השופטת א. חיות :
הנכס נשוא המחלוקת בערעור הוא דירה בת 4 חדרים ברחוב נוף כנרת 35 בצפת (להלן: הדירה). במועדים הרלוונטיים לערעור זה טרם נרשם הבנין שבו מצויה הדירה כבית משותף והיא ידועה על כן כחלק מחלקה 35 בגוש 13533 (להלן: החלקה). שניים "אוחזין" בדירה - החברה המערערת (להלן: שחם) והמשיבים 6-5 בני הזוג שלום ומרים עטיה (להלן: בני הזוג עטיה). בית המשפט המחוזי (כבוד השופט ב' אוקון) דחה תובענה שהגישה שחם ובה עתרה לסעד הצהרתי הקובע כי היא בעלת הזכויות בדירה וכן לסעד המורה על מחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובת בני הזוג עטיה בחלקה. תוצאה זו נסמכת על ממצאים עובדתיים שקבע בית המשפט המחוזי בעקבות הסדר דיוני שהושג בין הצדדים ועליו נעמוד להלן, מתוכם הסיק בית המשפט מסקנות משפטיות בשלושה ראשים חלופיים. האחת כי שחם הסכימה לביטול הסכם המכר מיום 27.3.2000 שנקשר בינה ובין החברה הקבלנית המשיבה 1 (להלן: המוכרת והסכם המכר הראשון, בהתאמה). השנייה כי שחם "נטשה" את הסכם המכר הראשון והשלישית כי מכל מקום אכיפתו של הסכם המכר הראשון היא בלתי צודקת בנסיבות העניין. טרם שנידרש לטענות שהעלתה שחם בערעורה מן הראוי להציג את תמצית העובדות הצריכות לעניין. עובדות אלה תוצגנה להלן על פי סדר התרחשותן תוך התמקדות בנתונים האובייקטיבים אשר לגביהם לא קמה מחלוקת בין בעלי הדין.
עיקר העובדות שאינן במחלוקת
1. המוכרת הינה הבעלים הרשום של החלקה עליה הוקם בנין דירות למגורים ובו מצויה, כאמור, הדירה נשוא הערעור. הסכם המכר הראשון הנוגע לדירה נקשר בין המוכרת לשחם ביום 27.3.2000 ועל פיו התחייבה המוכרת להשלים את בניית הדירה ולמסור את החזקה בה לשחם עד ליום 30.9.2000. כמו כן התחייבה המוכרת לרשום את הדירה כיחידה נפרדת על שם שחם בתוך 24 חודשים מיום רישום הבנין כבית משותף ובכפוף למילוי כל חיוביה של שחם על פי ההסכם. אשר לרישום הבנין כבית משותף נאמר בהסכם כי זה יעשה "כאשר תהיה האפשרות המעשית והמשפטית לביצוע רישום זה" (סעיף 4ב להסכם המכר הראשון). שחם מצידה התחייבה לשלם למוכרת סך של 550,000 ש"ח תמורת הדירה במועדים ובשיעורים כדלקמן: סכום של 100,000 ש"ח עם חתימת ההסכם וסכום נוסף של 450,000 ש"ח עד ליום 30.9.2000 (הוא המועד אשר בו התחייבה המוכרת למסור את החזקה בדירה לשחם). שחם כפי שמעיד עליה שמה היא חברה שעיסוקה בשיווק מערכות מיזוג ומרכז עסקיה בירושלים. את הדירה בצפת קנתה לצרכי השקעה ועל רקע היכרות עסקית קודמת בין ציון ניסים שהינו מנהלה של שחם ובעל השליטה בה לבין אופיר זקן שהינו בעל מניות ומנהל המוכרת (להלן: זקן וניסים, בהתאמה). ביום 22.3.2001, כשנה לאחר חתימת הסכם המכר הראשון, נרשמה מתוקף אותו הסכם הערת אזהרה לטובת שחם בחלקה.
המוכרת אינה חולקת על כך שקיבלה מידי שחם את מלוא התמורה המוסכמת דהיינו 550,000 ש"ח. כמו כן אין מחלוקת בין שחם לבין המוכרת על כך שהחזקה בדירה לא נמסרה לשחם ביום 30.9.2000 כמתחייב מן ההסכם. לגרסת שחם מסרה לה המוכרת את מפתחות הדירה במהלך חודש מאי 2002 ואילו לגרסת המוכרת קרה הדבר כבר במחצית השניה של שנת 2001. השאלה מתי, אם בכלל, נמסרה החזקה בדירה לשחם יש לה חשיבות לא מבוטלת נוכח העובדה שביום 5.3.2002 דהיינו כשנתיים לאחר חתימת הסכם המכר הראשון התקשרה המוכרת בהסכם נוסף למכירת הדירה עם בני הזוג עטיה (להלן: הסכם המכר השני). על פי הסכם המכר השני התחייבה המוכרת למסור את החזקה בדירה לבני הזוג עטיה ביום 10.3.2002 דהיינו ימים ספורים לאחר ההתקשרות בהסכם ואילו בני הזוג עטיה התחייבו לשלם למוכרת תמורת הדירה סכום של 300,000 ש"ח ביום חתימת ההסכם וסכום נוסף של 140,000 ש"ח לא יאוחר מיום 15.6.2002 ובסך הכל 440,000 ש"ח. ביום 19.3.2002 נרשמה הערת אזהרה בחלקה לטובת בני הזוג עטיה מתוקף הסכם המכר השני. כמו כן נמסרה להם על ידי המוכרת בסמוך לאחר חתימת הסכם המכר השני החזקה בדירה והיא משמשת למגוריהם מאז ועד היום. בין המוכרת לבני הזוג עטיה נקשר ביום 5.12.1999 הסכם מכר קודם (אשר אינו נזכר בהסכם המכר השני) המתייחס לדירת מגורים בת 4 חדרים שאמורה הייתה המוכרת לבנות ברחוב אחר (רחוב לוחמי הגטאות) באותה שכונה. לגרסת המוכרת ובני הזוג עטיה נועד הסכם המכר השני להחליף את ההסכם האמור ולטענתם, עליה נעמוד בהמשך, נעשה הדבר בידיעת שחם ובמסגרת הסכמה שהושגה עימה בעניין זה.
2. ביום 30.1.2003 בעקבות ביקור שערך ניסים בדירה הגישה שחם תלונה במשטרת צפת על פלישה והשגת גבול לדירה וסמוך לאחר מכן ביום 10.2.2003 שלח בא כוחה של שחם דאז עורך דין סופר מכתב בדואר רשום אל בני הזוג עטיה בו דרש כי יפנו את הדירה והתריע בפניהם כי אם לא יעשו כן לאלתר תנקוט שחם בכל האמצעים המשפטיים העומדים לרשותה כבעלת הזכויות בדירה. לאחר הדברים הללו וכפי העולה מהתכתבות בין באי כוח הצדדים שהוצגה בפני בית משפט קמא, קיימו שחם והמוכרת במהלך חודש מרס 2003 משא ומתן לפתרון הסכסוך שנתגלע כאמור בעניין הזכויות בדירה. עוד עולה מאותה ההתכתבות כי המתווה שעליו דובר הוא שהמוכרת תשלם לשחם סכום מסוים שיהא מוסכם עליה וכנגד תשלום זה תוותר שחם על זכויותיה בדירה אך מגעים אלה לא הבשילו לכלל הסכם כתוב המסיים את הסכסוך בין הצדדים. בשל הקושי לדלות מחומר הראיות עובדות שאין עליהן מחלוקת באשר למה שהוסכם, ככל שהוסכם, בין הצדדים נוסיף ונציין רק כי ביום 19.10.2003 נשלח על ידי עורך דין רבינוביץ', בא כוחה של שחם, מכתב רשום בו נדרשו המוכרת ובני הזוג עטיה למסור לשחם לאלתר את החזקה בדירה, לדאוג להסרת הערת האזהרה שנרשמה לטובת בני הזוג עטיה וכן לפצות את שחם בגין השימוש בדירה. משלא נענו המוכרת ובני הזוג עטיה לדרישותיה אלה של שחם הוגשה על ידה ביום 11.1.2004 התובענה נשוא הערעור.
פסק-דינו של בית המשפט המחוזי וההליכים בפניו
3. התובענה שהגישה שחם נגד המוכרת ונגד בני הזוג עטיה הוגשה במתכונת של המרצת פתיחה ונתמכה בתצהירים של ניסים ושל אביו מרדכי ניסים. בתשובה לתובענה הגישה המוכרת תצהיר של זקן ובני הזוג עטיה הגישו תצהיר של שלום עטיה. בפתח הדיון שהתקיים בבית המשפט המחוזי ביום 30.12.2004 הודיעו באי כוח הצדדים כי הם מסכימים להצטמצם לחקירות נגדיות של ניסים וזקן בלבד וכלשונם "אנו מסכימים כי תנוהל חקירה של מר ציון ניסים ושל מר אופיר זקן, ועל בסיס זה יוכרע התיק". נוכח הסכמה דיונית זו לא נחקר שלום עטיה על תצהירו ונשמעו חקירותיהם של ניסים וזקן בלבד. בפסק-דינו מתאר בית משפט קמא את גדר המחלוקת הצריכה הכרעה באומרו:
המוכרת התקשרה בחוזה למכירת הדירה פעם אחת עם החברה הרוכשת [שחם] ביום 27.3.00, ופעם נוספת עם הקונים [בני הזוג עטיה] ביום 5.3.02. זכויות החברה הרוכשת וזכויות הקונים סותרות אלה את אלה ולכאורה מדובר בעסקה נוגדת. ואולם, המוכרת טוענת, כי עוד קודם למכירת הדירה לקונים שנעשתה על דעת החברה הרוכשת, בוטל ההסכם בינה לבין החברה הרוכשת.
בית משפט קמא מוסיף ומאפיין את התובענה כהליך המעורר שאלה עובדתית גרידא בציינו כי מטעם זה העלה בפני הצדדים את ההצעה להכריע בתיק על בסיס חקירת ניסים וזקן בלבד. וכלשונו בהמשך הדברים שצוטטו לעיל: "זוהי שאלה עובדתית, ובהתאם לכך הוצע לצדדים כי תנוהל חקירה של מנהל הרוכשת ומנהל החברה המוכרת, ועל בסיס זה יוכרע התיק".
4. על פי הראיות שהיו בפניו קבע בית המשפט המחוזי כי נראה שמפתחות הדירה אכן נמסרו לשחם כטענתה בחודש מאי 2002 דהיינו כחודשיים לאחר חתימת הסכם המכר השני ולא בשנת 2001 כטענת המוכרת. אלא שבית משפט קמא לא ראה בכך ראיה שיש בה להכריע את הכף לטובת גרסתה של שחם כי לא הושג בינה לבין המוכרת או בני הזוג עטיה כל הסכם המבטל את הסכם המכר הראשון טרם שהמוכרת התקשרה עם בני הזוג עטיה בהסכם המכר השני. בית משפט קמא הדגיש בהקשר זה כי בפועל לא נכנסה שחם לדירה ולא החזיקה בה ואף לא שילמה ארנונה או חשבונות עבור חיבור הדירה לחשמל, מים וגז. עוד ציין בית המשפט כי שחם גילתה אדישות באשר לתפיסת החזקה בדירה באופן כללי. על כך למד בית המשפט, בין היתר, מן העובדה כי מתוקף הסכם המכר הראשון עמדה לשחם הזכות לקבלת החזקה בדירה כבר בספטמבר 2000 אך היא לא נקטה נגד המוכרת פעולות כלשהן לצורך קבלתה אף שלגרסתה נמסרה לה הדירה רק במאי 2002. בית המשפט המחוזי הוסיף וציין כי לכל המאוחר התחוור לשחם דבר מגוריהם של בני הזוג עטיה בדירה בחודשי הקיץ של שנת 2002 אך היא לא מיהרה לנקוט באמצעים מתאימים לצורך תפיסת החזקה בדירה. מתוך כך, וכן מתוך דברים שאמר ניסים בחקירתו באשר למשא ומתן שהתנהל לאחר חתימת הסכם המכר השני בין שחם ובין המוכרת ושהיה לדבריו "משא ומתן להשבת הכסף", הסיק בית המשפט המחוזי כי עוד קודם שנחתם הסכם המכר השני בין בני הזוג עטיה למוכרת הסכימה שחם לבטל את הסכם המכר הראשון ולמצער לא עמדה על קיומו וכי המחלוקת שנותרה בין המוכרת ובין שחם בהקשר זה התייחסה לסכום ההשבה לגביו ניהלו הצדדים משא ומתן לאחר חתימת הסכם המכר השני. וכלשון בית משפט קמא:
התנהגות החברה הרוכשת [שחם] מגלה כי הביטול עצמו הושלם עוד קודם לכן [קודם לחתימת הסכם המכר השני], או כי, למצער, ויתרה החברה הרוכשת על הזכות לקיום החוזה, גם אם בין הצדדים נותרה מחלוקת בנוגע לסכומי ההשבה להם זכאית החברה הרוכשת.
בית משפט קמא הוסיף והדגיש בהקשר זה כי:
הסכמה על ביטול הסכם איננה מחייבת הסדרה של שיעור ההשבה המגיע למשלם. ההשבה היא אמנם פועל יוצא, אוטומטי כמעט, של עצם הביטול, אך ההסכמה על שיעורה איננה תנאי להשתכללות הביטול, אלא אם כן הוסכם אחרת. הטעם לכך הוא פשוט. זכות ההשבה מתחוללת מעצם הביטול, ושיעור ההשבה אינו מרכיב חיוני באותו ביטול. אמנם, ניתן לסבור כי, לעיתים, הסכם ביטול לא יהיה מסויים מספיק ללא הסדרת ההשבה. כן יתכן שהסדרת שיעור ההשבה, ואף ההשבה עצמה, יהוו תנאי לעצם שכלול הביטול. אך התניית הביטול או מסוימות ההסכם הביטול בהסדרת ההשבה אינם הכרחיים, וברגיל התניה כזו צריכה להיות פרי הסכמה מפורשת של הצדדים.
5. בית משפט קמא לא הסתפק במסקנות אלה וראה לגזור מתוך הממצאים העובדתיים שקבע מסקנה נוספת שלא עלתה כלל מפי המשיבים ולפיה "התנהגות החברה הרוכשת [שחם] עולה כדי נטישת ההסכם". הממצאים העובדתיים אותם ציין בית משפט קמא כממצאים התומכים במסקנה זו הם העובדה ששחם לא פנתה לעורך דין כאשר החזקה נמנעה ממנה; העובדה ששחם נמנעה מהצגת דרישה מפורשת להוצאת מי שהתגורר בדירה; העובדה ששחם פנתה לעורך דינה ותבעה אכיפה של ההסכם רק כחצי שנה ויותר לאחר שנודע לה לפי גרסתה על החזקה הנוגדת ולבסוף העובדה שגם אז נוהל משא ומתן בין הצדדים באשר לסכום ההשבה.
בית משפט קמא ער היה לכך כי הסכם המכר הראשון כולל תנייה לפיה "שום ויתור, הנחה, עיכוב, מחדל או מתן ארכה מצד צד להסכם למשנהו לרוכש לא ייחשבו כויתור על זכויותיו או זכות כלשהי על פי ההסכם ו/או סעיף מסעיפיו ולא ישמשו מניעה לתביעה". אך לגישתו הוראות שריון בהסכם הנוגעות לדרישות צורניות מעמדן רופף יחסית ואין הן בלתי עבירות. במקרה הנדון, כך קבע בית משפט קמא, ניתן למצוא ראשית הודאה חלקית מצד ניסים כי הצדדים התנו על הוראת הצורה שנקבעה בהסכם שביניהם והתנייה זו מוסברת לדבריו "גם בטיב היחסים ביניהם שלא היו יחסים פורמליים עקב ההיכרות המוקדמת". לבסוף, קבע בית משפט קמא כי גם אם הסכם המכר הראשון לא בוטל והוא עומד בעינו אין שחם זכאית להצהרה אודות זכויותיה בדירה הואיל ובמקרה דנן "האכיפה אינה צודקת בנסיבות העניין". עם זאת לא עשה בית משפט קמא צו להוצאות ונימק זאת בכך ששאלת ההשבה טרם הוכרעה.
טענות הצדדים בערעור
6. שחם טוענת כי שגה בית משפט קמא בקובעו כי היא הסכימה לביטול הסכם המכר הראשון או כי ויתרה על זכויותיה בדירה. לטענתה, קביעות אלה אינן עולות בקנה אחד עם התנהגות המוכרת אשר לא פעלה למחיקת הערת האזהרה הרשומה לטובת שחם ולא דיווחה אודות הביטול לרשויות המס. עוד טוענת שחם כי בית משפט קמא קיבל את גרסתה לפיה המוכרת מסרה לה את מפתחות הדירה בחודש מאי 2002 דהיינו כחודשיים לאחר שהמוכרת התקשרה עם בני הזוג עטיה בהסכם המכר השני ולמרות זאת לא הסיק מכך את המסקנה המתבקשת דהיינו כי עד לאותה עת לא הושגה בין שחם לבין המוכרת הסכמה כלשהי בדבר ביטול הסכם המכר הראשון. שחם מוסיפה וטוענת כי אין כל הגיון כלכלי או אחר בקביעותיו של בית משפט קמא לפיהן הסכימה לביטול הסכם המכר הראשון או ויתרה על זכותה לקבלת הדירה וסללה בכך את הדרך להתקשרותה של המוכרת בהסכם המכר השני, בלא שהושגה בינה ובין המוכרת הסכמה באשר לסכום ההשבה המגיע לה בעקבות כך ובאשר לאופן שבו ישולם לה סכום זה. עוד טוענת שחם כי אכן לא נחפזה לנקוט בהליכים משפטיים נגד המוכרת אף שזו אחרה למסור לה את החזקה בדירה וזאת בשל ההיכרות שבין ניסים לזקן ובשל האמון שרחשה לו. כמו כן טוענת שחם כי נוכח הערת האזהרה הרשומה לטובתה בחלקה ונוכח העובדה ששילמה את מלוא התמורה עבור הדירה בהתאם להסכם המכר הראשון לא סברה גם לאחר שנודע לה על הסכם המכר השני כי בנסיבות שנוצרו מעמדה נחות מזה של בני הזוג עטיה ועל כן ביקשה למצות את המשא ומתן שהתנהל ולסיימו לשביעות רצונה טרם שנקטה הליכים משפטיים. מכך לטענת שחם לא היה מקום להסיק על ויתור או על נטישת ההסכם מצידה. לבסוף, באשר לצדקת סעד האכיפה שאותו ביקשה טוענת שחם כי שגה בית משפט קמא בסוברו ששיקולי צדק פועלים בפרשה זו לטובת בני הזוג עטיה והיא מציינת כי התנהלותם של בני הזוג עטיה תמוהה ביותר ונגועה בחוסר תום-לב. לטענתה בא הדבר לידי ביטוי, בין היתר, במחיר הדירה הנקוב בהסכם המכר השני (הנופל ממחירה של הדירה הקודמת אותה רכשו מן המוכרת) וכן בעובדה כי התעלמו מהערת האזהרה הרשומה לטובת שחם בחלקה.
7. המוכרת, וכן זקן ובעלי מניותיה האחרים (המשיבים 4-2) סומכים ידיהם על פסק-דינו של בית משפט קמא וטוענים כי הוא כולל קביעות שבעובדה בהן אין ערכאת הערעור נוהגת להתערב. עוד נטען על ידם כי גם לגופו של עניין אין מקום להתערב בממצאיו ובמסקנותיו של בית משפט קמא אשר אימץ בעיקרו של דבר את גרסתם לפיה הוסכם בין שחם למוכרת טרם חתימת הסכם המכר השני עם בני הזוג עטיה על ביטול הסכם המכר הראשון. המוכרת והמשיבים 4-2 מוסיפים וטוענים כי הסכמה זו בדבר ביטול הסכם המכר כללה גם הסכמה בדבר סכום התמורה שיושב לשחם וסכום זה עמד על 440,000 ש"ח, בהתאמה לסכום התמורה שנכלל בהסכם המכר השני בין המוכרת לבני הזוג עטיה. לטענתם, ביקשה שחם למרות אותו הסיכום להשיג סכום השבה גבוה יותר והמוכרת נכונה היתה לנהל איתה משא ומתן בעניין זה לפנים משורת הדין אך הוא נכשל בשל דרישותיה המופרזות של שחם. לבסוף טוענת המוכרת כי קביעתו של בית משפט קמא לעניין נטישת הסכם המכר על ידי שחם בדין יסודה.