אביגור יזמות ופיתוח נדל"ן בע"מ נ' נטע עג'מי בוגנים ואח'

1.        לפניי בקשה לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו מיום 19.4.2017 (ה"פ 24169-08-16, כבוד השופטת ח' פלינר) (להלן:הבקשה ו-פסק הדין, בהתאמה). במסגרת פסק הדין בית משפט הורה על אכיפת הסכם למכירת דירה חדשה שנבנתה כחלק מפרויקט תמ"א 38.

הרקע לבקשה והשתלשלות העניינים

2.        ביום 25.4.2014 נכרת בין חברת "אביגור" יזמות ופיתוח נדל"ן בע"מ (להלן:המבקשת) ובין המשיבים, הסכם למכירת דירה בבניין שברחוב משה שרת מס' 18 בעיר בת ים – דירה מס' 2Bהמצויה בקומה השישית (להלן: הסכם המכר ו-הדירה, בהתאמה). הסכם זה נכרת בהמשך להתקשרותה של המבקשת ביום 19.3.2013 בחוזה בנייה לפי הוראות תכנית מתאר ארצית מס' 38 (שעניינה חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה) עם בעלי הדירות בבניין שבו מצויה הדירה (להלן: הפרויקט). הדירה נושא הסכם המכר מהווה למעשה חלק מתוספת הדירות שייבנו על גג הבניין (בסך הכל תוספת של עשר דירות), בהתאם לזכויות הבנייה שרכשה המבקשת בתמורה לכך שתבצע עבודות לחיזוק הבניין ושיפוצו.

           הסכם המכר נחתם בשלב מוקדם של הפרויקט, עוד טרם שהתקבל היתר בנייה. תמורת הדירה הועמדה על סך של 940,000 ש"ח, סכום שלגישת המבקשת נמוך באופן משמעותי משווי השוק של הדירה. קודם שנחתם הסכם המכר העבירו המשיבים למבקשת סכום של 50,000 ש"ח, ובשלב מאוחר יותר שילמו סכום נוסף של 15,800 ש"ח. שני הסכומים האמורים – שסכומם הכולל 65,800 ש"ח – שולמו על חשבון תמורת הדירה, ומהווים 7% מהתמורה שעליה הוסכם. יצוין כי המשיבים שילמו אף את הוצאותיה המשפטיות של המבקשת, בסך 16,638 ש"ח.

3. להסכם המכר צורף נספח ג', שעניינו הסדרת המועדים והתשלומים (להלן:נספח התשלומים). בנספח התשלומים נקבע כי עם חתימת הסכם המכר ישולם התשלום הראשון על סך 50,000 ש"ח וישולמו ההוצאות המשפטיות לידי בא כוחה של המבקשת; כפי שאכן נעשה. עוד נקבע כי ביום 10.6.2014 ישלמו המשיבים את התשלום השני בסך 150,000 ש"ח; ביום 10.10.2014 יועבר למבקשת התשלום השלישי בסך 250,000 ש"ח; ויתרת שווי הדירה, בסך 490,000 ש"ח, תשולם עם העברת החזקה בדירה, וכתנאי לקבלתה. אין מחלוקת כי המשיבים העבירו רק כעשירית מהתשלום השני (15,800 ש"ח) ולא העבירו כלל את התשלום השלישי, על אף שהמועד לתשלומם חלף.

           להשלמת התמונה, יצוין שבסעיף 2.3 לנספח י' לטיוטת הסכם המכר (שכותרתו "כתב הוראות בלתי חוזרות לנאמן") נקבע הסדר שלפיו הכספים שיעבירו המשיבים, והפירות שיצברו, יוחזקו בחשבון נאמנות (שמנוהל על ידי עורך הדין שייצג את המבקשת בהסכם המכר) עד שתירשם הערת אזהרה לטובתם. ואולם, בהסכם המכר נמחק בכתב יד חלק הסעיף שהתנה את העברת הכספים ברישום הערת האזהרה (כאשר לצד המחיקה חתמו הצדדים בראשי תיבות). המצב הוא אפוא שלפי לשון ההוראה, הנאמן רשאי להעביר לידי המבקשת את הכספים שהופקדו בחשבון הנאמנות, ללא כל התניה. למען הסדר, יובהר כי פסקה זו איננה מציגה באופן שלם וממצה את מנגנון הנאמנות שעליו הוסכם בהסכם המכר, אלא אך את החלק הרלוונטי לענייננו.

4.        בסוף שנת 2015 פנתה המבקשת למשיבים בדרישה כי יעמדו בהוראות התשלומים שנקבעו בהסכם המכר. המשיבים מצדם סירבו להעביר כספים לידי המבקשת העולים על 7% מסך התמורה, מבלי שיקבלו בטוחה לפי הוראת סעיף 2 לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 (להלן:חוק המכר). בעקבות פניה זו של המבקשת ובמשך מספר חודשים, ניסו המשיבים לטענתם להגיע לפשרה עם המבקשת על מנת שלא להכשיל את הסכם המכר; דא עקא שהמשא ומתן לא נשא פרי. בהמשך לכך, ביום 21.6.2016 שלחה המבקשת הודעה לבא כוחם של המשיבים שלפיה אם לא ישולם לה סכום של 400,000 ש"ח בתוך שבעה ימים, יבוטל הסכם המכר. ביום 26.6.2016 נשלחה הצעת פשרה מטעם המשיבים, אך זו סורבה. יצוין כי בין לבין, ביום 4.6.2015, הוציאה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בת ים היתר בנייה לפרויקט.
5.        ביום 9.8.2016 הגישו המשיבים תובענה על דרך של המרצת פתיחה לבית משפט השלום בתל אביב-יפו שבה ביקשו כי יורה על אכיפת הסכם המכר. בהתאם, ביקשו המשיבים כי בית המשפט יצווה על המבקשת לרשום הערת אזהרה לטובתם, להבטחת תשלומי התמורה שיועברו על ידם. בנוסף ביקשו המשיבים כי יוצא צו מניעה זמני במעמד צד אחד שיאסור על המבקשת או מי מטעמה לעשות כל דיספוזיציה בדירה. תחילה ניתן צו מניעה ארעי, וביום 25.10.2016 הורה בית משפט השלום על העברת הדיון בתובענה לבית המשפט המחוזי, שלו נתונה הסמכות העניינית.

           ביום 19.4.2017, ניתן פסק הדין שקבע כי דין התובענה להתקבל. פסק הדין הבהיר כי "הוראות חוק המכר הן קוגנטיות [...] הרשימה המפורטת בסעיף 2 לחוק המכר (דירות) הינה רשימה סגורה, ועל מוכר להעמיד לרוכש את אחת מחמש הבטוחות שנקבעו בחוק, הא ותו לא." במסגרת פסק הדין הוכרעו פלוגתאות עובדתיות שהיו במחלוקת. ראשית, נקבע כי בעת חתימת הסכם המכר כוונת הצדדים הייתה שהמבקשת תמסור בידי המשיבים ערבות בנקאית; שנית, לנוכח התנהלות המבקשת, קבע בית המשפט כי חששם של המשיבים שלא תהיה להם שליטה על העברת הכספים, היה מוצדק. עוד נקבע שהמבקשת לא הייתה רשאית לבטל את הסכם המכר, וזאת משום שבניגוד להוראות חוק המכר, המבקשת לא העמידה למשיבים אף אחת מהבטוחות הנזכרות בחוק – ערבות בנקאית, ביטוח, שעבוד הדירה במשכנתא ראשונה, הערת אזהרה על מכירת הדירה, העברת בעלות או זכות אחרת לטובת הקונה. מבחינה אופרטיבית, נקבע כי על המבקשת להעמיד לרשות המשיבים אחת מחמש הבטוחות המנויות בחוק המכר, ורק משתעשה כן יהא על המשיבים לשלם את הסכומים הקבועים בהסכם המכר כשהם נושאים הצמדה וריבית כחוק (מלבד סכומים שטרם הגיע מועד תשלומם). יובהר כי כל זמן שהתיק התנהל, ובהסכמת הצדדים, עמד הצו הארעי על כנו.

           הערעור על פסק הדין הוגש ביום 4.6.2017, ותחילה נעשה ניסיון מצד המבקשת להגיע להסכמה עם המשיבים לגבי עיכוב הביצוע. ואולם משהמגעים בין הצדדים לא צלחו, ובהינתן שמועד הדיון לשמיעת הערעור נקבע ליום 7.6.2018, הגישה המבקשת את הבקשה דנן.

הטענות בבקשה

6. המבקשת טוענת כי הפרויקט מצוי בשלבי סיום, ולכן סביר שעד שהערעור יתברר (וזאת בין היתר לנוכח מועד הדיון שנקבע ליום 7.6.2018), עבודות הבנייה יסתיימו והחזקה בדירות תימסר לרוכשים, ביניהם המשיבים. במצב דברים זה, אם לא יינתן צו המורה על עיכוב ביצוע פסק הדין, יכול שהמשיבים יקבלו חזקה בדירה וברצותם ינהגו בה מנהג בעלים על כל המשתמע מכך; הם יוכלו לשעבד את זכויותיהם בדירה ואף להעבירן לצד שלישי. עוד טוענת המבקשת כי ביצוע פסק הדין עלול לפגוע גם במשיבים, שיידרשו לקחת על עצמם התחייבויות על מנת להעמיד לטובת המבקשת את תמורת הדירה. כמו כן, אם הערעור יתקבל, המשיבים ייאלצו להתפנות מהדירה, דבר הכרוך בהוצאות כספיות מצדם ולא מן הנמנע שאף יסב להם עגמת הנפש. לעומת זאת, עיכוב ביצוע פסק הדין לא יגרום למשיבים כל נזק בשלב זה שבו הם שילמו אך 7% מתמורת הדירה וממילא נכון לעכשיו היא איננה מוכנה למסירה. עוד טוענת המבקשת כי סיכויי הערעור טובים הם, וזאת בהינתן שהכרעתו של בית המשפט המחוזי מבוססת על קביעות עובדתיות שגויות שהתקבלו, בין היתר, בשל הרחבת חזית אסורה מצד המשיבים.
7. המשיביםמצדם מתנגדים לבקשה. לטענתם, עיכוב ביצוע פסק הדין יביא לדחייה נוספת במסירת הדירה, דבר שיטיל על המשיבים – משפחה צעירה עם ילדים קטנים – הוצאות כספיות משמעותיות, בין השאר בשל הצורך להמשיך לשלם שכר דירה. עיכוב זה אף יגרום נזק למבקשת, בשל אובדן הכנסות מהדירה שתעמוד ריקה. לגישתם, ביצוע פסק הדין כלשונו לא יגרום נזק לאף אחד מהצדדים אף אם הערעור יתקבל – שכן המבקשת תהא זכאית לדמי שימוש ראויים עבור הדירה, והיא אף תוכל לגבותם מתוך כספי התמורה שכבר שולמו לה.

           עוד מוסיפים המשיבים כי טענת המבקשת שלפיה הם עשויים למכור את הדירה, נעדרת כל בסיס. שהרי ככל שהמבקשת תבחר להעמיד לזכות המשיבים בטוחה מסוג הערת אזהרה (אחת מהחלופות המנויות בחוק המכר), כל עסקה במקרקעין תחויב בהסכמה של המבקשת. ויוער בהקשר זה כי במסגרת תגובתם לא התייחסו המשיבים, וכנראה שלא בכדי, לכך שאכיפת הסכם המכר משמעה העברת זכויות הבעלות בדירה בשלב כזה או אחר באופן שיאפשר למשיבים למכור את זכיותיהם בדירה. ברמה האישית מוסיפים המשיבים, כי אף אין כל חשש שיבקשו למכור את הדירה, שכן הם רכשו אותה למטרת מגורים לצד הוריהם. לעומת זאת, החשש כי המבקשת היא שתפעל למכירת הדירה לצד שלישי איננו מבוטל, במיוחד לנוכח טענתה כי סכום התמורה שנקבע בהסכם המכר נמוך באופן ניכר משוויה הנוכחי. בנוסף, המשיבים מדגישים כי המבקשת לא הוכיחה שסיכויי הערעור טובים.  

דיון והכרעה

8.        כלל הוא שאין בהגשת ערעור, כשלעצמה, כדי לעכב ביצוע פסק דין; בעל דין שזכה במשפטו זכאי לממש את פירות זכייתו מבלי שיידרש להמתין לתוצאות הערעור (תקנה 466 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984; ע"א 1657/17קרית טעלז אירוינג סטון שבקרית יערים בע"מ נ' ישיבת טעלז בישראל (ע"ר)(29.6.2017)). בהתאם, שומה על המבקש צו לעיכוב ביצוע פסק דין להוכיח כי בקשתו עומדת בשני תנאים מצטברים: סיכויי הערעור טובים הם ומאזן הנוחות נוטה לטובתו. בין שני היסודות מתקיים יחס של "מקבילית כוחות" שלפיו ככל שסיכויי הערעור גבוהים, כך ניתן להקל בדרישת מאזן הנוחות ולהיפך (ע"א 3709/17 מוחמד נביל כיאל נ' ג'מאל יאסין בע"מ (6.6.2017); ע"א 1062/17 אבירם קרבסי נ' עדי וקנין (19.6.2017)). עם זאת, מקובל לראות ב"מאזן הנוחות" כאבן הבוחן המרכזית להכרעה בבקשה מאין זו (ע"א 2777/17 בחאש ראעד מוחמד נ' ד"ר עבד אל ראזק אמין מרעי (23.5.2017)).