אלעד ישראל מגורים בע"מ (לשעבר דנקנר השקעות בע"מ) נ. כרמלה דרור

1. בקשה לרשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד (השופטים י' כהן, א' טובי ו- ת' נאות-פרי) מיום 31.1.2018 בע"א 64733-12-16, במסגרתו התקבל ערעור המשיבות על פסק דינו של בית משפט השלום בחיפה (השופטת ר' באום) מיום 17.11.2016.

2. ביסוד הסכסוך בין הצדדים עומדים ליקויי בניה שהתגלו בבניין בעיר נהריה אותו סיימו המבקשות לבנות בשנת 1998 (להלן: הבניין). המשיבה 1 היא בעלת דירה המתגוררת בבניין ומשמשת אף כנציגות הבית המשותף, והמשיבה 2 היא נציגות הבית המשותף.

בשנת 2002 פנתה נציגות הבית המשותף למומחה, המהנדס יוסף בן חורין, על מנת שיחווה דעתו ביחס לליקויי בנייה בבניין. בחוות דעתו מיום 5.9.2002 התייחס מר בן חורין לליקויים שונים, בין היתר בגג הבית, במערכת אספקת מי השתייה, במערכת הסולארית ובמעטפת אריחי הפסיפס בהם נעשה שימוש לחיפוי הבניין. בהקשר אחרון זה, צוין בחוות הדעת כי בחיפוי קירות החוץ של הבניין קיימים פגמים אסורים על פי תקן, כי ישנם הבדלי צבע בין אריחי הפסיפס וכן חוסר אחידות בממשקים בין האריחים. נקבע בחוות הדעת כי יש להחליף את חיפוי הפסיפס הקיים אשר החל לנשור בשלב מסוים לאחר אכלוס הבניין בחיפוי חדש, בעלות מוערכת של 500,000 ₪. כעבור כ- 8 שנים (בשנת 2010), במהלכן ככל הנראה ביצעו המבקשות תיקונים נקודתיים באריחי הפסיפס בעקבות פניות דיירים, פנתה נציגות הבית המשותף לאגודה לתרבות הדיור, וזו שלחה לבניין מהנדס מטעמה, מר צבי צ'רבינסקי. בחוות דעתו מיום 31.3.2010 תיאר מר צ'רבינסקי את הבעיה שהוזמן לבדוק כ"התנתקות ונפילות אריחי פסיפס מכל החזיתות בבניין", וקבע כי יש "לקלף" את אריחי הפסיפס העומדים ליפול, ולהדביק חדשים במקומם. בשלב הבא, כעבור כשנה, פנו המשיבות לעורך דין, וזה פנה ביום 8.2.2011 במכתב למבקשות בו דרש מהן לתקן את הליקוי בחיפוי הבניין, והפנה לחוות דעתו של המהנדס בן חורין בהקשר זה. במכתב צוין כי "מיד לאחר אכלוס הבניין החלה נשירת חיפוי הפסיפס מכל החזיתות" וכי "נדרשת התערבות דחופה ביותר לתיקון המפגעים".

           משלא נענו המבקשות לדרישות שפורטו במכתב האמור פנו המשיבות למומחה נוסף, ד"ר אורי קורין. בחוות דעת מיום 26.9.2011 גילה ד"ר קורין, לראשונה, את הסיבה לנשירת אריחי הפסיפס ממעטפת הבניין, בקבעו כך – "בקירות הבית מתחת לפסיפס היו מוטות זיון גלויים או מוטות בעלי חיפוי בטון בעובי קטן מאוד. העדר חיפוי הבטון, או חיפוי בטון בעובי בלתי מספיק, אפשר חדירה מהירה של גורמי קורוזיה אל מוטות הפלדה. הפלדה שעברה קורוזיה הגדילה את נפחה בשיעור ניכר, וביקעה את הבטון בו היא נמצאת, והן את שכבות חיפוי הפסיפס המודבקות על פני הקירות." צוין בחוות הדעת, כי חיפוי זה, אשר אינו עומד בתקן הבנייה בישראל, מהווה "תקלה מבנית חמורה ביותר".

3. ביום 6.2.2012 הגישו המשיבות לבית משפט השלום תביעה לצו עשה נגד המבקשות לתיקון הליקויים בחזיתות הבניין, כאשר בבסיסה עמדה חוות דעתו של ד"ר קורין. תביעה זו נדחתה על הסף ביום 15.4.2014 לאחר שבית המשפט קיבל את טענת המבקשות להתיישנות. ערעור שהגישו המבקשות על פסק הדין התקבל והתיק הוחזר לבית משפט השלום לצורך שמיעת ראיות בשאלת ההתיישנות על פי המחלוקות העובדתיות שעלו בין הצדדים בסוגיה זו, "ובין היתר ממתי יש לראות בנפילת האריחים כמועד היווצרות העילה" (ע"א 43207-05-14).

4. התיק הוחזר כאמור לבית משפט השלום, אשר שמע עדים ואף מינה מומחה מטעמו. בפסק דין מיום 17.11.2016 דחה בית המשפט (השופטת ר' באום) את התביעה מחמת התיישנות. נקבע כי לפי הוראות חוק ההתיישנות, התשי"ח-1958 (להלן: חוק ההתיישנות) יש למנות את תחילת תקופת ההתיישנות בתיק מחודש נובמבר 1998, בסמוך לאחר אכלוס הבניין, בהתבסס בעיקר על מכתבו של עוה"ד מטעם המשיבות למבקשות מיום 8.2.2011. כן נקבע, כי סעיף 8 לחוק ההתיישנות, שעניינו בתובע שנעלמו מעיניו עובדות המהוות את עילת התובענה מסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן, אינו חל לגבי המשיבות, אשר עובדת נשירת אריחי הפסיפס מיד לאחר אכלוס הבניין לא נסתרה מעיניהן. בהמשך לכך, משנקבע כי מדובר בנזק שארע לכל המאוחר בעת שהבניין אוכלס, נפסק כי גם בהוראת סעיף 89(2) לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] (להלן: פקודת הנזיקין או הפקודה) אין כדי לסייע למשיבות, שהרי חלפו מאז האכלוס למעלה מ- 10 שנים. לצד זאת, קבע בית המשפט על יסוד מכלול הראיות ובעיקר חוות דעת המומחה מטעמו כי "אלמלא התיישנה התביעה, הייתי מקבלת את טענות התובעת בהתייחס לאחריות הנתבעות לפגמים ברכוש המשותף", וכי היה נפסק לטובתן הסכום שנקבע בחוות דעתו של אותו מומחה (סעיף 28 לפסק הדין).

5. המשיבות הגישו ערעור לבית המשפט המחוזי, בטענה כי שגה בית משפט השלום בהתעלמו מכך שהבעיה שהתגלתה על ידי המומחה ד"ר קורין כבר לא הייתה בעיה של נפילת אריחים אלא בעיה בקיר הבניין, אשר הפלדה שבתוכו מתנפחת וגורמת להתבקעות הבטון. בהמשך לכך, נטען כי המשיבות לא יכלו להיות מודעות לבעיה הטמונה בתוך קירות הבניין, ואירוע הנזק לא יכול היה להתרחש מיד עם הקמת הבניין היות והוא תוצאה של תהליך מתמשך.

           בפסק דין מיום 31.1.2018 קיבל בית המשפט המחוזי (השופט י' כהן בהסכמת השופטים א' טובי ו- ת' נאות-פרי) את הערעור, בקבעו כי תביעת המשיבות לא התיישנה, שכן "בנושא נשירת אריחי הפסיפס מקירות הבית פעלו שני מנגנונים שונים, שהאחד מהם היה גלוי והשני היה סמוי מפניה". נקבע כי המשיבות, "אשר אינן עוסקות בהנדסת מבנים, היו רשאיות לסמוך על חוות הדעת של המהנדסים מטעמן", וכי הקשר הסיבתי, המהווה נדבך מהותי בעילת התביעה, לא התגלה להן עד לחוות דעתו של ד"ר קורין, מסיבות שלא היו תלויות בהן ואף בזהירות סבירה לא יכלו לגלותו, כאמור בסעיף 8 לחוק ההתיישנות. בהמשך לכך, הורה בית המשפט למבקשות לשלם למשיבות את סכום הנזק שנקבע בחוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט, בסך של 928,568 ש"ח. 

           השופטת ת' נאות-פרי העירה בחוות דעתה כי תביעת המשיבות לא התיישנה גם לפי סעיף 89(2) לפקודת הנזיקין. לעמדתה, עסקינן בשני נזקים אשר נגרמו כתוצאה מיציקת הבטון הלקויה שביצעו המבקשות – נזק ראשון, נשירת האריחים, אשר התרחש לשיעורין וניתן היה לגלותו מיד בסמוך להתרחשותו; ונזק שני, תופעות החלודה והתנפחות הבטון, "הן הנזק העיקרי" אשר התגלה רק בעת הגשת חוות הדעת של המומחה קורין ולא ברור מתי בדיוק הוא התרחש. סביר להניח, כך נקבע, במאזן ההסתברויות האזרחי, כי "הנזק [השני] אירע הרבה אחרי 2002, שהרי שני מומחים מטעם המערערות [המשיבות] לא איתרו את התופעה שעה שהם בדקו את הקירות בשנים 2002 ו- 2010". לפיכך, נקבע כי עילת התובענה של המשיבות נולדה רק בשנת 2011, והתביעה הוגשה בתוך 10 שנים מיום שאירע כאמור הנזק.