אבו מוך נ' ועדה מחוזית לתכנון ובניה - צפון חיפה ואח'

פסק דין

1.עתירה כנגד החלטת ועדת הערר לתכנון ולבניה מחוז חיפה (להלן "ועדת הערר") מיום 7/4/09 (ערר 15/09 + 28/09), ולפיו התקבלה התנגדותם של המשיבים 3-11 (להלן "המשיבים"), לתכנית שהגיש העותר (תכנית מק/ענ/990, להלן "התכנית").

רקע

2.העותר הינו בעלים של זכויות במקרקעין הידועים כחלק מחלקות 25, 30, ו-33 בגוש 8765 (להלן "המקרקעין"). המקרקעין מצויים בשטחה המוניציפאלי של המועצה המקומית באקה אל גרביה (להלן "המועצה"). ביום 23/12/97 אושרה על ידי הוועדה לבניה ולמגורים תכנית המתאר המקומית ענ/360 אותה יזמה המועצה (להלן "תכנית המתאר"). מטרות תכנית המתאר היו בין היתר, שינוי יעוד קרקע, הקצאת והרחבת שטחי הבניה למגורים, הקצאת שטחים לצרכי ציבור, התווית רשת דרכים ברחבי הישוב, קביעת הוראות בניה ומתן אפשרות לרישוי מבנים שנבנו ללא היתר, בשטחי הישוב.

בתכנית המתאר נקבע כי חלקות 25-30 ו-33 ובהן המקרקעין, ייועדו לאזור מגורים א'. כמו כן נקבע כי בחלקות אלו יש להכין תכנית לאיחוד וחלוקה מחדש למגרשים.

כדי להבהיר את המצב יש לציין כי החלקות האמורות יוצרות מתחם מלבני ארוך וצר שמופרד למעשה ל-4 רצועות. הזכויות במקרקעין שבמתחם הינן של בעלים רבים ובהם העותר והמשיבים 3-11 (להלן "המתחם").

3.בחלק ד' של תכנית המתאר נקבע כי היתר בניה בתחום התכנית יינתן רק "לאחר שתוכן תכנית חלוקה ערוכה על ידי מודד מוסמך בהתאם להוראות תכנית זו, אשר תאושר על ידי הוועדה המקומית כחוק ותיושם בשטח. תכנית החלוקה תהיה חתומה על ידי כל בעלי הנכס ותקצה את זכויותיהם במגרשים. תכנית זו תכלול את כל המבנים והעצמים בשטח המדידה".

4.לתכנית המתאר צורף תשריט המציע חלוקה רעיונית למגרשים של החלקות המיועדות למגורים. המגרשים המוצעים תואמים את הוראות התכנית ומביאים בחשבון את המבנים הקיימים בשטח ואת צרכי הגישה.

עם זאת נקבע בתקנון תכנית המתאר כי "הוועדה המקומית רשאית לאשר חלוקה שונה של החלקות הקיימת מזו המופיעה בתשריט של תכנית זו ובתנאי שבעלי הקרקע יגישו תשריט מתאים, ערוך על ידי מודד מוסמך, גודל מגרשי הבניה יהיה בהתאם להוראות תכנית זו, לרבות גישה לכל חלקה ומגרש בניה מדרך ציבורית, ובהסכמת כל בעלי החלקות".

5.כאמור, העותר יזם את התכנית אשר על פי המוצע בה מחלקת את המתחם האמור לארבעה מתחמים מלבנים, שכונו מגרשים 10, 11, 12, ו-13. שטחו של כל מגרש שכזה הינו על פי המוצע בין 5.5 ל-9 דונם. במתחמים המוצעים בנויים מבנים שונים, כמו כן הבעלות בכל מגרש מחולקת בין מספר שותפים.

בתכנית המוצעת אין חלוקה למגרשי בנייה, אין הוראות בניה, אין פירוט של מספר המבנים בכל מגרש ושל כל דרכי הגישה.

6.הוועדה המקומית לתכנון ולבניה עירון, לאחר מספר דיונים ולאחר שבוצעו שינויים בתכנית המוצעת, החליטה לאשר את התכנית ולדחות את התנגדותם של המשיבים (החלטה מיום 1/1/09). על החלטה זו הגישו המשיבים את העררים לוועדת הערר.

7.וועדת הערר החליטה לקבל את העררים ולדחות את התכנית. בהחלטתה ציינה כי "יש לדרוש תיקונים מקיפים בתכנית, באופן שתהיה תואמת את הוראות תכנית ען/360, כך שניתן יהיה להוציא, לאחר אישור התכנית, היתרי בניה".

וועדת הערר ציינה כי התכנית המוצעת אינה תואמת את הנדרש על פי תכנית המתאר. התכנית אינה ממלאת את התכלית העיקרית של תכנית המתאר שהיא מתן אפשרות להוציא היתרי בניה. התכנית קובעת 4 מתחמים חדשים אשר מחייבים חלוקה נוספת, יוצרת בעלויות משותפות נוספות שלא היו קודם לכן ובעצם מקשה על הוצאת היתרים. עוד ציינה הוועדה כי התכנית המוצעת יוצרת עבירות בניה, שכן החלוקה המוצעת תגרום לכך שייווצרו מגרשים בהם מצויים יותר מבנים מהמותר על פי תכנית המתאר.

וועדת הערר הדגישה כי על פי תכנית המתאר ניתן לסטות מחלוקת המגרשים הרעיונית שבתשריט, אולם כל חלוקה צריכה להתאים לעקרון של חלוקה למגרשי בניה. לבסוף הוסיפה הוועדה וציינה כי התכנית אינה ערוכה על בסיס מדידה עדכנית.

לפיכך החליטה הוועדה לאפשר לעותר להגיש את התכנית מחדש, על בסיס המגרשים המוצעים בתכנית המתאר. לאחר הגשה מחודשת זאת יהיה צורך להפקדת התכנית מחדש ולאפשר לזכאים לכך להגיש התנגדות.

העתירה

8.בעתירתו טוען העותר כי טעתה וועדת הערר כאשר קבלה את העררים. לטענתו תכנית המתאר קבעה מתווה גמיש ועל כן אין בתכנית המייצגת משום סטייה מהוראות תכנית המתאר. עוד טען כי התכנית מקדמת את האפשרות לעשות שימוש בחלקות. לגרסתו התכנית יוצרת אמנם מתחמים אך אלו קטנים מהמתחם הכולל שבתכנית המתאר ובכך מקלה על השותפים במתחמים ליזום תכניות חלוקה. יש בתכנית המוצעת כדי להקטין את מספר השותפים בכל מתחם.

לפיכך מבקש העותר כי בית המשפט יבטל את החלטת ועדת הערר וישיב על כנה את החלטה הוועדה המקומית.

9.הוועדה המקומית מצטרפת לטענות העותר. הוועדה המקומית מדגישה כי התכנית מצמצמת את השיתוף בזכויות ותאפשר השלמת הליכי תכנון והוצאת היתרי בניה. הוועדה המקומית סבורה כי הכנת תכנית חלוקה של כל המתחם וחלוקתו למגרשי בניה אינה סבירה ואינה מעשית ועל כן יש להעדיף את הדרך המוצעת של קביעת מתחמי משנה וביצוע חלוקה פנימית בכל מתחם.