קובלנקו ואח' נ' טאבו ואח'

ערעור על פסק דינה של כבוד המפקחת על רישום מקרקעין בחיפה (עו"ד יעל ליבוביץ), מיום 26/05/25 בתיק מספר 8/417/2023.

א. מבוא:

1. המערערים הינם בעלי דירה בבית משותף בחיפה, הידוע כחלקה 96 בגוש 10803, הכולל ארבע כניסות (אחת אחרי השניה כמעין בנין "רכבת"), ו- 32 דירות. כל כניסה מובילה ל–8 דירות (להלן: "הבית"). דירת המערערים נמצאת בתת חלקה 10.

המשיבים הם בעלים של 5 דירות בבית (תתי חלקות 1, 9, 18, 25, 26).

דירות כל הצדדים להליך נמצאות באותה כניסה. 

2. המערערים פרצו פתחים בקירות החיצוניים של הבית על מנת שישמשו יציאה מדירתם למרפסות שבכוונתם היה לבנות. פריצת הפתחים בקירות נעשתה ללא היתר בניה, וללא הסכמת דיירים. בעקבות התנגדות בעלי הדירות בבית, הוצא כנגד המערערים צו הפסקת עבודה, והם חויבו להשיב את מצב הרכוש המשותף לקדמותו.
3. ביום 10/07/2023 אישרה הוועדה המקומית את בקשת המערערים ל"לגליזציה לתוספת שטח בניה לדירה (...),והתקנת מרפסת זיזית פלדה", כלומר אושרה מרפסת אחת, תוך השהיית הוצאת ההיתר הנ"ל למשך 30 יום ממועד המצאת החלטת הוועדה, על מנת לאפשר לשכנים לפנות לערכאה שיפוטית.
4. ביום 14/08/23 (חודש ו-5 ימים מהחלטת הוועדה כאמור לעיל) הוגשה תביעת המשיבים בפני המפקחת על רישום מקרקעין, במסגרתה עתרו להורות למערערים להרוס את הבנייה שביצעו ללא היתר, וללא הסכמת מי מבעלי הדירות בבית המשותף, ולהשיב את המצב לקדמותו. כמו כן, עתרו המשיבים למתן צו מניעה שיאסור על המערערים לבנות מרפסות בחזית הבית או לבצע בה שינוי כלשהו, ולהשיב לקדמותה את חזית הבית שנהרסה על ידם.
5. תוך כדי ההליך בפני המפקחת השלימו המערערים את בניית שתי המרפסות, זאת על אף שידעו כי ההליך נגדם תלוי ועומד.
6. לצורך השלמת התמונה יצוין כי מספר שנים טרם רכשו המערערים את דירתם בבית, פנו חלק מבעלי הדירות בבית ליתר בעלי הדירות, ביקשו לאשר להם הקמת ממ"ד ומרפסת, וקיבלו את הסכמתם. בעקבות ההסכמות שניתנו נבנו מרפסות בדירותיהם של אותם דיירים, לרבות מרפסת בדירת המערערים (כשדירה זו הייתה בבעלות הדיירים הקודמים).

המרפסת בדירת המערערים, שניתנה לה הסכמת הדיירים בעבר כאמור לעיל, נבנתה בעורף המבנה. בשלב מאוחר יותר הוסרה אותה מרפסת על ידי המערערים נוכח רצונם להרחיב הדירה, וכאמור לעיל הם בנו שתי מרפסות אחרות (חדשות) – המרפסות נשוא ההליך שנבנו בחזית הבית ובצידו.

ב. פסק הדין קמא:

7. המפקחת הורתה למערערים להרוס ולהסיר את המרפסות ואת הגגונים שבנו בדירתם בתוך 90 יום ממועד קבלת פסק הדין, ולהשיב את מצב הקירות החיצוניים לקדמותם. נדחתה טענת השיהוי שנטענה על ידי המערערים, זאת מאחר שכתב התביעה הוגש כבר ביום 14/8/23, דהיינו, כחודש לאחר החלטת הוועדה המקומית הנ"ל.
8. נקבע כי לצורך הרחבת דירה בבית משותף, אין די בקיומו של היתר בנייה, ויש צורך, בהתאם לסעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969, גם בקיומן של הסכמות מטעם שלושה רבעים מהדירות בבית המשותף, כלומר 24 דירות, ודבר זה לא הוכח.

המפקחת הפנתה לפסיקה לפיה הרחבת דירה כוללת גם הרחבה באמצעות בניית מרפסת לדירה, וכן לפסיקה לפיה כאשר מדובר בבית משותף הכולל יותר ממבנה אחד, יש לקחת בחשבון לצורך קביעת הרוב הדרוש את כל בעלי הדירות בכל המבנים, ולא רק את הדירות בכניסה של המבנה בו מבוקשת ההרחבה, כאשר במקרה דנן מדובר במבנה אחד עם מספר אגפים, כך שמתוך 32 דירות יש צורך, כאמור לעיל, בהסכמה של 24 דירות – דבר שלא הוכח ע"י המערערים.

9. המפקחת ציינה כי אישור הוועדה המקומית מיום 10/7/23 התייחס להיתר בנייה של מרפסת אחת בלבד, בעוד שבפועל המערערים בנו שתי מרפסות. צוין כי מאחר שהמערערים לא צירפו את תכנית הבקשה להיתר, כלל לא ברור איזו מהמרפסות אושרה מבחינה תכנונית.
10. נדחתה טענת המערערים לפיה מאחר שנבנו מרפסות בדירות נוספות בבניין ללא היתרי בנייה (3 מרפסות), יש לראות את בעלי הדירות הנ"ל כמסכימים להרחבה דומה בהתאם לאמור בסעיף 71ב(ג) לחוק המקרקעין. נקבע כי מעדותו של מר שחר לבבי (בעל ייפוי כוח נוטריוני מהמשיבים 1 ו-2), שלא נסתרה, בניית המרפסות באגף השמאלי נעשתה לפני כ- 30 שנה, ולאחר שניתנו היתר בנייה, והסכמות השכנים, וכי במסגרת אותה הסכמה נבנתה מרפסת מאחור על ידי הדיירים הקודמים בדירה, אלא שהמערערים הרסו מרפסת זו לצורך הרחבת הדירה.
11. נקבע כי המערערים לא הוכיחו באילו מהדירות נבנו מרפסות וביצעו "הרחבה דומה", והמערערים גם לא הוכיחו האם המרפסות הנטענות, ככל שנבנו, נבנו בהתאם להיתר, ולא הסבירו כיצד בניית המרפסת בדירות האחרות מהווה "הרחבה דומה" לבניית שתי המרפסות החדשות בדירת המערערים. המפקחת הדגישה כי אין די בהעלאת טענה כללית בדבר "הרחבה דומה", שכן מדובר בטענה הדורשת הוכחה.
12. נקבע כי טענת המערערים לגבי בניית מרפסות ללא היתר בנייה של שניים מהמשיבים נטענו בעלמא ולא הוכחה, ואולם גם אם הטענה הייתה מוכחת לא היה בכך להועיל למערערים שכן בהתאם לפסיקה "הרחבה דומה" תיחשב ככזו רק כאשר נעשתה על פי היתר בנייה ובהסכמת בעלי הדירות בשיעור הנדרש. מכאן שגם אם נבנו מרפסות בדירות אחרות, ללא היתר בנייה, אין מדובר ב"הרחבה דומה". כן צוין כי גם אם היו רואים באותם המשיבים כמי שבצעו "הרחבה דומה", לא היה בכך לסייע למערערים, שכן הם לא הציגו הסכמות לבנייה, אף לא בשיעור קרוב לשיעור המינימאלי הנדרש (כאמור לעיל 24 דיירים).
13. נדחתה טענת המערערים לפיה מאחר שדירתם קיבלה בעבר את הסכמות בעלי הדירות לבניית מרפסת, אשר נהרסה בהמשך, יש להתיר למערערים כיום לבנות מרפסת חדשה מכוח אותן הסכמות. נקבע כי משהמרפסת הקודמת הוסרה, ובמקומה בנו המערערים מרפסות חדשות אשר שונות בגודלן ובמיקומן, היה צורך לקבל הסכמות חדשות.
14. נקבע כי אין בעדות מר לבבי, ממנה עלה כי הוא אינו מתנגד למרפסת הצידית שנבנתה בדירת המערערים, כדי לשנות את התוצאה שכן מר לבבי אינו בעל זכויות, אלא מחזיק בייפוי כוח נוטריוני מטעם המשיבים 1-2, אשר לא הוגש, ולכן לא ברור האם ייפוי הכוח מסמיך אותו לתת הסכמה בשמם לבנייה. כן נקבע כי גם אם היה מוכח כי הוא מורשה לתת הסכמה בשם המשיבים 1-2, הרי שהסכמה זו ניתנה רק לגבי המרפסת הצידית, וממילא מאחר שצורפו 12 התנגדויות, גם אם יראו במשיבים 1-2 כמסכימים, אין מדובר בשיעור ההסכמות הנדרש.
15. המפקחת הפנתה לפסיקה לפיה היעדר התנגדות אינה מהווה הסכמה פוזיטיבית, ויש צורך בהסכמה ברורה וחד משמעית. נקבע כי המערערים לא הציגו כל הסכמה כתובה של בעלי הדירות, ולא הוכיחו קיומה של הסכמה ברורה מצד אף לא אחד מבעלי הדירות.
16. נדחתה טענת המערערים לפיה אין לקבל את תביעת המשיבים מאחר שהם נמנעו מלהגיש תביעה דומה כנגד בעלי דירות אחרים בבית שבנו מרפסות ללא היתר בנייה. נקבע כי בעל דירה רשאי לבחור לפעול נגד מי שגורם לו לפגיעה, ולא מוטלת עליו חובה לפעול באופן סימטרי כלפי כל בעל דירה.

ג. טענות הצדדים בערעור:

המערערים:

17. פסק הדין קמא מהווה פגיעה בעיקרון השוויון והינו מפלה, שכן באותו הבניין קיימות דירות בהן נבנו מרפסות, גדולות יותר מהמרפסות שהמערערים בנו, שלא מבוקש להורסן. כך למשל המשיבים 3, 4 ו-7 מחזיקים בעצמם במרפסות שנבנו ללא היתר בנייה כדין, וללא הסכמת הדיירים הנדרשת. נטען כי מדובר במרפסות באותו הגודל של המרפסות נשוא דיוננו, ויש לראות במשיבים כמי שביצעו "הרחבה דומה", וכמי שעושים שימוש לרעה בזכות הגישה לערכאות.
18. שגתה המפקחת בקביעתה כי לא הוכחה "הרחבה דומה", שכן זו הוכחה באמצעות תמונות שלא הוכחשו על ידי המשיבים. ביחס למסמך ההתנגדות שהציגו המשיבים נטען כי אין בו ממש שכן מי שהתנגד היה צריך להצטרף לתביעה אלא אם זו הייתה מוגשת ע"י הוועד.
19. המשיבים 1 ו-2 לא התייצבו לדיון בפני המפקחת, ונקבע כי ייצוגם על ידי מר לבבי כמיופה כוחם לא מאפשר לו לתת הסכמה לבניית המרפסות. אשר על כן היה מקום לקבוע כי המשיבים היחידים שנותרו בהליך הם משיבים 5 ו-6, שלא הגישו תצהיר, לא התייצבו לדיון ולא נחקרו. לפיכך היה מקום לקבוע כי המשיבים אינם בעלי עילה להגשת התביעה מלכתחילה.
20. המערערים אף הגישו בקשה לקבלת תמונות כראיה חדשה, בטענה שלאחרונה נבנות 6 מרפסות חדשות בחזית הבית, כאשר מדובר במרפסות שהן בנוסף ל - 3 מרפסות שהיו קיימות קודם לכן, כך שנכון להיום קיימות 9 מרפסות בבית המשותף, ורק כנגד המערערים הוגשה תביעה להסרת המרפסת.

המשיבים:

21. פסק הדין קמא מבוסס על קביעות עובדתיות שאין דרכה של ערכאת הערעור להתערב בהן. המערערים פעלו בניגוד לחוק תוך התעלמות וזלזול בזכויות שאר בעלי הדירות בבית, שכן הם מעולם לא פנו לדיירי הבית בבקשה לקבל את הסכמתם לבניית המרפסות. יתרה מכך, 12 בעלי דירות התנגדו לבנייה שביצעו המערערים.

רק לאחר שהוצא כנגד המערערים צו הפסקת עבודה, בעקבות תלונות המשיבים, פנו המערערים בבקשה להוצאת היתרי בנייה. המערערים פעלו בבריונות גם במהלך ההליך קמא, שכן הם המשיכו בבניית המרפסות גם במהלך ההליך.

אין מקום להתערב בקביעת המפקחת לפיה המערערים לא הוכיחו את טענתם כי מרפסות אחרות שנבנו בעבר בבניין, נבנו שלא כדין וללא ההסכמה הנדרשת של הדיירים האחרים, ולא הוכיחו כי מרפסות הדיירים האחרים מהוות "הרחבה דומה".

יש לדחות את טענת המערערים לפיה המפקחת קבעה כי מר לבבי אינו מוסמך לייצג את המשיבים 1 ו-2. המפקחת קבעה כי לא ברור האם ייפוי הכוח הנוטריוני שנתנו המשיבים 1 ו-2 מסמיך את מר לבבי לתת בשמם הסכמה לבנייה. אין בקביעה זו כדי להשליך על ייצוגם. כן מפנים המשיבים לקביעת המפקחת לפיה גם אם יראו במשיבים 1 ו-2 כמסכימים לבנייה, אין בכך להועיל למערערים לצורך שיעור ההסכמות הנדרש, שכן בהתאם לחוק היה על המערערים להציג הסכמות פוזיטיביות של שלושה רבעים מבעלי הדירות בבית, והמערערים לא הציגו ולו הסכמה אחת של בעלי הדירות, כשמנגד הוצגו 12 התנגדויות.

ד. דיון והכרעה:

לאחר שעיינו בכל החומר הרלוונטי, ובכלל זה בתיק המקורי שעמד בפני המפקחת על רישום המקרקעין, שמענו ושקלנו את טענות הצדדים, אנו סבורים כי דין הערעור להידחות.

22. הלכה פסוקה היא שאין בית משפט בערכאת הערעור נוטה להתערב בממצאים עובדתיים שנקבעו ע"י הערכאה הדיונית. התערבות ערכאת הערעור בממצאים עובדתיים תעשה רק במקרים חריגים, כאשר מתקיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות זאת או כאשר מתגלים בפסק דינו של בית המשפט קמא פגמים מהותיים היורדים לשורשו של עניין, בהערכת הראיות ובקביעת העובדות (ראו: ע"א 1278/15 עבאס נ' מועצה ג'ת ניתן 30/8/16).

עיקר קביעות המפקחת הן קביעות עובדתיות מובהקות שנקבעו לאחר שמיעת העדים, בחינת הראיות, ואין כל סיבה להתערב בממצאים אלה, כאשר הדברים מקבלים משקל רב יותר על רקע מהות תפקידה של המפקחת וניסיונה המקצועי המחייב לתת משקל משמעותי לקביעותיה (ראו בנושא זה: עש"א (חיפה) 35538/10/11 ויסבוך נ' שמיר ניתן 15/4/12, עש"א (מרכז) 10716/3/10 קו אופ נ' נציגות הבית המשותף ניתן 31/3/11).

23. אין חולק כי המערערים, שביקשו להוסיף שתי מרפסות חדשות לדירתם, החלו בביצוע העבודות מבלי שהיה להם היתר בניה כחוק, ומבלי שביקשו את הסכמת הדיירים האחרים, זאת בניגוד לאמור בסעיף 71ב(א)(1) לחוק המקרקעין הדורש הוכחה מצידם של הסכמה פוזיטיבית של 24 בעלי דירות מתוך 32 הדירות:

"על אף הוראות סעיף 62(א) סיפה, או סעיף 12(ב) לתקנון המצוי שבתוספת, רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסוימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה, ואולם, היה נושא ההחלטה כאמור הרחבת דירה פלונית אחת או יותר לשם בניית מרחב מוגן דירתי או מרחב מוגן קומתי, רשאים להחליט על כך מי שבבעלותם שישים אחוזים מהדירות".

24. אין לנו אלא להצטרף לקביעתה העובדתית של המפקחת, המעוגנת בחומר הראיות ושאין דרכה של ערכאת הערעור להתערב בה, לפיה ההמערערים לא הציגו ולו הסכמה אחת פוזיטיבית וברורה לבניית המרפסות, כאשר מנגד הוצג ע"י המשיבים מסמך המלמד על התנגדות 12 דיירים, וראה בענין זה הלכת ביהמ"ש העליון בע"א 8949/07 אחים עזרה נ' משה זאב (ניתן ביום 18/11/09) הקובעת כי ההסכמה להוצאת חלקים מהרכוש המשותף "צריכה להיות ברורה, מפורשת וקונקרטית". כן ראה האמור בעש"א ‏(‏מחוזי חי'‏)‏ 7703-05-16  מלכה נ' פרידלנדר, ניתן ביום 13/10/16 המתייחס אף הוא לטיב ההסכמה הנדרשת: "מקובלת עלינו קביעתו של המפקח כי על מנת שניתן יהיה להוציא חלקים מן הרכוש המשותף  על פי הוראת סעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין יש להצביע על הסכמה פוזיטיבית, שתהיה ברורה מפורשת וקונקרטית ואין די בהיעדר התנגדות פוזיטיבית או הסכמה משתמעת מצד מי מבעלי הדירות בבית המשותף". 
25. כן יש לדחות גם את טענת המערערים, ככל שהיא נוגעת לבקשתם להחיל את האמור בסעיף 71ב(ג) לחוק המקרקעין, העוסק ב - "הרחבה דומה":

"בעל דירה שהורחבה ייראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בנין".

לשיטת המערערים מאחר שבדירות נוספות בבית נבנו מרפסות, יש לראות בעלי דירות אלה כמסכימים (הסכמה קונסטרוקטיבית) לבניית המרפסות על ידי המערערים, ואולם בהתאם להלכה הפסוקה - על מנת להסתייע בטענת "הרחבה דומה" אין די להעלותה באופן כללי וסתמי, ויש להוכיחה.

כב' המפקחת קבעה, ובצדק, כי המערערים לא הוכיחו באילו דירות נבנו המרפסות בהן נטען כי בוצעה "הרחבה דומה", ובפרט לא הוכיחו האם המרפסות הנ"ל נבנו בהתאם להיתר בניה כדין, ובהסכמת הרוב הנדרש מהדיירים. נוסיף כי הוכח ההפך בסעיפים 3 ו-4 לתצהיר המערערת בו נכתב במפורש כי מדובר במרפסות שנבנו ללא היתר בניה וללא חתימת 75% מבעלי הדירות.

לענין הצורך בהוכחת שני התנאים לעיל ביחס ל"הרחבה הדומה": קבלת היתר בניה, ורוב נדרש מהדיירים, ראה האמור בע"א 2821/01 וילסקר נ' לויט ניתן 8/8/02 המתייחס למצב בו טרם נבנתה ה – "הרחבה הדומה" ברם ננקטו הליכים לקבלת היתר:

"ניתן לראות בקשה כזו להיתר כהסכמה קונסטרוקטיבית, ואולם זאת בכפוף לכך שמבחינה תכנונית תאושר הבקשה, וכי תינתן הסכמה לבקשתו ע"י רוב בעלי הדירות" (ההדגשה לא במקור).

26. עוד אין לנו אלא להצטרף לקביעתה המוצדקת של המפקחת בסעיף 32 לפסק הדין לפיה גם אם נתנה בעבר הסכמת הדיירים לבניית מרפסת, הרי משזו נהרסה ע"י המערערים, ומשנבנו מרפסות חדשות, שונות בגודל ובמיקום, היה נדרש לקבל הסכמות חדשות.
27. באשר לראיה החדשה שבקשו המערערים להגיש ימים ספורים עובר לדיון בערעור – תמונות המלמדות לשיטתם על כך שלאחרונה נבנו (בכניסה אחרת מהכניסה בה מצויות דירות הצדדים בתיק זה) 6 מרפסות חדשות בבית המשותף, נאמר כך:

ראשית - מהתמונות שהוצגו עולה כי מדובר ב - 3 מרפסות ולא 6.

שנית – אין אנו סבורים כי הראיה החדשה עשויה לתרום למחלוקת בין הצדדים, שכן לא הוכח כי מדובר במרפסות שנבנו בהיתר בניה ובהסכמת הדיירים הנדרשת, ואולם אם היה מקום לקבוע כי מדובר במרפסות שנבנו בהיתר כדין ובהסכמת הדיירים, באופן שיש לראות בעליהן כמי שנתנו הסכמתם מכוח ההרחבה הדומה, הרי משנדרשות הסכמות של לפחות 24 מבעלי הדירות, ומשהוגשו 12 התנגדויות במסגרת עדויות המשיבים, אין בנמצא 24 הסכמות גם אם נניח ש - 3 בעלי הדירות שבונים את המרפסות החדשות היו חלק מ - 12 המתנגדים (דבר שלא הוכח) , אזי, ניוותר עם 9 מתנגדים, כך שלכל היותר קיימים 23 בעלי דירות מסכימים  - מספר נמוך מהנדרש בהתאם לסעיף 71ב(א)(1) לחוק המקרקעין הדורש  24 הסכמות של בעלי הדירות.

ודוק – גם לשיטת המערערים לפיה קיימות נכון להיום 9 מרפסות בבנין (3 ישנות ו – 6 בהליך בנייה), אזי, ככל שיש לראות את כלל הדירות הללו כמסכימות להרחבה (במסגרת הסכמה קונסטרוקטיבית בגין הרחבה דומה על אף שלא הוכחו התנאים של היתר בניה והסכמת דיירים), היה על המערערים להוכיח הסכמות מפורשות נוספות של 15 דירות נוספות – דבר שלא נעשה.  

בשים לב לכל האמור לעיל אנו מורים על דחיית הערעור.

המערערים יישאו בהוצאות המשיבים בסך 15,000 ₪ שיועבר למשיבים באמצעות בא כוחם מכספי העירבון שהופקדו.

לפנים משורת הדין ונוכח העובדה העולה מהתמונות כי קיימות בבנין מרפסות נוספות, וכן מרפסות בהליך בניה, מצאנו לנכון להורות על עיכוב ביצוע פסק הדין למשך 90 יום מהיום, זאת על מנת לתת למערערים את האפשרות לפנות לכל הדיירים בניסיון לקבל הסכמות לשתי המרפסות או לכל הפחות לאחת מהן.

ככל שתוצגנה בפני המפקחת, בתוך 90 יום, הסכמות של 24 דיירים, ובכלל זה ראיות שהדיירים שבנו או שבונים מרפסות בונים עם היתר בניה כדין ובהסכמה הנדרשת מהדיירים, אזי, תינתן החלטה משלימה בהתאם ולפי שיקול דעתה של המפקחת.         

ניתן היום, ד' תשרי תשפ"ז, 15 ספטמבר 2026, בהעדר הצדדים.