עמ"נ 13917-02-15 הועדה המקומית לתכנון ולבניה מודיעין נ' משה ורעיה יעקב

לפני ערעור מנהלי שהגישה ועדה מקומית לתכנון ובניה מודיעין נגד החלטת ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטלי השבחה מרכז מיום 22.12.2014. הערעור עוסק בשאלת המועד הקובע לחיוב וחישוב היטל השבחה, בגין מימוש הזכות לבניית בריכת שחיה בבית מגורים, לפי התכנית החלה.

רקע עובדתי:

1.המשיבים הם בעלי מקרקעין הידועים כחלקה 25 בגוש 5313, ברחוב המרגנית 63 בישוב מכבים-רעות. על המקרקעין חלה תכנית בנין עיר מר/מק/75/165. התכנית פורסמה למתן תוקף ביום 12.6.2003 (להלן:"התכנית"), והיא מייעדת את המקרקעין ל"איזור מגורים א'" וקובעת הוראות ומגבלות בנייה, ביניהם קובעת את המרחקים מגבולות המגרשים. בסעיף 15.6.5 בתכנית נקבע כי לא תותר בניה מכל סוג שהוא בתוך מרווחי הבנייה של המגרשים, למעט אלמנטים ומתקנים מסוימים, כגון: סככות לחניה, מחסנים מבניה קלה וכיוצא באלה. עוד נקבע כי הועדה המקומית מוסמכת לאשר הקמת בריכות שחייה במרווחי הבנייה, אלא שאישור כאמור כפוף לתנאים המנויים בסעיף 15.8 בהוראות התכנית.

סעיף 15.8 בתכנית קובע כי הקמת בריכה שחיה מותנית בהליך של מסירת הודעות לבעלי הנכס הגובל, להם הזכות להתנגד לבניה המבוקשת וכן באישור הועדה המקומית. וזו לשון סעיף 15.8.1 (א) בתכנית:

"15.8. הנחיות להקמת בריכות שחייה

ניתן יהיה להקים בריכות שחייה במגרשים המיוחדים למגורים, בכפוף לתנאים הבאים:

15.8.1. קווי בניין ומבני עזר

הועדה המקומית תהיה מוסמכת להתיר בנית בריכת שחייה בתוך מרווחי הבניה, ובתנאי כי תינתן הודעה על כך לבעל הנכס הגובל באותו צד בו מבוקשת הבנייה במרווחי הבניה, ותינתן לבעל הנכס הגובל האמור אפשרות להתנגד לבניה במרווחי בניה כאמור ולטעון את טענותיו בפני הועדה בטרם תחליט זו אם להתיר את בניית בריכת השחייה במרווחי הבניה כאמור".

לעניין המועד החיוב בהיטל ההשבחה נקבע התכנית, בסעיף 41, כך:

"41. כחוק. בכל מקרה בו מותנית לפי תקנון זה בנייה באישור הועדה המקומית, יחול היטל ההשבחה במועד מתן היתר הבנייה ביחס לבנייה שנתבקשה ואושרה"

2.המשיבים פנו אל הועדה המקומית וביקשו היתר בניה להקמת בריכת שחיה במרווחים שמעבר לקווי הבנייה של המגרש. שכני המשיבים, בעלי המקרקעין הגובלים, לא התנגדו לבקשה. בישיבתה מיום 29.8.2012 החליטה הועדה המקומית לאשר את בניית הבריכה, בכפוף למספר תנאים, לרבות תשלום היטל ההשבחה. בעקבות האישור הגיש שמאי הועדה המקומית שומה לקביעת סכום ההיטל תחת הנחה כי המועד הקובע לשומה הוא יום אישור ההיתר בוועדה המקומית, 29.8.2012. המשיבים חלקו על גובה השומה והגישו שומה נגדית מטעמם. נוכח כך מונה לצדדים שמאי מכריע. השמאי המכריע בדק וקבע, בשונה משמאי הועדה המקומית, כי המועד הקובע לחיוב בהיטל ההשבחה הוא יום אישור התכנית, 27.6.2003. הטעם לקביעה זו נומק בכך שהזכות לבנות בריכת שחיה, מוטמעת בתכנית ואין בהוראות התכנית תניה כלשהי המונעת אישור בניית הבריכה, להוציא קבלת היתר בנייה. השמאי המכריע ציין כי קביעתו מתבססת על פסק דין אליק רון, כפי שניתן בבית משפט מחוזי (ע"א 2851-11-10, אליק רון נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים, מיום 14.3.2012( פורסם בנבו)) בטרם ניתן פסק הדין בערעור שהיה תלוי ועומד באותה העת בבית המשפט העליון (רע"א 3002/12, הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון, מיום 15.7.2014 (פורסם בנבו) (להלן:"רע"א אליק רון"). ההלכה שנקבעה ברע"א אליק רון תפורט בהמשך.

3.נגד קביעות השמאי המכריע הוגש ערר על ידי הועדה המקומית. הועדה המקומית טענה כי הזכות לבניית בריכת שחיה אינה מוטמעת בתכנית, אלא מדובר בזכות מותנית, שאישורה כפוך להתנגדויות השכנים ונתון לשיקול דעתה הרחב של הועדה המקומית. לפיכך, לשיטתה, יש לקבוע את מועד השומה ליום קבלת היתר הבניה.

דיון בערר התקיים ביום 2.12.2014, לאחריו הגישה הועדה המקומית בקשה להשלמת טיעון בכתב, בעקבות פסק דין שניתן על ידי בית המשפט העליון זמן קצר לאחר הדיון בערר (בר"מ 2866/14 גוזלן נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הרצליה, מיום 7.12.14 (פורסם בנבו), להלן:"בר"מ גוזלן").

החלטת ועדת הערר:

4.ועדת הערר דחתה את טענות הועדה המקומית, וקבעה כי הזכות לבניית בריכת שחייה, במרווחי הבניה, אינה זכות מותנית. קביעתה התבססה על פרשנות שהעניקה לסעיף 15.8 בתכנית, בעררים אחרים שנדונו לפניה, בכולם קבעה כי הזכות לבנות בריכת שחייה אינה זכות מותנית, והראיה לכך היא שלא נדרש לגביה כל אישור של הקלה. לגישתה, פסקי הדין שצירפה הועדה המקומית אינם רלבנטים, משום שהם עוסקים בזכויות שהותנו בתכנית, ולכן עלתה שם השאלה האם המועד בו יש לחשב את היטל ההשבחה נדחה מיום אישור התכנית (הוא המועד החוקי לחישוב ההיטל) ליום קבלת היתר הבניה, אז, לכאורה, התגבשה הזכות. ועדת הערר קבעה כי הועדה המקומית כלל לא טענה כי מועד אישור התכנית נדחה למועד מתן היתר הבניה. עוד נקבע כי אין מחלוקת בין הצדדים כי האירוע המחולל את ההשבחה הוא מועד אישור התכנית, וכל שטענה הועדה המקומית הוא כי יש "דחיה של חיוב" היטל ההשבחה למועד מתן ההיתר" (כך בעמ' 4 בהחלטת ועדת הערר, פסקה שלישית). ועדת הערר קבעה כי "לא קיים בחוק "דחייה של חיוב", אלא החוק קובע "דחיית מועד תשלום היטל ההשבחה מקום שכבר נוצר חיוב על פי חוק בהיטל השבחה, ולא "דחיית חיוב" כנטען". כלומר, תיתכן דחיית מועד התשלום אך מועד חישוב החיוב אינו יכול להידחות. מועד זה הוא מועד אישור התכנית.

נוכח מסקנתה זו קבעה ועדת הערר כי צדק השמאי המכריע בשומתו ויש לאמצה כלשונה, ולקבוע כי מועד ההשבחה הוא יום אישור התכנית.