עמ"נ 1168-07-14 מגדל חברה לביטוח בע"מ נ' מנהל הארנונה בעיריית תל אביב

ערעור מנהלי על החלטת וועדת הערר לענייני ארנונה כללית שליד עיריית תל אביב (להלן: "הוועדה") מיום 1.5.14 בערר מספר 140006453, (להלן: "ההחלטה"). הוועדה דחתה את הערר שהגישה המערערת - מגדל חברה לביטוח בע"מ (להלן: "מגדל"), על דחיית השגתה על החלטת מנהל הארנונה בעיריית ת"א (להלן: "המשיב") ששינה סיווג נכסים מסוימים שבהחזקת מגדל מ- "מחסן" ל- "חברות ביטוח ומבטחים".

עיקרי העובדות

מגדל היא הבעלים והמחזיק של הנכס שברחוב וייצמן 14 בתל אביב, נכס מספר 2000389507, חשבון לקוח מס' ** , ששטחו 595 מ"ר (להלן: "הנכס"). הנכס נמצא בקומות החניון של המרכז המסחרי, הידוע גם כ- "קניון וייצמן", שמעליו בניין משרדים ומרפאות.

בשנת 2011 רכשה מגדל את הנכס מחברת אוסיף חברה לייזום פרויקטים בע"מ (להלן: "חברת אוסיף"). הנכס נרכש על ידי מגדל לצרכי השקעה, לשם השכרתו, ולא לצרכי פעילות הביטוח של החברה. משרדי מגדל ומרבית פעילותה מתנהלים במבנה הנמצא בפתח-תקווה. עם השלמת רכישת הנכס וההודעה על כך למשיב, לצורך גביית הארנונה, שונה רישום המחזיקים בעיריית תל אביב, והמשיב החליט לשנות את סיווג הנכס לעניין שיעור הארנונה. מסיווג של "מחסנים" שונה הסיווג ל: "חברות ביטוח ומבטחים", החל מיום 1.1.11, בהתאם לסעיף 3.3.13 לצו הארנונה של העירייה (להלן: "צו הארנונה") בנימוק שמדובר ב: "מבנים המוחזקים ע"י מבטח".

בהתאם לצו הארנונה, שיעור הארנונה שחל על חברות ביטוח ומבטחים הוא 523.57 שקלים למ"ר. לעומת זאת, שיעור הארנונה על מחסן מחושב באופן מדורג ובהתאם לאזור בו נמצא הנכס. הנכס דנן נמצא באזור 1, המדרגה הראשונה לגביו היא 346.28 שקלים למ"ר עבור 100 המ"ר הראשונים. המדרגה השנייה - 92.14 שקלים מהמ"ר ה-101 ועד המ"ר ה-500, והמדרגה האחרונה היא 65.82 שקלים מהמ"ר ה-501 ואילך. שינוי הסיווג השפיע איפוא מהותית על שיעור הארנונה אותה נדרשה מגדל לשלם.

לפיכך הגישה מגדל ביום 9.2.12 השגה על החלטת מנהל הארנונה, שנדחתה ביום 15.2.12. מגדל הגישה ערר על דחיית ההשגה, שאף הוא נדחה ע"י הוועדה ביום 1.5.2014. על החלטה זו הוגש הערעור המנהלי דנן ע"י מגדל.

החלטת וועדת הערר בתמצית

וועדת הערר קבעה כי מגדל לא הוכיחה שהנכס שבנדון שנמצא בהחזקתה עונה על הגדרת מחסנים לפי צו הארנונה שדורש התקיימותם של 4 תנאים מצטברים שמופיעים בסעיף 3.3.2 לצו הארנונה: הנכס משמש לאחסנה בלבד, לקוחות אינם מבקרים בו, הנכס אינו נמצא בקומת העסק אותו הוא משרת או בקומה רצופה לו והנכס אינו משמש לשיווק והפצה. הוועדה קבעה בהחלטתה כי העובדה שכאשר הנכס היה בבעלות חברת אוסיף, הוא סווג כמחסן, לא מחייבת את המשיב להמשיך בסיווג זה. הוועדה אף קבעה כי מגדל לא הציגה ראיות חותכות לשימוש בנכס למטרת מחסנים. וועדת הערר ציינה כי היא ערה לכך שלפי פסיקת ביהמ"ש העליון אין להחיל את הסיווג "מבטח" באופן גורף על כל נכס המוחזק ע"י חברת ביטוח, אלא יש להחיל מבחן משולב של מיהות המשתמש ומהות השימוש כאשר הרכיב הדומיננטי הוא מהות השימוש, ויש לבחון בכל נכס את השימוש הקונקרטי שנעשה בו בפועל. עם זאת קבעה הוועדה כי כאשר מיישמים את המבחן המשולב שנקבע בפסיקה, הרי שבהעדר ראיות מצד מגדל להמשך השימוש בנכס למחסנים, לא ניתן להחיל עליה סיווג זה. עוד ציינה הוועדה כי מגדל לא הוכיחה את טענתה כי מרבית המחסנים ריקים, איזה מחסנים נותרו בשימוש וע"י מי. עוד קבעה שכל עוד לא מסרה מגדל למשיב הודעה על חילופי מחזיקים, וכי המחזיקים החדשים ישתמשו בנכס למטרת מחסנים, וכל עוד לא פנתה למשיב בבקשה לבדוק אם אומנם הנכס ריק, ייוותר הסיווג הספציפי לפי מיהות המחזיק שקבוע בסע' 3.3.13 לצו הארנונה. דהיינו סיווג של "חברות ביטוח ומבטחים". היה על מגדל לפנות במועד הרלוונטי למשיב ולהודיע לו בפירוט אלו נכסים עברו לחברת הניהול ואלו נותרו בידה. הוועדה אף ציינה כי הסכם הניהול שבין מגדל לחברת הניהול שמנהלת את הנכס שבנדון לא מלמד שהנכס משמש למחסנים.