ת"א 464-07-12 אבו טיר נ' מדינת ישראל – מינהל מקרקעי ישראל, ת"א 3431-09 סטריקובסקי ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל ואח'

כללי

1. ענייננו בתביעות (שהדיון בהן אוחד) לפיצויים בגין הפקעת זכויות במקרקעין שטרם עברו רישום ראשון, הנמצאים באזור הידוע בשם "הר חומה" בירושלים, הידועות כחלקות 227 ו-410 בגוש שומה מספר 3 צור באח'ר (להלן – המקרקעין) ובשטח – לטענת התובעים, של 10,828 מטר. המקרקעין כלולים במתחם שהופקע על ידי המדינה בשנת 1991, על פי פקודת הקרקעות (רכישת לצרכי ציבור), 1943 (להלן – הפקודה). הודעה לפי סעיף 5 לפקודה פורסמה ביום 16.5.1991 (י"פ 3877, עמ' 2479). הודעה לפי סעיף 7 לפקודה פורסמה ביום 6.8.1992 (י"פ 4032, עמ' 4212). תביעת התובעים ותביעת התובע, לפיצויים, בגין הפקעת המקרקעין מכחישות זו את זו, וטענתם, לזכויות נוגדות במקרקעין.

    

   רקע עובדתי ודיוני

    

2. על פי הנטען, רכשו התובעים את הזכויות במקרקעין מסבו של התובע, מר סלים אחמד מוסא אבו טיר (להלן – סלים או הסב) בהסכם מכר מיום 1.4.1973 אותו ערך, בכתב ידו, עו"ד אברהם נביאי (נספח 4 – לתצהיר עדותו הראשית, להלן – ההסכם; מכאן ואילך, הנספחים הינם לתצהירו של עו"ד נביאי, להלן – נביאי, אלא אם ייאמר מפורשות אחרת). ההסכם נחתם בין הסב, באמצעות התובע, על פי ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר מיום 15.2.1973 (נספח 2, להלן – ייפוי הכוח) לבין קבוצת משקיעים – הם התובעים, באמצעות נביאי. כעולה מההסכם, מכר הסב לתובעים את המקרקעין – בשטח של כ-25 דונם, הידוע גם בשם "דהרת-ערפה" בתמורה ל-25 לירות למ"ר ובמועדים שפורטו. טרם חתימת ההסכם, הוצג בפני נביאי ייפוי הכוח וכן מסמכים להוכחת בעלות סלים במקרקעין, שובר לתשלום מס רכוש מיום המאשר את זכויות הסב במקרקעין (נספח 3; להלן – שובר מס רכוש); ותעודת "מאליה" המהווה אסמכתא לבעלות ולתשלום מס רכוש לשלטונות הירדניים (להלן – תעודת המאליה).

    

3. לאחר חתימת ההסכם, מסר התובע לנביאי ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר, נוסף, מיום 6.4.1973 (נספח 5; להלן – ייפוי הכוח הנוסף), מפה מאושרת של המקרקעין חתומה על ידי י.קראוס מודד מוסמך (נספח 6), אישורים בכתב יד של מוכתר (ונכבדים) ותצהיר של התובע בדבר אישור חתימות המוכתר והשכנים על המפה (נספחים 7א-ד). כמו כן עשה התובע, ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר מיום 3.6.1973 (נספח 8) לעו"ד אברהם שרים (להלן – שרים), להעברת הזכויות ורישום המקרקעין על שם התובעים. עם זאת, בשל העובדה כי המקרקעין לא היו רשומים בלשכת רישום המקרקעין ובהתאם להסכם, פעלו התובעים לרישום ראשון של המקרקעין על שם סלים, על פי הקבוע בסעיף 134 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן – חוק המקרקעין). ביום 15.5.1973 הוגשה בקשה לרישום ראשון (להלן – תיק הרישום). ביום 29.11.1973 פורסמה הודעה (נספח 9) על בקשה לרישום ראשון של המקרקעין, לפיה "..סלים אחמד מוסא אבו טיר" הינו בעל זכות הבעלות "..בשלמות...בגוש פיסקלי 3, חלקות 227, 410 בכפר "צור-בהר" (י"פ 1965, עמ' 324, נספח 9). ביום 26.12.1974 אישר המודד המחוזי של ירושלים את מפת המדידה, גודל המקרקעין וגבולותיהם (נספח 10).

    

4. לבקשת המפקחת על לשכת רישום המקרקעין, גב' יפה הכט (כתוארה אז, להלן – המפקחת), הומצאו לתיק הרישום תצהירים נוספים, להוכחת זכויות הסב במקרקעין (נספחים 11-12) ובהמשך, הוגש תצהיר עדכני בדבר היות הסב בחיים (נספח 13). לאחר בחינת המסמכים על ידי המפקחת וביקור שערכה במקרקעין, ניתן ביום 19.11.1975 צו המפקחת לרישום ראשון (להלן – הצו) לפיו – על רשם המקרקעין לרשום את המקרקעין "בספרים הבלתי מוסדרים" על שם סלים (נספח 14). התובעים פנו לרשם המקרקעין לביצוע הצו (נספח 15) וצירפו לבקשתם תעודת מיסים של הרשות המקומית ותשלום מס רכוש (נספחים 16-17). בהמשך, לאחר פנייה לרשם המקרקעין לבירור סיבת העיכוב בביצוע הצו ורישום הזכויות על שם הסב, נמסר לתובעים כי הפעולות בתיק הרישום הוקפאו (נספחים 18-20) ולאחריה, כי הצו לא בוצע, משלא שולמה האגרה בגין הרישום (נספח 21, להלן – האגרה). בעקבות פניה נוספת בעניין סטטוס רישום הבעלות במקרקעין הודע לתובעים, ביום 29.10.1981, כי משלא שולמה האגרה כאמור, בעלות סלים במקרקעין על פי הצו לא נרשמה. זאת ועוד, בשל חלוף הזמן ממועד מתן הצו, נדרשו התובעים להגיש מסמכים נוספים ולשלם את האגרה (נספח 23). לטענתם, לאחר המצאת תצהיר נוסף (נספח 24), התיק לא נמצא בלשכת רישום המקרקעין במשך תקופה ארוכה ומשכך לא בוצע הרישום. ביום 16.5.1991 הופקעו כאמור המקרקעין ונרשמו על שם המדינה. נוכח הפקעת המקרקעין, פנו התובעים, החל מאוגוסט 2003 ועד שנת 2009 לקבלת פיצויי הפקעה (השתלשלות האירועים הובאה בהרחבה - בנספחים 27-48). דרישת התובעים לא נענתה ומשכך, הוגשה התביעה דנן לקבלת פיצויים, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית וכן החזר הוצאות, בשיעור 20% ובסך כולל של 7,188,706. לתביעה צורפה "הערכת נכסי דלא-ניידי" לעניין שווי פיצויי ההפקעה הראויים בגין הפקעת הזכויות במקרקעין, ערוכה על ידי רונן פריימן, שמאי מקרקעין (להלן – הערכת שמאי התובעים).

    

5. בכתב הגנתה, כפרה המדינה בזכויות התובעים במקרקעין וטענה כי יש לדחות את תביעת התובעים לפיצויים, שכן אלה לא הרימו את נטל השכנוע להראות כי במועד הרלוונטי היו בעלי הזכויות במקרקעין המזכות בפיצויי הפקעה. במיוחד, נטען כי עובר לחתימת ההסכם, המקרקעין לא היו בבעלות הסב והעברת הזכויות הנטענות על פיו באמצעות התובע, מעוררות תמיהות, סתירות ואי התאמות מהותיות נוכח הפגמים בייפויי הכוח וגרסת התובע, המכחיש מכל וכל את עסקת המכר. ראשית, נטען לחוסר התאמה בשטח המקרקעין, שעל פי ההסכם, הינו 25 דונם, הגם שהסתבר בהמשך, לטענת התובעים, כי שטחו בפועל קטן ביותר ממחצית מהשטח הנקוב בהסכם והנו 10,828 מ"ר בלבד. שנית, נטען לאי התאמה, הן במספר תעודת הזהות של סלים, שנפטר ביום 13.4.1976 (כעולה מהודעת הפטירה – נספח ג' לכתב ההגנה) שאיננו תואם את האמור בהסכם והן, בדרך חתימתו (טביעת אצבעו) על ייפוי הכוח (כפי שסבר המומחה דוד אטיאס – המחלקה לזיהוי פלילי בחוות דעתו – סעיף 36 לתצהיר עדותו הראשית של ליאור אלה). שלישית,  מייפוי הכוח עולה כי סלים סומא בשתי עיניו, חתם על המסמכים בבוהן יד ימין. אולם, על הבקשה לרישום ראשון מתנוססת לכאורה חתימת כתב ידו. רביעית, אף שנטען כי המקרקעין רשומים בספרי המיסים בירושלים על שם סלים, לא הוצג כל מסמך של רשות המיסים המעיד על רישומם על שם הסב, במועד שקדם לחתימת ההסכם. בהקשר זה, הוסיפה וטענה המדינה כי לפי לוח תשלומי מס רכוש כמפורט בספרים הירדניים לשנים 1957-1958, סלים כלל לא היה בעלים של המקרקעין. המדינה הדגישה כי על פי הרשום בפנקסים הרשמיים הירדניים, המקרקעין נמצאים במקום אחר, בשטח קטן יותר ובבעלות גורם שאיננו הסב, זאת בניגוד לפרטים שהובאו בהסכם. אכן, יאמר מיד ובשלב זה של הדיון כי מתעודת עובד ציבור של מפקח ראשי – אמנון לורי ממיסוי מקרקעין, ירושלים ( להלן – לורי) עולה כי – חלקה 227 – "...שם המקום ( מעוקה) דרג'ה בשטח 1,333 מ"ר רשומה על שם עטא עליהן אבו כף". חלקה 410 – "...שם המקום (מעוקה) זעפוקה.. בשטח 900 מ"ר רשומה על שם מחמד אסמעיל אבו כף" (להלן - אבו כף). מנגד, זכויות סלים רשומות, על פי הספרים הירדניים, במקום אחר (חלקה 614 וחלקה 625 בגוש פיסקלי 3). המדינה הטעימה כי שמו של סלים כבעל המקרקעין לצרכי מס רכוש מופיע בתקופה מאוחרת יותר. המדינה הוסיפה, בעניין שובר מס הרכוש עליו מסתמכים התובעים, שלטענתם הוצג להם טרם חתימת ההסכם (נספח 3), כי לא ניתן ללמוד מהשובר את שנטען בדבר אישור בעלות סלים במקרקעין, שכן מדובר בשובר לתשלום מס, ששולם ביום 2.4.1973 – לאחר חתימת ההסכם. עוד נטען, כי התובעים דיווחו לראשונה לרשויות מיסוי מקרקעין על ההסכם רק בשנת 2005, בחלוף כ-30 שנים ממועד הרכישה הנטען, מבלי שהובא כל טעם לדבר. לסיכום, נטען כי התובעים לא המציאו, ולו מסמך אחד, המעיד על זכויות סלים במקרקעין, למצער מסמך המעיד על תשלומי מס רכוש בגינם במועד שקדם לחתימת ההסכם. המדינה הדגישה כי זכויות סלים בפנקס המקרקעין לא נרשמו על פי הצו נוכח מחדלי התובעים משך תקופה ארוכה והשיהוי הממושך בהתנהגותם ומכאן, שהצו אינו תקף. בנסיבות אלה, משלא הוכח כי סלים הינו בעל הזכויות במקרקעין ומשלא הונחה תשתית מספקת לביסוס טענת התובעים לרכישת הזכויות, יש לדחות את תביעת התובעים. בנוסף ולחילופין, טענה כי יש לדחות את שומת הפיצויים שהובאה בהערכת שמאי התובעים.