פסק דין
מבוא
עתירה מנהלית המשיגה על החלטת ועדת הערר המחוזית של מחוז תל אביב (להלן: "ועדת הערר") מיום 29.8.12, הדוחה את העררים שהוגשו על ידי העותרים (עררים מס' 5330+5335/11) שעניינם בהחלטת הועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב (להלן: "הועדה המקומית"), המורה על מתן היתר בנייה למשיבה 2, חברת פרוספריטי בע"מ, בעלת הזכות במקרקעין (להלן: "פרוספריטי"), להקים בניין חדש לשימוש מלונאי, בן 6 קומות ובו 90 יחידות ב"מתחם קאונטרי קלאב תל אביב".
כן, מבקשים העותרים לבטל את החלטת ועדת הערר המקבלת את הערר שהוגש על ידי פרוספריטי (ערר מס' 5338/11), ומאפשרת לפרוספריטי לנייד זכויות בנייה, מקום שהועדה המקומית אסרה זאת.
תמצית טענות העותרים
העותרים, בעלי זכויות חכירה לדורות של יחידות דיור הבנויות על חלק מחלקה 1 בגוש 7244, במגרש מס 7, הגובל עם מגרש המיועד לבניית בית המלון, מגרש מס' 6. לטענת העותרים, ועדת הערר שגתה עת נענתה לבקשה לקבלת היתר להקמת בית מלון "מדרגה c", אשר אינו תואם את תוכנית המתאר 2566 "מתחם קאנטרי- קלאב ת"א" (להלן: "התוכנית"), החלה במקום והקובעת כי בשטח המבוקש ניתן יהא להקים "מלונית בלבד".
בהקשר זה, נטען, כי מאחר והתוכנית לא מגדירה "מלונית בלבד" מה היא, היה מקום להחיל את הנחיות משרד התיירות כפי שפורסמו בחוברת "תקנים פיזיים לתכנון ולסיווג מתקני אכסון תיירותי, בהתאם לחוזר מנכ"ל 3/2004" (להלן: "הנחיות משרד התיירות 2004"), ולא להתעלם מן הקבוע בהן, שכן ההנחיות מבדילות בין סוגי המלונות השונים, וקובעות כי בבניית מלונית תתאפשר הקמתו של מבנה בין 11 ל-24 יחידות בלבד, ולא 90 יחידות כפי שאושרו, המהווה חריגה משמעותית בעלת השפעות סביבתיות רבות. העותרים מוסיפים וטוענים כי מהוראות התוכנית עולה, כי יכול שייבנו מס' מלוניות, אך לא מבנה בעל אופי שונה.
בנוסף, נטען, כי ועדת הערר שגתה בכך שקבעה, כי תוספת שתי קומות (ובסה"כ 6 קומות) אפשרית על פי התוכנית וניתן לאשרה גם בדרך של הקלה. לטענתם, התוכנית מתירה בנייה של עד ל-4 קומות בהקשרה של המלונית, וסעיף 12ה4 לתוכנית המתיר הוספת קומות, לא חל בעניינו, אלא מתייחס למגרשים המיועדים למגורים בלבד.
לעותרים טענות נוספות אשר לפתרון החנייה שהוסדר במקום, ולדידם, שגתה ועדת הערר עת קבעה, כי הבקשה להיתר עומדת בדרישת תקן החנייה (המדובר ב-26 מקומות חנייה), מקום שהבקשה איננה עומדת בדרישות התוכנית ונספח התחבורה המעמידים את התקן על מספר גבוה יותר באופן משמעותי (150 חניות).
זאת ועוד, טוענים העותרים, כי הקמת הבניין בו מותרים פתחים וחלונות על קו גבול אחורי, גורמת להם נזק והיא בניגוד להוראותיו של סעיף 2.23 לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל- 1970 (להלן: "תקנות הבקשה להיתר").
העותרים משיגים גם על קבלת הערר הנגדי בנוגע לסוגיית הניוד של 460 מ"ר שטחי שירות מקומת המרתף לקומות העליונות בניגוד להוראות סעיף 12ד לתוכנית, המאפשר לדידם, העברה רק בכיוון הופכי, היינו העברת שטחים עיקריים ושטחי שירות שמעל מפלס הכניסה אל מתחת למפלס הכניסה, ומכל מקום, נטען כי מדובר בהטעיה, שכן השטחים המבוקשים מהווים למעשה שטחים עיקריים ולא שטחי שירות.
תמצית טענות המשיבות
מנגד, טוענות המשיבות, כי ועדת הערר שקלה את מכלול העובדות והנתונים שהוצגו בפניה וההחלטה שנתקבלה הנה החלטה ראויה, סבירה ואין כל הצדקה להתערב בה.
לגופו של עניין, נטען באשר לפרשנות המונח "מלונית": התוכנית איננה מגבילה את מספר יחידות האירוח וקובעת זכויות בנייה בהיקף נרחב (3,000 מ"ר שטחים עיקריים +1,500 מ"ר שטחי שירות) שלא ניתן יהא לממשם באם תתקבל עמדת העותרים לפיה יש להקים, לכל היותר, 24 יחידות; הבניה בהתאם להיתר, מתיישבת אף עם מטרות התוכנית, כמו גם, עם התקן שנקבע בנספח התחבורה (כ- 150 חניות); למוסדות התכנון שיקול דעת אוטונומי שאיננו כפוף להנחיות בדמות חוזרי מנכ"ל של משרד כזה אחר; אין להיבנות מההנחיות של משרד התיירות משנת 2004, שכן עריכת התוכנית נעשתה שנים רבות לפני כניסתן לתוקף (אם כבר, ניתן לשאוב השראה מהנחיות אחרות של המשרד- הרלוונטיות לאותה תקופה- ומתיישבות עם עמדת המשיבות); מכל מקום, אין רלוונטיות לשאלת תחולת ההנחיות שכן, משרד התיירות נתן את אישורו לכך שההיתר המבוקש תואם את תנאיו; טענת העותרים כי התוכנית מתירה בנייתן של מס' מלוניות שומטת את הקרקע תחת טענת ההשפעות הסביבתיות.
אשר להוספת הקומות נטען, כי הסעיף בתוכנית המתיר את הוספת הקומות, חל לגבי כל התחום עליו היא משתרעת, ואיננו מגביל את האפשרות אך לבנייני מגורים. ולפיכך, אין לעותרים כלל זכות ערר בסוגיה זו. עוד נטען, למעלה מן הנדרש, כי אושרה הוספת הקומות בדרך של הקלה הואיל וקיימת לכך הצדקה תכנונית מובהקת.
זאת ועוד, התקן שנקבע למקומות החנייה עולה בקנה אחד עם תקנון התוכנית המפנה לתקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה), התשמ"ג- 1983 (להלן: "תקנות החניה"). מה גם, כי ועדת הערר לא התעלמה מההבדל הקיים בין הקבוע בתקנות לבין הקבוע בנספח התחבורתי של התוכנית, שמעה את עמדותיהם של הנוגעים בדבר, החליטה בסופו של יום, כי לתקנון התוכנית עדיפות משקלית ונורמטיבית במקרה דנן.
המשיבות טוענות, כי אין ממש בטענה כי היתר בנייה מנוגד לתקנות הבקשה להיתר, שעה שהועדה המקומית קבעה כי החלון לחזית האחורית יבוטל והתירה את הקמתן של מרפסות בחזית המערבית שכן, מדובר בבליטות ולא בפתחים, המותרת על פי התקנות.
לבסוף, בסוגיית ניוד השטחים, טוענות המשיבות, כי ועדת הערר קיבלה את הערר על החלטת הועדה המקומית, ואישרה את ניוד הזכויות בדרך של הקלה, הואיל והשתכנעה כי במקרה דנן קיימת הצדקה תכנונית לכך, ובכפוף למגבלות הקבועות בתקנות התכנון והבנייה (סטייה ניכרת מתוכנית), התשס"ב- 2002 (להלן: "תקנות הסטייה הניכרת").
דיון והכרעה
לאחר שנתתי דעתי לכל טענות הצדדים, הגעתי לידי מסקנה, כי דין העתירה להידחות.