ביטול הסכם פיתוח שנכרת עם מינהל מקרקעי ישראל- נעשה כדין

              ההליך

1.           המבקש הגיש בתיק זה תובענה בדרך של המרצת פתיחה, בה עתר למתן פסק-דין הצהרתי, לפיו הסכם פשרה בינו לבין המשיב 1 (להלן: " המינהל"), לו ניתן תוקף של פסק-דין (בה"פ 2033/96), תקף, כי התיימרות המינהל לבטלו, אינה כדין ואין לה תוקף ומכאן, כי על המינהל לחתום עמו על הסכם פיתוח לגבי המגרש נשוא הדיון. עוד עתר המבקש להצהיר, כי הסכם הפיתוח שנחתם בין המינהל לבין משיבה 2 לגבי המגרש בטל, בהיותו נוגד הקניית הזכויות בו למבקש וכפועל יוצא, בטלה אף ההתחייבות לרשום משכנתא שניתנה למשיב 3.

              העובדות שאינן שנויות במחלוקת

2.    א.    ביום 20.12.79 נחתם בין המבקש ואדם נוסף לבין המינהל הסכם פיתוח (נ/1) (להלן: " ההסכם הראשון") לפיו המינהל יעמיד לרשותם מקרקעין, הידועים כמגרש מס' 31 בגוש 7815 חלקה 34 (להלן: " המגרש"), לצורך בניית בית מגורים דו-משפחתי על-ידם. בהתאם להסכם הראשון, היה על המבקש להתחיל בבניית ביתו תוך 18 חדשים מיום חתימת ההסכם ולסיימה, עד ליום 29.7.82 (סע' 4(א) להסכם הראשון). בתמורה לקבלת המגרש לרשותו, שילם המבקש למינהל סך של 142,800 ל"י, שהוו 80% מערך המגרש, וסך של 5,355 ל"י, כדמי שימוש במגרש, בגין התקופה מ-29.7.79 ועד 29.7.82 (1,785 ל"י לשנה) (סעיף 4(ג)(1) ו-(2) להסכם הראשון).

       ב.    המבקש לא החל בבניית בית מגוריו לא בתקופה החוזית כאמור ולא עד עצם היום הזה. תחילה ניתנה לו ארכה לבניה עד ליום 29.7.84 ומשלא החל בבניה גם עד למועד זה, ביטל המינהל, ביום 5.2.85, את ההסכם הראשון, אולם, לבקשת המבקש, נתן לו ארכה נוספת, בת שנה אחת, לבניה. בהמשך, ב- 6.5.91 אישרה ועדת חריגים ארצית של המינהל, ארכה נוספת לסיום הבניה, עד לחודש מאי 1992, וזאת, נוכח העובדה כי נמנע מהמבקש לבנות על המגרש בהיותו מוחזק שלא כדין על-ידי אחרים. משלא מימש המבקש הבניה גם במועד הנדחה, שלח אליו המינהל מכתבי התראה. בחודש ספטמבר 1992, הודיע המבקש למינהל כי המגרש הוקצה לאחר, וכי כתוצאה מכך נגרמו לו בעיות וקשיים כלכליים, שאינם מאפשרים לו לבנות. בעקבות פניה זו, נתן המינהל למבקש ארכה נוספת לבניה, עד לחודש אוקטובר 1994. משלא החל המבקש בבניה גם במועד המוארך האחרון, הודיע לו המינהל, ביום 2.10.94, כי נוכח ההפרה היסודית של ההסכם הראשון, תובא העסקה עמו לביטול. פניית המבקש לחידוש ההסכם הראשון, נדונה בהנהלת המינהל ביום 4.12.95 ונדחתה, וביום 18.1.96 בוטלה העסקה עמו ובוצע החזר כספים.

       ג.     המבקש לא השלים עם ביטול העסקה עמו והגיש תובענה (בה"פ 2033/96) בה עתר כנגד תוקפה של הודעת הביטול האמורה. הדיון בתובענה הסתיים ביום 25.4.99 בהסכם פשרה לו ניתן תוקף של פסק-דין (נספח ב' לתצהיר המבקש התומך בתובענתו המתוקנת (להלן: " הסכם הפשרה" ו " תצהיר המבקש", בהתאמה)) שזו לשונו:

"1. ...מסכים המינהל לאפשר למבקש לחתום על חוזה פיתוח... וזאת תוך 21 חודש מיום חידוש העסקה במגרש.

            2. בכפוף להסכמת המינהל דלעיל, מתחייב המבקש לשלם למינהל את חוב דמי החכירה השנתיים בגין המגרש, משנת 1982 ועד היום.

            3. המינהל מסכים לאפשר למבקש להצטרף למבצע היוון בכפוף להתחייבות המבקש לשלם את דמי ההיוון ביחס למגרש, בהתאם לנוהלי המינהל בעת התשלום.

            4......."

       ד.    בעקבות הסכם הפשרה, שלח המינהל אל המבקש, באמצעות בא-כחו, ביום 12.8.99, מכתב (נספח ג' לתצהיר המבקש), בו הודיעו כי ועדת העסקות שלו אישרה למבקש, ביום 10.8.99, הקצאת המגרש למטרת מגורים. בתחתית ההודעה נרשם בכתב יד, כי מצורף אליה שובר לתשלום דמי ההיוון עד 9.9.99, וכי שובר לתשלום חוב דמי החכירה השנתיים, יישלח אל המבקש בנפרד. בהודעה הודגש, כי על המבקש למלא את כל המוטל עליו, לרבות חתימת הסכם עם המינהל ותשלום הסכומים החלים עליו, תוך 60 יום מהמועד הקובע, וכי אם לא יעמוד בתנאים שנקבעו במכתב, יראה המינהל את בקשתו להקצאת המגרש כבטלה מעיקרה והמינהל יראה עצמו חופשי לעשות בקרקע כרצונו, לרבות התקשרות עם אחר.

       ה.    ביום 24.3.00 שלח ב"כ המבקש מכתב למינהל (נספח ד' לתצהיר המבקש), בו ביקש לקבל את פירוט חוב דמי החכירה של מרשו. עוד ציין במכתבו, כי על-פי הסכם הפשרה, זכאי מרשו לחידוש ההסכם הראשון ואילו בהודעה מיום 12.8.99 מדובר בהקצאה חדשה של המגרש, בניגוד למוסכם.

       ו.     ביום 18.5.04 שלח המינהל אל המבקש מכתב נוסף (עם העתק לבא-כחו), חתום על-ידי גב' מרי אבטי, סגנית ממונה מחוזי לעסקאות במינהל (נספח ה' לתצהיר המבקש), לפיו, מאחר שהמינהל קיים התחייבויותיו על-פי הסכם הפשרה וחידש עם המבקש העסקה ושלח אל המבקש שוברי תשלום, ומאחר שהמבקש לא קיים התחייבויותיו לפי הסכם הפשרה, רואה בכך המינהל חוסר עניין מצד המבקש, ומתכוון להביא העסקה עמו לביטול, בהתאם לנוהלי המינהל, ולשווק הקרקע במכרז.

       ז.     במענה למכתב הנ"ל, כתב ב"כ המבקש למינהל, ביום 11.6.04, כי פנייתו מיום 24.3.00 לקבלת פירוט הסכום הנדרש כדמי חכירה טרם נענתה ולכן אין להאשים את מרשו בכך, וביקש כי יומצא לו פירוט חוב דמי החכירה, כאמור בפסק הדין מיום 25.4.99, על מנת לשלמו.

       ח.    עוד בטרם התקבלה תשובת המינהל למכתב האמור, פנה המבקש ביום 16.6.04 למשרדי המינהל, ולאחר שיחה עם הגב' מרי אבטי קיבל ממנה מסמך (נספח ט' לתצהיר המבקש) (להלן: " מזכר אבטי"), אשר נוכח חשיבות תכנו ונפקותו, עליהם חלוקים הצדדים, יובא בנוסחו המלא:

"היום היה במשרד מר יומטוביאן ראובן בעקבות מכתבי מ- 18.5.04 הוא מבקש לחדש עימו העסקה. (עו"ד ש. אריאלי שלח אלינו מכתב שטרם הגיע)

התיק יועבר לעדכונים ועם קבלת השומה ישלח אליו חשבון להוון וחובות דח"ש".

       ט.    ביום 15.7.04 שלח המינהל למבקש מכתב שכותרתו "הודעה בדבר ביטול עסקה" (נספח ז' לתצהיר המבקש, להלן: " הודעת הביטול"), החתום על ידי הגב' אבטי הנ"ל ומר ביבי ירון, מנהל המחוז, בו נכתב, כי ביום 17.4.04 ביטל המינהל את העסקה שנערכה עם המבקש ביום 10.8.99 (המועד בו אושרה הקצאת המגרש לאחר הסכם הפשרה), מאחר שלא ביצע התשלום בגין העסקה.

       י.     בתגובה להודעת הביטול, שלח ב"כ המבקש, ביום 30.7.04, מכתב אל המינהל, בו הוא דוחה את הודעת הביטול ולפיו, העיכוב בתשלום החוב מצד מרשו נובע מאי קיום התחייבות המינהל להמציא למבקש חשבון דמי חכירה בגין התקופה שנקבעה בהסכם הפשרה, ומכל מקום, לטענתו, המינהל אינו רשאי לבטל העסקה 5 שנים לאחר ההפרה הנטענת, ללא מתן ארכה סבירה לתיקון ההפרה. ב"כ המבקש דרש כי המינהל יחזור בו מהודעת הביטול וימציא למרשו פירוט חוב דמי החכירה ולא, יאלץ מרשו להגיש שוב תביעה כנגד המינהל.