בוטלה החלטת הועדה המחוזית לאשר תכנית לבניית רב קומות בהר הכרמל

השופט י' אלון:

1.        בשנת 1999 רכשו המערערים מגרש ברחוב התשבי, על הר הכרמל בחיפה. על פי התוכניות התקפות, אחוזי הבניה המותרים במקום הינם 60%, וזאת בבניה למגורים של שלוש קומות. לאחר הרכישה הגישו המערערים לוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז חיפה (להלן: הוועדה) בקשה לשינוי תוכנית המיתאר המקומית, באופן בו יוגדלו אחוזי הבניה במגרש ל-250% (חלף 60% בתוכנית התקפה) בבנייה מרובת קומות שתכלול 53 יחידות דיור. בנוסף לשטחי הבניה הנ"ל למגורים, כללה התוכנית בניית "שטחי שירות" בשטח כולל נוסף של 5,744 מ"ר.

           ביום 29.11.02 אישרה הועדה המחוזית את התוכנית להפקדה. לתוכנית הוגשו מאה ושמונה עשרה התנגדויות, ובהן התנגדויותיהן של המשיבים 15-1, בעלי דירות הסמוכות למגרש. הועדה המחוזית, בהתאם לסמכותה עפ"י סעיף 107א' לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, מינתה את האדריכל ג' קרביץ כחוקר שידון בהתנגדויות.

           ביוני 2004 הגיש החוקר את המלצותיו לוועדה המחוזית, ובהן הפחתת אחוזי הבניה במגרש ל-180% (חלף 60% בתוכנית התקפה) וצמצום מספר יחידות הדיור שייבנו מ-53 ל-42.

           ביום 13.7.04 החליטה ועדת המשנה להתנגדויות של הועדה המחוזית לקבל את המלצות החוקר. לדרישת שניים מחברי הוועדה המחוזית דנה הוועדה במליאתה בהמלצות החוקר, ובישיבתה מיום 14.12.04 אישרה את החלטת ועדת המשנה (מיום 13.7.04) בכל הקשור להיקפי הבניה כפי שנקבעו בהמלצות החוקר.

           המשיבים 15-1 (להלן: המשיבים) עתרו לבית המשפט לעניינים מינהליים בחיפה כנגד החלטת הוועדה המחוזית. בפסק הדין (מפי סגן הנשיא ש' ברלינר) נתקבלה העתירה. נקבע, כי החלטת הוועדה המחוזית "... יסודה בשיקול שאינו תכנוני ושאינו יכול לעמוד בביקורת המשפט המינהלי", ועל כן החליט בית המשפט קמא "על ביטול ההחלטה וביטול כל ההליכים שנעשו עד כה לשם אישורה של התוכנית".

           בפנינו ערעורם של שלושת המערערים, בעלי המגרש, על פסק הדין, כאשר לעיקר טענותיהם מצטרפים המשיבים 16 ו-17, הלא הם הוועדה המחוזית ויושב הראש שלה.

פסק הדין קמא

2.        בפתח פסק הדין נקבעו עיקרי העובדות, שאינן שנויות במחלוקת. המגרש שבנדון מורכב ממספר חלקות ששטחן הכולל 6,382 מ"ר. המגרש היה מלכתחילה בבעלותה של עמותה ובחלקו היה מבנה ששימש כישיבה. המבנה הוזנח תקופה ארוכה, המגרש היה נטוש והעמותה היתה מעוניינת למוכרו.

           המערערים שנשאו ונתנו עם העמותה הגיעו למסקנה כי המחיר הנדרש עבור המגרש הינו גבוה, וכי לא תהא הצדקה כלכלית ברכישתו "ללא תגבור משמעותי של זכויות הבניה".

           לשם כך, באו המערערים בדברים עם ראש העיר ומהנדס העיר, ובתרשומת הדיון מיום 9/2/99 מצא ראש העיר כי:

"היוזמה מבורכת משום שהיא לוקחת מגרש גדול באיזור מרכז הכרמל ופותרת שתי בעיות:

1.    מגרש מוזנח שמהווה קיום מטרד סביבתי.

2.    מדובר בפרוייקט שמצופף דיור באופן שאינו מכביד על הסביבה, ולכן ממליץ להמשיך בתהליך התכנון והאישור בכפוף להנחית מהנדס העיר".

           בעקבות סיכום והמלצה אלו של ראש העיר רכשו המערערים את המגרש, הגישו בפני הועדה המקומית את התוכנית שיזמו (הגדלת היקף הבניה ל-250%) וביום 15/1/01 המליצה הועדה המקומית בפני הועדה המחוזית לאשר את התוכנית.

           הועדה המחוזית החליטה כאמור על הפקדת התוכנית לשם הגשת התנגדויות, מינתה חוקר לבדיקת התנגדויות, החוקר הגיש המלצותיו ביוני 2004, ולאחר דיון בועדת המשנה ובמליאה אישרה כאמור הועדה המחוזית ביום 14/12/04 את התוכנית - בהתאם להיקפי הבניה שהמליץ עליהם החוקר (דהיינו 180% חלף 60% בתוכנית התקפה).

           בית המשפט המחוזי קיבל את עמדת העותרים (המשיבים 1-15) כי:

"מדובר במקרקעין הנמצאים במרכז הכרמל, באזור מגורים שקט יחסית, שהבניה בו אינה צפופה והבניינים אינם עולים בדר"כ על גובה של 3 קומות. התוכנית האמורה אינה עומדת בשום יחס לתכנון שבסביבה ולאופיה. השינוי וההטבה שבעקבותיה הם מרחיקי לכת, ועל כך יצא קצפם של העותרים החוששים לפגיעה ברכושם ובאיכות חייהם בשכנות לפרוייקט המוצע.

חשש זה נראה לי מבוסס הן כשלעצמו והן לאור מדיניות הועדה המקומית בנוגע לפיתוח איזור מרכז הכרמל, כפי שאושרה על ידי הועדה המחוזית ובאה לידי ביטוי במסמך שהוגש ביום 4.5.05..."