טוחנר ואח' נ' פפיר

תביעה על סך 1,106,719 ₪ לפיצוי מוסכם בגין איחור במסירת דירה, בהתאם להסכם שנחתם בין הצדדים.

העובדות הצריכות לענין

1. ביום 12.12.2013 נכרתו בין התובעים ובין הנתבע ואשתו, גב' פטריסיה פפיר, שני הסכמים.

    

   ההסכם הראשון, שכותרתו "הסכם מכר", נחתם בין אשתו של הנתבע מצד אחד ובין התובעים מצד שני, ולפיו רכשו התובעים 155/375 חלקים במקרקעין הידועים כתת חלקה 14 בגו"ח 7092/95, המהווים את הזכויות לדירת פנטהאוז על גג הבנין הקיים ברחוב בר כוכבא 54 בתל אביב (להלן: "הדירה") בהתאם להסכם שיתוף שנחתם בין בעלי הזכויות בתת חלקה 14.

    

   מדובר בפרוייקט לבניית תוספת של 4 דירות על גג הבנין (3 דירות + דירת פנטהאוז), ושיפוץ/חיזוק של הבנין הקיים.

   כאמור, התובעים רכשו את הזכות לדירת הפנטהאוז.

    

   תמורת הזכויות במקרקעין שילמו התובעים לנתבע/לאשתו סך של 2,875,000 ₪.

    

   בד בבד עם חתימת הסכם המכר, ביום 12.12.2013, נכרת בין התובעים ובין הנתבע הסכם שכותרתו "הסכם התחייבות" (הסכם זה ייקרא להלן: "ההסכם" או "הסכם ההתחייבות").

   בהתאם להסכם ההתחייבות שילמו התובעים לנתבע סך של 2,875,000 ₪ בגין עלויות הבניה של הדירה.

   הנתבע מוגדר בהסכם כ- "החברה" - Papir Group יזמות ופיתוח באמצעות בעליה מר רוד פפיר עוסק מורשה 03656823.

   במועד חתימת ההסכם לא היתה חברה כאמור, מספר העוסק מורשה הוא מספר תעודת הזהות של הנתבע, ואין מחלוקת כי הנתבע הוא הצד להסכם ההתחייבות.

   התובעים מוגדרים בהסכם כ- "הרוכש/ים".

    

   כלומר, בהתאם להסכמים שנחתמו בין הצדדים ביום 12.12.2013, שילמו התובעים לנתבע סכום כולל של 5,750,000 ₪ - מחצית בגין הזכויות במקרקעין ומחצית בגין עלויות הבניה.

    

2. מפאת חשיבותו להבנת ההתקשרות בין הצדדים והמחלוקת מושא התביעה, אביא להלן חלק מהוראות ההסכם.

   סעיף 1 להסכם ההתחייבות קובע כדלקמן:

    

   "הרוכשים מתחייבים באופן בלתי חוזר לרכוש זכות להקמה ורישום של דירת פנטהאוז במקרקעין ברח' בר-כוכבא 54 בת"א הידוע כגוש 7092 חלקה 95 (להלן: "הממכר/היחידה") ותמורת הממכר תהיה כדלקמן:

    

   • תמורת רכישה של 155/375 חלקים בלתי מסוימים במקרקעין המהווים את הזכות לממכר, ישולם סך של 2,875,000 ₪ (להלן: "זכויות הבניה/הקרקע") – סכום זה ישולם במעמד חתימה על הסכם זה בכפוף להסכם המכר בגין החלפת הזכויות שנחתם בין המוכר/ת לרוכשים ביום ה- 12.12.13.

      

   • בגין עלויות הבנייה הכרוכות בהקמת הממכר ישולם סך של 2,875,000 ₪ (להלן: "עלויות הבניה הנלוות").

      

   • סך כל התשלומים אשר ישולמו עבור רכישת הקרקע ועלויות הבניה הנלוות מהוות את זכותם של הרוכשים להקמת יחידת הפנטהאוז בפרויקט".

     (ההדגשות אינן במקור - א.ה.).

      

     סעיף 5 להסכם קובע:

     "תמורת הזכויות בממכר... ישלמו הרוכשים לפי הסך הנ"ל בגין היחידה -מחיר סופי ומוחלט (ההדגשה במקור - א.ה.) שעליו מתחייבת החברה, סכום זה אינו מותלה בדבר ולא יחול בו כל שינוי בשום נסיבות ולא יהיו לרוכשים כל טענות לגביו כלפי החברה מכל סיבה שהיא".

      

     סעיף 8 להסכם קובע:

      

     "למען הסר ספק – מתחייבת החברה כלפי הרוכשים כי מחיר הממכר כפי שמופיע בהסכם זה הינו מחיר סופי ולא ישתנה בשום מצב...".

      

     סעיף 11 להסכם קובע:

      

     "החברה מתחייבת ואחראית לארגן ו/או לנהל ו/או לקדם את הפרויקט הן מבחינת תהליך תכנון ורישוי והן מבחינת תהליך הבנייה בפועל ולהביאו לגמר...".

      

     סעיף 12 להסכם קובע:

      

     "החברה מתחייבת למסירת היחידה אותה רכשו הרוכשים בתוך 20 חודשים (ההדגשה במקור - א.ה.) מיום חתימה על הסכם זה".

      

     סעיף 13 להסכם קובע:

      

     "במידה והיחידה לא תימסר בזמן שאליו התחייבה החברה, אזי יהיו זכאים הרוכשים לפיצוי בדמות של שכ"ד חודשי בסך 10,500 ₪ בגין כל חודש איחור במסירתה של היחידה, תשלום זה ישולם במידת ויהיה בכך צורך ע"י החברה בכל 15 לחודש (בחודשי האיחור)".

      

     סעיף 16 להסכם קובע:

      

     "סך של 250,000 ₪ מתוך רווחי החברה יישארו בנאמנות ב"כ הקבוצה עו"ד יצחק חג'ג' עד למסירת החזקה בדירה לרוכשים. סכום זה יישמר לטובת הרוכשים ונועד להבטיח את תשלום דמי השכירות להם יהיו זכאים ככל שהדירה לא תימסר בתוך 20 חודשים מיום חתימת הסכם זה...".

      

      

     סעיף 17 להסכם קובע:

      

     "הסכם זה גובר בסעיפיו על כל הסכם/מסמך/התחייבות נוספת שנחתמה בין הצד המוכר של דירת הפנטהאוז לבין הצד הקונה...".

      

     ההסכם כולל פרק נפרד שעניינו: "התחייבויות החברה בנושאי מפרט טכני ליחידת הפנטהאוז", אשר כולל התחייבויות של הנתבע באשר למפרט הטכני של הדירה, לרבות חשמל חכם, סוגי הדלתות, התריסים, הריצוף, המטבח, הכלים הסניטריים, מיזוג האויר וכיוצ"ב.

      

3. בהתאם להסכם התחייב הנתבע למסור את היחידה בתוך 20 חודשים ממועד חתימת ההסכם, קרי עד ליום 12.8.2015.

   עוד התחייב הנתבע, כי ככל שהדירה לא תימסר במועד האמור, הוא ישלם לתובעים סך של 10,500 ₪ בגין כל חודש איחור.

    

4. ביום 21.7.2015, כשהיה ברור לצדדים שהדירה לא תימסר במועד, פנה התובע לנתבע בהודעת מייל כדלקמן:

    

   "בתאריך ה 12 לאוגוסט 2015 ימלאו 20 חודשים מיום חתימת החוזה בינינו. לפי החוזה הנ"ל, מתחילה התקופה שבה התחייבת או למסור את הדירה, או לשלם לנו ב 15 לכל חודש, דהיינו ב 15 לאוגוסט, 10500 שקלים שכר דירה. לצורך קיום ההסכם, הופקדו 250000 שקלים בידיו הנאמנות של עו"ד חג'ג'. אודה לך על קיום ההסכם החתום ככתבו וכלשונו, ולהודיע לנו כיצד ברצונך להעביר את הכסף בשיק או העברה בנקאית, וזאת עד לקבלת הדירה".

    

   על כך השיב הנתבע:

    

   "זיכויים אם אכן ישנה זכאות מגיעים ומחושבים בסוף בניית הפרויקט ולא בשום שלב בשעת בנייתו, הדרישה לזמן זה אינה במקומה. העבודה עוד רבה ומלאכה ארוכה לפנינו".

    

5. בניית הפרוייקט והשלמתו התעכבו.

   רק ביום 27.6.2018 קיבלו התובעים את החזקה בדירה מידי הקבלן המבצע.

   רק ביום 5.12.2021 ניתן אישור אכלוס/שימוש במבנה מהוועדה המקומית לתכנון ובניה (להלן: "טופס 4").

   מכאן התביעה.

    

   טענות הצדדים

    

6. לטענת התובעים, הנתבע הפר את התחייבותו למסור להם את החזקה בדירה עד ליום 12.8.2015, ולפיכך הם זכאים לפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם בגין כל חודש איחור במסירה בסך 10,500 ₪, מיום 12.8.2015 ועד ליום 12.12.2021 - 76 חודשים, סה"כ 798,000 ₪.

   סכום זה בתוספת הפרשי הצמדה וריבית ליום הגשת התביעה עומד על סך של 906,719 ₪.

   בנוסף תבעו התובעים פיצוי בגין עגמת נפש בסך 100,000 ₪ לכל אחד מהם, סה"כ 200,000 ₪.

    

7. לטענת הנתבע, התביעה התיישנה או למצער הוגשה בשיהוי קיצוני תוך גרימת נזק ראייתי לנתבע. כך, לפי הנטען בכתב התביעה מועד המסירה החוזי הינו 12.8.2015, והתביעה הוגשה רק ביום 8.3.2023 בחלוף למעלה משבע שנים ממועד המסירה.

    

8. עוד טוען הנתבע, כי התובעים בנו את הפרוייקט בעצמם, כחלק מקבוצת הרוכשים של בעלי הזכויות בגג הבניין. קבוצת הרוכשים היא שהתקשרה עם עו"ד שפעל בשם בעלי הזכויות, היא שהתקשרה עם קבלנים לביצוע עבודות השלד והגמר, היא שאירגנה את הפרוייקט. תפקידו של הנתבע היה לנהל את הפרוייקט ותו לא.

    

   לטענת הנתבע, קבוצת הרוכשים התקשרה עם קבלן ביצוע, כשמועד השלמת הבניה שנקבע בהסכם עם הקבלן היה לאחר מועד המסירה שנקבע בהסכם ההתחייבות. בכך ויתרו התובעים על מועד המסירה שנקבע בהסכם ההתחייבות. בכך גם סיכלו התובעים את קיום הסכם ההתחייבות.

   עוד טוען הנתבע, כי הקבלן הפר את התחייבויותיו בענין מועד השלמת הבניה, מה שהביא לעיכוב נוסף, והדבר אינו באחריות הנתבע. התובעים בחרו שלא לתבוע את הקבלן ופטרו אותו מאחריות לעיכוב, ובמקום זאת בחרו להגיש שלא כדין את התביעה נגד הנתבע.

    

9. עוד טוען הנתבע, כי בכל מקרה התובעים אינם זכאים לפיצוי המוסכם מהמועד בו קיבלו חזקה בדירה ועד מועד קבלת טופס 4, שכן החל ממועד זה הם עשו שימוש מלא בדירה.

    

10. בנוסף טוען הנתבע, כי עבודות בלתי חוקיות שביצעו התובעים בדירה לאחר קבלת החזקה, גרמו לעיכוב בקבלת טופס 4 וכי האחריות להעדר טופס 4 מוטלת עליהם.

     

    דיון והכרעה

     

    התחייבות הנתבע למסירת הדירה

     

11. בסעיף 12 להסכם התחייב הנתבע למסור את הדירה לתובעים בתוך 20 חודשים מיום חתימת ההסכם, קרי עד ליום 12.8.2015. מדובר בהתחייבות פשוטה, ברורה ובלתי מסוייגת.

    בניגוד למוסכם, הדירה לא נמסרה לתובעים במועד החוזי, וההתחייבות לא קוימה.

     

12. הנתבע טוען, כי הוא אינו אחראי לאיחור במסירה, מכיון שהוא היה "רק" מנהל הפרוייקט. לטענתו, התובעים כחלק מקבוצת הרוכשים, הם אלה שהתקשרו עם הקבלן המבצע, אשר גרם לעיכובים בבניית הפרוייקט, ולפיכך האחריות ללוחות הזמנים של בניית הפרוייקט מוטלת עליהם. אינני מקבלת את הטענה. אנמק.

     

13. ראשית, השאלה כי הנתבע היה רק "מנהל הפרוייקט" מטעם קבוצת הרוכשים או רק "יזם" או כל הגדרה אחרת, אין בה כדי להשפיע על כך שהנתבע, יהיה תפקידו אשר יהיה, התחייב למסור לתובעים את הדירה עד ליום 12.8.2015, והפר את התחייבותו.

     

14. בנוסף, העסקה בין התובעים לנתבע היא כזו שהתובעים רוכשים מהנתבע/אישתו דירה בנויה מוגמרת לפי מפרט טכני עליו התחייב הנתבע, ובסכום קבוע, סופי ומוגדר מראש של 5,750,000 ₪ - מחצית בגין הזכויות בגג, ומחצית בגין עלויות הבניה.

     

    העובדה שהנתבע מקבל תשלום בסך 2,875,000 ₪ בגין עלויות הבניה של הדירה משמעה שהוא מתחייב לבנות את הדירה בתמורה לכך.

     

     

     

    מטבע הדברים, מנהל פרוייקט אינו נושא בעלויות הבניה של הפרוייקט אלא מקבל שכר בגין הניהול (בין אם סכום קבוע חודשי/גלובלי ובין אם כנגזרת של עלויות הבניה). אין זה מתקבל על הדעת שבגין ניהול הפרוייקט יקבל הנתבע שכר של 2,875,000 ₪ - מחצית משווי דירה גמורה.

     

15. הטענה כי הנתבע היה מנהל הפרוייקט מטעם קבוצת הרוכשים גם אינה מתיישבת עם העובדה שלא נחתם הסכם ניהול או הסכם פיקוח בין קבוצת הרוכשים ובין הנתבע.

     

16. הנתבע טוען, כי התובעים יחד עם קבוצת הרוכשים, באמצעות הנאמן עו"ד חג'ג' (אשר חתם בשמם), הם שהתקשרו בהסכם עם הקבלן המבצע גארבו נדל"ן בשנת 2015, והסכימו ללוחות זמנים שחורגים ממועד המסירה לו התחייב הנתבע בהסכם עם התובעים, והם שחתמו בשנת 2018 על הסכם לסיום ההתקשרות עם הקבלן גארבו נדל"ן תוך שהם מוותרים על טענות כלפיו. לכן, מי שאחראי לאיחור במסירה הוא הקבלן והתובעים, ואל לתובעים לבוא בדרישות לנתבע. גם טענה זו דינה להדחות.

     

17. בהתאם להסכם בין התובעים לנתבע, עלויות הבניה בפועל אינן מעניינם של התובעים. ככל שעלויות הבניה יהיו נמוכות יותר, יגדל הרווח של הנתבע, וככל שעלויות הבניה יהיו גבוהות יותר יקטן הרווח של הנתבע.

    הנתבע העיד בענין זה (65 לפרוטוקול):

     

    "הבנייה היא קודם כל זאת שמובטחת, רק ההפרשים עוברים אלי אם קיימים".

     

    ובהמשך (עמ' 65-67 לפרוטוקול):

     

    "עו"ד סלהוב: בסדר, עלה, עם כל הדבר הזה הקמת היחידה הזו בסופו של דבר קרקע פלוס עלויות בנייה סלש רישוי סלש הכל כולל הכל עלתה 5 מיליון שקלים, זה אומר שרכיב הרווח שלך הוא 750,000 שקל, אני מדייק?

    העד, מר פפיר: לא זוכר.

    עו"ד סלהוב: נתתי לך מספר היפותטי,

    העד, מר פפיר: יש דו"ח שמאות לפרויקט הזה.

    עו"ד סלהוב: זה מנגנון העסקה.

    העד, מר פפיר: העסקה וזה גם כתוב גברתי ואדוני בתשובה לשאלה שלך, העסקה שלי כחברת ניהול היא הפרשי שיווק, ניהול ופיקוח. בגין זה אני מושך על פי שלבים את שכר טרחתי. רק אם נשארים כספים. אם לא נשארים כספים אני לא יכול למשוך את הרווחים הללו. אז כמובן שבהתחלה יש קצת יותר כסף ובסוף זה מתחיל להתנקז זה כמו משפך,

    עו"ד סלהוב: אני שואל אותך מר פפיר, אם הדירה של התובעים בסופו של דבר רכישת הקרקע רכישת הקרקע, עלויות הבנייה, שיווק כל העלויות רישוי הייתה 6 מיליון שקלים, כן? כאשר מחיר הדירה הוא 5,750,000 האם אתה למעשה הפסדת 250,000 שקל?

    העד, מר פפיר: לא בטוח כי יש עוד יחידות בפרויקט הזה...

    כב` הש` הרנוף: השאלה היא אם הדירה הזאת וכנ"ל לגבי כל הפרויקט בחלק היחסי כל יחידה, מנקודת המוצא הזאת האם אדוני יכול להשיב לשאלה?

    העד, מר פפיר: כן. היו הפרשים. נכון.

    כב` הש` הרנוף: היחידה שלהם,

    העד, מר פפיר: כן.

    כב` הש` הרנוף: ה-250,000 שקל שהיו חסרים, עכשיו אדוני נשאל כבר על זה שאם היחידה היא הייתה עולה 6 מיליון ולא 5,750,000 שנכנס מה היה קורה מאיפה היו מביאים את ה-250,000 הנוסף האלה?

    העד, מר פפיר: באופן עקרוני על פי הסכם ההתחייבות אני צריך להביא את זה וכך היה.

    עו"ד סלהוב: זאת אומרת שיש לנו מנגנון כזה מר פפיר שאתה עובד כל כך קשה כל כך הרבה שנים על פרויקט כאשר בסופו דבר אם אתה לא תצליח להביא את הדירה הזו לרוכשים בסכום שיבחר (צ"ל: יפחת - א.ה.) מ-5,750,000, למעשה אתה תהיה ללא רווח, כפי שאמרת עכשיו. נכון?

    העד, מר פפיר: יכול להיות, לא בטוח.

    עו"ד סלהוב: תאשר לי שכמובן יש לך אינטרס שהדבר הזה יקרה, זאת אומרת שהדברים יעבדו טוב, שהעלויות יהיו כמה שיותר נמוכות כי אחרת אני לא מוצא היגיון כלכלי בטענה שלך שאתה לא אכפת לך מה יקרה עם הקבלנים מה יקרה עם המסירה. תאשר לי שאין בזה היגיון כלכלי בטענה שלך שלא אכפת לך משום דבר כי זה לא קשור אליך.

    העד, מר פפיר: לא כתבתי ולא אמרתי מעולם שלא אכפת לי משום דבר. אני לא מצליח להבין את השאלה אדוני אולי תחדד...".

     

    תשובותיו המתחמקות של הנתבע אינן מניחות את הדעת והותירו רושם בלתי מהימן. אולם למרות זאת ברור מהן, כי הרווח של הנתבע מושפע מעלויות הבניה ונגזר מהן. ככל שעלויות הבניה גבוהות יותר הרווח שנותר בידי הנתבע קטן יותר. האינטרס של התובעים ביחס להתקשרות עם הקבלן המבצע הוא הפוך מהאינטרס של הנתבע. התובעים, אשר אדישים לעלויות הבניה (שהן קבועות מבחינתם) יסכימו לשלם לקבלן סכומים גבוהים על מנת להשביח את איכות הבניה. הנתבע, לעומתם, אשר הרווח שלו נגזר מעלויות הבניה, יסכים לשלם לקבלן סכומים נמוכים יותר על מנת להשאיר בידיו רווח.

    כשזה ההגיון הכלכלי של העסקה, אין זה מתקבל על הדעת שהנתבע הפקיד בידי התובעים ויתר הרוכשים את ההתקשרות עם הקבלן המבצע ואת האחריות הנגזרת מכך, ואיפשר להם לשלוט בהתקשרות עם הקבלן המבצע (ראו בענין זה עדות התובע בעמ' 25 ש' 33 – עמ' 26 ש' 15; עמ' 27 ש' 33-35).

     

18. גם אם מי שחתום בפועל על ההסכם עם הקבלן (גארבו נדל"ן) הוא הנאמן של הרוכשים, עו"ד חג'ג' בשם בעלי הזכויות בפרוייקט, הרי שבמהות מי שהתקשר עם הקבלן המבצע הוא הנתבע - הוא זה שבחר בו, הוא זה שקבע את התמורה שתשולם לו ואת לוחות הזמנים, הוא שעמד מולו במהלך ביצוע ההסכם, והוא אף זה שהביא את ההסכם לכדי סיום בטרם הסתיימו העבודות. התובעים לא היו מעורבים בהתקשרות עם הקבלן המבצע. התובע העיד בענין זה (בעמ' 28- 29):

     

    כב` הש` הרנוף: מי הביא לעו"ד חג'ג' את הקבלן גרבו כדי שיחתמו אתו על ההסכם?

    העד, מר טוחנר: רוד פפיר...

    הוא הביא את הקבלן הוא ניהל את המו"מ...

    כב` הש` הרנוף: כלומר כל התהליך שעו"ד חג'ג' בסוף חותם כנאמן זה אחרי תהליך שמי מורה לעו"ד חג'ג' לחתום?

    העד, מר טוחנר: רוד פפיר".

     

     

    ובעמ' 33:

     

    "הקבוצה לא קבעה כלום הקבוצה לא קיבלה העתק של ההתקשרות, לא ידעה על ההתקשרות הזאת וזה לא עניין אותה, כל אחד היה לו את ההסכם שלו מתי לקבל את הדירה ואיך לקבל את הדירה, כל הניהול וההסכמים זה לא היה בעיה שלנו, אנחנו קנינו (אנגלית) דהיינו פרויקט גמור מחיר סופי מועד מסירה סופי ופיצוי על איחור. מה רוצים מהחיים שלנו?"

     

    עדותו של התובע היתה כנה ואותנטית והותירה בי רושם מהימן. השתכנעתי כי היחיד שמשך בחוטים היה הנתבע, וכי התובעים לא היו מעורבים כלל בהתקשרות עם הקבלן המבצע. הדבר גם עולה בקנה אחד עם מבנה העסקה בין התובעים לנתבע כפי שנדון לעיל.

     

19. לא רק זאת אלא שההסכם עם הקבלן שהחליף את גארבו נדל"ן נחתם ע"י הנתבע בעצמו (ולא ע"י הנאמן בשם קבוצת הרוכשים). הנתבע אמנם לא הגיש את ההסכם הנ"ל, אולם במכתבו לתובעים מיום 9.4.2018 הוא כותב: "ביום ה- 20.03.2018 נכרת הסכם בין החברה (ההדגשה אינה במקור - א.ה.) לבין חברת אופק תשתיות (ד.פ) בע"מ (להלן: "ההסכם" ו"הקבלן" בהתאמה) לטובת השלמת עבודות הבנייה למשעי בפרויקט שבנדון".

    ה"חברה" היא "פפיר גרופ ישראל חברה ליזמות נדל"ן ופיתוח בע"מ", שהנתבע הוא המנכ"ל והבעלים שלה (כפי שעולה מהפתיח למכתב ומהחתימה בסוף המכתב).

     

    ללמדך, ההתקשרות עם הקבלן היתה עניינו ואחריותו של הנתבע, ומשיקולים השמורים עימו, פעם נחתם ההסכם ע"י הנאמן בשם קבוצת הרוכשים, ופעם נחתם ע"י הנתבע.

     

20. הנתבע לא התייחס בתצהיר עדותו הראשית לפעולות שנעשו על ידו על מנת למסור את הדירה לתובעים במועד שהתחייב, לא הסביר מה גרם לעיכובים, ולא הסביר מדוע ההסכם עם הקבלן גארבו נחתם רק בשנת 2015, חודשים בודדים לפני מועד המסירה החוזי.

     

    מהראיות בתיק עולה, כי היתר בניה לפרוייקט ניתן ביום 10.3.2015, חמישה חודשים בלבד לפני מועד המסירה החוזי, וכי ביום 5.2.2017 ניתן היתר בניה נוסף (נספחים 8, 9 לתצהיר עדות ראשית מטעם התובעים).

    אין טענה של הנתבע, כי התובעים הם אלה שהיו אחראים על נושא הרישוי וקבלת היתר בניה. משכך, וכאשר היתר בניה ניתן חמישה חודשים בלבד לפני מועד המסירה החוזי (ואף נדרש היתר נוסף כעבור שנתיים), אין לקבל את נסיון הנתבע לתלות את האיחור במסירה במועדים שנקבעו בהסכם עם הקבלן, שהרי לעובדה שהיתר בניה ניתן רק בחודש מרץ 2015 יש השלכה משמעותית על מועד תחילת הבניה וסיומה, וענין זה אינו באחריות התובעים.

     

    בחקירתו הנגדית של הנתבע גם התברר, כי לפני ההסכם עם הקבלן גארבו נדל"ן נכרת הסכם עם קבלן בשם אבו סיאם, שבוטל (עמ' 56 לפרוטוקול). הנתבע לא הגיש את ההסכם הנ"ל ולא ברור אם זה נחתם ע"י הנתבע או ע"י הנאמן בשם קבוצת הרוכשים. בכל מקרה, הנתבע אינו טוען כי התובעים היו מעורבים בהתקשרות עם הקבלן אבו סיאם. ככל שלהתקשרות זו היתה השפעה על לוחות הזמנים של תחילת הבניה וסיומה, הרי שהאחריות לכך רובצת לפתחו של הנתבע.

     

21. העובדה שהנתבע היה אחראי לבניית הפרוייקט מתחילתו ועד סופו לרבות להתקשרות עם הקבלן, מוצאת ביטוי ב"פרוטוקול עדכון" ששלח הנתבע לקבוצת הרוכשים ביום 9.4.2018, שם הוא כותב:

     

    "ביום ה- 20.3.2018 נכרת הסכם בין החברה לבין חברת אופק תשתיות (ד.פ) בע"מ לטובת השלמת עבודות הבנייה למשעי בפרויקט שבנדון...

    השקט אותו הענקתם עד היום כרוכשים העניק לחברה, לבעליה וכן לעו"ד יצחק (ג'אקי) חג'ג' את הביטחון והכח לבצע את תחלופת הקבלן בפרויקט דנן בקור רוח ובאופן נכון, יעיל, יסודי ובתקווה שגם מוצלח...

    לאחר כ- 2.5 שנים קשות (כעת כבר כמעט 3 שנים מלאות) על גבול הבלתי אפשריות, נתקבלה אצל הח"מ החלטה שלא ניתן יהא להשלים את בנייתו של הפרויקט באמצעות הקבלן הקודם... שילמה החברה הרבה מעל למה שהיה עליה לשלם אילולא החליטה על תחלופת הקבלנים...".

     

    כלומר, הנתבע (החברה שבבעלותו) הוא שהתקשר עם הקבלן, הוא שהחליף את הקבלן, הוא ששילם לקבלן.

     

22. הטענה שלפיה מי שאחראי לעיכוב הם התובעים, אשר התקשרו עם הקבלן גארבו נדל"ן והסכימו למועד סיום הבניה שהוא מאוחר למועד המסירה החוזי, עלתה לראשונה בהליך הנדון. לפני כן, במסגרת ההתכתבות בין הצדדים, הנתבע לא טען ולו ברמז כי התובעים הם שאחראים לאיחור במסירה או כי הם סיכלו את ההסכם או כי הם ויתרו על מועד המסירה החוזי או כל טענה ממין זה.

     

    כך, בתשובה לדרישת התובע לקבלת הפיצוי בגין האיחור במסירה (מיום 21.7.2015), הנתבע לא טען כי התובעים, בחתימתם על ההסכם עם הקבלן גארבו נדל"ן, אחראים לעיכוב במסירה, אלא השיב: "זיכויים אם אכן ישנה זכאות מגיעים ומחושבים בסוף בניית הפרויקט ולא בשום שלב בשעת בנייתו, הדרישה לזמן זה אינה במקומה. העבודה עוד רבה ומלאכה ארוכה לפנינו".

     

    כך גם ב"פרוטוקול העדכון" מיום 9.4.2018 שהובא לעיל. וראו גם עדות הנתבע בעמ' 63 לפרוטוקול.

     

23. על יסוד כל האמור לעיל, אינני מקבלת את טענות הנתבע כי התובעים התקשרו עם הקבלן גארבו נדל"ן וגרמו בכך לסיכול ההסכם, או כי הסכימו בכך למועד מסירה חדש, או כי ויתרו על טענות כנגד הקבלן גארבו נדל"ן ובכך פטרו את הנתבע. כפי שנדון לעיל, מי שהיה אחראי להתקשרות עם הקבלן גארבו נדל"ן היה הנתבע ולא התובעים, וככל שהדבר הביא לעיכוב בלוחות הזמנים האחריות לכך מוטלת על הנתבע, אשר התחייב למסור לתובעים דירה בנויה ומוגמרת עד ליום 12.8.2015.

    בכל מקרה, בהתאם לדין ולפסיקה טענת סיכול שמורה למקרים נדירים ויוצאי דופן, שהמקרה הנדון אינו בא בגדרם.

     

24. אשר על כן, הגעתי למסקנה, כי הנתבע התחייב למסור לתובעים את הדירה ביום 12.8.2015, כי הוא הפר את התחייבותו, וכי האחריות לכך מוטלת עליו.

    מכאן אעבור לבחינת הסעד לו זכאים התובעים בגין ההפרה.

     

    הפיצוי המוסכם

     

25. סעיף 13 להסכם בין הצדדים קובע:

     

    "במידה והיחידה לא תימסר בזמן שאליו התחייבה החברה, אזי יהיו זכאים הרוכשים לפיצוי בדמות של שכ"ד חודשי בסך 10,500 ₪ בגין כל חודש איחור במסירתה של היחידה, תשלום זה ישולם במידת ויהיה בכך צורך ע"י החברה בכל 15 לחודש (בחודשי האיחור)".

     

    סעיף 16 להסכם ממשיך וקובע, כי על מנת להבטיח את תשלום דמי השכירות במקרה של איחור במסירה יוחזק בידי הנאמן סך של 250,000 ₪.

     

     

26. את תקופת האיחור במסירה ניתן לחלק לשלוש תקופות כדלקמן:

     

    מיום 12.8.2015 ועד ליום 7.3.2016 (7 שנים לפני מועד הגשת התביעה).

    מיום 8.3.2016 ועד ליום 30.6.2018 (מועד מסירת הדירה בפועל) - 27 חודשים ו- 23 ימים.

    מיום 1.7.2018 ועד ליום 5.12.2021 (מועד קבלת טופס 4) - 41 חודשים.

     

    אקדים ואציין - כי בגין התקופה הראשונה התביעה התיישנה.

    בגין התקופה השניה - התובעים זכאים לפיצוי המוסכם, כפי שנקבע בהסכם ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית.

    בגין התקופה השלישית - התובעים זכאים לפיצוי מופחת.

     

    תקופת האיחור הראשונה - תקופה שקדמה לשבע שנים לפני הגשת התביעה

     

27. מועד המסירה החוזי נקבע ליום 12.8.2015. התביעה הוגשה ביום 8.3.2023, בחלוף למעלה משבע שנים ממועד המסירה החוזי.

    לפיכך, טוען הנתבע להתיישנות התביעה, למצער להתיישנות התביעה בגין החודשים שקדמו לשבע שנים לפני הגשת התביעה, ולשיהוי.

     

    התובעים טוענים כי עילת התביעה נולדה עם קבלת טופס 4, ורק ממועד זה מתחיל מנין שבע השנים להתיישנות. עוד טוענים התובעים, כי הנתבע הסכים להארכת תקופת ההתיישנות עד למועד סיום בניית הפרוייקט, ולפיכך חל סעיף 19 לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958 (להלן: "חוק ההתיישנות"), וכן כי הנתבע הודה בקיום הזכות שלהם, ולפיכך חל סעיף 9 לחוק ההתיישנות.

    עוד טוענים התובעים כי מכח סעיף 7 לחוק ההתיישנות וסעיף 89(1) לפקודת הנזיקין התביעה לא התיישנה.

     

28. עילת התביעה בגין האיחור במסירת הדירה היא עילה שמתחדשת בכל חודש בו לא נמסרה הדירה.

    לפיכך, התביעה בגין האיחור בתקופה שמיום 12.8.2015 ועד ליום 7.3.2016 התיישנה ביום 8.3.2016, ודינה להדחות מטעם זה.

    התביעה בגין תקופת האיחור שתחילתה שבע שנים לפני הגשת התביעה, לא התיישנה.

     

29. אינני מקבלת את טענת התובעים כי הודעת המייל של הנתבע מיום 21.7.2015 מהווה הסכמה להארכת תקופת ההתיישנות והודאה בקיום הזכות. בהודעת הנתבע נכתב:

    "זיכויים אם אכן ישנה זכאות מגיעים ומחושבים בסוף בניית הפרויקט ולא בשום שלב בשעת בנייתו, הדרישה לזמן זה אינה במקומה".

    אין בהודעה רמז להסכמה על הארכת תקופת ההתיישנות. גם אין בה הודאה בקיום הזכות, להפך הנתבע כתב במפורש "אם אכן ישנה זכאות", כלומר הנתבע לא הודה שיש זכות, אלא הבהיר שהדברים ייבחנו בעתיד.

     

    טענת התובעים בענין סעיף 89 לפקודת הנזיקין אינה ממין הענין, שכן התביעה היא תביעה חוזית, ולא תביעה נזיקית בגין עוולה.

     

    תקופת האיחור השניה – מיום 8.3.2016 ועד מסירת הדירה בפועל

     

30. הדירה נמסרה לתובעים ע"י הקבלן המבצע ביום 1.7.2018.

    מיום 8.3.2016 ועד יום 1.7.2018 חלפו 27 חודשים ו- 23 ימים. בתקופה זו נאלצו התובעים לשכור דירה חלופית, ושילמו בגינה דמי שכירות בסך 17,000 ₪ לחודש.

     

    ההסכם קבע כי בגין כל חודש איחור במסירת הדירה ישלם הנתבע לתובעים פיצוי בדמות דמי שכירות חודשיים בסך 10,500 ₪ לחודש. מדובר בפיצוי ריאלי שמבטא את הנזק שצפו הצדדים במועד כריתת ההסכם כתוצאה מסתברת של ההפרה.

     

    בגין חודשי האיחור בתקופת האיחור השניה זכאים התובעים לפיצוי המוסכם בסך 10,500 x 27.75 חודשים - סה"כ 291,375 ₪.

    סכום זה בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 8.5.2017 (אמצע התקופה) ועד מועד פסק הדין עומד על סך של 408,868 ₪.

     

31. טענות הנתבע בסיכומים לענין אי תחולת חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 והפיצוי הסטטוטורי בגין איחור במסירה הקבוע בו, נטענו לראשונה בסיכומים והן בגדר הרחבת חזית אסורה. בכל מקרה טענות אלה אינן רלוונטיות לענין, מכיון שהתובעים לא תבעו את הפיצוי הסטטוטורי (שהינו גבוה יותר מדמי השכירות החודשיים) אלא תבעו את הפיצוי המוסכם החוזי.

     

    תקופת האיחור השלישית – ממועד מסירת הדירה בפועל ועד קבלת טופס 4

     

32. טופס 4 לפרויקט ניתן רק ביום 5.12.2021.

    לטענת התובעים, מסירת הדירה ללא טופס 4 אינה מהווה מסירה כדין. לפיכך, הם זכאים לפיצוי המוסכם עד למועד קבלת טופס 4.

    לטענת הנתבע, ממועד קבלת הדירה ע"י התובעים בפועל, לא נגרם להם נזק, הם לא שכרו דירה אחרת, ולפיכך הם לא זכאים לפיצוי המוסכם.

     

33. ראשית יובהר, כי אמנם ביום 1.7.2018 התובעים קיבלו את החזקה בדירה בפועל, אולם הבניה עדיין לא הושלמה במועד זה. כך, עבודות האינסטלציה בדירה לא הושלמו, עבודות הגמר בדירה (לרבות הנמכת תקרות) לא הושלמו, המעלית עדיין לא עבדה, מתקן החניה לא עבד, הריצוף בלובי לא הושלם.

     

34. מסירת דירה חדשה משמעה מסירתה כדין, לאחר שהתקבלו כל האישורים הנדרשים לצורך כך לרבות אישור איכלוס מהועדה המקומית לתכנון ובניה (טופס 4). כל עוד לא התקבל טופס 4 הנתבע לא השלים את התחייבותו למסור לתובעים את הדירה.

    ראו לענין זה ע"א (מחוזי י-ם) 21885-09-11 טללי נתניה בע"מ נ' ברונפן (פורסם, 2.4.2012):

     

    "מסירת החזקה בדירה מתקיימת על פי הדין והפסיקה כאשר בצידה טופס 4 חתום כדת וכדין על ידי הועדה המקומית לתכנון ובנייה... לפיכך, אף אם נמסרה הדירה בפועל למשיבים, אולם למסירה זו לא נילווה טופס 4, ואף אם הם השכירוה, אין לראות בכך משום קיום של התנאי הקבוע בחוזה, בדבר מסירת דירה מושלמת וראויה למגורים".

     

    ראו גם ע"א (מחוזי ת"א) 11122-06-21 באבאדז'נוב רושל בע"מ נ' מירזייב, פיסקה 20 (פורסם, 28.6.2022) והאסמכתאות שם.

     

35. אם כן, מסירת הדירה ללא טופס 4 אינה מהווה מסירה כדין, ולפיכך כל עוד לא ניתן טופס 4 הנתבע הפר את התחייבותו למסירת הדירה, והתובעים זכאים לפיצוי בגין הפרה זו. כל קביעה אחרת תיצור תמריץ להפרה של הדין ולמסירת דירות ללא טופס 4.

     

    עם זאת אני סבורה, כי בגין תקופה זו יש מקום להפחית את הפיצוי המוסכם שקבוע בהסכם. שכן, כשהצדדים קבעו פיצוי מוסכם בגין איחור במסירה בדמות דמי שכירות חודשיים בסך 10,500 ₪ הם ראו לנגד עיניהם את הנזק שייגרם לתובעים כתוצאה מכך שהם יאלצו לשלם דמי שכירות בגין דירה חילופית, וכן נזקים נילווים של העדר אפשרות שימוש והנאה מהדירה החדשה שרכשו, עגמת נפש וכיוצ"ב. הנזק אותו יכלו הצדדים לצפות כתוצאה מסתברת של ההפרה במקרה שבו התובעים יתגוררו בדירה (אולם ללא טופס 4) הוא נמוך יותר מהנזק המסתבר במקרה בו התובעים לא יתגוררו בדירה כלל.

    לכן, ובהתאם לסמכות בית המשפט בסעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, אני סבורה כי יש מקום להפחית את הפיצוי המוסכם בתקופה זו.

     

    במסגרת שיקול הדעת לענין הפחתת הפיצוי הבאתי בחשבון מחד את העובדה שהתובעים התגוררו בדירה ולא נאלצו לשלם דמי שכירות בתקופה זו, ומאידך את העובדה שבניית הדירה והבנין לא הושלמו ולא התקבל טופס 4. באיזון בין אלה, מצאתי להפחית את הפיצוי המוסכם לסך של 2,500 ₪ בגין כל חודש מיום קבלת הדירה בפועל ועד קבלת טופס 4.

    סכום זה כפול 41 חודשי איחור מעמיד את הפיצוי בגין תקופה זו על סך של 102,500 ₪, ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום קבלת טופס 4 ועד מועד פסק הדין על סך של 132,655 ₪.

     

36. טענת הנתבע, כי העיכוב בקבלת טופס 4 נבע משיפוצים בלתי חוקיים שביצעו התובעים בדירה, לא הוכחה. הטענה נטענה בעלמא, מבלי שהובאה כל אינדיקציה למועד הפניה לקבלת טופס 4, למועדים בהם נערכו הביקורות ע"י הגורמים המוסמכים, לכך שנעשו ע"י התובעים עבודות בלתי חוקיות בדירה, ולכך כי העבודות שבוצעו ע"י התובעים גרמו לכשלון הביקורות שנערכו ע"י הרשויות. אשר על כן, טענה זו נדחית.

     

    עגמת נפש

     

37. התובעים תובעים בנוסף לפיצוי המוסכם גם פיצוי בסך 200,000 ₪ בגין עגמת הנפש שנגרמה להם כתוצאה מהאיחור במסירה. אני סבורה כי הפיצוי המוסכם בגין האיחור במסירה כולל את כלל הנזקים שנגרמו לתובעים בגין האיחור במסירה לרבות פיצוי בגין עגמת נפש. משכך, ובהינתן שמדובר בסכסוך חוזי כספי, לא מצאתי מקום לפסוק פיצוי נפרד בגין עגמת נפש.

     

    סוף דבר

     

38. הנתבע ישלם לתובעים סך של 541,523 ₪.

    בנוסף, ישא הנתבע בשכ"ט עו"ד והוצאות התובעים בסך כולל של 70,000 ₪.

     

     

    ניתן היום, ג' סיוון תשפ"ו, 19 מאי 2026, בהעדר הצדדים.