יונגרייז ואח' נ' קנפלר ואח'

מבוא

1. לפניי תביעה ותביעה שכנגד שעניינן סכסוך בין בעלי דירות סמוכות בבית משותף ברחוב שמגר 16 בירושלים, הנוגע, בעיקרו, לזכויות בגג הבניין, לעבודות בנייה שבוצעו בו, לשימוש במרחב המוגן הקומתי (ממ"ק), וכן לעבודות ולשימושים שבוצעו בדירת התובעים.

2. התביעה העיקרית הוגשה ביום 23.02.2023, ובמסגרתה עתרו התובעים, בין היתר, למתן צווי מניעה וצו עשה קבועים. בין הסעדים שהתבקשו: איסור על הנתבעים לבצע עבודות בנייה או הריסה בגג המבנה; הריסת תוספות בנייה שנבנו, לפי הנטען, ללא היתר; אטימת פתחים שנפרצו בגג; השבת מערכות אוורור וכיבוי אש למצבן הקודם; וכן הסדרת השימוש והגישה למרחב המוגן הקומתי (ממ"ק).

3. הנתבעים הגישו כתב הגנה ובצדו תביעה שכנגד על סך 1,096,800 ₪. בתביעה שכנגד נטען, בין היתר, כי התובעים ביצעו עבודות בנייה ללא היתר, פיצלו את דירתם לשתי יחידות דיור נפרדות והשכירו אותן לצדדים שלישיים, וכן עשו שימוש בשטחים השייכים, לפי הנטען, לרכוש המשותף. עוד עתרו הנתבעים לפיצוי כספי בגין שימוש נטען בזכויות בנייה אשר, לטענתם, הוקנו להם באופן בלעדי.

   התשתית העובדתית

4. הצדדים מחזיקים בזכויות בשתי דירות פנטהאוז סמוכות בבניין ברחוב שמגר 16 בירושלים, הידוע כגוש 30079 חלקה 178. התובעים מחזיקים בדירה 39 בכניסה א', הפונה לכיוונים צפון ומזרח, ואילו הנתבעים מחזיקים בדירה 38 בכניסה א', הפונה לכיוונים צפון ומערב. שתי הדירות הן דירות דופלקס המשתרעות על פני קומות ז' ו-ח' של הבניין.

5. ביום 07.07.2009 נחתם הסכם מכר בין חברת "נופי שפע בע"מ", החברה המשכנת, לבין מר ראובן גולדקלנג, לרכישת הזכויות בדירה 39. הזכויות בדירה נרשמו בהמשך על שם בנו, זושא גולדקלנג. ביום 10.03.2015 רכשו התובעים את דירה 39 מידי מר ראובן גולדקלנג. הנתבעים רכשו את דירה 38 ביום 27.11.2014 מידי מר מאיר מינצברג, אשר רכש את הדירה בשנת 2009.

6. אין חולק כי לאורך השנים הוצאו צווים להפסקת עבודות, מנהליים ושיפוטיים, ביחס לעבודות בנייה שבוצעו על ידי שני הצדדים. ביום 06.03.2023 ניתן בהליך זה צו מניעה זמני, על ידי כבוד השופט אלעד לנג, אשר אסר על הנתבעים לבצע עבודות בנייה בגג המבנה והורה להם לאפשר לתובעים גישה למערכות המשותפות בגג ולמסור להם מפתח לממ"ק.

   טענות התובעים

7. התובעים טוענים כי הגג שמעל דירתם הוא חלק מן הרכוש המשותף, וכי לנתבעים אין זכות קניינית ייחודית בו. לטענתם, מסמך המכירה מיום י"ב בתמוז תשע"ד (10.07.2014), שעליו חתם זושא גולדקלנג בקשר למכירת הגג למר מאיר מינצברג, אינו מקנה זכויות בגג, בין היתר משום שהזכויות היו שייכות לאביו, ראובן גולדקלנג. עוד טוענים התובעים כי העסקאות הנוגעות לגג לא דווחו לרשויות המס ומכאן, לשיטתם, שאין להן תוקף משפטי.

8. במישור הנזיקי ובמישור דיני התכנון והבנייה טוענים התובעים כי הנתבעים ביצעו עבודות בהיקף נרחב בגג, לרבות פריצת פתחים והריסת קירות, במטרה להקים במקום אולם אירועים בשטח של כ-200 מ"ר, הכולל, לפי הנטען, מטבח, בריכה וחדרי שירותים. עוד נטען כי עבודות אלה בוצעו ללא היתר ובניגוד לצווים שניתנו, וכי השימוש הצפוי בגג יגרום רעש, לכלוך והיזק ראייה, בין היתר בשל החלפת מעקה האבן במעקה זכוכית שקוף.

9. ביחס לתביעה שכנגד טוענים התובעים כי חלק מן העבודות הנטענות בוצעו לפני שנים רבות ועל כן התביעות הנוגעות להן התיישנו. עוד נטען כי חלק ניכר מן העבודות הוכשר במסגרת הליכי רישוי. התובעים מכחישים כי עשו שימוש בזכויות בנייה השייכות לנתבעים וטוענים כי הנתבעים לא הוכיחו את עצם זכאותם לזכויות הבנייה הנטענות או את שוויין.

   טענות הנתבעים

10. הנתבעים טוענים כי הגג שמעל שתי הדירות הוצמד לדירתם באופן בלעדי, וכי הדבר עולה מאישורי הזכויות של רשות מקרקעי ישראל ושל החברה המשכנת. עוד טוענים הנתבעים כי התובעים מושתקים מלטעון אחרת, נוכח הליך בוררות שהתנהל בעבר בין התובע לבין השכן הקודם, מאיר מינצברג, שבו הסתמך התובע, לטענתם, על כך שהגג שייך למינצברג.

11. הנתבעים מכחישים כי ביקשו להקים אולם שמחות או אולם אירועים. לטענתם, בכוונתם לעשות שימוש בגג כמרפסת פרטית עבור בני משפחתם, והם נכונים להתחייב לכך. ביחס לממ"ק טוענים הנתבעים כי הוא מוצמד לדירתם וכי חובתם היא לאפשר גישה אליו בעת חירום, דבר שלטענתם הם מקיימים.

12. בתביעה שכנגד עותרים הנתבעים, בין היתר, למתן צווי עשה והריסה ביחס לעבודות שבוצעו בדירת התובעים ולביטול פיצול הדירה לשתי יחידות דיור. עוד עותרים הם לפיצוי כספי בסך 1,096,800 ₪, בגין ניצול נטען של 45.7 מ"ר מזכויות בנייה שלטענתם הוקנו לדירתם באופן בלעדי.

    המסגרת המשפטית

13. נקודת המוצא לבחינת הזכויות בגג בבית משותף מצויה בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. סעיף 55(ג) לחוק מאפשר הצמדה של חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, בכפוף למגבלות הקבועות בדין. בענייננו יש לבחון, אפוא, את מסמכי הזכויות הרלוונטיים ואת ההסדרים שנקבעו ביחס לדירות ולגג.

14. יש להבחין בין הזכות הקניינית בגג לבין זכויות הבנייה הניתנות לניצול בו. עצם הצמדת הגג לדירה פלונית אינה מלמדת, כשלעצמה, כי האפשרות לנצלן במלואן הוקנתה לבעל אותה דירה. הטוען לזכויות בנייה בלעדיות נדרש להצביע על מקור משפטי מתאים לזכות זו, כגון הסכם, תקנון, מסמכי זכויות או הסדר אחר המחייב את בעלי הזכויות (ראו: יעקב שקד, פינוי מקרקעין – הליכים והלכות (2014), פרק חמישי, עמ' 173).

15. במישור הנזיקי, יש לבחון בנייה ושימוש במקרקעין גם לפי דיני המטרדים. סעיף 44 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] מעגן את עוולת המטרד ליחיד, שעניינה הפרעה של ממש לשימוש הסביר של אדם במקרקעין או להנאה הסבירה מהם. לצד זאת, נקבע בעניין רע"א 62/83 בעל טכסא נ' גונן, פ"ד לח(1) 281 (1984), כי יש להבחין בין בנייה שנעשתה ללא היתר או מכוח היתר בלתי חוקי לבין בנייה שנעשתה מכוח היתר חוקי. כאשר מדובר בבנייה ללא היתר או מכוח היתר בלתי חוקי, די בכך שהנפגע יוכיח כי נגרמה לו "אי נוחות", ואין הכרח להוכיח מטרד במובן סעיף 44 לפקודת הנזיקין. לעומת זאת, כאשר הבנייה נעשתה מכוח היתר חוקי, נדרש להראות כי הפגיעה עולה כדי מטרד. הבחנה זו יש ליישם גם בבחינת הסעד של צו הריסה או צו מניעה.

16. דוקטרינת ההשתק השיפוטי מבוססת, בין היתר, על עקרון תום הלב ועל הצורך להגן על טוהר ההליך השיפוטי ולמנוע שימוש לרעה בהליכי משפט. בנסיבות מתאימות עשוי בעל דין להיות מושתק מהעלאת טענה הסותרת באופן מהותי טענה שהעלה בהליך קודם, אף אם ההליך הקודם התנהל מול בעל דין אחר. תחולת הדוקטרינה אינה אוטומטית, ויש לבחון את מכלול נסיבות העניין, ובכלל זה את מידת הסתירה בין הטענות, את התועלת שהפיק בעל הדין מן הטענה הקודמת ואת התנהלותו הדיונית.

    דיון והכרעה

    הזכויות בגג

17. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים, במסמכים שהוצגו ובחקירות שנשמעו לפניי, הגעתי לכלל מסקנה כי הוכח במאזן ההסתברויות הנדרש בהליך אזרחי כי הגג הרלוונטי הוצמד לדירת הנתבעים, וכי אין לראות בו רכוש משותף של הצדדים.

18. מחקירת התובע ומהמסמכים שהוצגו עולה כי בעת רכישת הדירה בשנת 2015 ידע התובע כי הגג אינו נכלל בממכר וכי הזכויות בו נמכרו בנפרד. לכך מצטרפים אישורי הזכויות של החברה המשכנת ושל רשות מקרקעי ישראל, התומכים במסקנה כי הזכויות בגג שמעל שתי הדירות הוקנו לדירת הנתבעים.

19. לעניין מעמדו של הגג מצטרפת הודאתו המפורשת של התובע בחקירתו הנגדית במסגרת הדיון בבקשה לצו זמני ביום 06.03.2023. כאשר נשאל התובע אם בעת שרכש את הדירה נאמר לו שהגג יהיה שלו, השיב בשלילה, ובהמשך השיב כך:

    ש. כשאתה רכשת את הדירה מראובן אמרו לך שהגג גם יהיה שלך

    ת. לא.

    ש. אתה הבנת שהגג נמכר למישהו אחר

    ת. כן, לא אמרתי שהגג שלי. לשאלת בית משפט הזכויות בגג לא שלי. אבל כשקניתי את הדירה אמרו לי שזה לא שלי. מכרו את זה למישהו אחר.

    (עמ' 3, ש' 19-23).

20. מדובר בעדות ישירה של התובע באשר להבנתו בעת רכישת הדירה, ולפיה הגג לא נרכש על ידו ולא נכלל בזכויות שרכש בדירה. עדות זו מתיישבת עם המסמכים הנוגעים לזכויות בגג ועם השתלשלות העניינים שעליה עמדתי לעיל, והיא מחזקת את המסקנה כי התובע ידע, כבר בעת רכישת הדירה, כי הגג אינו חלק מזכויותיו.

21. אין בכך, כשלעצמו, כדי להכריע את השאלה הקניינית, הנבחנת לפי מסמכי הזכויות והדין, ואולם יש לעדות זו משקל של ממש בבחינת טענת התובע כיום שלפיה הגג הוא רכוש משותף הנתון לזכויותיו.

22. למסקנה זו מצטרף הליך הבוררות שהתנהל בין התובע לבין מר מאיר מינצברג בשנים 2015–2016, בפני הבורר הרב שלום מרדכי הלוי סגל. מן המסמכים שהוצגו עולה כי במסגרת אותו הליך טען התובע, בין היתר, כי על מינצברג להשתתף בעלויות הקשורות לגג ולאיטומו, וזאת תוך הסתמכות על כך שהגג היה מצוי בזיקתו הקניינית של מינצברג. תביעתו התקבלה, ובפסק הבוררות מיום י"ב בשבט תשע"ו נפסק לטובתו סכום של 20,000 ₪.

23. התנהלות זו אינה מתיישבת עם הטענה המועלית בהליך הנוכחי, שלפיה הגג היה ונותר רכוש משותף. מדובר בסתירה מהותית בין הטענה שהועלתה בהליך הקודם לבין הטענה המועלית עתה, כאשר התובע אף הפיק תועלת כספית מהעמדה שהציג בהליך הקודם.

24. בנסיבות אלה, התנהלותו של התובע בהליך הקודם מחזקת במידה ניכרת את המסקנה שאליה הגעתי על יסוד מסמכי הזכויות והראיות האחרות. מעבר לכך, יש בהצגת עמדה קודמת, שלפיה הגג מצוי בזיקתו הקניינית של מינצברג, ובהפקת תועלת מאותה עמדה, כדי לעורר קושי ממשי בהעלאת עמדה הפוכה בהליך דנן. בנסיבות העניין, יש בכך גם משום טעם המצדיק את החלת דוקטרינת ההשתק השיפוטי, אשר נועדה למנוע מבעל דין לאמץ עמדות סותרות בהליכים שונים באופן הפוגע בהגינות ההליך השיפוטי.

25. עם זאת, אין בקביעה זו כדי להכריע כשלעצמה בשאלת היקפן של זכויות הבנייה הניתנות לניצול בגג. כפי שיובהר להלן, שאלת הזכויות הקנייניות בגג נפרדת משאלת הזכויות התכנוניות והכלכליות הנובעות מזכויות הבנייה.

    השימוש בגג והחשש מהפעלת אולם אירועים

26. התובעים עתרו למתן צו מניעה קבוע שיאסור על הנתבעים לבצע כל בנייה או שימוש בגג, בין היתר בשל חששם כי יוקם בו אולם שמחות או אולם אירועים.

27. אין מקום ליתן צו מניעה קבוע ביחס לשימוש עתידי אך על יסוד חשש שלא הונחה לגביו תשתית עובדתית מספקת. הסעד השיפוטי צריך להיגזר מן התשתית העובדתית שהוכחה ומן הפגיעה הקונקרטית שהוכחה בהליך.

28. הנתבעים הצהירו בכתב הגנתם ובסיכומיהם, וכן לפניי, כי אין בכוונתם להקים בגג אולם שמחות או אולם אירועים וכי בכוונתם לעשות בגג שימוש פרטי. בנסיבות אלה, לא הוכחה עילה המצדיקה איסור גורף על הנתבעים לעשות שימוש בגג שהוצמד לדירתם.

29. עם זאת, זכותם של הנתבעים בגג אינה מתירה להם לעשות בו כל שימוש העולה על דעתם. כל שימוש כפוף לדין, להוראות התכנון והבנייה, להיתרים הנדרשים ולחובתם שלא לגרום לתובעים מטרד של ממש.

30. לפיכך, יינתן צו מניעה קבוע האוסר על הנתבעים לעשות בגג שימוש לצורך הפעלת אולם שמחות, אולם אירועים או שימוש מסחרי אחר הכרוך בקבלת קהל או בקיום אירועים במקום.

31. הנתבעים יהיו רשאים לעשות שימוש פרטי בגג, וכן לבצע בו עבודות המותרות על פי דין, ובלבד שכל עבודה הטעונה היתר תבוצע רק לאחר קבלת ההיתר הנדרש ובכפוף לתנאיו.

32. אשר לסעדים שעניינם מערכות האוורור וכיבוי האש של הבניין – לא מצאתי לקבל את עמדת הנתבעים שלפיה מדובר אך ב"שימושים אפשריים" שלא הוכחו. מן הראיות שהובאו לפניי עולה כי במהלך העבודות שבוצעו בגג שונה מיקומן של מערכות ששימשו את הבניין, ובכללן מערכות האוורור וכיבוי האש, וכן כי מאגר המים ששימש למערכת כיבוי האש רוקן.

33. מדובר במערכות המיועדות לשרת את הבניין וממילא אין לראות בהן חלק מן השימוש הפרטי של הנתבעים בגג. לכך חשיבות יתרה כאשר שמדובר במערכות הנוגעות לבטיחות הבניין וליכולת להפעיל את מערכות כיבוי האש והאוורור בשעת הצורך. הנתבעים אינם רשאים, מכוח זכויותיהם בגג, לשנות את מצבן של מערכות משותפות אלה או לגרוע מיכולתן לתפקד כראוי, ללא הסדרה כדין והבטחת חלופה שוות ערך ומאושרת.

34. בנסיבות אלה, ומשלא הוכח כי המערכות הועתקו למיקום חלופי המבטיח את תפקודן התקין והבטיחותי בהתאם לדין ולאישורים הנדרשים, יש להורות על השבתן למצב תקין ובטיחותי. בכלל זה, ככל שנאטמו או נחסמו פירים המיועדים לשמש את מערכות האוורור, יש להשיבם לתפקוד תקין ולפתוח את החסימות. לפיכך, הסעד המבוקש בעניין זה מתקבל, כפי שיפורט להלן.

35. אשר למעקה הזכוכית, ככל שהנתבעים יבקשו בעתיד לבצע שינוי במעקה הקיים, עליהם לעשות כן בכפוף לכל היתר ואישור הנדרשים על פי דין, ובאופן שאינו יוצר פגיעה בלתי סבירה בפרטיות התובעים או מטרד אסור.

    המרחב המוגן הקומתי

36. אשר למרחב המוגן הקומתי (ממ"ק), יש להבחין בין זכויות הנתבעים בדירתם ובשטחים שהוצמדו לה כדין, לבין מתקנים ושטחים אשר על פי טיבם ועל פי הוראות הדין נותרים חלק מן הרכוש המשותף.

37. סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין, התשכ"ט–1969, מאפשר הצמדת חלק מסוים מן הרכוש המשותף לדירה פלונית, אך מסייג זאת במפורש וקובע כי לא ניתן לבצע הצמדה כאמור ביחס ל"מקלטים ומיתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות". בפסיקה נקבע כי שטחים אלה אינם ניתנים לגריעה מן הרכוש המשותף באמצעות הוראה בתקנון או הסכמה אחרת.

38. החוק אף מגדיר, בסעיף 71א, "מרחב מוגן קומתי" כמרחב מוגן המיועד לשרת כמה דירות, אשר הכניסה אליו היא מרכוש משותף בקומה. הגדרה זו מחזקת את המסקנה כי מקום שבו מדובר בממ"ק המיועד לשרת את כלל הדירות הרלוונטיות בבניין, אין לראות בו חלק פרטי של דירה פלונית ואין לייחס לבעל דירה זכות למנוע מבעלי הדירות האחרים את הגישה אליו.

39. לפיכך, גם אם קיימות לנתבעים זכויות ייחודיות בגג או בחלקים ממנו, אין בזכויות אלה כדי להקנות להם בעלות או זכות שימוש בלעדית בממ"ק, או במעברים ובשטחים הדרושים לצורך הגישה אליו ולשימוש במתקנים המשותפים. זכויות אלה כפופות, מטבען, לזכויותיהם של יתר בעלי הדירות ברכוש המשותף ולייעודם של המתקנים המשותפים.

40. הנתבעים הפנו לאישור הזכויות של החברה המשכנת, שצורף כנספח ח' לתצהיר הנתבע, וטענו כי מסמך זה מלמד שהממ"ק הוצמד לדירתם. אין להתעלם ממסמך זה, והוא אכן מהווה ראיה לכך שכך נרשמו הזכויות על ידי החברה המשכנת. עם זאת, אין די ברישום או באישור כאמור כדי להקנות תוקף להצמדה מקום שבו מדובר בשטח או במתקן אשר הדין אינו מאפשר את הצמדתו לדירה פלונית. משנקבע כי הממ"ק נועד לשרת כמה דירות, וכי סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין אינו מאפשר לגרוע מתקנים מסוג זה מן הרכוש המשותף בדרך של הצמדה, אין באישור החברה המשכנת כשלעצמו כדי להקנות לנתבעים זכות שימוש בלעדית בממ"ק או למנוע מבעלי הדירות שהממ"ק מיועד לשרת את הגישה אליו.

41. בענייננו, הממ"ק, וכן השטחים והמעברים הדרושים לגישה אליו, כפופים לזכויותיהם של בעלי הדירות שהממ"ק מיועד לשרת, ואין בידי הנתבעים למנוע את גישתם אליו או להתנותה בהסכמתם.

42. אין לקבל מצב שבו בשעת חירום לא יוכלו התובעים להגיע לממ"ק באופן מיידי משום שהגישה אליו תלויה בקבלת מפתח המצוי בשליטת הנתבעים או בנוכחותם במקום.

43. לפיכך, הנתבעים יפנו מן הממ"ק כל חפץ או ציוד המונע או עלול למנוע שימוש מיידי וסביר בו בעת חירום.

44. כמו כן, הנתבעים יבטיחו כי לתובעים תתאפשר גישה מיידית וחופשית לממ"ק בעת אירוע חירום, ללא צורך בקבלת מפתח מידיהם וללא צורך בנוכחותם במקום. לצורך כך יהיו רשאים הנתבעים להתקין מנגנון פתיחה או נעילה מתאים, ובלבד שהמנגנון יאפשר גישה מיידית בשעת חירום ויעמוד בדרישות הדין והגורמים המוסמכים.

45. הנתבעים יפעלו לביצוע האמור בתוך 30 ימים ממועד המצאת פסק הדין לידיהם.

    גישה לגג לצורך מערכות משותפות

46. אף שהגג הוצמד לדירת הנתבעים, אין בהצמדה כדי לגרוע מזכויותיהם של בעלי הדירות האחרים ביחס למערכות המשרתות את כלל הבית המשותף ואשר מצויות, ככל שהן מצויות, בגג.

47. לפיכך, הנתבעים יאפשרו לתובעים, לנציגות הבית המשותף או לבעל מקצוע מטעמם, לפי העניין, גישה לגג במידה הנדרשת לצורך בדיקה, טיפול ותחזוקה של מערכות המשרתות את הרכוש המשותף, לאחר מתן הודעה סבירה מראש.

48. במקרה חירום, תתאפשר הגישה ללא דיחוי, במידה הנדרשת לטיפול בתקלה או למניעת נזק.

    התביעה שכנגד – עבודות הבנייה בדירת התובעים

49. הנתבעים עותרים למתן צווי הריסה ביחס לעבודות בנייה שבוצעו בדירת התובעים וכן לביטול פיצול הדירה לשתי יחידות דיור.

50. אשר לעבודות הבנייה ההיסטוריות, התובעים טענו כי אלה בוצעו לפני שנים רבות וכי חלקן הוכשר במסגרת הליכי רישוי.

51. טענת ההתיישנות אינה נבחנת לפי פרק הזמן שחלף בלבד, אלא בהתאם לסיווג העילה והסעד הנתבעים, למועד היווצרות העילה ולהוראות חוק ההתיישנות והדין החל על העניין.

52. לאחר בחינת הראיות שהובאו לפניי, הגעתי למסקנה כי ביחס לעבודות הבנייה ההיסטוריות לא הוכחה עילה המצדיקה מתן צו הריסה במועד מתן פסק דין זה. זאת, בין היתר, בשים לב למועד שבו בוצעו העבודות ולכך שחלק ניכר מהעבודות זכה להכשרה תכנונית במסגרת הליכי הרישוי שננקטו.

53. אשר לעבודות שהוכשרו תכנונית, לא הוכיחו הנתבעים כי הן גורמות להם כיום פגיעה המצדיקה סעד של הריסה במישור האזרחי. קיומו של היתר אינו שולל כשלעצמו עילה אזרחית, ואולם כאשר הבנייה נעשתה מכוח היתר חוקי, על המבקש סעד של הריסה או מניעת שימוש להראות כי הפגיעה הנגרמת לו עולה כדי מטרד. בענייננו, לא הונחה תשתית מספקת לקיומו של מטרד כאמור.

54. אשר לעבודות שלגביהן נטען כי בוצעו ללא היתר, הרי שאף אם אניח כי אכן מדובר בבנייה בלתי חוקית, לא די בעצם אי-חוקיותה כדי להורות על הריסתה, אלא יש לבחון אם הוכחה פגיעה בתובעים במידה הנדרשת לפי הלכת בעל טכסא. בענייננו, לא הוכח כי עבודות אלה גורמות לנתבעים פגיעה המצדיקה את הסעד המבוקש.

55. לפיכך, דין התביעה שכנגד ככל שהיא מכוונת להריסת עבודות הבנייה ההיסטוריות להידחות.

    פיצול דירת התובעים והשימוש בה

56. הנתבעים עותרים, בין היתר, למתן צו המורה על ביטול פיצול דירת התובעים לשתי יחידות דיור ועל השבת השימוש בדירה ליחידת מגורים אחת.

57. מן הראיות שהוצגו לפניי עולה כי הדירה משמשת בפועל כשתי יחידות מגורים נפרדות. עם זאת, בכל הנוגע לעצם פיצול הדירה – ככל שהפיצול אינו תואם את המצב התכנוני המאושר או טעון היתר שלא ניתן– מדובר בראש ובראשונה בשאלה הנתונה לסמכותן של רשויות התכנון והבנייה. אכיפת דיני התכנון והבנייה מסורה לרשויות המוסמכות, ואין בהליך האזרחי שלפניי כדי להחליף את הליכי האכיפה שבסמכותן.

58. אין משמעות הדבר כי פיצול דירה אינו יכול להקים, בנסיבות מתאימות, עילה במישור האזרחי. מקום שבו השימוש בדירה כשתי יחידות נפרדות גורם לבעל דירה אחרת מטרד, פגיעה קניינית או פגיעה אחרת בזכות המוכרת בדין, עשוי הדבר להצדיק מתן סעד אזרחי מתאים. ואולם, הנטל להוכיח את העילה האזרחית ואת הפגיעה המצדיקה את הסעד מוטל על הנתבעים, כתובעים שכנגד.

59. בענייננו, הנתבעים טענו כי השימוש בדירה כשתי יחידות דיור גורם עומס על הקומה ועל התשתיות וכן פגיעה בפרטיות. ואולם, לא הונחה לפניי תשתית ראייתית מספקת המוכיחה כי עצם הפיצול והשימוש בשתי היחידות גורמים לנתבעים מטרד של ממש, פגיעה קניינית או פגיעה אחרת המקימה עילה אזרחית.

60. העובדה שביחידה הנוספת מתגוררת משפחה נוספת אינה מוכיחה, כשלעצמה, קיומו של מטרד. גם הטענה בדבר עומס על הקומה או על התשתיות נטענה באופן כללי, מבלי שהוצגו ראיות קונקרטיות באשר להיקף העומס, לאופן שבו הוא פוגע בנתבעים או לקשר הסיבתי בין הפיצול לבין פגיעה ממשית בזכויותיהם. כך גם לא הוכחה פגיעה קונקרטית בפרטיות הנתבעים הנובעת מן השימוש בשתי יחידות.

61. לפיכך, גם אם השימוש בדירה כשתי יחידות אינו תואם את המצב התכנוני המאושר, אין די בכך, כשלעצמו, כדי להקים לנתבעים עילה אזרחית המצדיקה צו עשה המורה על איחוד הדירה. מתן צו כאמור בנסיבות אלה יהיה, למעשה, סעד שמטרתו אכיפת דיני התכנון והבנייה, אף שהנתבעים לא הוכיחו פגיעה בזכות אזרחית שלהם המצדיקה את הסעד.

62. אשר לטענת התובעים כי ניתן יהיה בעתיד להכשיר את השימוש בשתי יחידות, התובעים טענו בסיכומיהם, בין היתר, כי בהתאם לתכנית החלה על הבניין ניתן לבנות 90 יחידות דיור, בעוד שבפועל נבנו 78 יחידות. אף אם נתון זה נכון, אין בו כשלעצמו כדי להוות היתר לשימוש הקיים או כדי ללמד כי הפיצול המסוים בדירה ניתן להכשרה. שאלת האפשרות להכשיר את השימוש בעתיד היא עניין המצוי במישור התכנוני, ואין צורך להכריע בה במסגרת ההליך דנן.

63. בנסיבות אלה, ומשלא הוכחה עילה אזרחית המצדיקה את הסעד המבוקש, דין התביעה שכנגד ככל שהיא עותרת להפסקת השימוש בדירה כשתי יחידות דיור ולהשבת השימוש בה ליחידת מגורים אחת – להידחות, מבלי לגרוע מסמכויותיהן של רשויות התכנון והבנייה לפעול, ככל שימצאו לנכון, בהתאם לסמכויותיהן על פי דין.

    התביעה הכספית בגין זכויות הבנייה

64. הנתבעים עותרים לחיוב התובעים בסך 1,096,800 ₪, בטענה כי התובעים ניצלו 45.7 מ"ר מזכויות בנייה השייכות להם באופן בלעדי.

65. הנתבעים הציגו אישור מטעם החברה המשכנת, שלשיטתם מלמד על הקניית זכויות מסוימות לדירתם. התובעים חולקים על פרשנות מסמך זה וטוענים כי זכויות הבנייה שנוצלו על ידם הן חלק מן הזכויות הנובעות מן הדירה שבבעלותם.

66. לאחר בחינת הראיות, לא מצאתי כי הנתבעים עמדו בנטל להוכיח את מלוא רכיבי התביעה.

67. נקודת המוצא להכרעה בתביעה זו היא כי על הנתבעים להוכיח תחילה את עצם קיומה של זכות בלעדית בזכויות הבנייה הנטענות. העובדה שהגג הוצמד לדירתם אינה מספיקה, כשלעצמה, כדי להוכיח כי 45.7 מ"ר מזכויות הבנייה בבית המשותף הוקנו להם באופן בלעדי. יש אפוא לבחון את המסמך שעליו מבססים הנתבעים את טענתם ואת משמעותו המשפטית.

68. לאחר בחינת האישור מטעם החברה המשכנת, לא מצאתי כי הוא מוכיח, במידה הנדרשת, כי הוקנו לנתבעים באופן בלעדי זכויות בנייה בהיקף של 45.7 מ"ר, או כי זכויות אלה הן אותן זכויות שנוצלו, לפי הטענה, על ידי התובעים.

69. בנוסף, לא הוכח כי השטח שנוצל על ידי התובעים, ככל שנוצל, בא דווקא על חשבון זכויות בנייה שהוקנו לנתבעים באופן בלעדי. עצם העובדה שהנתבעים מחזיקים בזכויות בגג אינה מוכיחה כשלעצמה כי כל זכויות הבנייה הניתנות לניצול בו שייכות להם.

70. נוסף על כך, לא הונחה תשתית שמאית מספקת המאפשרת לכמת את הנזק הנטען בסך 1,096,800 ₪. הנתונים שנקבעו בהליך אחר אינם מהווים כשלעצמם תחליף לחוות דעת או לתשתית שמאית המתייחסת לזכויות הספציפיות שבמחלוקת בהליך זה, למועד הרלוונטי ולשימוש הנטען שנעשה בהן.

71. משכך, הנתבעים לא הוכיחו, ברמת ההוכחה הנדרשת, לא את עצם גזילתן הנטענת של זכויות הבנייה, לא את היקף הזכויות שנגזלו ולא את שוויין הכספי.

72. לפיכך, דין התביעה הכספית להידחות.

    סיכום ותוצאה

73. לאור כל האמור לעיל, התביעה והתביעה שכנגד מתקבלות ונדחות, כל אחת, בחלקן, כמפורט להלן.

    התביעה העיקרית

74. אני קובע כי הגג מושא המחלוקת הוצמד כדין לדירת הנתבעים, ולפיכך אינו חלק מן הרכוש המשותף שבין הצדדים, בכפוף לזכויותיהם של כלל בעלי הדירות במתקנים ובמערכות שאינם ניתנים להצמדה ושנועדו לשרת את הבית המשותף.

75. ניתן בזאת צו מניעה קבוע האוסר על הנתבעים לעשות בגג שימוש לצורך הפעלת אולם שמחות, אולם אירועים או שימוש מסחרי אחר הכרוך בקבלת קהל ובקיום אירועים במקום.

76. כל עבודת בנייה בגג הטעונה היתר תבוצע רק לאחר קבלת היתר כדין ובכפוף לתנאיו. אין באמור כדי לגרוע מסמכויותיהן של רשויות התכנון והבנייה.

77. הנתבעים יסלקו כל חפץ או מכשול המונע גישה מיידית לממ"ק ויבטיחו כי לתובעים ולכל בעל דירה שהממ"ק מיועד לשרתו תתאפשר גישה מיידית וסבירה אליו בשעת חירום, בהתאם לדרישות הדין והבטיחות, ללא תלות בנוכחותם של הנתבעים במקום וללא צורך בקבלת מפתח מידיהם. ככל שנדרש לשם כך, יותקן מנגנון פתיחה העומד בדרישות הדין והבטיחות.

78. הנתבעים יאפשרו לתובעים, לנציגות הבית המשותף, או לבעל מקצוע מטעמה, לפי העניין, גישה סבירה לגג לצורך טיפול, בדיקה, תחזוקה ותיקון של מערכות ומתקנים המשרתים את הבניין, לאחר תיאום סביר מראש, ובמקרה חירום – ללא דיחוי.

79. הנתבעים ישיבו את מערכות האוורור וכיבוי האש של הבניין, לרבות המפוח, המנדף ומאגר המים למערכת כיבוי האש, למצב תקין ובטיחותי המבטיח את תפקודן בהתאם לדין ולדרישות הגורמים המוסמכים. ככל שנסגרו או נאטמו פירים המיועדים לשמש מערכות אלה, יפעלו הנתבעים לפתיחתם ולהשבתם לתפקוד תקין, ככל שהדבר נדרש לצורך תפקוד המערכות.

    התביעה שכנגד

80. התביעה שכנגד ככל שהיא מכוונת להריסת עבודות הבנייה ההיסטוריות בדירת התובעים – נדחית.

81. התביעה שכנגד, ככל שהיא מכוונת להפסקת השימוש בדירת התובעים כשתי יחידות דיור ולהשבת השימוש בה ליחידת מגורים אחת – נדחית, בהיעדר הוכחת עילה אזרחית המצדיקה את הסעד, ומבלי לגרוע מסמכויות רשויות התכנון והבנייה.

82. התביעה הכספית של הנתבעים בסך 1,096,800 ₪ – נדחית.

    ההוצאות

83. בשים לב לתוצאה הכוללת, להיקף ההתדיינות ולכך שהתביעה שכנגד נדחתה במלואה, מצאתי כי יש מקום לחייב את הנתבעים בהוצאות מתונות לטובת התובעים. לפיכך, יישאו הנתבעים בהוצאות התובעים ובשכר טרחת באי-כוחם בסך של 20,000 ₪ כולל מע"מ אשר ישולמו תוך 30 ימים שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית עד התשלום בפועל.

84. הצו הזמני שניתן ביום 06.03.2023 יעמוד בתוקפו עד למועד כניסתם לתוקף של הצווים הקבועים שניתנו בפסק דין זה, וממועד זה יבוטל.

    ניתן היום, כ"ד תשרי תשפ"ז, 05 אוקטובר 2026, בהעדר הצדדים.