כי "אין בייחוס פעולה או כוונה של אורגן, לחברה, כדי לגרוע מהאחריות האישית שיחידי האורגן היו נושאים בה אילולא אותו ייחוס".

התובעים טענו כי הנתבעים 2-4 אחראים ישירות לרשלנות, הטעייה, גרם הפרת חוזה וחוסר תום לב.

אשר לגרם הפרת חוזה, נקבעה ההלכה שלא ניתן לייחס חבות לאורגן בגין גרם הפרת חוזה שהחברה היא צד לו (ראו ע"א 4612/95 מתתיהו נ' שטיל, פ"ד נא(4) 769, 793).

אשר לעילות הרשלנות והטעייה, לא ניתן לבססן על סמך תיאור פשטני - כללי של פעולת הנתבעים. התובעים נמנעו מלפרט "ברחל בתך הקטנה" כיצד מתגבשים רכיבי כל אחת מעילות אלה. בפסיקת בית המשפט העליון נקבע זה מכבר כי "הקפדה מיוחדת על פירוטן המדוייק של העובדות נדרשת מן התובע כאשר תביעתו מבוססת על תרמית,הטעיה,רשלנות וכיוצא בזה" (ע"א 264/74 צפריר נ' מורגנשטרן, פ"ד כח(2) 668, 671). אין די בציון תפקידו או תוארו של האורגן כדי להטיל עליו אחריות אישית. לא כל פגם שמתגלה בביצוע פרויקט בנייה מהווה תוצאה של רשלנות אישית וישירה של מי מבעלי התפקידים. גם עילת ההטעיה מהווה עילה חמורה שהיה על התובעים להכבד ולפרט כיצד התקיימה. טענות אלו לא פורטו ולא הוכחו כנדרש. יש לציין כי אף שקבעתי שדבר הפגם לא היה גולה לתובעים לא מצאתי שהייתה כוונה להטעות את התובעים במכוון. התרשמתי שהנתבעים 2-4 עצמם לא ידעו לאשורן את מגבלותיה של החנייה. דברים אלה אף עולים מתמליל השיחה שניהלה התובעת עם נתבע 4 .

אשר לטענה להפרת חובת תום הלב במהלך המשא ומתן, במקרה דנן, איני סבור כי הוכח שהנתבעים 2-4 פעלו בחוסר תום לב. אציין שדווקא העובדה שהנתבעים 2-4 ניסו לרצות את התובעים שחפצו בחניה אחרת על ידי הגדלת אורך החניה וריצופה מלמדים ההיפך. כפי שציינתי לעיל, בעינין יחוס ביצוע הטעיה לנתבעים אלה, הרי שחרף מסקנתי כי התובעים לא ידעו על הפגם בחניה וכי זה לא גולה להם, לא שוכנעתי כי הדבר נעשה מתוך חוסר תום לב. נראה כי הנתבעים עצמם לא היו מודעים בזמן אמת לכל מגבלותיה של החנייה. למעשה היקיפן של מגבלות אלה התברר רק במסגרת ההליכים המשפטיים.

לאור כל זאת, אני דוחה את טענת התובעים כי הנתבעים 2-4 אחראים כלפיהם באופן אישי.

עוגמת נפש

אשר לעוגמת הנפש הנטענת יש מקום לפסוק פיצוי בגין רכיב זה. התובעים ציפו לקבל חניה מושלמת ובמקומה קיבלו חניה שיכולת השימוש בה מוגבלת. עם זאת, הסכום המבוקש נראה לי מוגזם. זאת, בין היתר, בהתחשב בסכום ירידת הערך שנקבעה על ידי מומחה בית המשפט. אין גם להתעלם מכך שהתובעים יכלו לעשות שימוש בחניה אם בעצמם או על ידי השכרתה לצד ג' כלשהו.

לאחר ששקלתי את כל האמור, אני מעמיד את סכום הפיצוי הכולל על סך של 20,000 ₪.

סוף דבר

סוף דבר, התביעה מתקבלת בחלקה. הנתבעת תשלם לתובעים סך של 135,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום חוות דעת המומחה ועד התשלום בפועל.

מאחר שמצאתי לפסוק לטובת התובעים סכום פיצוי משמעותי יש להשיב להם את עלות שכר המומחים בו נשאו לצורך הגשת חוות דעת מטעמם. לפיכך, תשלם הנתבעת לתובעים סך של 5,265 ₪ בו נשאו בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום תשלומם.

בנוסף, תשלם הנתבעת לתובעים פיצוי בגין עגמת נפש בסך של 20,000 ₪.

אשר להוצאות המשפט, בהתחשב בסכום שבו זכו התובעים תשלם הנתבעת לתובעים את אגרת בית המשפט בשיעור של 2.5% מסכום זכייתם, שכר טרחת המומחה מטעם בית המשפט בו נשאו וכן שכר טרחת עורכי דין בסך של 25,000 ₪.

בהתחשב בכך שהתביעה האישית נדחתה, ישלמו התובעים לכל אחד מהנתבעים 2-4 הוצאות בסך של 6,000 ₪. בפסיקת ההוצאות לקחתי בחשבון כי נתבעים אלה היו נדרשים ממילא להליכים המשפטיים כמנהלי הנתבעת.

הסכומים כולם ישולמו בתוך 30 יום.

המזכירות תשלח פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, ב' סיוון תשפ"א, 13 מאי 2021, בהעדר הצדדים.