פסק דין
1.האם מתווך, אשר כל פעולתו התמצתה בהצבעה על הנכס מבחוץ, זכאי לדמי תיווך מכח היותו הגורם היעיל בהתקשרות?
רקע וטענות הצדדים
2.ביום 15.6.2005 חתמה הנתבעת על הסכם תיווך אשר ציין כתובות של מספר נכסים. התובע הראה לנתבעים מספר בתים, רובם מבחוץ, לרבות את הבית נשוא התביעה בסמטת אבשלום 9 באשקלון, להלן - הבית. לאחר תקופה מסויימת רכשו הנתבעים את הבית לאחר שביקרו בו עם מי שהציג עצמו כמתווך בשם חיים שלי, (להלן - שלי). הנתבע אשר חשש מהאפשרות כי יאלץ לשלם לשני מתווכים, פנה ביולי 2005 לראש איגוד המתווכים וביקש הדרכה כיצד עליו לפעול נוכח הדרישות הנוגדות של המתווכים.
תשובה לא נמסרה בכתב, בסופו של יום התקשרו הנתבעים בהסכם לרכישת הבית.
בחלוף כשבע שנים ממועד החתימה על הסכם המכר ולאחר מכתב דרישה מיום 27.6.2011, הגיש התובע תביעה על סך 19,114 ₪ תוך שעתר לצרף לה הפרשי הצמדה וריבית מיום 15.6.05.
3.למרות שבהסכם התיווך התחייבה לכאורה הנתבעת לשלם דמי תיווך בשיעור של 1.75% בצירוף מע"מ, בתצהירו טען התובע כי זכאי הוא לדמי תיווך בשיעור 2% בצירוף מע"מ. יוער כי כתב התביעה לא כלל דרישה זו ובסופו של יום הבהיר ב"כ התובע בסיכומיו כי סכום התביעה חושב על בסיס השיעור הנקוב בהסכם, למרות שלתובע לא היתה כל ידעה כיצד חושב סכום התביעה ודי בטעם זה כדי לדחות את התביעה בהעדר פירוט סכומה בתצהיר התובע.
לטענת התובע, התברר לו משלי כי הנתבעים התקשרו בעסקה לרכישת הבית ולכן התייצב הוא במועד עריכת זכרון הדברים. לטענתו, שלי ויתר על שכרו מאחר והיה מובן כי ישולמו לתובע דמי תיווך במקום שישולמו לידי שלי.
הנתבעים טוענים כי אינם חייבים בדמי תיווך מכמה טעמים מצטברים וראשית מהטעם שלא נערכה הזמנת תיווך שממלאת אחר התנאים שנקבעו בתקנות המתווכים במקרקעין. עוד נטען כי העתק ההסכם לא נמסר להם עד למכתב הדרישה הנ"ל משנת 2011, ומתכחשים הם לשיעור דמי התיווך הנקוב בו וטוענים כי סוכם כי דמי התיווך יעמדו על שיעור של 1% בצירוף מע"מ, במידה והתובע יהיה הגורם היעיל בעזרתו תערך עסקה.
עוד נטען כי התובע מנוע מהגשת התביעה נוכח השיהוי בהגשתה.
לגופו של עניין, נטען כי לתובע לא היתה תרומה ממשית להתקשרות הנתבעים בהסכם לרכישת הבית מאחר ולא מסר פרטים בסיסיים ולא הפגיש אותם עם בעלי הבית.
לשיטתם, הסיור הרכוב בחוצות אשקלון, בדומה לסיורי טיולים בעולם, אינו מזכה את התובע בזכות לדרוש דמי תיווך ואינו מקנה לו מעמד של הגורם היעיל בהתקשרות.
ביחס לקשר עם שלי, טענו כי הודיעו לו כי ראו את הבית מבחוץ עם התובע אשר אינו זכאי לדמי תיווך, אולם שלי הרגיע אותם וטען כי יסדיר את העניין מולו. לשיטתם, התייצב התובע ללא תיאום מראש במעמד זכרון הדברים כדי להכשיר, יש מאין, את זכאותו לדמי התיווך.
דיון והכרעה
4.השאלה המהותית הדורשת הכרעה הינה האם פעולת התובע מזכה אותו בדמי תיווך מחמת היותו הגורם היעיל בהתקשרות.במידה ויקבע כי אינו גורם יעיל מתייתר הצורך לדון ביתר טענות הצדדים לרבות בנוגע לשיעור דמי התיווך שהוסכמו.
למרות שמסקנתי היא שהתובע אינו הגורם היעיל בהתקשרות, מצאתי לנכון לקבוע ממצאים גם ביחס למעמדו ותוכנו של הסכם התיווך.
ההסכם מיום 15.6.05 ערוך על טופס ממשרדו של התובע וכותרתו "כרטיס לקוח". ההסכם מציין את שמות הנתבעים וכתובות, לא מלאות, של שמונה נכסים שונים, וביניהם הבית בסמטת אבשלום. ליד בית זה מצוין שם משפחתו של בעל הנכס ללא מחיר העסקה המשוער.
למרות שהסכם התיווך אינו עונה אחר כל הפרטים הקבועים בתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), לא מצאתי כי חסר זה הנו מהותי בנסיבות העניין באופן השולל מראש את זכאות התובע לדמי תיווך. יחד עם זאת, יש בחסר האמור כדי לעמוד לתובע לרועץ בכל הנוגע לחסר ראייתי בדבר היותו הגורם היעיל בעסקה. הסכם התיווך מפורט דיו בכל הנוגע לפרטי הנכס הנדון ולא מדובר בחסר שאינו בר השלמה כדוגמת העדר כל פרט ביחס לנכס בגינו תובעים דמי תיווך. מהעדויות עלה כי הנתבעים מסרו לתובע באופן גס את טווח המחירים המבוקש והראה להם בתים בטווח האמור. לפיכך אין באי ציון המחיר המשוער כדי לשלול מהמסמך את תוקפו כהסכם תיווך מחייב.
5.בע"א (מחוזי ת"א) 1691/09 לנדאו נ' קראסן הייטס בע"מ, 24.6.10, מובאות העמדות הנוגדות ביחס להגמשת הוראות הצורה שבחוק אל מול הזכות המהותית לדמי תיווך לאור חובת תום הלב. מבין העמדות השונות, מעדיף אני את הגישה הנוקשה ולטעמי ראוי כי רק בנסיבות של חוסר תום לב קיצוני של הלקוח והשענותו על חסר טכני , ניתן לשקול סטיה מהוראות החוק. הרחבת היריעה תהפוך את הוראות החוק לאות מתה. (לעמדה זו ראה, פסק דינו של כב' השופט י' שנלר בע"א (מחוזי ת"א) 1183/08 מטרופוליס ייזום השקעות ונכסים (המאה ה- 13) בע"מ נ' הצלחת יחזקאל בע"מ, 19.8.09 ופסק דינו של כב' השופט צ' זילברטל ברע"א ( מחוזי י-ם) 663/08 פרג'י נ' אפרתי, 14.12.08.
בגישה המאפשרת סטיה מדרישות החוק, נקבע כי יש לבחון את דרישת הכתב אף לאור מבחני תום הלב החלים גם על החוק המתווכים ובמקרים מתאימים, כאשר דרישת הכתב מנוצלת לרעה, יש לסגת ממנה.