ועדה מקומית לתכנון פתח תקוה נ' היועץ המשפטי לממשלה ואח'

בפניי ערעור שהגישה הועדה המקומית לתכנון ובניה בפתח תקווה (להלן: "הועדה המקומית" או "המערערת") על החלטות ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה (להלן: "וועדת הערר המחוזית") מיום 28.6.16 ומיום 17.7.16, בהן נדחתה בקשת המערערת למנות טריבונל של שלושה שמאים מכריעים, לשם הכרעה בתביעות הפיצויים שהוגשו בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה") עקב אישורה של תוכנית מתאר מחוזית 21/3 (להלן: "תמ"מ21/3").

רקע

1.בבסיסו של הערעור, עומדות תביעות פיצויים שהגישו המשיבים 2-20 ועוררים רבים נוספים, בגין ירידת ערך מקרקעיהם לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, עקב אישור תמ"מ21/3 שפורסמה למתן תוקף ביום 26.11.03 וחלה על כל אזור המרכז. כנגד הועדה המקומית, הוגשו כ- 90 תביעות לפיצויים. תביעות נוספות הוגשו כנגד ועדות מקומיות אחרות באזור מרכז. כל תביעות הפיצויים נדחו ובעקבות כך, הוגשו כ-240 עררים לוועדת הערר המחוזית.

2.הדיון בכל העררים אוחד בחלוקה לפי ועדות מקומיות. השאלה המרכזית שעמדה בבסיסם, היא שאלת הפוטנציאל התכנוני של המקרקעין בייעודם טרם אישור תמ"מ21/3, דהיינו, האם התכנית פגעה בפוטנציאל התכנוני של המקרקעין של העוררים ובציפיותיהם לשינוי ייעודם מקרקע חקלאית לקרקע לבניה והאם הם זכאים לפיצוי מתאים בגין פגיעה זו.

3.ביום 2.9.13 דחתה ועדת הערר המחוזית את העררים שהוגשו כנגד המערערת, למעט העררים המתייחסים למקרקעין המצויים בתחום תכנית פת/16/2000, אשר לגביהם נקבע כי יופנו לשמאי מכריע, אשר יבדוק אם נגרמה ירידת ערך (ר' נספח 3 לכתב הערעור). היקפם הכספי של אותם עררים, עומד על סכום של 234,189,703 ₪, נכון לשנת 2003.

4.כנגד החלטות וועדת הערר המחוזית בעניין התכנית, הוגשו ערעורים לבית המשפט המחוזי – מרכז, והם נדונים בפני כבוד השופטת זהבה בוסתן ומצויים כיום לפני מתן פסק דין.

5.במקביל, הגישה המערערת ערעור מנהלי כנגד החלטת ועדת הערר המחוזית למנות שמאי מכריע. כבוד השופטת בוסתן מחקה את הערעור על הסף, בנימוק שהחלטת ועדת הערר למנות שמאי מכריע היא החלטת ביניים שאין לערער עליה (ר' עמ"נ 4245-01-14 גרוזמן סלי נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה פתח תקוה (2.9.14)).

6.ביום 28.2.16 התקיים דיון בפני ועדת הערר המחוזית במסגרתה ניתנה תוקף של החלטה להסכמת הצדדים, לפיה (ר' נספח 4 לערעור):

"בהתאם להצעת ועדת הערר ולהצעות שעלו במהלך הדיון מקובל על כולנו שהועדה המקומית תעביר בתוך 14 יום רשימה של מספר שמאים מכריעים שניתן לדעתה למנות לאחר שבדקה קיומו של פוטנציאל ניגוד עניינים. הרשימה תהיה מבוססת על שמאים מכריעים שהיו ברשימת השמאים המכריעים ופרשו או שיפרשו בקרוב. לאחר מכם לכל אחד מהצדדים יעמדו 14 יום נוספים לציין אך ורק התנגדות שיש לו למי מהרשימה תוך מתן נימוק להתנגדות".(ר' נספח 4 לכתב הערעור).

7.בהתאם להחלטה זו, ביקשה המערערת למנות טריבונל של שלושה שמאים וציינה את שמם. המשיבים 2, 3, 9, 11, 12, 13, 14 נתנו הסכמתם להצעת המערערת. יתר המשיבים לא הגישו תגובה (ר' נספחים 5 -8 לכתב הערעור).

8.ביום 28.6.16 דחתה ועדת הערר המחוזית את בקשת המערערת למינוי טריבונל של שלושה שמאים מכריעים, בנימוק שחברי הועדה "רואים קושי מעשי ומשפטי במינוי טריבונל של שמאים, כפי שהציעה הועדה המקומית בהסכמת חלק מהעוררים (ועולה, כי גם לא כולם נתנו לכך הסכמתם)" (ר' נספח 1 לכתב הערעור).

9.המערערת הגישה בקשה לעיון חוזר בהחלטה זו. ביום 17.7.16 חזרה ועדת הערר על החלטתה שלא להקים טריבונל שמאים ונמקה החלטתה כך (ר' נספח 2 לכתב הערעור):

"לאחר ששקלנו את ההצעה שהועלתה למינוי טריבונאל שמאים שידון בעררים השונים (דבר שלמיטב הבנתנו הינו חסר תקדים), הגענו לכלל מסקנה כי הדבר עשוי להעלות קשיים משפטיים ומעשיים לא נחוצים שראינו לייתר בנסיבות העניין ; ובפרט נוכח משך הזמן הארוך בו בירור העניין כבר התעכב.

מבלי למצות ולהרחיב, עשוי לעלות קושי במישור סמכותנו למנות טריבונאל של שמאים מכריעים. קשיים אפשריים נוספים עשויים לעלות במקרה של חילוקי דעות אפשריים בין שלושת חברי הטריבונאל (ולו בפלוגתאות מסוימות), במקרה של נבצרות אפשרית חלילה של אחד או יותר מחברי הטריבונאל ככל שהתגלה בעתיד, בגובה שכר הטרחה הכולל שיושת- ולו בשלב זה- גם על העוררים השונים, וכן באופן ניהול ההליך בפני הטריבונאל. סברנו, כי קשיים מעשיים ומשפטיים כדוגמת אלה שלעיל עלולים להכביד על קידום ראוי ויעיל ככל הניתן של ההכרעה בעניין שאינו חף מקשיים כשלעצמו.

עוד יצוין, כי גם עלה קושי בזמינותו של אחד מחברי הטריבונאל בהרכב שהוצע לקיים דיונים בחודשים הקרובים והרושם שהתקבל כי לפחות חלק מהעוררים עומדים על כך שהדיון יקוים בלא דיחוי נוסף מעבר לדיחוי שכבר חל במינוי השמאי המכריע.

לפיכך, ראינו ללכת בדרך המלך של מינוי השמאי המכריע.

הבקשה נדחית".

10.על שתי החלטות אלו, מיום 28.6.16 ומיום 17.7.16, הוגש הערעור שלפניי.