עמ"נ 17069-03-15 זעירא נ' ירושלים

עניינו העיקרי של הערעור שלפניי הוא בשאלה כיצד יחושב היטל השבחה, כאשר מימוש הזכויות במקרקעין הוא חלקי. בצד סוגיה זו עומדות על הפרק שתי סוגיות נוספות. האחת, עניינה בטענת המערער לפיה היה על השמאית המכריעה לבטא בקביעת שיעור ההשבחה את העובדה שמספר יחידות הדיור בתכנית המשביחה נמוך ממספרן במצב התכנוני הקודם ולהפחית את שיעור ההשבחה בהתאם. האחרת, עניינה בשאלה כיצד יש להתייחס לרכיב המע"מ בקביעת שווי המקרקעין לצורך שומת ההשבחה.

• רקע עובדתי כללי

   

  1.בעלי המקרקעין נשוא המחלוקת הם קבוצת רכישה, והמערער מייצגם כנאמן. המערער הגיש לוועדה המקומית בקשה לקבלת היתר בנייה לשם בניית שלושה בנייני מגורים מדורגים מעל שתי קומות חניה ומחסנים תת קרקעיים. המדובר בגוש 30208 (לא מוסדר) חלקה 35, שבשוליה המזרחיים של שכונת ארמון הנציב בירושלים. הבקשה הוגשה לאחר שב- 10.11.2011 פורסמה למתן תוקף תכנית מק/12879 (להלן: התכנית המשביחה), אשר החליפה תכנית אחרת שהייתה בתוקף, כפי שיפורט בהמשך.

   

  הבקשה אושרה ב- 27.6.2012, וב- 23.4.2013 הוחלט להאריך את תוקף ההחלטה.

   

  2. מתן היתר בנייה הוא בבחינת "מימוש זכויות" (סעיף 1(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, ולהלן: התוספת השלישית), ומשכך הוציאה הוועדה המקומית הודעה על חיוב בהיטל השבחה, על בסיס שומתו של שמאי מקרקעין מטעמה, מר דוד אנזנברג. השמאי אנזנברג קבע, כי הבקשה להיתר בנייה כפי שאושרה מהווה מימוש מלא של הזכויות שהוקנו בתכנית המשביחה, כי שומת ההשבחה היא 1,593,000 ₪, ומכאן שהיטל ההשבחה החל עומד על 796,500 ₪ (מחצית ההשבחה - סעיף 3 לתוספת השלישית) נכון ל- 25.11.11.

   

  המערער חלק על השומה ופנה ליו"ר מועצת שמאי המקרקעין בבקשה למנות שמאי מכריע, בהתאם לסעיף 14(ב)(1) לתוספת השלישית. גב' דורית פריאל מונתה כשמאית מכריעה.

   

  בהליכים שהתקיימו לפני השמאית המכריעה הציג המערער שומה מטעמו, של השמאי איל טדי הראל. שמאי זה קבע כי אין השבחה לנוכח המימוש החלקי המבוקש.

   

  השמאית המכריעה קבעה כי שומת ההשבחה היא 2,450,107 ₪ ומשכך היטל ההשבחה במצב של מימוש מלא עומד על 1,225,053 ₪ למועד הקובע. עם זאת, מסקנתה הייתה כי המימוש הוא חלקי, ועומד על שיעור של 47%. לפיכך העמידה את גובה ההיטל על 574,062 ₪ למועד הקובע.