ת"א 362-07 בית הבראה קרן אור בע"מ נ' אכלקיאן ואח'

1.לפני גלגולה השני של תביעה לפינויים של הנתבעים, דיירים מוגנים בבית וחצר ברחוב נחל עוז פינת רחוב איסקוב, ביפו (להלן: "הנכס").

עילת הפינוי היא שהתובעת, בעלת הנכס, רוצה להרוס את המושכר כדי להקים במקומו בנין אחר, כאמור בסעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב – 1972.

2.הנתבעים הינם בעל ואשה, הוא בן 80, היא בת 75. הם מתגוררים בנכס משנת 1963, כלומר, מזה 52 שנים. יחד איתם מתגורר בנכס גם בנם, אילן, שהינו כבן 47, רווק, ואינו עובד. אין מחלוקת כי הנתבעים הם דיירים מוגנים. בשנת 2001 רכשה התובעת את זכות הבעלות בנכס מאת רשות הפיתוח. התובעת רוצה להרוס את המושכר כדי להקים בנין אחר במקומו, ואף קיבלה את היתר הבניה הדרוש לכך. בשנת 2006 שלחה התובעת אל הנתבעים ואל עורכת דינם שלש הצעות (28/9/06, 12/11/06, 3/12/06) לדיור חלוף, חלף פינוי המושכר. לא הושגה הסכמה בענין הסידור החלוף, ועל כן הוגשה תביעת פינוי זו.

3.ביום 23/5/11 נתתי פסק דין, הדוחה את התביעה, בנימוק, שפקע תוקפו של היתר הבניה שהיה בידי התובעת, ונכון ליום פסק הדין, אין בידיה היתר בניה, ועל כן לא קמה לה עילת פינוי.

התובעת ערערה לבית המשפט המחוזי בת"א (ע"א 17098-07-11).

בית המשפט המחוזי הציע לצדדים הסדר פשרה שלפיו (א) בכפוף לקיומו של היתר בניה תקף ביום הפינוי, יהיה על הנתבעים לפנות את הנכס, (ב) התיק יוחזר לבית משפט השלום, אשר ימנה שמאי מטעמו על מנת לשום את שוויו של סידור חלוף לנתבעים.

שני הצדדים הסכימו להצעת בית המשפט המחוזי, וההסדר קיבל תוקף של פסק דין (29/3/12).

4.בהתאם לפסק דינו של בית המשפט המחוזי, ובהסכמת הצדדים, מיניתי את השמאי אלירם ליפה כמומחה מטעם בית המשפט (להלן: "המומחה"), על מנת לשום את שוויו של סידור חלוף לנתבעים (קודם לכן מיניתי שמאי אחר, שעשה כבר חלק גדול מהעבודה, אולם התובעת ביקשה להחליפו בשמאי אחר, ומבוקשה ניתן לה). המומחה מונה בהסכמת הצדדים, ועל כן חלה תקנה 130(ג)(2), הקובעת כי יראו חוות דעת מומחה שהוגשו קודם למינויו, כאילו לא נתקבלו כראיה.

5.המומחה הגיש חוות דעת מפורטת ויסודית, ובה קבע כי הנכס מורכב משתי יחידות נפרדות: ביחידה המערבית מותקן מטבח וחדר מגורים; ביחידה המזרחית שלשה חדרי שינה, ביניהם חצר.

לעניין שווי הנכס בבעלות – המומחה העריך במקרה זה שווי 1 מ"ר בנוי בנכס הנדון, בסכום של 16,500₪, ולפיכך שווי הנכס הוא להערכתו 1,861,000₪.

מהשווי הנ"ל יש להפחית לדעתו 15%, מאחר שחלוקת הבית איננה כמקובל, היינו, הוא מורכב משתי יחידות נפרדות, וביניהן חצר, ועל כן שוויו 1,582,000₪.

לעניין שווי סידור חלוף – מציין המומחה כי הוא נדרש לקבוע שווייה של דירת מגורים חלופית, שוות ערך בשווי אקוויוולנטי לנכס הנדון. ומאחר ששווי דירה כזאת מגלם בעלות, בעוד שזכותם של הנתבעים היא דיירות מוגנת. ומאחר שסידור חלוף משמעותו מתן אפשרות כספית לרכישת פתרון דיור חלופי, אך לא להקנות לדייר המתפנה רווח כלכלי. על כן, לדעתו, שווי סידור חלוף הוא 80% משווי הבעלות, היינו, 1,265,000₪.

בהמשך ביצע המומחה בקורת לשאלת יכולת הרכישה בפועל של דירה מתאימה במחיר שנקבע על ידו. הוא בדק ומצא, שבמחיר 1,050,000₪ ניתן לרכוש (המומחה שוחח עם המוכר) בעלות בדירת 3.5 חדרים ששטחה 75 מ"ר בקומה שלישית בבית משותף באותו רחוב (נחל עוז). נכון, דירה כזאת בבית משותף שוויה נמוך (ב-20%) משווי הבעלות של הבית צמוד הקרקע שהנתבעים גרים בו כיום, אך מדובר כאמור בזכות בעלות, שעה שכיום יש בידיהם רק זכות דיירות מוגנת (וראה תשובה 9 לתשובות ההבהרה).

בנוסף, השיב המומחה לשאלות הבהרה רבות, מטעם שני הצדדים, וכן הגיש, לבקשת הנתבעים, השלמה לחוות הדעת בענין סוגיות מסויימות שהועלו על ידם.