בלבן נ' דרי

פסק דין

1. בפני תביעה לפינוי וסילוק של הנתבעת , דיירת מוגנת במושכר שבבעלות התובע המצוי ברח' מירון 4 בירושלים (להלן "המושכר") ולסעד כספי בגין חוב לדמי שכירות.

טענות הצדדים:

2. התובע טוען כי קמה לו עילת פינוי כנגד הנתבעת בשל אי תשלום דמי שכירות לתקופה החל משנת 1990, מועד בו היא החלה להחזיק במושכר ועד מועד הגשת התביעה המגיע לסך של 30,350 ₪. עילת פינוי אחרת היא מחמת נטישת המושכר ע"י הנתבעת למשך פרק זמן ארוך עד מועד הגשת התביעה ובגין העברתו לשוכר משנה ללא הרשאה של הבעלים בניגוד להוראת סעיף 5 לחוזה השכירות (נספח ב' לכתב התביעה, להלן – "החוזה"). בנוסף, ביצעה הנתבעת שינויים יסודיים במושכר ללא נטילת רשות מהבעלים בבניית תוספת למושכר ובכלל זה בניית עליית גג . בכך, הפרה הנתבעת הפרה יסודית את החוזה ובהתאם לסעיף 19 בו, קמה לתובע הזכות לדרוש פינוי מידי של המושכר מעבר ובנוסף לזכותו לכך מכוח סעיפים 131 (1) (2) ו– (6) לחוק הגנת הדייר.

התובע ביקש רשות לפיצול סעדים על מנת להגיש תביעה כספית לדמי שימוש ראויים.

3.הנתבעת טענה מנגד כי רכשה מהדייר היוצא זכויות כדיירת מוגנת במושכר. בדיעבד ,לאחר שחתמה על החוזה עם מי שהציג עצמו כמיופה כוח של התובע - עו"ד מילשטיין, הוברר לה כי הבעלים אינו התובע כי אם אווה בלבן. הבעלים על המושכר לא שלח לה דרישות לתשלום דמי שכירות ולא היה בידה לאתר אותו על מנת לשלם את דמי השכירות ועל מנת לקבל הרשאה לביצוע פעולות דחופות לתיקון המושכר.

הנתבעת טענה כי התיישנה התביעה בגין עריכת שינויים במושכר ובגין עזיבת המושכר בזמנו. כמו כן, קיימת התיישנות בגין אי תשלום דמי שכירות לתקופה החל משנת 1990 ולא בכדי ביקש התובע למחוק תביעה קודמת שהגיש כנגדה בת.א. 2688/01/11 בהיעדר עילה לפינוייה מהמושכר. לדבריה, היא נכונה לשלם את חובה לדמי שכירות בסך של 9,500 ₪ לתקופה של 7 שנים בלבד.

4.הנתבעת הוסיפה וטענה להעדר יריבות עם התובע, אשר לא נירשם כבעלים במושכר כי אם לאחר שהוגשה התביעה ולאחר שהתקיימה ישיבת קדם המשפט.

5.הנתבעת הכחישה את דבר נטישת המושכר וטענה כי לא קיבלה תמורה כלשהי בגינו עם חילופי דירות בינה ובין משפחת חסון בשל סיבות משפחתיות, שהביאוה לעבור להתגורר בביתר עילית. מה גם, שהפרת החוזה ככל שהייתה , תוקנה עם שובה למושכר בטרם הוגשה התביעה.

6.הנתבעת מודה כי בצעה שינויים במושכר בבצוע שיפוץ יסודי שלו עקב מצבו הלקוי בהיעדר טיפול במושכר ע"י הבעלים. התיקונים, אינם טעונים אישור מהבעלים והעבודות, בוצעו בתום לב על חשבונה וכאמור, חלה התיישנות בגין עילת תביעה זו. הנתבעת התנגדה למתן רשות לפיצול סעדים שכן היה בידי התובע לכלול בתביעתו את מלוא הסעדים.

דיון ומסקנות:

7.הנתבעת רכשה את זכויותיה במושכר כדיירת מוגנת לפי חוזה שנחתם בינה ובין התובע באמצעות עו"ד מילשטיין. בהתאם להסכם היא שילמה לעו"ד מילשטיין את חלקו של בעל הבית בדמי המפתח ובהתאם להסכם בינה ובין הדייר היוצא, שלמה הנתבעת לדייר היוצא את חלקו בדמי מפתח (סעיף 2 א. לכתב הגנה וההסכמים, שצורפו כנספחים א ו-ב לתצהירו של ציון דרי וראו: סעיף ו' להסכם עם הדייר היוצא בהתחייבות הנתבעת לשלם לעו"ד מילשטיין את חלקו של התובע ).

מכאן אני למדה כי כניסתה של הנתבעת למושכר היתה מכוח הרשאה שניתנה לה ע"י התובע באמצעות עו"ד מילשטיין ובכפוף לתשלום חלקו של התובע ,הבעלים, בדמי מפתח ללא עוררין מצד הנתבעת לשאלת זכותו של התובע במושכר אף שלא היה רשום באותה עת כבעלים.

ככל שהיה קיים חשש בלבה של הנתבעת שמא עו"ד מילשטיין אינו מיופה כוחו של התובע ו/או כי התובע אינו בעל זכות להשכיר לה את המושכר כדיירת מוגנת, אין לשער כי היא הייתה משלמת לו את חלקו בדמי המפתח (ראו עדותו של ציון דרי עמ' 15 שורות 1-3). כך גם, צפוי היה שהיא תדרוש מעו"ד מילשטיין להציג בפניה את ייפוי הכוח או לצרף אותו להסכם זאת במענה למכתבו אליה מיום 22/04/90 (נספח א/2 לכתב ההגנה, ראו עדותה של הנתבעת עמ' 9 שורות 23-35).

משלא עשתה כן הנתבעת ובהיעדר ראיה מטעמה לסתור את האמור בחוזה בדבר זכותו של התובע במושכר , יש להעדיף את האמור בחוזה על פני עדותה שלא נתמכה בראיות כלשהן (עמ' 10 שורות 2-5) . בהתאם לאמור ובהיעדר ראייה לניהול המושכר ע"י אחר כי אם ע"י עו"ד מילשטיין אשר מכוח ייצוגו את התובע רכשה הנתבעת את זכויותיה במושכר, נדחית טענתה להעדר יריבות עם התובע.

8.נכונים הדברים בפרט משהוכח כי התובע נירשם כבעלים במושכר בשלכת רשום המקרקעין, מכוח צו קיום צוואה של דודתו בלבן אווה , מי שהיתה רשומה כבעלים במושכר (נספח א' לכתב התביעה) לאחר שהורישה את המושכר לאביו של התובע ובהיותו היורש היחיד של אמו, שירשה את אביו (עמ' 2 ו-3 בנספח א' לכתב התביעה, ובעדותו של התובע עמ' 4 שורות 22-29). הוכח מעדותו של התובע, כי העיכוב ברישום הבעלות במושכר על שמו למרות היותו יורש יחיד כאמור לאחר פטירת הוריו, לא היו מחמת היעדר זכות שלו בנכס כי אם בשל קושי באיתור תעודת פטירה של דודתו אווה בלבן וקבלת צו קיום צוואה (עמ' 5 שורות 19-22). בנוסף, היה ידוע לתובע החל משנות ה- 80 כי עו"ד מילשטיין מטפל במושכר בשמו (עמ' 5 שורות 27-33, עמ' 8 שורות 3-5), דבר המתיישב עם כריתת החוזה בין הנתבעת לעו"ד מילשטיין מטעמו. לאור זאת, התובע בעל זכויות במושכר וקיימת יריבות בין בעלי הדין.

תשלום דמי השכירות:

9. התובע טען כי הנתבעת לא שלמה את דמי השכירות החל משנת 1990 , מועד בו קבלה את החזקה במושכר לידיה (סעיף 1 (1) לכתב התביעה). הנתבעת, העידה כי אכן לא שלמה את דמי השכירות זאת לדידה, הואיל ולא הגיע אליה כל דרישה לתשלום וכדבריה "לא היתה כתובת למי לשלם" (עמ' 12 שורות 22 ו- 28).

בעדותה, שינתה הנתבעת מגרסתה כפי שהובאה בתצהירה ובתצהירו של בעלה לשעבר , ציון דרי וטענה לראשונה, כי נאמר להם מפיו של עו"ד מילשטיין שלא צריך לשלם דמי שכירות ( עמ' 12 שורה 32). מחקירתה עלה כי הדברים לא נאמרו לה וכי עדותה בנדון, היא עדות שמיעה מפיו של ציון דרי ולא נתמכו בעדותו של הלה (עמ' 13). הנתבעת, לא הביאה להעיד את עו"ד מילשטיין על מנת לתמוך בגרסתה לפיה הוא פטר אותה ואת הגרוש שלה, ציון דרי, מתשלום דמי שכירות והדברים, אינם מתיישבים עם התחייבותם בחוזה השכירות לתשלום דמי שכירות חודשיים בסך של 35 ₪.

10. הנתבעת העידה כי לא עשתה ניסיון כלשהו ליצור קשר עם עו"ד מילשטיין בין אם לגביית הוצאות שהוציאה על חשבונה לתיקון המושכר ובין אם לתשלום דמי השכירות (עמ' 13 שורות 22 ו- 26) ואמרה כי עשוי להיות שבעלה טיפל בכך ( עמ' 13 שורה 28). ציון דרי אמר בעדותו כי הנתבעת היא שדאגה לכל ענייני המושכר ומשלמת תמיד, את כל הנדרש ממנה. כדבריו, "מה שצריך לשלם היא שלמה "(עמ' 19 שורה 1) זאת בסתירה לעדותה של הנתבעת, שהודתה כאמור שלא שלמה כלל דמי שכירות. העד ציון דרי הוסיף ואמר כי לפרק זמן ארוך "מיליון שנה", לא היה למי לשלם הואיל ונאמר להם שאין קשר עם עו"ד מילשטיין (עמ' 19 שורות 9-11), והדברים מתיישבים עם גרסתה של הנתבעת על ניתוק קשר עם עו"ד מילשטיין.