חשייב ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים

מבוא ורקע עובדתי

1. ערעור מנהלי על החלטת ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה מחוז ירושלים (להלן: ועדת הערר), מיום 16.11.2017 בערר ימ/ 106/16, בגדרה נדחתה בקשת המערערים לפטור מתשלום היטל השבחה על הרחבת דירתם. ביסוד הערעור פרשנות הוראת סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן: התוספת השלישית, חוק התכנון והבנייה).

2. בבעלות המערערים שתי דירות מגורים נפרדות. דירה אחת ממוקמת ברחוב א.ל. בירושלים (בקומה ראשונה), והיא תת חלקה X בחלקה Y בגושZZZ (להלן: הדירה הראשונה). דירה שנייה ממוקמת ברחוב א.ל. בירושלים (בקומה שנייה), והיא תת חלקה C בחלקה Y בגוש ZZZ (להלן: הדירה השנייה).

3. אין מחלוקת על כך כי שתי הדירות הן חלק ממבנה טורי (בניין "רכבת"), שבו 29 יחידות דיור, שהכניסה אליהן היא בארבע כניסות נפרדות. השטח הכולל של החלקה הוא כ-3 דונם. עוד מוסכם כי שתי הדירות שבבעלות המערערים הן דירות נפרדות: לדירה הראשונה נכנסים בכניסה ב', לדירה השנייה בכניסה א'. הדירות מצויות בקומות שונות ואין כל חיבור ביניהן.

4. תכנית בניין ערים 14374 (להלן: התב"ע), שאושרה למתן תוקף ביום 12.1.2014, דנה בהרחבת הדירות בבניין. הרקע לתכנית כפי שפורט בדברי ההסבר לה הוא, בין היתר, "להרחיב לכל הדיירים את הדירות ולהכשיר את התוספות שנבנו ללא היתר...". המערערים ובעלי הדירות האחרים הגישו בקשה להיתר בנייה, ולאחר מכן דרשה המשיבה תשלום היתר השבחה בגין כל אחת מהדירות. דמי ההיטל שנדרשו היו 70,551 ₪ לדירה הראשונה; 62,400 ₪ לדירה השנייה. המערערים ביקשו לקבל פטור מתשלום ההיטל עבור אחת הדירות ופנו בערר לוועדת הערר.

   החלטת ועדת הערר

5. ועדת הערר דחתה את הערר, תוך שהיא קובעת את הדברים הבאים:

   "העוררים הינם בעלים של שתי דירות מגורים הממוקמות שתיהן על חלקה Y בגוש ZZZ בירושלים. דירה אחת מצויה בתת חלקה 15 הינה בשטח של 60.20 מ"ר ושטחה של הדירה השנייה המצויה בתת חלקה 25 הינה בשטח של 84.70 מ"ר. סה"כ שתי הדירות הינן בגודל מצרפי של 144.90 מ"ר.

   השאלה המשפטית שביסוד ערר זה הינה האם במקרה שבו לתא משפחתי יש זכויות באותם מקרקעין בשטח שעולה על 140 מ"ר ישנה זכאות לפטור בהתאם לסעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965.

   שאלה זו נדונה בפסק דינו של בית המשפט העליון בבר"ם 6195/13 דפנה רביד נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים (פורסם בנבו, 8.6.2014). שם נקבע כי אין לתת פטור בגין "בניה או הרחבה של דירת מגורים", במקרים בהם קיימות דירות מגורים ששטחן המצרפי עולה על 140 מ"ר באותם המקרקעין ולעניין זה אין נפקות לשאלה האם מדובר בבניית יח"ד נפרדות או בהרחבה לדירה קיימת.

   לאחר שבחנו את נסיבות המקרה הגענו למסקנה שנסיבות המקרה שבפנינו לא מצדיקות סטייה מההלכה שנקבעה. מדובר, כאמור, בשתי דירות המצויות על אותו המגרש. שטח המגרש פחות משלושה דונם כאשר הבניין הינו בניין אחד מחובר (בניין רכבת) שלו 30 יחידות דיור ומספר כניסות.

   הערר נידחה ללא צו להוצאות."

   הטענות

6. המערערים טוענים כי בין המקרה שנדון בבר"ם 6195/13 דפנה רביד נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים (8.6.2014) (להלן: עניין רביד) לבין המקרה שלפנינו הבדלים מהותיים ובנוסף נוכח קביעה אחרת, שניתנה בבר"ם 8052/14 הוועדה המקומית חולון נ' עזבון המנוח אברהם שלו (22.3.2017) (להלן: עניין שלו). לדידם של המערערים מעניין שלו נלמד כי גם נישום שבבעלותו יותר מדירת מגורים אחת זכאי לקבלת הפטור בדירת מגוריו. המערערים מפנים לכך שהסיבה שבגינה לא ניתן למערערים פטור היא כי שתי הדירות בנויות על אותה חלקה או מגרש, ללא קשר לשאלה האם הדירות נפרדות ואך במקרה הן בנויות על אותה החלקה. מקום בו לא ייתכן כי ניתן יהיה להתגורר בשתי הדירות גם יחד, יש לפטור את הרחבת דירת המגורים מתשלום היטל השבחה, כפי שהיה נעשה במקרה שבו לנישום שתי דירות נפרדות שאינן ממוקמות על אותה חלקה.

7. בכתב הערעור סוקרים המערערים את הנתונים שעמדו ביסוד הקביעה בעניין רביד, ובעיקר כי שם ממילא היו שתי היחידות מחוברות, כך ששטחן עלה על 140 מ"ר. פסק הדין מנע את האפשרות למתן פטור על תוספת יחידת דיור בקומה נוספת בדרך של פיצול מלאכותי של הדירות לשתיים, שעה שהמשפחה התגוררה כבר במצב הקודם בדירה אחת מחוברת ששטחה עלה על 140 מ"ר.

8. במקרה שלפנינו, כך המערערים, עסקינן בשתי דירות המופרדות זו מזו קניינית ותכנונית וכן פיזית. הדירות הן בכניסות ובקומות שונות, בכתובות עירוניות שונות, כך שלעולם לא ניתן יהיה להתגורר בשטחי הדירות יחד ובוודאי שלא ניתן לומר שהמערערים מחזיקים בדירה בשטח של 140 מ"ר.

9. טענה נוספת שמעלים המערערים היא כי המשיבה נוקטת בעמדות הפוכות במקרים שונים והם מפנים לגישתה בערר אחר, שם נדון עניינם של בני זוג פרודים, שלא התגרשו משך שנים רבות, וגרו בשתי דירות מגורים צמודות אחת לשנייה באותה חלקה.

10. המשיבה מבקשת לקיים את החלטת ועדת הערר מטעמיה. היא מפנה לכך שמדובר בבניין אחד, שלבניית התוספת ניתן היתר אחד, ללא שנעשתה הבחנה בין הדירות השונות. התייחסות המשיבה נעשתה לבניין בכללותו, ואין להידרש למיקומן של הדירות כאשר הן מצויות על אותם המקרקעין. במצב שבו מצויות שתי דירות באותם המקרקעין ניתן הדגש לשטחן המצטבר ולא למיקומן. המשיבה הוסיפה והפנתה לתכלית הסוציאלית החברתית של הפטור, שהצריכה קביעת שטח מקסימלי ויישום פסיקת בית המשפט העליון אינה מאפשרת מתן פטור במקרה זה, בהינתן השטח הכולל של שתי הדירות.

11. לדידה של המשיבה הפטור מתשלום היטל השבחה הוא חריג לכלל, שלפיו מי שנהנה מהפעולות התכנוניות המשביחות צריך להשתתף במימון ההצאות הנובעות מכך. על רקע זה עמדתן היא לפרשנות מצמצמת של הפטור ולצמצום ההטבות הניתנות מכוחו של סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית.

12. טענתה של המשיבה היא אפוא כי אין להתערב בקביעותיה ובמסקנתה של ועדת הערר.

    דיון והכרעה

13. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים הגעתי לכלל מסקנה כי דין הערעור להתקבל וכי המערערים זכאים לפטור מתשלום היטל השבחה על אחת הדירות, וזאת עד לתקרת שטח של 140 מ"ר (בגין הרחבתה של אותה דירה). להלן אפרט את הנימוקים שהביאו אותי למסקנה זו.

14. כאמור, הדיון ממוקד בשאלת הזכאות לפטור מתשלום היטל השבחה בשל הרחבת דירה. הפטור קבוע בסעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית שנוסחו הוא:

    "בנייה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בניה על אותם מקרקעין שישמשו למגוריו או למגורי קרובו ובלבד שהשטח הכולל של דירת המגורים לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140 מ"ר; עם כל בניה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל, בשיעור יחסי לגודל הבנייה או ההרחבה הנוספת".

15. כפי שנקבע בפרשת שלו, אין בכך שלאדם המבקש להרחיב את דירתו במקום אחד, דירה אחרת במקום אחר כדי למנוע ממנו את קבלת הפטור לדירה הראשונה. במקרה שלפנינו עולה השאלה האם מקום בו הדירה הנוספת ממוקמת באותו בניין, באותה חלקה ובאותו גוש, יש כדי להביא ל"חיבור" שתי הדירות ולבחינת השאלה האם שטחן נמוך מ-140 מ"ר ומזכה את הנישום בפטור עד לתקרת השטח או שיש לבחון את הדירה, בגינה מבוקש הפטור במנותק מהדירה האחרת.

16. עמדת ועדת הערר ועמדת המשיבה, הנסמכת על עניין רביד, היא כי במצבים אלה יש לבחון את הבקשה, היא כי השטח שעל פיו תוכרע השאלה האם זכאי הנישום לפטור הוא השטח הכולל של שתי הדירות, וזאת בשל כך שהן מצויות על "אותם המקרקעין". המערערים מבקשים לקבוע כי מקום בו אין מדובר בדירות צמודות או בדירות שניתן לחברן יש לראותן כדירות נפרדות ולפטור את הנישום מתשלום היטל השבחה על אחת הדירות.

17. ביסוד המחלוקת בין הצדדים הקביעות שנעשו בעניין רביד. דומה כי לצורך ההכרעה יש לשוב ולחזור לעובדות שעמדו בבסיס ההכרעה שם ונפנה תחילה לפסק דינו של בית משפט זה (כב' השופט ד' מינץ) בעמ"נ (י"ם) 12754-02-13 דפנה ברזילי רביד נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים (25.6.2013) (להלן: ערעור מנהלי רביד). כעולה מתיאור העובדות בפסק הדין הייתה המערערת, גב' ברזילי רביד, בעלת זכויות בחלקה 94 בגוש 30149 בשכונת בית הכרם בירושלים. המערערת בנתה על הקרקע, תוך ניצול מלוא הזכויות בניין בין שתי קומות. שני תתי חלקה, 2 ו- 3 נרשמו על שם המערערת. ביום 28.6.2007 אושרה תכנית בנייה חדשה, שבמסגרתה ניתן היה להגדיל את מספר הקומות המותר משתיים לשלוש, הותרה תוספת בנייה, נקבעו קווי בניין, כך ששטחי הבנייה הוגדלו מ- 328.85 מ"ר ל- 665.36 מ"ר. בשנת 2011 ניתן היתר בנייה למערערת, שבו אוחדו שני תתי החלקה שבבעלותה לכדי דירה אחת ששטחה 151.68 מ"ר. המערערת הגישה בקשה להיתר בנייה נוסף, במסגרתה ביקשה לבנות את הקומה הנוספת, כפי שהותר בתכנית, אך לא כהרחבה של הדירות בקומה שמתחתיה, היות שאלו אוחדו לדירה אחת, אלא להקים יחידת דיור חדשה נוספת. הבקשה אושרה תוך הנפקת שומת היטל השבחה. טענת המערערת שם הייתה כי היא זכאית לפטור, שכן הדירה אמורה לשמש את ילדיה, ולכן אין בעובדה שיש לה כבר דירה בשטח העולה על 140 מ"ר כדי לפגוע בזכאותה לפטור. לחלופין היא טענה כי היא זכאית לפטור בגין הרחבת הדירה, כאשר לעניין הפטור יש לראות את דירותיה שאוחדו כדירות נפרדות, שאף אחת מהן אינה בשטח העולה על 140 מ"ר.

18. ועדת הערר דחתה את טענות המערערת. היא קבעה כי אין מקום לערוך הבחנה בין אזרח המבקש להרחיב את דירתו לשטח של למעלה מ-140 מ"ר לבין אזרח המבקש לנצל את המ"ר העודפים לשם בניה חדשה, וזה כזה אינם זכאים לפטור בגין השטח העולה על 140 מ"ר. במקרה זה אילו הייתה המערערת חפצה להרחיב את דירתה לגובה מכוח הזכויות שמעניקה התכנית, היא הייתה מחויבת בהיטל השבחה מהמ"ר הראשון ולא הייתה זכאית לפטור, ואין בעובדה כי מדובר בבניה של יחידת דיור חדשה ולא בהרחבת הדירה הקיימת כדי להעניק זכאות לפטור. עוד קבעה ועדת הערר כי אין בעובדה שהפטור מיועד עבור ילדי המערערת בכדי לשנות מהמסקנה האמורה. ועדת הערר דחתה גם את הטענה החלופית, המבקשת לראות בדירה כשתי יחידות דיור נפרדות, כאילו לא אוחדו, שכן הדירות אוחדו באקט תכנוני של בקשה להיתר והקלה ויש לבחון את המצב הסטטוטורי טרם המימוש, ולפיו מדובר בדירות שאוחדו לדירה אחת ששטחה מעל 140 מ"ר.

19. בית המשפט (כב' השופט ד' מינץ) דחה את הערעור. בית המשפט קבע שם את הדברים הבאים:

    "ממכלול ההלכות שנקבעו עולה כי אין תא משפחתי זכאי לקבל את הפטור מקום בו הוא קיבל פטור מכוח סעיף זה בעבר, בין אם במקרקעין בו מבוקש ההיתר ובין אם במקרקעין אחרים. כמו כן, מקום בו לתא המשפחתי דירה בשטח הקטן מ- 140 מ"ר באותם מקרקעין עליהם הוא מבקש לבנות בפטור, הוא יהיה זכאי לפטור רק לגבי ההפרש בין שטח הדירה במצב הקודם ועד ל- 140 מ"ר, זאת בין אם מתבקשת הרחבת דירה קיימת ובין אם מתבקשת בניית דירה חדשה במקרקעין. מקום בו לתא המשפחתי דירה בשטח העולה על 140 מ"ר באותם מקרקעין עליהם הוא מבקש להרחיב דירה קיימת או לבנות דירה החדשה – אין התא המשפחתי זכאי לפטור. זאת, גם מקום בו לגבי ה-140 מ"ר הקיימים לא ניתן בעבר פטור לפי סעיף 19(ג)(1). לעניין זה, אין זה משנה אם מדובר בבניית יחידה אשר בסופו של יום יכול ותרשם כיחידה נפרדת במסגרת הבית המשותף שנבנה זה מכבר על גבי המקרקעין ובין אם לאו. החשוב הוא אם תוספת הבנייה היא על גבי אותם מקרקעין בהם בנויה יחידת הדיור המקורית של התא המשפחתי. "במקרקעין" ו"באותם מקרקעין" נאמר בסעיף, היינו אותם מקרקעין ובהם נבדלת בניית תוספת באותם מקרקעין ובין בנייה במקרקעין שכנים או אחרים. לכן, אין בהגדרת דירה בבית משותף כ"מקרקעין" בחוק המקרקעין רלוונטיות לענייננו מפני שהאפשרות שתוספת הבנייה תוגדר בסופו של יום כ"דירה" לפי חוק המקרקעין אינה מעלה ואינה מורידה לעניין זה כאמור. די נהיר גם כדעת הוועדה שאין הבדל לעניין החבות בהיטל השבחה אם מדובר בתוספת לדירה קיימת או בבניית תוספת המיועדת להיות דירה נפרדת. גם אין נפקות לשאלה אם תוספת הבנייה תיוחד למגורי בעל המקרקעין או למגורי קרובו. אדרבה, סעיף 19(ג)(1) קבע כי דינם של בעל המקרקעין וקרובו יהיה זהה, לשבט או לחסד."

20. ניתוח העובדות ופסק הדין בערעור מנהלי רביד, מלמד כי:

    • בעניין רביד, בניגוד למקרה שלפנינו אוחדו שתי יחידות דיור בהליך של איחוד תכנוני במסגרת בקשה להיתר בנייה ליחידת דיור אחת. יחידה זו הייתה בשטח העולה על 140 מ"ר. בהתחשב בכך ממילא לא הייתה תוספת הבנייה המאוחרת יותר כזו המצדיקה מתן פטור.

       

    • המערערת בעניין רביד ביקשה למעשה לפצל את הדירה המאוחדת באופן מלאכותי לשתי יחידות דיור ונקבע כי הדבר לא יתאפשר.

       

    • ההתייחסות לביטוי "אותם המקרקעין" נוגעת לתוספת הבנייה. פסק הדין בערעור מנהלי רביד מבהיר כי תנאי למתן פטור להרחבת בנייה או לבנייה חדשה הוא כי תוספת הבנייה תיעשה באותם מקרקעין בהם בנויה יחידת הדיור המקורית של התא המשפחתי.

21. הנישומה בפרשת רביד, הגישה ערעור על פסק הדין בערעור המנהלי. בפסק הדין בערעור הבהירה כב' השופטת ד' ברק-ארז כי אין מקום להבחנה בין תוספת שטח לנכס קיים לבין בנייה חדשה וכן הטעימה כי:

    "יש להחיל את הפטור מהיטל השבחה (שממילא ניתן רק פעם אחת לכל משפחה, כפי שנקבע בעניין צרי) כך שיובא בחשבון היקפו של הנכס שבו מתגוררת המשפחה עובר לבנייה ונמצא בבעלותה (דירת המגורים העיקרית), ושבגינו מבוקש הפטור מתשלום היטל ההשבחה. הפטור אמור להינתן רק לגבי שטח המשלים היקף בנייה זה עד לגבול של 140 מ"ר ... ההגבלה שבחר המחוקק למתן ההטבה היא הגבלה שעניינה שטח מגורים בן 140 מ"ר (לכל היותר) העומד לרשותה של משפחה. הגבלה זו יש להחיל בכל המקרים שבהם מוחל סעיף 19(ג)(1) – תהא ההיסטוריה של הבנייה אשר תהא: הרחבת דירה קיימת, הריסתה ובנייה מחדש תחתיה או בנייה על מגרש ריק...

    כאשר שטח הדירה העיקרית אינו עולה על 140 מ"ר, יינתן פטור מהיטל השבחה לבנייה במגרש הריק עד להיקף המשלים את שטח דירת המגורים העיקרית ושטח הבנייה החדשה יחדיו ל-140 מ"ר."" (פסקאות 28 ו- 29)

22. בהמשך הדברים כתבה כב' השופטת ברק-ארז את הדברים הבאים:

    "אני מוצאת לנכון להוסיף כי ברקע הדברים הטרידה אותי העובדה כי הוראות החוק, ופירושן הנוהג, מביאות למצב שבו יינתן פטור מהיטל השבחה למי שבבעלותו נכסים נוספים רבים שאינם משמשים למגורים, כאשר הנישום מתגורר בפועל בדירה קטנה (ששטחה נופל מ-140 מ"ר), שהיא דירת המגורים העיקרית שלו. לכאורה, במצב דברים זה ייתכן ויינתן לנישום פטור מתשלום היטל השבחה אם ירצה להרחיב את דירת המגורים שלו או לבנות דירה נוספת על קרקע ריקה, על אף שיש בבעלותו נכסים נוספים. זאת, למרות שתכלית החקיקה – הענקת הפטור מטעמים חברתיים על מנת לסייע לאנשים הזקוקים להרחבה של דירת מגוריהם – אינה חלה כאן. תוצאה זו אינה נובעת מן ההכרעה במקרה זה, אלא מבחירתו של המחוקק להגדיר את הזכאות להיטל השבחה רק על בסיס של הגבלת שטח ובאופן שאינו תלוי בשאלות שעניינן היקף הנכסים הכללי של הנישום – בשונה מן הכללים בכל הנוגע למס שבח מקרקעין..." (פסקה 30).

23. כב' הנשיא א' גרוניס שהצטרף לעמדתה של כב' השופטת ברק-ארז תוך שהוא מציע שלא להידרש לשאלה הנוספת שהעלתה השופטת ברק-ארז שאינה נדרשת להכרעה בעניין רביד, בניית דירת מגורים נוספת שלא באותם המקרקעין, וכך גם סבר כב' השופט ע' פוגלמן.

24. בהמשך לפסק דין רביד נדונה בעניין שלו, השאלה שהתעוררה בחוות דעתה של כב' השופטת ברק-ארז. משמעות קיומה של דירה נוספת למבקש הפטור. בעניין שלו, התבקש מתן פטור מהיטל השבחה לצורך הרחבת דירה אחת, כאשר למבקש דירה אחרת באותה העיר שבה הוא מתגורר אך היא אינה ממוקמת באותם המקרקעין.

25. כב' השופטת ר' רונן שכתבה את פסק הדין שניתן בבית המשפט לעניינים מנהליים, שעליו הוגש הערעור בעניין שלו, כתבה את הדברים הבאים:

    "בפס"ד רביד קבע בית-המשפט העליון כי כאשר מתבקש פטור מתשלום היטל השבחה על בניה של יחידת מגורים נוספת על אותם המקרקעין בהם יש בבעלות מבקשת הפטור דירת מגורים ששטחה עולה על 140 מ"ר, אין המבקשת זכאית לפטור. זאת, ללא קשר לשאלה אם מדובר ביחידת מגורים נפרדת או בהרחבה לדירה קיימת. יחד עם זאת בית-המשפט העליון הותיר (ברוב דעות) בצריך עיון את השאלה אם יש לתת פטור מכוח ס"ק (1) כאשר בבעלות הנישום יש דירת מגורים ששטחה אינו עולה על 140 מ"ר ומתבצעת בנייה במגרש ריק, קרי במקרקעין אחרים. עמדתה של כב' השופטת ברק-ארז בהקשר זה לא התקבלה על ידי חברי ההרכב האחרים (כב' הנשיא גרוניס וכב' השופט פוגלמן), אשר הותירו את השאלה של בניית יחידת מגורים נוספת שלא במקרקעין בלא הכרעה." (עמ"נ (ת"א) 40022-02-14 שלו נ ועדה מקומית לתכנון חולון (27.10.2014) (להלן: עניין שלו בערכאה הראשונה).

26. בית המשפט לעניינים מנהליים ניתח את תכליתו הסוציאלית של הפטור וקבע כי לא ניתן להביא בחשבון בעת חישוב השטחים לצורך מתן הפטור את השטח הכולל של כל דירות המגורים של הנישום – גם אם דירות אלה מצויות במקרקעין שונים ולא "באותם המקרקעין" בהם מצויה הדירה שהורחבה, שלגביה מתבקש הפטור. השופטת רונן הוסיפה כי סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית אינו מתייחס – לפי לשונו – לכלל דירות המגורים שבבעלות התא המשפחתי, אלא לבקשה להיתר בנייה "על אותם המקרקעין" שישמשו למגורי המחזיק או קרובו (פסקה 32).

27. בית המשפט העליון דחה את ערעור הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חולון על פסק הדין תוך שהוא כותב את הדברים הבאים:

    "מקובלת עלינו פרשנות בית המשפט קמא, הנתמכת היום גם בעמדת היועץ המשפטי לממשלה, כי לפי לשונו של סעיף 19(ג) לתוספת השלישית ... פטור הניתן בגין בניה, הרחבה או העברת בעלות בדירת מגורים ששטחה אינו עולה על 140 מ"ר, יינתן בלא שייכלל בחישוב שטח דירות מגורים אחרות שבבעלות הנישום, אם הללו מצויות במקרקעין אחרים; הסעיף 19(ג)(1) מדבר ב"אותם מקרקעין". אני ערים לטענה בדבר תכליתו הסוציאלית של הפטור, אך נוכח לשון הסעיף – למחוקק פתרונים..."

28. אכן, קריאת הדברים שנכתבו בפסק דין שלו, תומכת לכאורה בעמדת המשיבה לפיה אין להביא בחשבון "שטח דירות מגורים אחרות שבבעלות הנישום, אם הללו מצויות במקרקעין אחרים", ונובעת מכך ומהמשך הדברים ההנחה לפיה ככל שהדירות מצויות באותם המקרקעין, יש להתחשב במלוא שטחן. גישה זו אף נובעת מהדברים שנכתבו בעניין רביד, אלא שלדעתי ככל שפונים למסד העובדתי שעמד בבסיס הקביעה בעניין רביד ובערעור מנהלי רביד, על רקע המציאות הנדונה לפני, אין לומר כי קיימת הלכה מחייבת לצרף את שטחי היחידות הנפרדות שבבעלות המערערים לכדי שטח כולל, גם אם הן מצויות באותו גוש ובאותה חלקה. קביעותיו המחייבות של פסק הדין בעניין רביד, כפי שעמדתי עליהן לעיל, נשענות על הלכת הפסק ה- Ratio decidendi, להבדיל מ'אמרת האגב' ה- Obiter Dicta (ר' א' ברק, שיקול דעת שיפוטי, 116-118 (1993) וההפניות שם).

29. כזכור, ועדת הערר נסמכה במסקנתה כי המערערים אינם זכאים לפטור על יסוד ההנחה כי:

    "שאלה זו נדונה בפסק דינו של בית המשפט העליון בבר"ם 6195/13 דפנה רביד נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים (פורסם בנבו, 8.6.2014). שם נקבע כי אין לתת פטור בגין "בניה או הרחבה של דירת מגורים", במקרים בהם קיימות דירות מגורים ששטחן המצרפי עולה על 140 מ"ר באותם המקרקעין ולעניין זה אין נפקות לשאלה האם מדובר בבניית יח"ד נפרדות או בהרחבה לדירה קיימת."

30. ואכן, משמעות הקביעה בעניין רביד, על רקע המסד העובדתי שהונח שם היא כי שתי הדירות, שאוחדו ליחידה אחת במסגרת הבקשה להיתר שהתקבלה, נחשבות כדירה אחת, ולא ניתנה האפשרות לפצלן בחזרה לשתי יחידות באופן מלאכותי ואולם אין נובעת מכך בהכרח המסקנה אליה הגיעה ועדת הערר, לפיה יש לראות כדירה אחת גם שתי יחידות נפרדות המצויות בשתי תתי חלקות שונות באותה חלקה ובאותו וגוש, ואף באותו בניין.

31. כך הדבר גם לפרשנות הביטוי "באותם המקרקעין". זה התייחס כאמור לשאלת מיקום תוספת הבנייה, ומכאן שניתן לסבור אחרת מאשר עמדת המשיבה לפיה "לתא המשפחתי דירה בשטח העולה על 140 מ"ר "באותם המקרקעין"...". לתא המשפחתי – שתי דירות באותם המקרקעין ולא דירה אחת, הדירות הן נפרדות ולא צמודות, ואין לראותן כדירה אחת גדולה המורכבת משתיהן, כפי שהיה בפרשת רביד.

32. גישה זו עולה בקנה אחד גם עם הגיון הדברים. שעה שהחוק, כפי שפורש בעניין שלו, הכיר באפשרות לקבלת פטור למי שבבעלותו דירות שונות ובלבד שהפטור ניתן פעם אחת ולבנייה או הרחבה של דירה באותם המקרקעין שבהם הדירה המקורית, הרי שאין מקום להבחנה בין מי ששתי הדירות שלו באותם המקרקעין ומי ששתי הדירות שלו במקרקעין נפרדים. הקביעה בעניין רביד – עניינה שתי דירות צמודות, שאף אוחדו לדירה אחת והמקרה שלפנינו דומה יותר לסיטואציה של דירות נפרדות במקרקעין אחרים.

33. אציין כי אני ער לקביעות שנעשו על ידי ועדת הערר לתכנון ולבנייה בערר (י"ם 64/13 משה הרצברג נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים (4.6.2013), שמהן משתמעת עמדה אחרת ואולם בחינה מדוקדקת יותר של ההחלטה מלמדת כי היא נשענת על פרשנות להלכת רביד, וכי גם הקביעה עליה נסמכת המשיבה, כמצוטט בטיעוניה, מסויגת במסגרת אותה החלטה. עוד נתתי דעתי לעש"א (ת"א) 26034-05-14 הוועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' שוברט (29.3.2015), אלא ששם היו הנסיבות שונות כאשר תתי חלקות 1-2 והגג הצמוד עליו אמורה הייתה להיות מבוצעת הבנייה היו ככל הנראה דומות למצב הדברים בעניין רביד, ולא כבמקרה שלפניי.

34. לא נעלמו מעיני כללי הפרשנות בכל הנוגע להטלת היטל השבחה, כפי שנקבעו ברע"א 7417/01 צרי נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה גבעתיים, פ"ד נז(4) 879 (2003) ולגישה המחייבת צמצום בפרשנות היקף הוראת הפטור לאור תכלית החיוב בהיטל השבחה, ואולם דווקא המקרה שלפניי, שבו מדובר בדירות קטנות יחסית, בפרויקט "רכבת", הן אלה שהפטור נועד להיטיב עמן ולאפשר הרחבתן של דירות מגורים קטנות יחסית (ר' לעניין זה הדברים שכתבתי בעמ"נ (י"ם) 7175-10-16 הועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים נ' פנחס אליעזר הירש, פסקאות 27-32 וההפניות שם (26.4.2017).

    סיכום

35. על יסוד כל האמור, הערעור מתקבל, החלטת ועדת הערר מושא הערעור המנהלי מבוטלת ונקבע כי המערערים זכאים לפטור מתשלום היטל השבחה על הרחבת אחת מהדירות הנדונות, וזאת עד לתקרת השטח המזכה בפטור. המשיבה תנפיק הודעת שומה מתוקנת בהתאם לכך.

36. המשיבה תשלם למערערים שכר טרחת עורך דין בסכום של 7,500 ₪.

    ניתן היום, ח' אייר תשע"ח, 23 אפריל 2018, בהעדר הצדדים.