בלוססקי נ' טורקלטאוב ואח'

רקע

1.המשיבה, מירי בלוססקי (להלן: "התובעת"), כבעלת זכויות בדירה בבניין משותף המצוי ברחוב כ"ג 13-15 גבעתיים (להלן: "הבניין"), התקשרה ביחד עם בעלי הזכויות האחרים בבניין (להלן: "הדיירים"), עם המבקש עו"ד רון טורקלטאוב (להלן: "הנתבע"), לצורך ביצוע פרויקט תמ"א 38 (להלן: "הפרויקט"), במסגרתו יחוזק הבניין ודירותיהם תורחבנה.

2.מאחר וזמן מה לא נמצא יזם לצורך ביצוע הפרויקט, ולאחר שהנתבע בדק את האפשרויות המשפטיות השונות, הוא הציע לדיירים ובכללם לתובעת, שהפרויקט יבוצע על ידם. ביום 10.6.09 התקיימה אסיפת דיירים בה הוחלט שהפרויקט יבוצע באמצעות ביצוע עצמי של הדיירים, או באמצעות יזם על פי החלטתם, וכי הם מתקשרים עם הנתבע כעו"ד של הפרויקט (לייצג את החברה שתוקם על ידם). בנוסף הוחלט שהדיירים יקדמו את שלבי הוצאת היתר הבניה במימון עצמי, ובאם יחסר בידיהם ממון הרי שההוצאות ימומנו בשלב ביניים על ידי הנתבע והן יוחזרו לו על ידי היזם, או מתוך כספי המימון שיועמדו לפרויקט. בהתאם לכך גם שולמו כל התשלומים הנדרשים לצורך הוצאת ההיתר (לרבות תשלומי החובה).

3.ביום 3.1.12 נערכה ישיבת דיירים נוספת במסגרתה הוחלט על ידי הדיירים, לרבות התובעת, כי הפרויקט יבוצע על דרך של ביצוע עצמי על ידי הקמת חברה בבעלותם, כי רווחי הפרויקט לאחר ניכוי כל ההוצאות יחולקו בין הדיירים, באמצעות פירוק החברה ו/או העברת תשלומי דיווידנד, הכל על פי החלטת רוב הדיירים, וכי אופן מימון הפרויקט לרבות אישור מחירי המכירה של הדירות, יאושר על ידי הדיירים ברוב קולות.

4.ביום 15.1.13 קבעה הוועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים את התנאים למתן היתר הבניה (נספח ג לכתב ההגנה). לאחר מכן החליטו הדיירים לכנס אסיפה ובהתאם הדיירים, לרבות התובעת, חתמו ביום 21.3.13 על הסכם ייסוד לביצוע הפרויקט. בהתאם להסכם הייסוד הנתבע פעל להקמת החברה וזו נרשמה ביום 17.7.13 תחת השם ב.ר.ס.ר-ק.מ.כ.ה (להלן: "הסכם הייסוד", להלן: "החברה", נספחים ד-ו לכתב ההגנה).

5.היות והיה צורך לאתר אפיק מימוני לצורך הפרויקט, הנתבע הציע לדיירים להתקשר בהסכם להעמדת הלוואה עם חברת "א.ר.א.ב. בונוס בע"מ" (להלן: "בונוס"), תוך שהוא מבהיר שהוא מייצג חברה זו וכי הוא לא יוכל לייצג את הדיירים בנושא זה. לאחר מו"מ שהתקיים מול הבעלים ומנכ"ל בונוס, ואישור שנתנו לכך הדיירים, סוכמו התנאים הכלכליים, לפיהם תועמד לחברה הלוואה בריבית קבועה של 12% לשנה, כנגד ערבות בעלי הזכויות ושיעבוד הזכויות ברכוש המשותף (להלן: "הסכם מימון"). התובעת התנגדה להסכם המימון, פנתה לעו"ד יוסי פלח (להלן: "פלח"), ולאחר שלבקשתו הומצאו לו מסמכים, הודיעה שהיא איננה מוכנה לחתום עליו ומבקשת לבטל את חתימתה על כל ההסכמים. הנתבע הבהיר לפלח שיש בעמדת התובעת כדי לגרום למעשה להפסקת הפרויקט, ובכל מקרה במקום בו היא חתומה על התחייבות מפורשת, הוא יעמוד על קבלת המגיע לו על פי ההסכמים. במסגרת חילופי הדברים הובהר לתובעת כי היא יכולה להעביר את מניותיה לחברה בחזרה (נספח ו2 לכתב ההגנה).

6.התובעת עמדה בסירובה להתקשר בהסכם ההלוואה, עמדה על דרישתה להעביר את מניותיה. העברת המניות נרשמה בספרי החברה. ממועד זה ואילך היא למעשה הפסיקה את שיתוף הפעולה עם ביצוע הפרויקט. עם זאת הליכי הוצאת ההיתר וקידום תכנון מהלך הבניה התקדם, תוך שהדיירים ובהם התובעת שכרו את שירותיה של חברת 'תמ"א פיקוח בע"מ' לשמש כאחראית על כל הפן המקצועי של הבניה (נספח ז לכתב ההגנה). כל החיובים בגין הוצאת ההיתר, לרבות התשלומים לחברת תמ"א פיקוח, בוצעו על ידי החברה.

7.ביום 8.9.14 הוצא על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים היתר בניה 20140058 (להלן: "ההיתר", נספח ח לכתב ההגנה). ההיתר הוצא על שמם של הדיירים, ולאחר מכן הם בחרו את חברת 'ריאן אחזקות בע"מ' כקבלן מבצע (נספח ט לכתב ההגנה). העבודות התקדמו, ובמקביל הנתבע עמל לקדם את תיקון צו הבית המשותף. בשלב זה ונוכח העובדה שהכספים שנלקחו לצורך מימון השלב הראשוני על דרך של הלוואה מבונוס אזלו, החליטו הדיירים שהם אינם רוצים לסיים את הפרויקט באמצעות מימון נוסף של בונוס, וכי הם רוצים בביצוע הפרויקט באמצעות מימון בנקאי, או באמצעות יזם. לאור זאת הנתבע פעל לצורך קידומו של הסכם מימון עם גורם בנקאי. בשלב זה התובעת טענה כנגד כל מהלך מימוני, תוך שהיא מבהירה שהיא לא תחתום על שום מסמך לצורך העמדת מימון. בהתאם להחלטת הדיירים הנתבע העלה מספר הצעות של יזמים, אשר היו מעוניינים בביצוע הפרויקט, באופן שבו הם מתחייבים לשלם את ההלוואה. התובעת סירבה להצעה, ובשל כך פרץ סכסוך פנימי בין הדיירים לבין עצמם, שהביא לכך שחלק מהדיירים הודיעו לנתבע שהם מפסיקים את ההתקשרות עימו.

8.במקביל, באוגוסט 2015 החלו הדיירים, לרבות התובעת, לנהל מו"מ עם קבוצת רימון כדי שהיא תיטול על עצמה כיזם את הפרויקט (להלן: "היזם"). הנתבע הושאר מחוץ למו"מ אך הוא שיתף פעולה באופן מלא עימו, תוך שהוא המשיך לעמול על תיקון צו הבית המשותף (נספח יא לכתב ההגנה). במסגרת המו"מ הבהיר הנתבע ליזם שהוא עומד על קבלת שכר טרחתו בגין העבודה הרבה שבוצעה על ידו בפרויקט ובהתאם להתחייבות שנעשתה כלפיו, בסופו של דבר, נחתם הסכם מרובע בין החברה, והדיירים (לרבות התובעת), מחד לבין הנתבע והיזם מאידך (להלן: "הסכם הביטול", נספח א לכתב ההגנה).