הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' בקשי

השאלה המתעוררת בערעור זה היא חבות המשיבים בהיטל השבחה, עקב הקמת חדר יציאה לגג. המשיבים, אמיר עזרא ומרב בקשי (להלן: המשיבים או מש' בקשי) רכשו, בשנת 2009, דירת מגורים בקומה החמישית והעליונה ברח' לוי אשכול 63 בתל אביב, הידוע כגוש 6883 חלק מחלקה 25 (להלן: הדירה או הנכס). המשיבים ביקשו, וקיבלו, היתר בניה לבניית חדר על הגג. בגין היתר זה הטילה הועדה המקומית לתכנון ולבניה ת"א (להלן: הועדה המקומית או המערערת), היטל השבחה על המשיבים.  המשיבים ערערו וועדת הערר קיבלה את הערר וביטלה את חיוב המשיבים בהיטל השבחה. מכאן ערעורה של הועדה המקומית לפניי. להלן אסקור בקצרה את הליכי התכנון והתכניות הקשורות לעניין.

1. העובדות וההליכים שלעניין

בשנת 2006 הוצא היתר בנייה מס' 260203 למקרקעין הנ"ל להקמת בית מגורים חדש המורכב מחמישה בניינים מחוברים (ביניהם בניינים 118-114 במגרש מס' 32 במבנן 9 בתב"ע 111א1) מעל שתי קומות מרתף משותפות לכל חמשת הבניינים.

ביום 4.9.07, שנתיים לפני המועד בו רכשו המשיבים את הנכס, אושרה תכנית ג/1 – גגות תל-אביב יפו, העוסקת בבנייה על גגות (להלן: תכנית ג/1 או תכנית הגגות, הוראות התכנית צורפו כנספח ג' לנספח ה' לערעור).

המשיבים רכשו, כאמור, את הדירה בשנת 2009, כאשר נקבע ע"י המערערת כי המכירה אינה חייבת בהיטל השבחה. ביום 13.2.11 הגישו המשיב 1 עם עוד אחרים בקשה מס. 11-0451 להיתר בנייה לוועדה המקומית: תוספת בניה בקומות 5 ו-6 בבניינים 115 ו-117 ושינויים פנימיים הכוללים תוספת שטח לדירות בקומות העליונות בבניינים אלו והוספת בניה על הגג מעל הדירות הנ"ל  לפי תכנית ג'1.

לבקשה הוגשו התנגדויות. ביום 15.6.11 ניתנה החלטת רשות הרישוי מס' 1-11-0062, שקיבלה את ההתנגדויות בכל הנוגע לניצול זכויות הבנייה השייכות לבניינים האחרים בתנאי שיוצג חישוב שטח של כל אחד מהבניינים בנפרד (החלטת רשות הרישוי בבקשה צורף כנספח ה' לנספח ה' לערעור).

ביום 6.7.11 דנה רשות הרישוי בבקשה במסגרת דיון נוסף (לאור קבלת התנגדויות נוספות) ובישיבתה מיום 1-11-0074 נדחו ההתנגדויות הנוספות ורשות הרישוי חזרה על החלטתה מיום 15.6.11.

2. טענות הצדדים

2.א. טענות המערערת

טענתה המרכזית של המערערת היא כי בשנת 2009, כשרכשו המשיבים את הנכס, לא ניתן היה לנצל את זכויות הבניין על הגג לפי תכנית ג'1 כיוון שתכסית הקומה העליונה בבניין זה לא היוותה לפחות 80% משטח הקומה שמתחתיה, תנאי הנדרש לפי תכנית ג'1. על כן, כך לטענת המערערת,  כאשר נמכר הנכס למשיבים לא היו זכויות ניתנות למימוש, ומועד המימוש הראשון הוא מתן היתר הבנייה.

לטענת המערערת, שמאי מטעמה בדק בשנת 2009, עם מכירת הנכס, את האפשרות להקמת חדר יציאה על הגג בקומה החמישית, וקבע שאין השבחה כי אין אפשרות לנצל זכויות בנייה על פי תכנית ג'1. לטענתה, רק מכוח היתר הבניה, שכלל הגדלת השטח העיקרי בדירות מתחת קומת הגג וסגירת מרפסות, התאפשרה הבנייה על הגג מכוח תכנית ג'1.