ועדה מקומית לתכנון ראשון לציון נ' זילונקה ואח'

בשנת 2007 התקבל תיקון מספר 79 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965. תיקון זה ביקש לעודד בניית מרחבים מוגנים לצורך התגוננות האוכלוסייה האזרחית בשעת התקפה על העורף ומפני אסונות טבע כדוגמת רעידות אדמה.

במסגרת התיקון נקבעו שלוש הוראות: ראשית נקבע, כי תוספת שטחי שירות לשם בניית מרחב מוגן לא תיחשב כסטייה מתכנית; עוד נקבע לוח זמנים מקוצר להליך רישוי לבניית מרחבים מוגנים; ולבסוף נקבע, כי לא תחול חובת תשלום היטל השבחה בשל בניית מרחב מוגן, בשטח שנקבע לכך בחוק ההתגוננות האזרחית, תשי"א-1951.

עניינו של ערעור זה בשאלת פרשנותו של תיקון 79, בנוגע לסוגיית החיוב בהיטל ההשבחה. השאלה הראשונה העומדת לדיון היא – האם זכויות לבניית מרחבים מוגנים, מהוות 'השבחה' כל עיקר, כזו שבגינה ניתן לחייב בהיטל השבחה; השאלה השנייה היא – ככל שאכן מדובר ב'השבחה' כמובנה בחוק, מהן דרכי המימוש בהן יחול הפטור מתשלום ההיטל, וליתר דיוק, האם יחול הוא גם בנסיבות של כריתת הסכם קומבינציה, כפי שארע בענייננו.

רקע והחלטת ועדת הערר

ערעור זה הוגש על החלטת ועדת הערר המחוזית לפיצויים ולהיטל השבחה מחוז מרכז מיום 3.12.25, בראשות יו"ר הוועדה עו"ד עמית אופק (מס' תיק רל/8001/0125).

הרקע להחלטה הוא שומה מכרעת שהתקבלה בעניין השבחת מקרקעין בגוש 3947 חלקה 10, מגרש 1040 במתחם האלף בראשון לציון, בעקבות כניסתה לתוקף של תכנית 413-0669127 (רצ/מק/7/1000/1) ביום 15.2.22 (להלן "התכנית"), ומימוש זכויות בדרך של הסכם קומבינציה מיום 2.7.23, בין בעלי הזכויות בתכנית – המשיבים בהליך זה, לבין היזם – חברת צרפתי צבי ושות' (להלן "הסכם הקומבינציה"). מדובר בתכנית איחוד וחלוקה שלא בהסכמת בעלים, אשר מכוחה ניתן להוציא היתרים לבניית 70 יחידות דיור. התכנית כוללת זכויות לשטחי שירות אשר ינוצלו בין היתר, ומטבע הדברים, לבניית מרחבים מוגנים לדירות (ממ"דים).

היטל ההשבחה בשומה המכרעת הועמד על סך 2,240,337 ₪, לאחר שהשמאי המכריע ייחס פטור מלא מהיטל השבחה בגין מלוא שטחי הממ"דים הנכללים בפרויקט, זאת מכוח הוראת הפטור האמורה בסעיף 19(ב)(9)(א) לתוספת השלישית לחוק (להלן "סעיף הפטור"). סעיף פטור זה עוסק לכאורה במימוש זכויות לבניית ממ"דים בדרך של היתר בניה בלבד, ולא בדרך של עסקת מכר, אולם בהחלטות שניתנו על ידי ועדות הערר השונות בעת האחרונה, כפי שיפורט להלן, הורחב הפטור גם לעסקאות מכר מסוגים שונים, ככל שהן כוללות בתוכן מנגנונים הדוקים להבטחת בניית יחידות הדיור והמרחבים המוגנים.

במסגרת הערר טענה הוועדה המקומית (המערערת דכאן), כי הפטור מהיטל השבחה לבניית ממ"דים, הקבוע בתוספת השלישית, אינו חל אלא במקרה של מימוש זכויות בדרך של היתר בניה, והוא אינו חל במימוש בדרך של עסקת מכר. עסקת קומבינציה היא עסקת מכר חלקי, אשר אינה שונה במהותה מעסקת מכר רגילה, עליה לא ביקש המחוקק להחיל את הפטור.

יצוין ויודגש כבר עתה, הוועדה המקומית איננה מתנגדת להענקת פטור מהיטל השבחה לשטחי הממ"דים שייבנו בדירות הבעלים בעסקת הקומבינציה, מדובר בזכויות במקרקעין שכלל לא נמכרו אלא נותרו ברשות הבעלים. מימוש הזכויות לבניית ממ"דים בדירות אלו ייצא אל הפועל לראשונה לאחר אישור התכנית המשביחה עם קבלת היתר הבניה, לפיכך הדבר בא בגדר הפטור מהיטל הקבוע בסעיף הפטור. לא כן הדבר באשר לזכויות לבניית ממ"דים בדירות היזם, זכויות אלו מומשו בדרך של מכר, בעת מכירת חלק המקרקעין ליזם עוד בטרם קבלת היתר הבניה. יש להטיל אפוא חיוב בהיטל השבחה על מלוא זכויות הבניה שנמכרו ליזם, לרבות שטחי הממ"דים הכלולים בהן.