עמ"נ 38611-11-15 הווארד סטנלי ברגלס ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים

1.ערעור מינהלי על החלטת ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז ירושלים מיום 11.10.15 בערר (י-ם) 417/14, לפיה נדחה ערר שהגישו המערערים על החלטת המשיבה לסרב להעניק להם פטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן – התוספת השלישית).

רקע והשתלשלות ההליכים

2.התכנית המשביחה אשר בגינה חויבו המערערים בהיטל השבחה (תכנית מיתאר מקומית ברמה מפורטת מס' 13391) אושרה ופורסמה למתן תוקף ביום 19.12.11. התכנית מאפשרת השלמה של קומה רביעית והוספת שתי קומות מעל ארבע הקומות הקיימות בבניין ברח' האר"י 3 ירושלים, כך שתחת שבע דירות אותן ניתן לבנות על פי המצב התכנוני הקודם, יהיה ניתן לבנות עשר דירות, בתוספת שטח עיקרי של למעלה מ-600 מ"ר.

3.ביום 8.10.10 (לאחר אישור התכנית המשביחה להפקדה) רכשו המערערים 4-2 את מלוא זכויות הבעלות בדירה הידועה כתת-חלקה 6, לה צמודות מלוא הזכויות בגינה ובגג הבניין. מערער 1 רכש באותו מועד יחד עם אחרים את מלוא זכויות הבעלות בדירות הידועות כתתי-חלקות 2, 3 ו-5. באותו היום נחתם גם "הסכם שיתוף וחלוקת דירות" בין הבעלים של הדירות הידועות כתתי-חלקות 1 ו-4 לבין המערערים ויתר הרוכשים. ב"הואיל" הרביעי להסכם השיתוף נכתב כי "הצדדים להסכם זה מעוניינים לבנות במשותף את הבניין החדש ולחלק את הדירות שניתן לבנות כיום בהתאם להיתר הבניה, וכן לחלק ביניהם את הדירות שניתן יהיה לבנות בהתאם לתב"ע". בסעיף 8 להסכם השיתוף נכתב כי מערער 1 "יקבל את דירה 8 בבניין החדש וחניה כפולה אחת ומחסן אחד"; מערערת 2 "תקבל את דירה 9 בבניין החדש המהווה את כל הקומה הרביעית, חניה כפולה אחת וכן מחסן אחד"; ומערערים 4-3 (שהם בני זוג) יקבלו "את דירה 10 בבניין החדש המהווה את כל הקומה החמישית, וכן חניה אחת כפולה ומחסן אחד". דירה 8, אותה אמור לקבל מערער 1, שוכנת בקומה הרביעית (קרקע + 3); דירה 9, אותה אמורה לקבל מערערת 2, שוכנת בקומה החמישית (קרקע + 4); דירה 10, אותה אמורים לקבל מערערים 4-3, שוכנת בקומה השישית (קרקע + 5).

4.בעקבות בקשה להיתר בניה שהוגשה בשנת 2012 על פי התכנית המשביחה, הוציאה המשיבה ביום 1.10.13 הודעה בדבר חבות בהיטל השבחה. ההודעה נסמכה על שומת השבחה מיום 17.5.13. בעלי הזכויות בקרקע הגישו ערר על השומה, וטענו לזכאות לפטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19(ב)(10) לתוספת השלישית היות שמדובר בהיתר בנייה שהוצא בהתאם לתמ"א 38 (ערר (י-ם) 463/13 ברקוביץ' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים). ועדת הערר דחתה את הערר בהחלטה מיום 4.2.14. או אז (ובמקביל לניהול הליכים בפני שמאי מכריע בדבר גובה ההשבחה) פנו המערערים למשיבה ביום 12.2.14 בבקשה לתיקון השומה, באופן שיוענק להם פטור מותנה מהיטל השבחה על פי סעיף 19(ג) לתוספת השלישית. הפטור המותנה התבקש בהסתמך על התחייבות שהגישו המערערים למשיבה ביום 10.11.13 לכך שהדירות שרכשו ישמשו למגוריהם בלבד, וזאת במשך ארבע שנים לפחות מגמר הבניה.

5.ב"כ המשיבה ענתה לב"כ המערערים במכתב מיום 25.6.14 כי בהתאם לפסיקה עדכנית של ועדת הערר ובית המשפט העליון, זכאים המערערים לפטור מותנה רק בגין ההפרש בין השטח בו החזיקו בבניין טרם התכנית המשביחה ועד לתקרת הפטור של 140 מ"ר הקבועה בסעיף 19(ג) לתוספת השלישית. ב"כ המערערים התבקש אפוא להמציא לב"כ המשיבה, בין היתר, "פירוט של הזכויות שיש לייחס, לטענתכם, לכל תא משפחתי המבקש פטור בבניין, בהתאם לזכויות שחלו במצב הקודם לתכנית 13391 ואסמכתאות לפירוט זה". בשולי המכתב העירה ב"כ המשיבה כי בהתאם לפסיקת בית המשפט המחוזי מרכז, לא ניתן לאשר יותר מפטור אחד לכל המקרקעין.

6.בתשובתו מיום 20.7.14 ציין ב"כ המערערים כי רק שניים מבעלי הזכויות בבניין הישן היו מעוניינים להשתתף בהקמת הבניין החדש, ועל פי הסכם השיתוף הם יקבלו את שתי הדירות בקומת הקרקע; ביתר הדירות היו מעוניינים אנשים אחרים – כל אחד מהם היה מעוניין בדירה מסוימת; משכך נערכה "מעין טבלת איזון" בה נקבע "איזה חלק בבניין הישן על כל אחד ואחד לרכוש במטרה שיהיה זכאי לדירה בה הוא מעוניין בבניין החדש ככל שהבניה אכן תאושר"; סעיף 8 להסכם השיתוף "חילק את כלל הדירות"; ו"כל אחד ואחד מהצדדים להסכם השיתוף רכש חלקים בדירה ו/או בדירות הקיימות בבניין הישן".

7.על כך השיבה ב"כ המשיבה בו ביום (20.7.14) כי טרם נענתה בקשתה להמצאת מידע בשאלה "באלו זכויות החזיקו המבקשים, אשר רכשו זכויות במושע עם בעלים רבים נוספים, בדירות הקיימות", וזאת במובחן ממצב הזכויות החדש, על פי התכנית המשביחה, המוסדר בהסכם השיתוף.

8.תשובת ב"כ המערערים נמסרה במכתב מיום 6.8.14. ב"כ המערערים ציין במכתבו כי "הסכם השיתוף הנו ההסכם המשקף את הזכויות במקרקעין של כל צד להסכם, בטרם אישור התב"ע". לדבריו, על פי הסכם השיתוף זכאים המערערים לקבל דירות בקומות השלישית, הרביעית והחמישית. מאחר שקומות אלה לא היו קיימות במצב התכנוני שקדם לתכנית המשביחה (לפיו הבניין הכיל שתי קומות מעל לקומת הקרקע ועוד שטח קטן בקומה הרביעית שהיא הקומה השלישית מעל לקומת הקרקע), ממילא הזכאות של המערערים על פי הסכם השיתוף היא לקבלת "דירות שאינן קיימות במצב הקיים בטרם אישור התב"ע". בכך, המשיך ב"כ המערערים, נבדלים המערערים מיתר בעלי הזכויות בבניין (להוציא אחד), שרכשו דירות ספציפיות שכבר היו קיימות ומיצו את זכויות הבנייה על פי המצב התכנוני הישן. לעומתם, רכשו המערערים את "הזכות לקבל זכויות בנייה עתידיות (באם תאושר התב"ע החדשה) על גג הבניין הקיים". בסעיף 4 למכתב הציג ב"כ המערערים את אותם הדברים בווריאציה נוספת: