פסק דין

1.הנתבעת 1 [להלן: "חב' לומיר"] הינה חב' ציבורית הנסחרת בבורסה. חב' לומיר בנתה בניין על מקרקעין ברח' משכית 22 באזור התעשייה בהרצליה הידועים כגוש 6420 חלקה 85 [להלן: "הבניין"], והנתבע 2 [להלן: "אלעני"] היה מנהל ובעל שליטה בחברה.

התובעת 1 [להלן: "חב' סמל השרון"], שעסקה בייצור מוצרי ריהוט מטבחים, רכשה ב-27.10.94 מחב' לומיר יחידה בקומת הקרקע של הבניין בשטח של 330 מ"ר [נ/1].

התובעת 2 [להלן: "חב' מלכה"] רכשה ב-3.11.93 מחב' לומיר שטח של 184 מ"ר בקומת הקרקע של הבניין, ושטח של כ- 300 מ"ר בקומת המרתף העליון [נ/2 נספח ג'1]. כמו כן חב' מלכה רכשה ב-15.4.96 מחב' לומיר, במסגרת 3 הסכמים שנחתמו בו ביום: מחצית מיחידה במרתף העליון בשטח של 575 מ"ר [נ/2 נספח ג'3], יחידה בשטח של 57 מ"ר בקומת הקרקע של הבניין [נ/2 נספח ג'4] ויחידה בשטח של 127 מ"ר בקומת הקרקע של הבניין [נ/2 נספח ג'2].

חב' סמל השרון טענה שב- 27.10.94 מכרה לה חב' לומיר שטח של 330 מ"ר בקומת הקרקע של הבניין לייעוד מסחרי, ושבניגוד לחוזה המכר ביטלה חב' לומיר באמצעות בקשה שהגישה לצד ג' [להלן: "הועדה המקומית"] את הייעוד המסחרי של השטח, והפכה אותו לשטח בייעוד תעשייה, ששוויו נמוך יותר.

חב' מלכה טענה שחב' לומיר מכרה לה ב-3.11.93 שטח של 184 מ"ר בקומת הקרקע של הבניין לייעוד מסחרי, וב-15.4.96 שטח של 127 מ"ר בקומת הקרקע של הבניין לייעוד מסחרי, ושבניגוד לחוזה המכר ביטלה חב' לומיר באמצעות בקשה שהגישה לועדה המקומית את הייעוד המסחרי של השטח והפכה אותו לשטח בייעוד תעשייה, ששוויו נמוך יותר. חב' מלכה לא תבעה ביחס לשטחים אחרים שרכשה בבניין מחב' לומיר .

בסעיפים 49.7 ו- 49.8 לכתב התביעה נטען שאולם מס' 2 בקומת הקרקע פוצל לשתי יחידות: יחידה ששטחה 330 מ"ר בבעלות חב' סמל השרון, ויחידה ששטחה 127 מ"ר בבעלות חב' מלכה; והיחידה הנוספת ששטחה 184 מ"ר, שבבעלות חב' מלכה, מהווה חלק מאולם מס' 1 בקומת הקרקע – המקרקעין נשוא התובענה. סימון האולמות מתייחס לתשריט הבנייה שאושר.

חב' סמל השרון וחב' מלכה תבעו לאכוף על חב' לומיר את חוזה המכר ולהורות על שינוי ייעוד השטחים שבמחלוקת לשטחים בייעוד מסחרי, ולחילופין להורות על ביטול הסכמי הרכישה והשבת מלוא הכספים ששילמו לחב' לומיר. סכום התביעה הוערך לצורך אגרה ב- 11.2 מיליון ₪.

חב' לומיר טענה כנגד, שבעסקאות נשוא הדיון נמכרו לתובעות בקומת הקרקע של הבניין שטחים שייועדו לתעשייה ולא למסחר, ולכן תביעתן משוללת יסוד.

בהודעת צד ג' ששלחו הנתבעים לוועדה המקומית נטען שחב' לומיר העבירה ב-2.2.95 מסמך חלוקה של שטחי המסחר בקומת הקרקע [נ/9], הועדה המקומית לא סימנה את השטחים המסחריים עפ"י הרשימה שהוגשה לה, וכתוצאה מכך סווגו ברישומיה שטחים שנרכשו ע"י התובעות לתעשייה כשטחים מסחריים. עוד טענו הנתבעים, שבשנת 2002 התברר לחב' לומיר שהועדה המקומית התרשלה ולא טיפלה בבקשתם לסיווג שטחי המסחר בקומת הקרקע של הבניין, ובלית ברירה נאלצה חב' לומיר להגיש ב-03' בקשה חדשה, שאושרה ב- 04'. עוד טענו הנתבעים שרשלנות הועדה המקומית, באי טיפול בבקשה שהוגשה ב- 95', גרמה לתובעות לסבור שמותר להן לתבוע זכויות שאינן מגיעות להן, ואם בית המשפט יעניק סעד לתובעות – על הועדה המקומית לשאת בכל נזק שייגרם לנתבעים.

התביעה הוגשה ב-12.7.05, נדונה בפני מותבים אחרים, והועברה לשמיעת הוכחות בפני ב- 27.10.09.

2.ב- 29.10.91 ניתן היתר בניה לבניין [להלן: "ההיתר מ- 91'"] ולפיו ניתן היתר לבניית מבנה תעשייה בן 3 קומות מעל 2 קומות מרתף לשימוש מקלט וחניונים [ראו נספח ד'1 לתביעה]. ההיתר לפי חוק התכנון והבנייה ניתן לייעוד תעשייתי ולא לייעוד מסחרי.

ב- 24.5.94 ניתן לחב' לומיר היתר לתוספת קומה רביעית למבנה תעשייה קיים, ואישור לשימושים מסחריים ב- 10% משטח הבניין בקומת הקרקע [להלן: "ההיתר מ- 94'"] – ראו מוצג ת/2.

שטח המקרקעין עליו נבנה הבניין הינו 4,256 מ"ר. שטח הבנייה המותר – 6,809 מ"ר. אחוזי בנייה מותרים – 160%. ייעוד: תעשיה מיוחד. שטחים מסחריים בקומת הקרקע – 680 מ"ר [ראו נספח ה'1 לכתב התביעה].

הוצג בפני בית המשפט היתר הבניה המקורי, שניתן לרבות התשריט שאושר [מוצג ת/11]. על התשריט של היתר הבניה שאושר - אין סימון ביחס לשטחים בקומת הקרקע שאושרו לייעוד מסחרי. שטח של קומת הקרקע 1,749 מ"ר ואושרו מתוכו 680 מ"ר בלבד לייעוד מסחרי.

בעמ' האחרון של התשריט שצורף להיתר הבניה שאושר[ ת/11] צוין: "חישוב שטח נטו נדרש למקלט: קומת קרקע: מסחר: יחידה 1 – 302 מ"ר, יחידה 2- 52 מ"ר, יחידה 3 -227 מ"ר, יחידה 4- 62 מ"ר, יחידה 5 - 99 מ"ר, יחידה 6- 88 מ"ר, יחידה 7- 50 מ"ר". אולם מס' 1 נרשם כשטח של 254 מ"ר בקומת הקרקע, והוא לא נכלל בשטחי המסחר. אולם מס' 2 שבקומת הקרקע, ששטחו 370 מ"ר, גם לא נכלל בשטחי המסחר.

חלוקת שטחי המסחר בקומת הקרקע בוצעה על ידי חב' לומיר ב- 29.1.95, והוגשה ב- 2.2.95 לאגף מהנדס העיר הרצליה [מוצג נ/9]. עפ"י חלוקה זו, שטחי המסחר בקומת הקרקע חולקו כדלקמן:

מס' חנות

שטח (נטו) במ"ר

בעלות