אלקריאף מאיר ואחרים נ' נצבא החזקות ואח'

פסק דין

הנתבעת 2 (להלן: "שער הים") זכאית להירשם כבעלת זכויות בחלקה 151 גוש 8262 (שהועברה לה על ידי מר שמואל סגל), ובחלקה 150 גוש 8262 (שהועברו לה על ידי אבירם סגל, סיגלית סגל, עופרי סגל ונטע לי סגל – שיכונו להלן יחד "סגל". שתי החלקות יכונו יחד "החלקות"). שער הים וסגל התקשרו ביום 15.3.04 בהסכם קומבינציה ביחס לחלקות עם הנתבעת 1 (להלן: "נצבא"), להקמת פרויקט על החלקות שכונה פרויקט "סנסט".

במועד ההתקשרות בהסכם הקומבינציה חלה על החלקות תוכנית נת/343/19/ד (להלן: "תב"ע 19/ד'"), מכוחה ניתן היה לבנות על החלקות בנין בן 23 קומות. אדריכל הפרויקט הציע לפעול לשינוי התב"ע – להצר את הבנין ולהגביה אותו - הוצע לבנות בנין בן 36 קומות, במקום בנין בן 23 קומות, אך זאת בלא לשנות את שטחי הבניה שאושרו על פי תב"ע 19/ד'.

הצדדים יזמו את תוכנית מק/343/ 19/ה' (להלן: "תב"ע 19/ה'"), בה תמכה גם עיריית נתניה. הצדדים היו סבורים כי ניתן יהיה לאשר את התב"ע החדשה באישור של הוועדה המקומית בלבד. ביום 25.8.04 התקבלה החלטה על הפקדת תב"ע 19ה'; ביום 6.1.05 התקבל היתר לביצוע דיפון וחיזוק הקרקע; ביום 28.2.05 התקבלה החלטה של שר הפנים לפיה תב"ע 19ה' אינה צריכה את אישורו.

ביום 15.8.04 אושר חוק שמירת הסביבה החופית, תשס"ד - 2004 (להלן: "חוק שמירת החופים"). מכוח חוק שמירת החופים, נדרש אישור של הוועדה לשמירת החופים (להלן: "הולחוף") לתב"ע 19/ה'. ביום 30.6.05 התקבל אישור הולחוף, שהותנה בחתימה על הסכם פיתוח בין היזמים לבין העירייה, שיסדיר ביצוע מטלות שונות על ידי היזמים.

בשנת 2004 החלו הנתבעות להציע למכירה דירות בפרויקט "סנסט". עו"ד בן אמו הציע דירות לרכישה בפרויקט לתובעים, שהם תושבי צרפת. התובעים חתמו על בקשות רכישה לרכישת דירות בפרויקט.

הסכמי המכר של התובעים עם הנתבעות (שיכונו להלן: "הסכמי המכר") נחתמו בין החודשים אוגוסט 2005 לפברואר 2006. לבקשתו של נציג התובעים עו"ד בן אמו, נוספה להסכמים תוספת, שעל פי כותרתה היא תוספת "בענין היתר הבנייה". בתוספת זו צוין כי הקונה מצהיר שידוע לו שטרם התקבל היתר בניה לבניית הדירה או לבניית הבנין, וכי עבודות הבנייה של הבנין יחלו רק לאחר קבלת היתר הבניה כאמור. עוד הוסכם בין הצדדים, בס' 2.3 לתוספת להסכם המכר כי:

"לא הוצא היתר הבניה, מכול סיבה שהיא, בתוך 12 חודשים ממועד חתימת ההסכם, יהיה כל צד רשאי להודיע למשנהו בכתב, על רצונו לבטל את ההסכם, ובלבד שימציא למשנהו הודעת ביטול בכתב, 30 יום מראש (להלן 'תקופת ההודעה') בדואר רשום (להלן: 'הודעת הביטול'). לא ניתן היתר הבניה בתוך תקופת ההודעה – יהיה ההסכם בטל ומבוטל".

החל מחודש נובמבר 2005, ולאחר שעד אותו מועד לא הוצאו היתרי הבנייה, שלחו הנתבעות לתובעים מכתבים, בהם הודיעו להם על ביטול הסכמי המכר, בהסתמך על הוראת ס' 2.3 לתוספת להסכם.

טענות הצדדים

לטענת התובעים, למרות שהוצאת היתר בנייה היתה ענין טכני לחלוטין במועד החתימה על הסכמי המכר, הנתבעות טרפדו את הוצאתו. התובעים טענו כי במקום לקדם את הפרויקט, הנתבעות השקיעו את כל המאמצים שלהן במלחמות זו עם זו, הן הגישו תביעות הדדיות זו כנגד זו, תוך העלאת טענות האחת כלפי רעותה, ותוך הפרה של הסכמי המכר שלהן עם התובעים.

התובעים טענו כי אין לקבל את עמדת הנתבעות לפיה הסיבה לכך שהיתר בנייה לא הוצא היא דרישת הולחוף לביצוע מטלות ציבוריות בעלות של למעלה מ-15 מיליון ₪, ודרישת היטל השבחה בסכומים גבוהים. לטענתם, הסיבה לכך שלא הוצא היתר היא רצונן של הנתבעות למכור את היחידות במחיר גבוה יותר לרוכשים אחרים.

התובעים טענו כי אין לקבל את טענות הנתבעות, וכי לא היתה כל בעיה להוציא היתר בניה, וטענות הנתבעות ביחס להוצאות בלתי צפויות אינן נכונות. לצורך הוצאת היתר – כל שהיה צריך לעשות הוא לחתום על הסכם המטלות הציבוריות, שהיה מנוסח באופן מוסכם כבר בחודש פברואר 2006, ולהגיש בקשה להיתר בנייה על פי תב"ע 19ה'.

התובעים טוענים כי התנהגות הנתבעות מהווה הפרה של הסכמי המכר, הן משום שהן סיכלו את התנאי של הוצאת היתר הבניה, והן משום שמכתבי הביטול נשלחו בניגוד להסכמי המכר ובחוסר תום לב. גם לו היו עלויות נוספות שלא היו צפויות – היה על הנתבעות לפעול מכוח ס' 10.5 להסכמי המכר, שקבע כי עלויות בלתי צפויות יוטלו על הקונה.

התובעים הוסיפו וטענו כי יש לאכוף את הסכמי המכר, משום שסעד האכיפה הוא הסעד הראשון במעלה במסגרת דיני החוזים, ומשום שהנתבעות מתכוונות לבצע את הפרויקט, ואם אכן כך יקרה, הדבר יגרום עוול לתובעים.

הנתבעות טענו כי יש לדחות את התביעה. לטענתן, בפועל עד היום טרם אושרה התב"ע החדשה – תב"ע 19ה', וטרם הוצאו היתרי בנייה לבניית הדירות בפרויקט. הנתבעות טענו כי הסכמי המכר בוטלו כדין, מכוח ס' 2.3 לתוספת להסכמי המכר. הנתבעות טוענות כי יש לדחות את טענת התובעים לפיה נאמר להם כי הוצאת היתר הבניה היא "ענין טכני לחלוטין" – לאור ס' 2.3 לתוספת להסכם המכר ועדותו של עו"ד בן אמו.

הנתבעות טענו כי ס' 2.3 לתוספת להסכמי המכר, התיר ביטול של ההסכמים "מכול סיבה שהיא", אם לא יוצא היתר תוך 12 חודשים. אלה היו כללי המשחק שהוגדרו מראש, והסיכוי והסיכון הובהרו לתובעים שחתמו על ההסכמים. אין מקום לקבל את גרסתו של עו"ד בן אמו לפיה הביטול נועד רק למקרה בו נוצרו נסיבות שלא ניתן היה לצפות אותן ביחס לחוסר היכולת להשיג היתר בנייה.

הנתבעות טענות כי הסכמי המכר הותנו בתנאי מפסיק, וכי אין לראות בהן כמי שגרמו להתקיימותו של התנאי. הנתבעות הניחו לטענתן, כי אישור תב"ע 19ה' לא יגרור תשלום היטל השבחה ומטלות ציבוריות בסכומים משמעותיים, ובניגוד לציפייה – הוטל היטל השבחה ונדרשו מטלות בעלות של מיליוני ₪.

הנתבעות טענו כי הן היו בנות חורין על פי הסכמי המכר שלא להתקשר בהסכם המטלות הציבוריות, שהנוסח האחרון שלו הוא מחודש פברואר 2006 בהתאם להוראת ס' 28ג' לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג - 1973.

הנתבעות לא פעלו בחוסר תום לב, אלא הן מימשו זכות חוזית שהוקנתה להן מראש, זכות שהיתה הדדית. הנתבעות טענו כי אין זה נכון שהן ביטלו את ההסכמים משום שמחירי הדירות עלו, אולם אף לו זו היתה הסיבה לכך – לא היה פסול בהתנהגותן. שיקול כלכלי הוא שיקול לגיטימי להפסקה מותרת של קשר חוזי.