ת"א 54869-12-12 ש' צ' ואח' נ' בלוטרייך ואח'

הרקע לתביעה:

1.עניינה של התביעה שלפניי בשלוש יחידות דיור, אותן רכשה המנוחה ש' צ' ז"ל, במסגרת פרויקט נדל"ן המצוי בעיר טורונטו שבקנדה, המכונה קוסמופוליטן. אליבא התובעים, הנתבעים הציגו מצג שווא באשר לאופיו וטיבו של הפרויקט; ולחילופין הנתבעים פעלו בניגוד לייעוד הפרויקט, בכך שהפעילוהו כבית מלון. כמו כן, הנתבעים הפרו את הסכם הבטחת ההכנסה שנכרת בקשר עם הפרויקט ואת חובת רישום יחידות הדיור על שמה של התובעת. מעשים אלה עולים כדי הטעיה, הפרה יסודית של ההסכמים, הפרת חובת תום הלב וחובת הנאמנות, תרמית, הונאה ורשלנות. סכום התביעה הועמד על סך 2,837,000 ₪.

עיקר טענות התובעים:

2.גב' ש' צ' ז"ל (להלן: "ש' צ' "), הייתה נשואה בעבר לתובע, עו"ד ע' צ' . לאחר הגשת כתב התביעה המקורי הלכה ש' צ' לעולמה ולנעליה נכנסו יורשיה - ילדיהם המשותפים של ש' צ' ועו"ד צוקר.

3.ביום 9.8.1999 התקשר עו"ד צוקר עם הנתבעים בהסכם לרכישת יחידות דיור בפרויקט אחר בעיר טורונטו שבקנדה, המכונה פרויקט פרונטסטריט (להלן: "פרויקט פרונטסטירט"). במסגרת פרויקט זה, יועדו יחידות הדיור להשכרה לפרקי זמן משתנים עבור קהל מהמגזר העסקי. לימים נודע כי לא ניתן יהיה לבצע השכרות קצרות טווח ביחידות הדיור בפרויקט פרונטסטריט, וזאת לאור התנגדות הדיירים וקביעת בית המשפט המוסמך בקנדה בעניין זה.

4.טרם חתימת ההסכם, ערך עו"ד צוקר בדיקות מקדימות, בסיוע אנשי מקצוע, ולאחריה נסע לטורונטו במימון הנתבעים כדי לבחון מקרוב את היבטי ההשקעה. באותה תקופה הציגה ההשקעה רווחים נאים ועו"ד צוקר התרשם לטובה מפעילות הנתבעים, אשר הציגו את עצמם כמומחים בתחום הנדל"ן, ונתן בהם את אמונו. עו"ד צוקר קיים קשר קרוב עם הנתבעים ונחשף לנהליהם, למצגיהם ולהתחייבויותיהם, ובין היתר – קיום נציגות בישראל, מתן מענה בעברית, השבחת הנכסים וכיו"ב.

5.לאור ניסיונו הטוב של עו"ד צוקר, ביקשה ש' צ' להשקיע את הכספים ששילם לה עו"ד צוקר במסגרת הסדר איזון המשאבים ביניהם, בפרויקט של הנתבעים. לכן, נערכה פגישה בין התובעים לבין הנתבע 10, מר שלמה מארין, נציג מטעם הנתבעים, לשם מתן ייעוץ להשקעה. במהלך הפגישה עמד מר צוקר על סוג ההשקעה המבוקשת, קרי – השקעה סולידית, המאופיינת בהון עצמי נמוך, ללא יכולת לשאת בעלויות נוספות הקשורות לעסקה.

6.בהמשך לכך, הציע מר מארין כי ש' צ' תרכוש שלוש יחידות דיור בפרויקט הקוסמופוליטן, בו הוצעו למכירה יחידות דיור בבניין המצוי במיקום מרכזי בטורונטו, המיועדות למטרות השכרה לטווחי זמן גמישים ומשתנים, וזאת תחת הנהלה משותפת (להלן: "הפרויקט" או "פרויקט הקוסמופוליטן"). כדי להבטיח את השקעתה של ש' צ' , הציע מר מארין, שהצדדים יתקשרו בהסכם הבטחת הכנסה, המבטיח קבלת תשואה של 7% לכל שנה, במשך שבע שנים, וזאת על ההון העצמי שהושקע.

7.מערכת היחסים החוזית לרכישת כל אחת ואחת מיחידות הדיור בפרויקט הוסדרה בארבעה הסכמים – הסכם המכר, הסכם הניהול, הסכם מתן שירותים והסכם הבטחת הכנסה - המנוסחים בשפה האנגלית. זאת, על אף שהמשא ומתן בין הצדדים נערך בעברית ועל אף שהנתבעים ידעו כי ש' צ' אינה שולטת בשפה האנגלית, קל וחומר באנגלית משפטית סבוכה, כמו זו המופיעה בהסכמים שנחתמו בין הצדדים.