לויט ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון רמת גן

רקע

1. האם שגתה וועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה כאשר קבעה כי הפטור מהיטל השבחה, הקבוע בס' 19(ג)(2) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה – 1965 (להלן: "התוספת" ו-"החוק" בהתאמה), הניתן בגין העברת בעלות בדירת מגורים שאפשר להרחיבה על פי תוכנית אך לא הורחבה בפועל, לא חל על שטח דירה הגדול מ-140 מ"ר. זו השאלה בבסיס הערעור שבפניי.

2. הנכס מושא הערעור הוא דירת מגורים בבית משותף ברח' בר כוכבא ברמת גן, הידועה כתת חלקה 5, חלק מחלקה 414 בגוש 6145, בשטח 116.5 מ"ר (להלן: "הדירה"). המערערים רכשו את הדירה בשנת 1982 והיא שימשה למגוריהם עד ליום 23.12.2015, אז מכרו את הדירה. אין מחלוקת בין הצדדים כי על הדירה חלות בין היתר תכניות ר"ג 340/ג/1, ר"ג 340/ג/21 ו-ר"ג 340/ג/15, שהן תכניות משביחות המאפשרות תוספת לדירה כך ששטחה הכולל יהיה גדול משטח של 140 מ"ר. בעקבות מכירת הדירה הוציאה הוועדה המקומית למערערים דרישה לתשלום היטל השבחה על שטח של 3.6 מ"ר, לאחר שהובא בחשבון פטור לשטח של 140 מ"ר.

3. המערערים הגישו ערר על דרישת התשלום. לטענתם, ניתן להם פטור חלקי בלבד רק עד שטח של 140 מ"ר, אלא שהם לא חייבים בהיטל השבחה כלל, כיוון שהדירה שימשה למגוריהם מגמר הבניה, וכן מאז תחילת תוקפן של התוכניות המשביחות, ועד מכירתה, במשך זמן של למעלה מ-4 שנים, והפנו בעניין זה לס' 19(ג)(2) לתוספת השלישית. המשיבה טענה שהפטור לפי ס' 19 לתוספת השלישית ניתן רק עד לשטח של 140 מ"ר, והמערערים לא זכאים לפטור מעבר לשטח זה.

    

   החלטת ועדת הערר

4. ועדת הערר קבעה, כי בהתאם לסעיף 19(ג) לתוספת, מתן הפטור מתשלום היטל ההשבחה מתקיים בשני שלבים. בשלב הראשון, כאמור בס"ק (1), ניתנת דחייה של תשלום ההיטל למי שהגיש בקשה להיתר בניה לדירה המשמשת למגוריו, עד למועד מכירת הדירה לצד ג', שכן באופן עקרוני קבלת ההיתר מהווה מימוש זכות וגוררת חובת תשלום. בשלב השני, כאמור בס"ק (2), ניתן פטור מוחלט, אם הנישום התגורר בדירה לפחות ארבע שנים מגמר הבניה ועד למכירה. עוד קובע ס"ק (2) שדירה שאושרה לגביה תכנית המאפשרת הרחבה, גם אם לא הורחבה בפועל, בעליה זכאי לפטור במכירה ובלבד שהתגורר בדירה ארבע שנים מיום אישור התוכנית. תוספת זו נועדה להשוות בין מי שבנה בפועל לבין מי שיכל היה לבנות אך לא בנה. נקבע, שס' 19(ג) עוסק בפטור עד לשטח של 140 מ"ר ותו לא, וניסיון העוררים לעוות את הסעיף כך שיחול על שטח שיכול לעלות עשרות מונים על 140 מ"ר סותר את הסעיף. יתרה מכך, נקבע שפרשנות העוררים תביא לאבסורד ותעניק לנישום פטור על חשבון הקופה הציבורית למי שהמחוקק לא ביקש לתתו. לבסוף נקבע, כי פרשנות העוררים מביאה לכפל תשלום של הקונה, שכן הזכויות מגולמות במחיר הנכס שהקונה משלם למוכר, ולפי פרשנות העוררים ככל שהקונה יבקש להרחיב את הדירה, ישלם גם היטל השבחה. לפיכך הערר נדחה והמערערים חוייבו בהוצאות בסך 8,000 ₪. הוועדה טרחה וציינה כי "העורר מודע לאבסורד שבטיעונו ולא ירדנו לסוף דעתו מדוע החליט להטריח את הוועדה בפלפולי סרק".

   טענות הצדדים בערעור

5. המערערים טענו שוועדת הערר טעתה במסקנה לפיה הפטור בסעיף 19(ג)(2) חל רק על שטח של עד 140 מ"ר. לטענתם, אין להכפיף את הפטור למי שמבקש למכור דירת מגורים ששימשה למגוריו במשך 4 שנים לשטח המוגבל ל- 140 מ"ר, שכן על פי לשון פיסקה (2), הוראות פיסקה (1) בה קבועה המגבלה של 140 מ"ר, אינן חלות על מכירת דירה שניתן להרחיבה על פי תכנית (לעומת דירה שנבנתה או הורחבה בפועל). לשיטת המערערים, הוראת החוק ברורה וחד משמעית בעוד הרשויות מפעילות את סעיף הפטור שלא כדין. עוד טענו, כי הוועדה טעתה בחיוב המערערים בתשלום הוצאות בסך 8,000 ₪ בערר שנסמך כולו על טענות משפטיות כשסכום השומה עומד על 17,000 ₪ בלבד וכאשר סכום היטל ההשבחה שולם במלואו ובמועד.

6. הוועדה המקומית טענה, כי מדובר בפלפולי סרק המופנים כנגד לשון החוק, וכי ועדת הערר באה לקראת המערער והבהירה לו היטב בדיון כי ידוע שנוסח הסעיף אינו מיטבי אך יחד עם זאת פרשנותו שגויה ולא עולה בקנה אחד עם הפסיקה, אלא שהמערער עמד על עמדתו העקרונית ולכן גם חויב בצדק בהוצאות. נטען, כי לא נפל פגם בהחלטת ועדת הערר לנוכח הלוגיקה והפרקטיקה הנוהגת לגבי ס' 19(ג) לתוספת. עוד נטען, כי ההסבר התחבירי של המערערים נטען לראשונה בערעור ומדובר בהרחבת חזית אסורה. כמו כן נטען, כי בנושא פרשנות החוק והתחביר, הגורם הרלוונטי לבחון אותה הוא המחוקק ולא הערכאה דנא.

   דיון והכרעה