כב' השופט אברהם אברהם:
תמצית המחלוקת
1. המערער היה בעליה הרשום של חלקה 34 בגוש 16660 ברחוב שרת 62 בעפולה ("החלקה"), 1905 מ"ר שטחה. חלה עליה, בשעתה, תכנית מתאר מס' 302/ג משנת 1974, ולפיה - ייעודה של החלקה למגורים, בלא הפרשות לצרכי ציבור.
בשנת 1988 פורסמה תכנית מס' 4512/ג ("התכנית"), ששינתה את תכנית 302/ג הנ"ל. תכליתה - שינוי יעוד ממגורים לצרכי ציבור. התכנית קבעה הפרשות לצרכי ציבור, ובתוך כך - 438 מ"ר שיילקחו מחלקת המערער, על מנת שישמשו לצרכי ציבור (שטח ציבורי פתוח, ושטח לבנייני ציבור). התכנית הקטינה, אפוא, את חלקת המערער, ובמקום 1905 מ"ר קטן שטחה לכדי 1467 מ"ר.
בשנת 1997 העביר המערער למשיבה 1 ("העירייה"), ללא תמורה, 438 מ"ר, על מנת שישמשו לצרכי ציבור, לפי מצוות תכנית 4512/ג. אחר כך ביקש המערער וקיבל היתר לבנות על החלק הנותר מן החלקה, ומשקיבל היתר הוא בנה שני מבנים, ובהם 25 יחידות דיור.
2. בשנת 2003 הגיש המערער את תביעתו לבית משפט קמא ובה טען, כי התכנית פגעה במקרקעיו, על ידי הפחתת זכויות הבניה ביחס לזכויות שעמדו לו על פי התכנית הקודמת, 302/ג. היה עליו להסתפק עתה בבניית 25 יחידות בשטח ממוצע של 113 מ"ר, במקום 30 בשטח ממוצע של 127 מ"ר. בנוסף הוא נאלץ לבנות מרתף חניה תת קרקעי, שעלות בנייתו גבוהה מאוד. את תביעתו בעילה זו ביסס המערער על סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 ("חוק התכנון והבניה" או "החוק"). את הפיצוי הנסמך על עילה זו הוא העמיד, בעקבות ירידת ערך חלקתו, על סך של 364,800 ש"ח.
בנוסף טען המערער, כי את ההעברה שעשה לעירייה יש לראות כהפקעה, ולכן יש לפצותו כשם שמפצים על הפקעה. הוא ביסס תביעתו זו על סעיף 190 לחוק התכנון והבניה, ואת הפיצוי הוא העמיד על סך של 127,200 ש"ח.
המערער הוסיף עוד וטען, כי המשיבות העבירו רצועת קרקע בת 67 מ"ר בחלק המערבי של חלקתו לידיהם של דיירי בניין שכן, על מנת שתשמש להם חניה פרטית (דיירים אלו הקימו מחסום בכניסה למתחם, ואינם נותנים לציבור הרחב להשתמש בשטח לשם חניה), אף שהשטח יועד (על פי התכנית) להקמת גן ילדים. נוסף על כך הן העבירו לחלקה סמוכה רצועה נוספת בת 299 מ"ר מן השטח שהועבר לעירייה, על מנת שתשמש לאיחוד וחלוקה מחדש של המקרקעין הצמודים לחלקתו. לשיטת המערער, בכך הפרו המשיבות את התחייבותן, שכן הקרקע הועברה לעירייה על מנת שתשמש לצרכי ציבור, ולא על מנת שתועבר לידיים פרטיות. בכך הוא ראה משום מרמה, ומכל מקום חוסר תום לב של המשיבות. הוא טען, כי בכך נתבססה הוראת סעיף 196 לחוק התכנון והבניה, משום שיש לראות את ההעברה מרצון כהפקעה, כאשר יעוד הקרקע שונה.
נוסף על כך עתר המערער לדמי שימוש בסך של 25,920 ש"ח.
על יסוד העובדות הללו ביקש המערער לבסס את תביעתו על עילות חוזיות ונזיקיות.
3. המשיבות הניחו לפני בית המשפט קמא בקשה לסלק את תביעת המערער על הסף. הן טענו, כי חלק התביעה, הנסמך על סעיף 197 לחוק, נתון לסמכותה של הוועדה המקומית, שם על המערער להגיש את תביעתו לפיצויים. על כך הן הוסיפו, כי חלפה תקופה ההתיישנות הקבועה בחוק (שלוש שנים) להגשת תביעה לפי סעיף 197 לחוק, וגם מטעם זה יש לדחות את התביעה.
נוסף על כך טענו המשיבות, כי את חלק התביעה הנשען על סעיף 196 לחוק יש לסלק על הסף, מכיוון שהסעיף חל רק מקום שנעשתה הפקעה (כאן נעשתה ההעברה בלי הפקעה). הן ביקשו לסלקה על הסף גם מכיוון שהקרקע שהעביר המערער לידי העירייה משמשת לצרכי ציבור, והמחסום שהוצב בכניסה למתחם נעשה על דעת דיירי הבית השכן ולא על דעתן.
על כל אלה הוסיפו המשיבות, כי חלה על העניין שלפנינו הוראת סעיף 201 לחוק, לפיה אין מפצים על אירועים שארעו לאחר פרסום ההודעה על הפקדת תכנית, והרי זהו שארע - אם בכלל - במקרה שלפנינו.
4. בקשה זו לסילוק על הסף נדונה בפני כב' השופטת ד' מויאל ז"ל, שקיבלה אותה בחלקה. היא קבעה, כי ככל שהתביעה נסמכת על סעיף 197 לחוק (ירידת ערך הקרקע כתוצאה משינוי היעוד בתכנית משנת 1988), דינה להידחות, בין משום שהמקום להגשתה הוא הוועדה המקומית ולא בית המשפט, ובין משום שחלפו שלוש שנות ההתיישנות הקבועות בחוק. היא דחתה את התביעה ככל שזו נשענה על סעיף 196 לחוק (הפקעה בלא ששולמה תמורה), מכיוון שהעברת הקרקע מהמערער לידי העירייה לא היתה בבחינת הפקעה, כי אם העברה מרצון. עם זאת הותירה השופטת קמא פתח למערער להוכיח את תביעתו, ככל שזו נסמכת על עילות חוזיות ונזיקיות. ומכיוון שבשעתו לא פרט המערער היטב את עילותיה החוזיות והנזיקיות של תביעתו, נתנה לו כב' השופטת המנוחה להגיש כתב תביעה מתוקן.
5. המערער ערער על פסק דין חלקי זה של כב' השופטת מויאל ז"ל, אלא שבעת הדיון שנתקיים בערעור הוא משך את ערעורו. ההחלטה היתה עתה לחלוטה.
6. על פי הרשות שניתנה לו מידי כב' השופטת המנוחה הגיש המערער כתב תביעה מתוקן, ועתה ביסס את תביעתו על כך, שההעברה שעשה לעיריה היא בבחינת חוזה, שהופר בידי העירייה, שכן הקרקע הועברה על מנת שתשמש לצרכי ציבור ולא לשם העברתה לידיים פרטיות. הוא טען לחוסר תום לב מצד המשיבות, וחוסר תום הלב מבסס, לשיטתו, הפרת חובה חקוקה (קרי סעיפים 12, 39 ו-63 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973). על אלה הוסיף המערער טענות למצג שווא שהוצג בפניו (כאילו הקרקע דרושה לצרכי ציבור, בעוד שלא כך היה באמת), ומרמה (הוא טוען, כי מלכתחילה לא התכוונו המשיבות להשתמש בקרקע לצרכי ציבור).
נוסף על כל אלו שב המערער וביסס את תביעתו על סעיף 197 לחוק, אף שתביעתו נדחתה על הסף, ככל שעילתה נשענת על סעיף זה.
הסעדים הכספיים להם עתר המערער בתביעתו המתוקנת נותרו כבתחילה, בדיוק בסכומים שנתבעו בכתב התביעה המקורי.
פסק הדין קמא