הוועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה נ' חברת הריבוע הכחול נדל"ן בע"מ

האם פרסום הקלה על פי סעיף 149 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 (להלן "חוק התכנון והבניה"), מנספח בינוי מנחה, מקימה חבות בהיטל השבחה ׁ(ככל שקיימת השבחה) בהתאם לתוספת השלישית לחוק זו השאלה לה אני נדרשת בערעור זה.

הרקע לערעור

1.המשיבה היא בעלת הזכויות בחלקה 4 בגוש 7654 באזור התעשייה "קרית אתגרים", בחלק הצפון מזרחי של העיר רעננה (להלן – המקרקעין). ביום 14.9.2009 אישרה המערערת (להלן - הועדה המקומית) בקשה להיתר בניה שהגישה המשיבה, להקמת בנין לתעשייה עתירת ידע בן 20 קומות (19 קומות מעל קומת מסחר) ושלושה מרתפי חניה (להלן – ההיתר הראשון).

2.בין מסמכי התכנית שחלה על המקרקעין - רע/2002/יא (מיום 27.8.02) - מצוי "נספח בינוי מנחה בלבד, למעט קוויו בנין" ובו מוצגים על המקרקעין שני מבנים. במסגרת ההיתר הראשון התבקשה בניה של מבנה אחד בלבד והועדה המקומית החליטה ביום 14.9.09 "לאשר את הבקשה להקמת מבנה תעשיה עתירת ידע על פי תכנית רע/2002/יא בגובה של 20 קומות (19 קומות מעל קומת מסחר) (כולל תוספת קומה בהקלה, ניוד שטח עיקרי לקומה טכנית) ושלושה מרתפי חניה בהתאם לתנאים הבאים.... (שאינם רלוונטיים לענייננו)". עובר לקבלת ההחלטה הנ"ל של הועדה המקומית, ביום 28.7.2009, פורסמו הודעות לפי סעיף 149 לחוק התכנון והבניה בהן נאמר כי הוגשה בקשה להקלה בקשר למקרקעין הכוללות: "תוספת קומה אחת בהקלה; ניוד שטח עיקרי לקומה טכנית; שינוי בינוי מנחה למבנה אחד במקום שני מבנים" (להלן – ההקלות).

3.ביום 2.3.10 הוציאה הועדה המקומית למשיבה, שומת היטל השבחה על סך 2,211,800 ₪, המבוססת על חוות דעתו של השמאי אחיקם ביתן. על פי האמור בחוות הדעת, ההשבחה נובעת משיפור הבינוי והוזלת עלויות הבניה ביחס למצב הקיים בתב"ע. 

המשיבה, חלקה על השומה ופנתה ליו"ר מועצת שמאי המקרקעין אשר מינה את השמאית, הגב' נאוה סירקיס, כשמאית מכריעה. 

המשיבה טענה בפני השמאית המכריעה (בהתבססה על חוות דעת שנערכה על ידי השמאי שמואל שרון) כי ההקלות לתוספת קומה ולניוד שטחים לא הביאו להשבחת המקרקעין ואילו השינוי בבינוי לא חייב פרסום הקלה מאחר ואופן הבינוי (בשני מבנים) לא נקבע בתקנון התכנית אלא בנספח בינוי מנחה בלבד.

4. בשומה המכרעת (מיום 17.5.2012) ציינה השמאית המכריעה כי סטייה מנספח בינוי מנחה אינה מחייבת פרסום הקלה ואולם כאשר מדובר בשינוי מהותי שאינו מידתי, ההחלטה, אם נדרש פרסום הקלה, מסורה לשיקול דעתם של גורמי התכנון. לגבי נספח הבינוי נושא הדיון, קבעה השמאית המכריעה, כי על אף היותו נספח מנחה בלבד נקבעו בו הוראות ברמת רזולוציה מפורטת שיש בהם להצביע על החשיבות שיוחסה לאופי הבינוי כך ששינוי הבינוי שביקשה המשיבה לעשות היווה חריגה מאופי הבינוי. על כן, דרישת הוועדה המקומית לפרסום הקלה היתה סבירה ואין להתערב בה. השמאית המכריעה קבעה כי היטל ההשבחה עומד על סך 660,000 ₪ נכון למועד הקובע והוא נובע משני גורמים שמקורם בשינוי הבינוי. האחד, בגין פינוי החצר בשטח של 1,300 מ"ר והשני בגין חיסכון בבניית לובי ראשי במבנה אחד. באשר להקלה של תוספת קומה קבעה השמאית המכריעה כי אין בכך שינוי מהותי למצב הקודם ואין בה כדי להעלות את שווי המקרקעין (להלן – השומה המכריעה) .  

5.ביום 12.7.2012 הגישה המשיבה ערר על השומה המכריעה (ערר 8108/12 ). בדיון שהתקיים בפני ועדת הערר טענה המשיבה כי על אף שהיא שילמה את היטל ההשבחה שנקבע, היתר הבניה הראשון לא הוצא כיוון שבינתיים היא הגישה בקשה לשינויים וביקשה לבטל את קומות 17 – 19 (להלן –ההיתר השני). במסגרת הבקשה להיתר השני לא נדרשה המשיבה לפרסם מחדש את ההקלה לשינוי בינוי ועל כן המימוש המבוקש אינו כולל הקלה שהתבקשה להקמת מבנה אחד ויש להורות על השבת היטל ההשבחה ששולם.