בר"ם
בית המשפט העליון ירושלים
|
991-16, 5254-16
05/08/2018
|
בפני הרכב השופטים:
1. ע' פוגלמן
2. ד' ברק-ארז
3. מ' מזוז
|
| - נגד - |
המבקשים והמשיבים שכנגד:
1. המבקשת בבר"ם 991/16 :אפריקה ישראל להשקעות בע"מ
2. המבקשים בבר"ם 5254/16 ומשיבים בבר"ם 991/16: עיריית תל אביב-יפו
3. מנהל הארנונה בעיריית תל אביב-יפו
עו"ד ארז גבע; עו"ד אלכס כץ (בשם מבקשת 1)
עו"ד ענבל בשן; עו"ד ויוי משולם קור; עו"ד הראלה אברהם-אוזן; עו"ד דנה וייס (בשם מבקשים 2-3)
|
המשיבה:
בבר"ם 5254/16: בית ארלוזורוב חברה בע"מ
עו"ד אסף גל; עו"ד עופר ורד
|
| פסק-דין |
המבקש להצטרף להליך:איגוד לשכות המסחר ע"י עו"ד עדי מוסקוביץ
בשם היועץ המשפטי לממשלה: עו"ד ליאורה וייס-בנסקי
השופט ע' פוגלמן:
כיצד יסווג נכס ריק לצרכי ארנונה? האם על פי הייעוד התכנוני התואם את התכנית החלה על הנכס או על פי זה התואם את השימושים המותרים בהיתר הבנייה? זו השאלה העומדת להכרעה בבקשות שלפנינו. הבקשות נשמעו יחדיו נוכח השאלה המשותפת המתעוררת בהן, והוחלט לדון בבקשות כאילו ניתנה רשות והוגש ערעור על פי הרשות שניתנה.
תמצית העובדות וההליכים קודמים בבר"ם 991/16
- במוקד הבקשה בבר"ם 991/16 שאלת סיווגם לצרכי ארנונה של שני נכסים ריקים ב"בית אפריקה ישראל" שבתל אביב-יפו (להלן: הבניין) המוחזקים על ידי המבקשת, אפריקה ישראל להשקעות בע"מ (להלן: אפריקה ישראל ונכסי אפריקה ישראל). על הבניין חלה תכנית מתאר מספר 2198ד "בית אפריקה ישראל" (2001) (להלן: תכנית בית אפריקה ישראל) שבגדרה יועדה הקרקע, בין היתר, ל"משרדים" וניתנה גם "אופציה למגורים" בתנאים שייקבעו על ידי הוועדה המקומית. בשנת 1998 הוצא לבניין היתר בניה המתיר את הקמתו של בניין משרדים בן 17 קומות (היתר בניה 4-981226 של הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב יפו מיום 24.12.1998). ההיתר מתיר לבנות קומות משרדים, מחסנים, חניונים ומתקני תשתית נוספים של הבניין.
- אפריקה ישראל קיבלה את החזקה בנכסים ביום 16.7.2012. ב-6 החודשים הראשונים נהנתה אפריקה ישראל מפטור מתשלום ארנונה בגין הנכסים בשל היותם נכסים ריקים. זאת, מכוח תקנה 13 לתקנות הסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), התשנ"ג-1993 (להלן: תקנות ההנחות; פטור לנכס ריק) וסעיף 1.5.1 לצו הארנונה של עיריית תל אביב-יפו לשנת 2013. בתום תקופת הפטור סווגו הנכסים בסיווג "בניינים שאינם משמשים למגורים" וחיובם בארנונה נקבע בהתאם. אפריקה ישראל הגישה השגה על הסיווג האמור וזו נדחתה על ידי המשיב 1 בבר"ם 991/16 והמבקש 2 בבר"ם5254/16, הוא מנהל הארנונה בעיריית תל אביב-יפו (להלן: מנהל הארנונה). על החלטה זו הגישה אפריקה ישראל ערר לוועדת הערר לענייני ארנונה כללית שליד עיריית תל אביב-יפו (להלן: ועדת הערר). בדיון לפני ועדת הערר מיקדו הצדדים טענותיהם בשאלת קביעת סיווג הנכסים הזול ביותר. אפריקה ישראל טענה כי יש לבחור בסיווג הזול ביותר התואם את הייעודים המותרים על פי תכנית בית אפריקה ישראל, הוא סיווג מגורים. מנגד טען מנהל הארנונה כי יש לסווג את הנכסים על פי השימוש הזול ביותר המותר בהיתר הבנייה, הוא הסיווג השיורי "בניינים שאינם משמשים למגורים" כאמור לעיל. ועדת הערר קיבלה את ערר אפריקה ישראל. נקבע כי על פי פסיקת בית משפט זה, יש לסווג את הנכס לפי הייעוד התכנוני הזול ביותר המותר על פי דין; וכי הגדרה זו כוללת הן שימושים המותרים על פי התכנית, הן שימושים שהותרו בהיתר. ועדת הערר הטעימה כי מטרת הכלל בדבר הסיווג הזול ביותר היא התחשבות בנישום שאינו מפיק הנאה כלכלית מן הנכס; וכי צמצום גדר אפשרויות הסיווג לשימושים המותרים על פי היתר הבנייה יוביל לכך שבדרך כלל תיוותר אפשרות סיווג אחת. בהמשך נקבע כי ניתן לראות בסיווג "מגורים" ככזה המותר על פי התכנית החלה; וכי יש לסווג את הנכסים בהתאם לסיווג זה.
- מנהל הארנונה ערער על החלטת ועדת הערר האמורה. ביום 5.1.2016 קיבל בית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב-יפו (כב' השופטת א' לוי) את הערעור. נפסק כי סיווג נכס לצרכי ארנונה יכול להיעשות רק על פי השימוש החוקי המותר באותו הנכס; וכי לפי דיני התכנון והבנייה, משהוצא היתר בניה לנכס, השימושים החוקיים הם רק אלה שהוגדרו בהיתר. על כך הוסף כי בנסיבות העניין, ממילא אין מקום לסווג את הנכס לפי סיווג "מגורים" שכן על פי תכנית בית אפריקה ישראל ניתנה רק "אופציה" למגורים שהותנתה בתנאים שונים; ומאחר ששימוש למגורים הוא מנותק לחלוטין מהנכסים. נוכח האמור, נקבע כי יש לסווג את הנכסים על פי הסיווג השיורי.
תמצית העובדות וההליכים הקודמים בבר"ם 5254/16
- במוקד הבקשה בבר"ם 5254/16 נכס ריק בעיר תל אביב-יפו המצוי בחזקת המשיבה, בית ארלוזורוב חברה בע"מ (להלן: בית ארלוזורוב ונכס בית ארלוזורוב). בשנת 1954, פורסמה תכנית מפורטת מספר תגפ/333 "שיכון אנשי צבא קבע ליד הדר-יוסף" (1954) שחלה על הנכס האמור (להלן:תכנית הדר יוסף). בתכנית נקבע כי השימושים המותרים בנכס הם "חנויות"; "בתי-קפה"; "משרדים"; "בנקים"; "מכבסות"; "בתי-מרקחת"; "בתי-קולנוע"; "מועדונים"; ו"אולמי התכנסות ואולמי תערוכות". ב"רישיון מס' 342" שניתן לנכס ביום 30.6.1954, בחתימת יושב ראש הוועדה המקומיתלבנין ולבנין ערים (כפי כינויה בזמן הרלבנטי לפני חקיקת חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבניה)) ומהנדס העיר, שהוא היתר הבנייה בענייננו, צוין כי הותרה הקמת "מועדון בן קומה אחת, המכיל: אולם, 2 חדרים וח"ש וגדר". יוער כי על פי החומר המצוי לפניי, שימש הנכס בעבר כאולם התכנסות למפלגת העבודה וכמועדון מפא"י.
בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד
יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת