אייוגה בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין - אזור מרכז

יו"ר הוועדה, כב' השופט שמואל בורנשטין:

פתח דבר

1. בפנינו ערר על החלטה בהשגה שניתנה על ידי המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין אזור המרכז, בעניין שומת מס רכישה שהוצאה לעוררת, חברת אייוגה בע"מ, בקשר עם עסקת העברת מניות בחברה שהיא חלק משותפות פרויקט תמ"א 38/2.

2. העוררת, חברה הרשומה בישראל כפרטית בערבון מוגבל, הינה אחת מבעלי המניות בחברת לומינה ייזום בע"מ (להלן: "לומינה").

3. בעת ייסודה של לומינה היו בעלי המניות בה כמפורט להלן: העוררת – 3,000 מניות רגילות (1/3); מוריה ידקע בע"מ – 3,000 מניות רגילות (1/3) וד.ס הראל ייזום והשקעות בע"מ (להלן: "ד.ס הראל") – 3,000 מניות רגילות (1/3).

4. לומינה, ביחד עם קרן להשקעות בית וגג ג.ל. שותפות מוגבלת (להלן: "בית וגג") ו-ב.ג.ל ניהול פרויקטים בע"מ (להלן: "ב.ג.ל") הקימו שותפות מוגבלת ורשומה בשם "בית וגג רחוב רד"ק 2-6 רמת גן" (להלן: "שותפות הפרויקט") וזאת לצורך יזום פרויקט התחדשות עירונית בבניינים ברחוב רד"ק 2, 4 ו-6 ברמת גן, הידועים כחלקות 345, 346 ו-347 בגוש 6159 (להלן: "הפרויקט" ו"המקרקעין" בהתאמה).

5. שיעור האחזקות של לומינה בשותפות הפרויקט הינו 49%, כאשר היתרה מוחזקת על ידי בית וגג (50.99%) וב.ג.ל (0.01%).

6. בתאריך 21.12.2013 התקשרה שותפות הפרויקט עם רוב בעלי הזכויות במקרקעין (להלן: "הדיירים") בהסכם תמ"א 38/2 במתווה של הריסה ובנייה מחדש (להלן: "ההסכם" או "הסכם התמ"א").

   על פי ההסכם, לאחר שייהרס הבניין הקיים, תבנה השותפות עד 94 דירות חדשות, כאשר חלקן יוקצו לדיירים והיתר יוקצו לשותפות הפרויקט.

   על פי סעיף 5 להסכם, ההסכם הותנה במספר תנאים מתלים, בהם - קבלת היתר בנייה (סעיף 5.1.2 להסכם) וחתימת הסכם למימון הקמת הפרויקט בין שותפות הפרויקט לבין בנק מלווה (סעיף 5.1.3 להסכם).

   במסגרת סעיף 6 להסכם, ניתנה ליזם האפשרות לבטל את ההסכם עם הדיירים בהתקיים אחד או יותר מהמקרים הבאים: רשויות התכנון יתירו בניית שטח עיקרי הנמוך מ-7,078 מ"ר (סעיף 6.1.1 להסכם); תחול חבות בהיטל השבחה בסכום העולה על 1,500,000 ₪ (סעיף 6.1.2 להסכם); תחול חבות במס שבח מקרקעין בסכום המהווה חריגה של מעל 10% מהערכות יועצי המס של שותפות הפרויקט (סעיף 6.1.3 להסכם).