ה"פ 5189-04-15 רז נ' עיריית עכו

1.עסקינן בתביעה לפסק דין הצהרתי, במסגרתה התבקש בית המשפט להצהיר כי המבקשת היא בעלת הזכויות בדירת מגורים ברח' האורן 6/16 בעכו, בגוש: 18018, חלקה 29, תת חלקה 16 (להלן: "הדירה"), ולהורות למשיבה להסיר לאלתר את השעבוד אשר הוטל על ידה מכוח סעיף 11א(2) לפקודת המיסים (גבייה) [להלן: "פקודת הגבייה"], על הדירה.

ר ק ע

2.בתאריך 27.10.2014 חתמה המבקשת על חוזה לרכישת הדירה מהבעלים הרשום, מר אדהאם מוסלמאני (להלן: "המוכר").

3.בתאריך 29.10.2014, נרשמה הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין על הדירה, לטובת המבקשת.

4.בתאריך 6.11.2014 דווחה העסקה למיסוי מקרקעין.

5.בתאריך 24.12.2014 רשמה המשיבה שעבוד על הדירה מכוח סעיף 11א(2) לפקודת הגבייה, בגין חובות עירוניים על נכס אחר שיש למוכר.

6.ביום 27.1.2015 נתנה המשיבה למבקשת אישור עירייה המופנה ללשכת רשם המקרקעין, על פיו אין למוכר חובות למשיבה בגין הדירה עד לתאריך 28.2.2015.

7.בתאריך 1.2.2015 ניגשה המבקשת ללשכת רישום המקרקעין, על מנת לרשום את הדירה על שמה, ואז גילתה כי המשיבה רשמה שעבוד על פי סעיף 11א(2) לפקודת הגבייה על הדירה, בגין חובות עירוניים הרשומים על שם המוכר בנכס אחר.

8.מכאן התובענה הנדונה.

טענות המבקשת בכתב התביעה

9.עיקר טענותיה של המבקשת בכתב התביעה הן כדלקמן:

א.בהתאם לסעיף 127(ב) לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), זכויותיה של המבקשת נוכח הערת האזהרה שנרשמה לטובתה, עדיפות על פני השעבוד שהטילה המשיבה בתאריך מאוחר יותר.

ב.על פי הלכת אהרונוב (ע"א 189/95 בנק אוצר החייל בע"מ נגד מזל אהרונוב, פד"י נג(4), 199), זכות חוזית שנוצרה טרם הטלת עיקול, עדיפה על העיקול, בין אם הזכות נרשמה ובין אם לאו.

ג.המבקשת פעלה לרכישת הדירה בתום לב ובתמורה, ואף רשמה הערת אזהרה לטובתה טרם הטלת השעבוד על ידי המשיבה.

בעצם רישום השעבוד על שם המשיבה במועד שבו נרשם, פעלה המשיבה בחוסר תום לב.

תשובת המשיבה לתובענה 

10.המשיבה הגישה כתב תשובה לתובענה, ועיקר טענותיה הן כדלקמן:

א.על הדירה רשומה הערת אזהרה מיום 2.3.2010 לטובת מדינת ישראל, בהתאם לסעיף 4יז(ג) לחוק מינהל מקרקעי ישראל, התש"ך – 1960.

המבקשת לא צירפה לתביעתה אישור מרשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י") להעברת הדירה מהמוכר למבקשת, למרות רישום הערת האזהרה האמורה.

משכך מדובר בחוזה פסול כמשמעותו בסעיף 30 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג – 1973 (להלן: "חוק החוזים") ולכן הוא בטל.

לחילופין, מדובר בחוזה על תנאי כמשמעותו בסעיף 27 לחוק החוזים. כל עוד לא התקיים התנאי (אישור רמ"י למכר), אין החוזה יכול להעניק למבקשת זכות קניינית כלשהי בדירה, אלא רק התחייבות להענקת זכויות בדירה.

ב.השעבוד שנרשם מכוח סעיף 11א(2) לפקודת הגבייה עדיף על זכויותיה של המבקשת הנובעות מרישום הערת האזהרה לטובתה על הדירה.

ג.הלכת אהרונוב אינה רלוונטית למקרה דנן, שכן היא עוסקת בעדיפות הערת אזהרה על פני עיקול מאוחר ולא על פני שעבוד.

במקרה דנן, מדובר על שעבוד ולא על עיקול, ולכן הערת האזהרה אינה גוברתעליו.

ד.אפילו הייתה הערת האזהרה שרשמה המבקשת לטובתה, עולה כדי זכות קניינית של ממש, עדיין יש על המבקשת להתמודד מול זכות הקניין שרכשה המשיבה בדירה מכוח השעבוד שנרשם לטובתה, ומעמדן של שתי אלה היה זהה.

ה.השעבוד נרשם על ידי המשיבה בטרם הושלם התשלום האחרון של המבקשת לחייב/המוכר, על חשבון מחיר הדירה.

בנסיבות אלה היה על המבקשת להימנע מלהעביר את התשלום האחרון לידי המוכר ולשומרו כדי להבטיח את פירעון החוב בגינו נרשם השעבוד, כהוראת סעיף 2.3 לחוזה.

משנמנעה המבקשת מלעשות כן, אחראית היא בנזיקין (מכוח עוולת הרשלנות), לנזקי המשיבה, לכל הפחות עד כדי גובה התשלום ששולם על ידה לחייב, לאחר רישום השעבוד. לפיכך על החייבת לשלם תשלום זה לידי העירייה, כתנאי להסרת השעבוד (יצוין כי התשלום האחרון על פי הוראות החוזה הינו סך של 150,000 ₪ - סעיף 5.2.3 לחוזה שצורף כנספח א' לכתב התביעה).

ו.אישור העירייה שניתן למוכר מכוח סעיף 324(א) לפקודת העיריות, מהווה אישור כי בגין הנכס על אודותיו ניתן האישור, אין חובות עירייה.

אין הדבר אומר או מאשר כי למוכר אין חובות עירייה בגין נכס או נכסים אחרים המוחזקים בחזקתו.

ישיבת יום 18.5.2015  

11.בישיבת יום 18.5.2015, ציינה באת כח המשיבה כדלקמן:

א.אין מחלוקת כי החוב נשוא השעבוד אינו על הדירה נשוא התובענה אלא על נכס אחר של המוכר, שהוא מחסן או חנות שאינו ראוי לשימוש.

נכס אחר זה אף אינו בבעלות המוכר אלא בבעלות עמידר, והוא רק מחזיק בו.

• לשאלת בית המשפט, איזה ניסיונות עשתה המשיבה על מנת לגבות את החוב מהמוכר, השיבה "אין לי פה את דו"ח הפעולות" (עמ' 1 לפרוט', ש' 19-20), אך ציינה כי מדובר בחוב של כ- 158,000 ₪, שהחל להיווצר משנת 2007.

   

  ג.המשיבה ביצעה את השעבוד על פי פקודת הגבייה, בהתאם לטופס "הערה על שעבוד מקרקעין" שנחתם על ידי גזבר העירייה ביום 25.11.2014 ונרשם ביום 24.12.2014, כשסכום החוב עמד אז על סך של 157,963 ₪.

   

  • לשאלת בית המשפט, מדוע המשיבה חיכתה 7 שנים על מנת לבצע את השעבוד על פי פקודת המיסים, כשלמעשה הייתה יכולה לצפות שהחייב ימכור את הדירה, השיבה כדלקמן:

     

    "אנחנו עושים הליכי גבייה ועיקולים בדרך כלל של חשבונות בנק, ועושים עוד שורה של מהלכים, בדרך כלל לא עוברים לנכסים אחרים, אלא זולת הנכס נשוא החוב" (עמ' 2 לפרוט', ש' 3-6).

     

    ה.לשאלת בית המשפט, האם מישהו מטעם המשיבה הודיע למבקשת, עובר לתשלום האחרון על פי החוזה, על אודות הטלת השעבוד, השיבה בשלילה.

    יחד עם זאת, הוסיפה באת כוח המשיבה כי מצופה היה מהמבקשת, טרם התשלום האחרון, כי תבדוק שוב את רישומי הדירה בלשכת רישום המקרקעין, שמא חל בהם שינוי ולא הוטלו עיקולים ו/או שעבודים חדשים מאז חתימת החוזה.

     

    ו.כלל לא בטוח כי מדובר בהסכם תקף, שכן יש הערת אזהרה לטובת רמ"י, ובנדון הפנתה לכתב התשובה שהוגש מטעמה.

     

    12.באת כח המבקשת טענה בישיבת יום 18.5.2015 כדלקמן:

     

    א.שעבוד לגביית חוב ארנונה ניתן להטיל רק מכוח סעיף 11א(1) לפקודת הגבייה אך לא מכוח סעיף 11א(2) לפקודת הגבייה. לכן, משהוטל השעבוד במקרה דנן מכוח סעיף 11א(2), יש לומר כי הוטל שלא כדין והוא בטל (viodׂ).

     

    ב.בכל מקרה, השעבוד אינו עדיף על הערת האזהרה שנרשמה לטובת המבקשת על הדירה טרם רישומו.

     

    ג.הסכום שהועבר למוכר מאז נודע למבקשת על השעבוד, הינו סך של 27,640 ₪, שהועבר לידי המוכר ביום 17.2.2015.

    המבקשת הייתה חייבת להעביר על פי החוזה סכום זה למוכר, שכן היו בידיה כל האישורים הנדרשים על פי החוזה ולא הייתה סיבה לעכב כספים למוכר.

     

    ד. מיום הטלת השעבוד בתאריך 24.12.2014 הועבר למוכר על פי החוזה סך של 150,000 ₪, ובכללו גם הסכום של 27,640 ₪ כמפורט בס"ק ג' לעיל.

     

  • המבקשת (ובכלל זה באת כוחה), לא בדקו נסח רישום מקרקעין של הדירה טרם העברת התשלום האחרון למוכר.

     

    ו.באשר להערת האזהרה הרשומה לטובת רמ"י, מדובר ב"הערה בדבר העברה לזרים", כפי שמצוין בנסח רישום המקרקעין.

    הערה זו אינה רלוונטית לגבי המבקשת, שהינה אזרחית ישראל ובעלת תעודת זהות ישראלית. במצב דברים זה, לא צריך להביא אישור מיוחד מרמ"י כדי לבצע את העברת הזכויות בדירה משמו של המוכר לשמה של המבקשת.

     

     

     

     

     

     

    דיון והכרעה

     

    13.סבורני כי אלה הן השאלות הדורשות הכרעה בתובענה זו:

     

    א.משמעות ההערה לטובת רמ"י שנרשמה בלשכת רישום המקרקעין ביום 2.3.10 והשפעתה על הזכויות שרכשה המבקשת מכוח החוזה שחתמה עם המוכר.

     

    ב.אפשרות הטלת שעבוד במקרה דנן מכוח סעיף 11(א)(2) לפקודת הגביה.

     

    ג.מעמדה של הערת האזהרה שנרשמה לטובת המבקשת לעומת השעבוד שהוטל על ידי העירייה מכוח סעיף 11א(2) לפקודת הגבייה.

     

    שאלה א - משמעות ההערה לטובת רמ"י

     

    14.עיון בנסח רישום המקרקעין שצורף כנספח ו' לתובענה מלמד כי ביום 2.3.2010 נרשמה הערה לטובת מדינת ישראל "בדבר העברה לזרים".

    נרשם בנסח כי ההערה נרשמה לפי "סעיף 4יז(ג)(2) לחוק מינהל מקרקעי ישראל תש"ך – 1960" (הכוונה לחוק רשות מקרקעי ישראל, תש"ך – 1960 – להלן: "חוק רמ"י").

    יצוין כי סעיף זה בוטל לאחר רישום ההערה, וכיום אינו קיים.

     

    15. סעיף 4יז(ג), טרם ביטולו, קבע כדלקמן:

     

    "1.המינהל רשאי, בהודעה לחוכר, להתנות את הקניית  הבעלות לפי סעיף זה בתנאים ובהגבלות לעניין הקניית זכויות בדירה בעתיד או התחייבות להקנייה כאמור, לידי החוכר או מידי אדם אחר שיהיה בעל זכויות לגביה, ובלבד שלא יקבעו סוגי תנאים או הגבלות שלא חלו על העברת זכותו של החוכר בדירה, במועד משלוח ההודעה לחוכר.

     

    2.קבע המינהל תנאי הגבלה כאמור בפסקה (1), יציין זאת בבקשה לרישום,  הרשם ירשום הערה על כך בפנקס הבתים המשותפים; רשמה הערה כאמור, כל עוד לא נמחקה, לא תרשם בפנקסים עסקה הסותרת את תוכן ההערה". 

     

    16. כאמור במקרה דנן נרשמה הערה לטובת מדינת ישראל בדבר "העברה לזרים". "זר" מוגדר בסעיף 2א(1) לחוק מקרקעי ישראל, תש"ך – 1960, כך:

     

    "'זר' – כל אחד מאלה:

    (1)יחיד שאינו אחד מאלה:

    (א)אזרח ישראלי או תושב ישראל;

     (ב)מי שזכאי לעלות לישראל לפי חוק השבות, התש"י – 1950;

    (2)תאגיד שהשליטה בו בידי יחיד אחד או יותר, שאינו אחד מהמנויים בפיסקה (1);

    (3)מי שפועל בעבור יחיד או תאגיד כאמור בפיסקאות (1) או (2);".

     

    17.טוענת כאמור המשיבה בכתב התשובה שהגישה, כי לנוכח ההערה הרשומה על הדירה, ומשהמבקשת לא צירפה לתביעתה אישור מרמ"י להעברת הדירה מהמוכר למבקשת למרות ההערה, מדובר בחוזה פסול במשמעותו בסעיף 30 לחוק החוזים, ולחילופין בחוזה על תנאי כמשמעותו בסעיף 27 לחוק החוזים.

    בנסיבות אלה, אין החוזה יכול להעניק למבקשת זכות קניינית כלשהי בדירה, אלא רק התחייבות להענקת הזכויות בדירה.

     

    18. המבקשת בסיכומיה שוללת טענה זו של המשיבה, ומציינת כי משמעות ההערה בדבר "העברה לזרים", בהתאם לסעיף 4יז(ג)(2) לחוק רמ"י, היא כי לא תירשם עסקה הסותרת את ההערה האמורה.

     

    במקרה דנן עסקינן ברוכשת (המבקשת) שהיא אזרחית ישראלית, ודי בכך כדי לאשר את עסקה, אפילו ללא אישור מרמ"י לצורך העברת הזכויות בדירה משם המוכר לשמה היא, כרוכשת.

     

     

     

    19.המשיבה בסיכומיה חזרה על עיקרי טענותיה שבכתב התשובה, תוך שהיא מציינת על אודות ההגדרה של "זר" בחוק מקרקעי ישראל, כי מדובר בתיקון מיום 5.4.2011, למעלה משנה לאחר רישום ההערה על הדירה. מכאן כי אין הגדרה זו יכולה לסייע בפרשנות ההערה שנרשמה על הדירה מכוח חוק רמ"י.

    זאת ועוד, את משמעות ההערה שנרשמה על הדירה יש לפרש מחוק רמ"י בלבד ולא מחוק מקרקעי ישראל.

     

    20.המבקשת בסיכומי תשובה מטעמה ציינה, כי טענתה של המשיבה שההגדרה של "זר" אינה בחוק רשות מקרקעי ישראל אלא בחוק מקרקעי ישראל אינה במקומה, שכן סעיף 1 לחוק רשות מקרקעי ישראל, מגדיר את המונח "מקרקעי ישראל" כך:

     

    "מקרקעי ישראל - כמשמעותו בחוק יסוד: מקרקעי ישראל, והוראות חוק זה כפופות להוראות אותו חוק יסוד ולהוראות חוק מקרקעי ישראל, תש"ך –1960".

     

    מכאן כי הגדרת המונח "זר" שבחוק מקרקעי ישראל רלוונטית ומוחלת גם על הוראות סעיפי חוק רשות מקרקעי ישראל, תש"ך – 1960, בו היה קבוע סעיף 4יז המצוטט לעיל.

     

    21.במחלוקת זו שבין הצדדים, דעתי נוטה לגירסת המבקשת.

     

    22.סעיף 4יז(ג) לחוק רמ"י, שכאמור כיום כבר בוטל, נועד להגביל מכירת קרקעות שבבעלות מדינת ישראל. אחת מן ההגבלות היא מכירה ל"זר", המוגדר בסעיף ההגדרות שבסעיף 2א לחוק מקרקעי ישראל, וכאמור הוראות חוק רשות מקרקעי ישראל כפופות להוראות חוק מקרקעי ישראל.

     

    לכן, כשנרשמה בנסח רישום המקרקעין של הדירה הערה "בדבר העברה לזרים", יש לפרש את המילה "זרים" בהתאם להגדרת "זר" שבסעיף 2א לחוק מקרקעי ישראל. היינו, הגבלת מכירת הדירה למי שאינו אזרח או תושב ישראל.

     

    23.העובדה כי הגדרת המונח "זר" תוקנה רק בשנת 2011, כשנה לאחר רישום ההערה דנן "בדבר העברה לזרים", אין בה כדי לשלול היעזרות לצורך פרשנות, או הבהרה, של המונח הערה "בדבר העברה לזרים", בבחינת "סופו מעיד על ראשיתו".

     

     

    24.סעיף 4יז(ג)(2) לחוק רשות מקרקעי ישראל, כמצוטט בסעיף 15 לעיל, מדגיש בסיפא כי:

     

    "...נרשמה הערה כאמור כל עוד לא נמחקה, לא תירשם בפנקסים עסקה הסותרת את תוכן ההערה".

     

    ודוק - לא נרשם בסעיף זה כי יש צורך באישור רמ"י לצורך רישום העסקה, ככל שמתבצעת עם מי שאינו "זר", כהגדרתו בחוק מקרקעי ישראל, אלא רק כי "לא תירשם עסקה הסותרת את תוכן ההערה".

     

    25.בנסיבות אלה, ומשמדובר ברוכשת (המבקשת) שאינה בגדר "זר", אלא היא אזרחית ישראלית בעלת תעודת זהות ישראלית, ממילא ההערה בדבר "ההעברה לזרים", אינה רלוונטית לגביה, או לפחות רישום הזכויות בדירה על שמה אינו סותר את תוכן ההערה. לכן לטעמי, לא צריכה להיות לכאורה כל מניעה לרשום את הזכויות בדירה על שם המבקשת (תוך הנחה כי תמציא את יתר המסמכים הנדרשים לרישום הזכויות בדירה על שמה), ללא צורך באישור מיוחד מרמ"י.

     

    26.אפילו יהיה מי שיטען כי במצב דברים זה יש עדיין צורך באישור רמ"י, כי אז לטעמי, בנסיבות המקרה דנן, כשמדובר ברוכשת שהיא אזרחית ישראלית, מדובר באישור פורמאלי ולא מהותי, שלא פוגע בזכויות הקניין שביושר שרכשה המבקשת מכוח החוזה, מהמוכר, ובוודאי אין בו כדי להוות חוזה פסול או על תנאי.

     

    27.משכך, דין טענתה של המשיבה, כי אי המצאת אישור רמ"י על ידי המבקשת (המתיר את רישום הזכויות בדירה על שם המבקשת) פוגם בזכות הקניין שלה, להידחות.

     

     

    שאלה ב' – אפשרות הטלת שעבוד במקרה דנן מכוח סעיף 11א(2) לפקודת הגבייה

     

    28.אחת המחלוקות העיקריות בין הצדדים היא בשאלת אפשרות הטלת שעבוד לגביית חוב ארנונה על ידי הרשות המקומית מכוח סעיף 11א(2) לפקודת הגבייה.

    בעוד שהמבקשת טוענת כי שעבוד לגביית ארנונה ניתן להטיל רק מכוח סעיף 11א(1) לפקודת הגבייה (ולהלן אפרט נימוקיה), סבורה המשיבה כי במקרה דוגמת זה דנן, כשחוב הארנונה לא נוצר על הנכס נשוא השעבוד, אלא על נכס אחר שבבעלות או החזקת בעל הנכס המשועבד, ניתן להטיל את השעבוד גם מכוח סעיף 11א(2) לפקודת הגבייה.

     

    29.טרם שאעסוק במחלוקת זו, אסיר מהפרק טענה שהעלתה המשיבה בסיכומיה, על פיה טענה זו, המפורטת בסעיף 28 לעיל, לא נטענה בכתב הטענות על ידי המבקשת, ולכן מהווה הרחבת חזית אסורה ויש לדחות הטענה על הסף.

    על טענה זו השיבה המבקשת בסיכומי תשובה בהם ציינה, כי את הטענה דלעיל טענה כבר בישיבת יום 18.5.2015 והמשיבה לא התנגדה לה. משכך, הסכימה להרחבת חזית והיא מנועה מלטעון להרחבת חזית בסיכומיה.

    עוד הוסיפה המבקשת בסיכומי התשובה, כי המשיבה בכתב תשובתה, שהוגש יום לפני הדיון (17.5.2015), ציינה כי הטילה את השעבוד על הדירה מכוח סעיף 11(1)(2) לפקודת הגבייה, ומדובר במספר סעיף שגוי.

    לכן בהזדמנות ראשונה, וכשהתברר מספר הסעיף לאשורו (11א(2)) במהלך ישיבת יום 18.5.2015, השיבה לכך המבקשת בהזדמנות ראשונה, ואין מדובר בהרחבת חזית.

     

    30.לאחר שקילת טענות הצדדים, שוכנעתי מטיעוני המבקשת נגד טענת הרחבת החזית שהעלתה המשיבה לראשונה בסיכומיה.

    אכן המבקשת לא העלתה את הטענה המוזכרת בסעיף 28 לעיל בכתב הטענות מטעמה.

    אולם העלתה הטענה בצורה ברורה בישיבה היחידה שהתקיימה בתיק זה ביום 18.5.2015, תוך הפנייה לפסיקה (עמ' 2 לפרוט', ש' 18-29).

    המשיבה לא התנגדה להרחבת החזית, ובעצם שתיקתה הסכימה להרחבת חזית, ולהעמדת השאלה נשוא המחלוקת דלעיל להכרעה במסגרת התובענה דנן.

    כידוע בעל דין השותק במהלך דיון במסגרתו מורחבת החזית, נחשב כמסכים בשתיקתו להרחבת חזית זאת.

     

    ראה לעניין זה:

    אורי גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי, מהדורה שביעית, עמ' 120.

    רע"א 8600/12 שירותי בריאות כללית נגד משטה ואח' (סע' 7 לפסה"ד, פורסם במאגר נבו).

     

    בנוסף – השעבוד שביצעה המשיבה על הדירה נרשם בנסח רישום המקרקעין תוך טעות. בנסח נרשם כי השעבוד הוא מכוח סעיף 11(1)(2) לפקודת הגבייה, בעוד אשר נודע לאשורו רק במסגרת ישיבת יום 18.5.2015 כי השעבוד נרשם מכוח סעיף 11א(2) לפקודת הגבייה.

    משכך, ההזדמנות הראשונה שהייתה למבקשת להגיב על מהות ההליך של רישום השעבוד מכוח סעיף 11א(2) לפקודת הגבייה, הייתה ישיבת יום 18.5.2015, והיא אכן טענה באותו מעמד נגד רישום השעבוד מכוח אותו סעיף.

    בנסיבות אלה, לא ניתן לטעון, כי בהעלאת הטענה לראשונה נגד רישום השעבוד מכוח סעיף 11א(2) לפקודת הגבייה רק בישיבת יום 18.5.2015, יש משום הרחבת חזית.

     

    על כן אני דוחה את טענת הרחבת החזית שטוענת המשיבה אל מול טענת המבקשת המפורטת בסעיף 28 לעיל.

     

    31.כאמור, השעבוד על הדירה הוטל על ידי המשיבה על הדירה מכוח סעיף 11א(2) לפקודת הגבייה, בגין חובות עירוניים של המוכר הנובעים מנכס אחר.

     

    32.טוענת המבקשת כנגד הטלת השעבוד האמור כדלקמן:

     

    • חובות ארנונה ניתנים לגבייה רק מכוח סעיף 11א(1) לפקודת הגבייה.

       

    • המשיבה אינה מוסמכת להטיל שעבוד לגביית חובות ארנונה מכוח סעיף 11א(2) לפקודת הגבייה, שכן סעיף 11א(2) אינו מתיר לגבות חוב ארנונה מנכס מקרקעין אחר של החייב, שאינו הנכס שבגין אחזקתו נוצר החוב.

       

      בנדון הפנתה המבקשת לשני פסקי דין כדלקמן:

       

      בג"צ 7009/04 עיריית הרצליה ואח' נגד היועמ"ש ואח' (פורסם במאגר "נבו").

      עת"מ (ת"א) 54626-01-15 א.ש. נכסים ובניין בע"מ נגד עיריית ת"א (פס"ד מיום 18.5.2015, פורסם במאגר "נבו").

       

      ג.משהטילה המבקשת את השעבוד דנן בגין חובות עירוניים, שלא נבעו מהדירה הנרכשת, לא ניתן היה להטילם מכוח סעיף 11א(2) לפקודת הגבייה, ולכן שעבוד זה בטל (void).

       

      33.המשיבה חולקת בסיכומיה על פרשנות המבקשת בסוגייה זו, וטוענת כדלקמן:

       

      א.המבקשת אינה מפרשת נכונה את הלכת בג"צ 7009/04, אותה יש לקרוא לאור השאלה שהציב בית המשפט שם, אשר היא – האם מכוח הכרזת שר האוצר, ניתן לראות בארנונה "מס המגיע על מקרקעי הסרבן", במשמעות סעיף 11א(1) לפקודת הגבייה, ולא במנותק ממנה.

       

      ב.לכן את אמירתו של כב' הנשיא גרוניס, על פיה על חוב ארנונה חל סעיף 11א(1) ולא סעיף 11א(2) לפקודת הגבייה, יש להבין בהקשר בו היא נאמרה.

      מהו ההקשר?

      ביהמ"ש שם (סעיפים 70-72 לפסה"ד) מתמודד עם טענת המערער בע"א 6369/05 (שהיה אחד מן התיקים המאוחדים בהם ניתן פסה"ד), כי אין לראות בארנונה "מס המגיע על מקרקעי הסרבן". לטענת אותו מערער, החובה לתשלום הארנונה מוטלת על המשתמש בנכס בפועל (המחזיק), ולכן אין מדובר במס החל על המקרקעין.

      לעניין זה, ובהקשר זה בלבד, קבע ביהמ"ש בבג"צ 7009/04 כי חוב ארנונה הוא בגדר "מס המגיע על מקרקעי הסרבן" וחל עליו סעיף 11א(1) לפקודת הגבייה הקובע שעבוד סטטוטורי, אף ללא רישום, ולא סעיף 11א(2) לפקודת הגבייה הדורש רישום.

      יחד עם זאת, אין באמירתו זו של ביהמ"ש באותו עניין, כדי לקבוע כי כאשר החוב בגינו מוטל השעבוד הינו חוב ארנונה בגין מקרקעין אחרים, לא ניתן לעשות שימוש בסעיף 11א(2) לפקודת הגבייה, כפי שנעשה על ידי המשיבה במקרה דנן.

       

      ג.בג"צ 7009/04 לא דן כלל בסיטואציה בה נרשם השעבוד על נכס אחר, שאינו הנכס בגינו נצבר החוב, ולפיכך בוודאי שלא היה בכוונת בית המשפט שם, להוציא תחת ידיו צמצום כה משמעותי של סעיף 11א(2) לפקודת הגבייה, מבלי שנדרש לפרשנותו לצורך העניין שהובא בפניו.

       

      ד.לחיזוק פרשנות זו, מביאה המשיבה את פסק דינו של בית המשפט בעת"מ (ת"א) 7778-06-13 נורחיאן אשר נ' עיריית תל אביב-יפו (פסק דין מיום 10.3.15, פורסם במאגר נבו). שם ציין בית המשפט כי שעבוד מכוח סעיף 11א(2) לפקודת הגבייה, בגין חובות ארנונה שנוצרו בגין נכס אחר, מהווה שעבוד כדין ותקף.

      עוד מביאה המשיבה לחיזוק טענתה את פש"ר (ת"א) 38067-08-10 סבאח נ' כונס נכסים רשמי ת"א (פורסם במאגר נבו ביום 21.11.12), כי ניתן לרשום שעבוד על מקרקעין, מכוח סעיף 11א(2) לפקודת הגבייה, בגין חובות שאינם על המקרקעין המשועבדים.

       

      ה.סבורה המשיבה כי יש להעדיף פרשנות זו, המתאימה לתכלית החוק ולאכרזת שר האוצר הרואה בחוב הארנונה בגדר "מס", ואשר תיתן חיות ותוקף לסעיף 11א(2) לפקודת הגבייה.

       

      ו.פסק הדין עליו מתבססת המבקשת, עת"מ (ת"א) 54626-01-15 המוזכר לעיל, נמצא בערעור בבית המשפט העליון, ולכן לא ניתן לראות בו כפסק דין חלוט.

       

      34.סעיף 11א(1) לפקודת הגבייה קובע כדלקמן:

       

      "מס המגיע על מקרקעי הסרבן יהיה שעבוד ראשון על אותם מקרקעין".

       

      סעיף 11א(2) לפקודת הגבייה קובע כדלקמן:

       

      "כל מס אחר המגיע מסרבן שהוא בעל מקרקעין יהיה שעבוד על המקרקעין אם נרשמה בפנקס המקרקעין הערה על כך על פי הודעת גובה המס; נרשמה הערה על שעבוד כאמור, תהא דרגתו נדחית בפני כל שעבוד של אותם מקרקעין שהיה רשום שעה שנרשמה ההערה".

       

      סעיף 2(1) לפקודת הגבייה, מגדיר "מס", במילים הבאות:

       

      "'מס' – לרבות מס הרכוש העירוני, כל הסכומים המגיעים בעד הלוואות זרעים... ,למס, ארנונה, הלוואה ותשלום אחרים שעל גבייתם הוכרז או יוכרז... על ידי שר האוצר כגבייה הכפופה לחוק הדן בגביית מסים".

       

      באכרזת המיסים (גביה) (ארנונה כללית ותשלומי חובה לרשויות המקומיות) (הוראת שעה), התש"ס-2000, עליה חתום שר האוצר, נקבע כדלקמן:

       

      "על גביית ארנונה כללית המוטלת מכוח חוק ההסדרים במשק המדינה... ועל תשלומי חובה המגיעים לרשות על פי דין (להלן – חובות לרשות המקומית) יחולו הוראות הפקודה למעט סעיף 10, וסעיף 11א(1) ייקרא כאילו המילה 'ראשון' נמחקה ממנו; החובות לרשות המקומית יהיו מס כמשמעותו בפקודה".

       

      35.מהאמור בסעיפים דלעיל עולה לכאורה, כי ארנונה ויתר תשלומי החובה המגיעים לרשות המקומית על פי דין ניתנים לגבייה על פי פקודת הגבייה.

      עוד עולה כי ארנונה מוגדרת בסעיף 2(1) לפקודת הגבייה כ"מס". לכן לכאורה ניתן לגבותה גם מכוח סעיף 11א(2) לפקודת הגבייה, שהרי סעיף זה עוסק בגביית "כל מס אחר המגיע מסרבן שהוא בעל מקרקעין".

       

       

      36.אם כן, מה ההבדל בין סעיף 11א(1) לסעיף 11א(2) לפקודת הגבייה, בכל הקשור לגביית ארנונה?

      לטעמי ההבדל בישום שני הסעיפים הנ"ל הוא כדלקמן -

      כאשר חוב הארנונה רובץ על נכס שבבעלות החייב, כאשר החייב הוא גם המחזיק, יש לפעול לצורך השעבוד מכוח סעיף 11א(1) לפקודת הגבייה, ולא מכוח סעיף 11א(2) לפקודה זו. במקרה כזה מדובר על "מס המגיע על מקרקעי הסרבן". קרי, החוב מוטל על המקרקעין המשועבדים עצמם, ולכן יש להטיל השעבוד כאמור מכוח סעיף 11א(1) לפקודה.

      בכל מקרה אחר בו אין זהות בין המחזיק לבעלים של הנכס, רשאית הרשות המקומית להטיל שעבוד מכוח סעיף 11א(2) לפקודת הגבייה.

       

      37.מסקנתי דלעיל, לא רק שאינה סותרת את בג"צ 7009/04, אלא אף עולה בקנה אחד עימו, ואבהיר את דבריי.

      בג"צ 7009/04 מתייחס לשאלה מאוד מוגדרת והיא: "האם מכוח אכרזות שר האוצר, ניתן לראות בארנונה משום 'מס המגיע על מקרקעי הסרבן', במשמעות סעיף 11א(1) לפקודת המיסים" (סעיף 68(ב) בפסה"ד שם).

      כאמור, על הפרק שם עמדה שאלת החלתו של סעיף 11א(1) לפקודת הגבייה, ובית המשפט לא פירש, ולא התייחס, למקרים בהם ניתן לעשות שימוש בסעיף 11א(2) לפקודת הגבייה.

       

      השאלה דלעיל עמדה שם על הפרק לנוכח טענת המערער בע"א 6369/05 כי אין לראות בארנונה "מס המגיע על מקרקעי הסרבן" [ציטוט מתוך סעיף 11א(1)], שכן החובה לתשלום הארנונה מוטלת על המשתמש בנכס בפועל (המחזיק). על כן, כך נטען, אין מדובר במס החל על המקרקעין, שהרי יתכנו מקרים רבים בהם הבעלים אינו המחזיק, ומטעם זה לא יהא הבעלים, באותם מצבים, הנישום החב בתשלום הארנונה (ראה סעיף 71 לפסק הדין בבג"צ 7009/04).

       

      לאחר "שקלא וטרייא" סיכם הנשיא גרוניס בסעיף 73 לפסק הדין בבג"צ 7009/04 את מסקנתו לעניין המקרה בו יחול סעיף 11א(1) לפקודת הגבייה, במילים הבאות:

       

      "לסיכום נקודה זו: נוכח הדמיון הלשוני בין סעיף 11א(1) לפקודת המסים וסעיף 8(א) לחוק ההסדרים, ובהתחשב בזיקה הברורה של הארנונה לנכס המקרקעין, איני רואה כל סיבה שלא לראות בארנונה משום "מס המוטל על מקרקעי הסרבן". מה גם שבסופו של דבר, שעבוד מכוח סעיף 11א(1) לפקודת המסים בגין חובות ארנונה, לעולם יוטל רק על חובותיו של מי שהוא הן הבעלים של המקרקעין, (ו)הן המחזיק בהם. השעבוד לא יכול להיות מוטל בגין חוב ארנונה של מי שהחזיק בהם בלא שהיה הבעלים (כגון שוכר). זאת, בהתחשב בלשונו  הברורה  של סעיף 11א(1) לפקודה, המחילה את השעבוד רק "על אותם מקרקעין" שבגינם צמח החוב ("מס המגיע על מקרקעי הסרבן יהיה שעבוד ראשון על אותם מקרקעין")...".

       

      38.הנה כי כן, דברים ברורים וחד משמעיים של הנשיא גרוניס בבג"צ 7009/04, שעסק רק בפרשנות המילים "מס המגיע על מקרקעי הסרבן" שבסעיף 11א(1) לפקודת הגבייה, לנוכח טענת המערער בע"א 6369/05, ועל פיהם "שעבוד מכוח סעיף 11א(1) לפקודת המיסים בגין חובות ארנונה, לעולם יוטל רק על חובותיו של מי שהוא הן הבעלים של המקרקעין והן המחזיק בהם. השעבוד (מכוח סעיף 11א(1) – ח.ש.) לא יכול להיות מוטל בגין חוב ארנונה של מי שהחזיק בהם ולא היה הבעלים...זאת בהתחשב בלשונו הברורה של סעיף 11א(1), המחילה את השעבוד רק על אותם מקרקעין שבגינם צמח החוב..." (ציטוט מתוך סעיף 73 לפסה"ד).

       

      39.פסק דינו של כב' הנשיא גרוניס לא עסק באפשרות שעבוד על פי סעיף 11א(2) לפקודת הגבייה במקרים אחרים, דוגמת המקרה דנן, בו השעבוד הוטל על נכס מקרקעין בגין חובות עירוניים, לרבות ארנונה, שנצברו לחובת המוכר בגין נכס מקרקעין אחר.

      לטעמי, פסק הדין בבג"צ 7009/04 לא התכוון לשלול מהרשויות המקומיות אפשרות לעשות שימוש בסעיף קיים בפקודת הגבייה, סעיף 11א(2), לגביית חובות ארנונה ו/או תשלומי חובה אחרים המגיעים לה על פי דין, בכל מקרה אחר שלא ניתן להחיל את סעיף 11א(1), דוגמת המקרה דנן.  

       

      40.לא נעלם מעיני פסק דינו של ביהמ"ש המחוזי בעת"מ (ת"א) 54626-01-15, המוזכר על ידי המבקשת (ראה סעיף 32(ב) לעיל). יחד עם זאת, איני רואה עין בעין את קביעת ביהמ"ש שם, ובדיקה מלמדת כי תלוי ועומד ערעור בבית המשפט העליון על פסק דין זה.

       

       

       

       

      41.לסיכום הדברים ייאמר, כי לא ראיתי מניעה מצד המשיבה לרישום השעבוד מכוח סעיף 11א(2) לפקודת הגבייה על הדירה, לנוכח חובות עירוניים, לרבות ארנונה של המוכר, בגין נכס אחר.

      מכאן כי דין טענתה של המבקשת, שדין השעבוד הנדון להיות בטל ((viod להידחות, וכך אני מורה.

       

       

      שאלה ג' – מעמדה של הערת האזהרה לטובת המבקשת מול השעבוד לטובת המשיבה 

       

      42.לאור מסקנותיי לעיל, ולנוכח רישומה של הערת אזהרה לטובת המבקשת הקודמת בזמן, מול השעבוד הרשום לטובת המשיבה מכוח סעיף 11א(2), שנרשם כדין לטעמי, עולה השאלה, מעמדו של מי עדיף? של הערת האזהרה או של השעבוד?

       

      43.המבקשת בסיכומיה טוענת כי דין הערת האזהרה כדין "שעבוד", והיות שהערת האזהרה קדמה לרישום השעבוד, ממילא היא עדיפה על פני השעבוד. לכן יש להורות על הסרת השעבוד לנוכח רישום הערת האזהרה הראשונה בזמן.

       

      44.מן העבר השני, טוענת המשיבה בסיכומיה כי השעבוד שנרשם לטובתה עדיף על פני הערת אזהרה מהטעמים הבאים: 

       

      א.הערת האזהרה אינה עולה כדי זכות קניינית דוגמת השעבוד הרשום לטובתה. לכן השעבוד קודם ועדיף על פני הערת האזהרה, אפילו נרשם אחריה בזמן.

       

      ב.לחילופין, אפילו נראה בהערת האזהרה כעולה כדי זכות קניין של ממש, הרי לכל היותר מדובר בשתי זכויות שוות ערך (הערת אזהרה מצד אחד והשעבוד מצד שני), באופן שהאחת אינה גוברת על השנייה.

       

      45.כאמור במקרה דנן הערת האזהרה לטובת המבקשת נרשמה ביום 29.10.2014 ואילו השעבוד מכוח סעיף 11א(2) לפקודת הגבייה נרשם לטובת המשיבה ביום 24.12.2014, כחודשיים אחרי.

       

      46.סעיף 11א(2) לפקודת הגבייה קובע בסיפא שלו כי "נרשמה הערה על שעבוד כאמור, תהא דרגתו נדחית בפני כל שעבוד של אותם מקרקעין שהיה רשום שעה שנרשמה ההערה".

      במילים אחרות, ככל שנגיע למסקנה כי הערת האזהרה היא בגדר "שעבוד", כמשמעות מושג זה בסעיף 11א(2) לפקודת הגבייה, היא תהיה עדיפה במקרה דנן, בהיותה קודמת בזמן, לשעבוד שנרשם לטובת המשיבה.

       

      47.בשאלה זו דן המלומד, פרופ' אוריאל פרוקצ'יה, בספרו "דיני פשיטת רגל והחקיקה האזרחית בישראל", והגיע למסקנה כי לצרכי סעיף א(2) לפקודת הגבייה, דין הערת אזהרה כדין "שעבוד" הרובץ על המקרקעין הנדונים.

       

      בלשונו, בעמ' 85-86, נאמר כדלקמן:

       

      "השעבוד המוטל מכוח סעיף 11א(2) הוא להבטחתם של מיסים אחרים שהחייב התחייב בהם, וביניהם המיסים החשובים ביותר, כגון מס הכנסה. מאידך גיסא, מותנה תוקפו של השעבוד הזה ברישומו בפנקס המקרקעין, ומבחינת סדרי העדיפויות, הרי הוא נדחה מפני כל שעבוד אחר של אותם מקרקעין שהיה רשום שעשה שנרשמה ההערה אודות החבות במס.

      לעניין זה יש לפרש גם הערת אזהרה שהיתה רשומה ביום רישום ההערה על החבות במס, כאילו היתה 'שעבוד' הרובץ על המקרקעין הנדונים...".

       

      48.עמדה זו של פרופ' פרוקצ'יה אומצה על ידי הפסיקה.

       

      נפנה בנדון לה"פ (חיפה) 131/99 אמסלם מיכאל נגד נציבות מס הכנסה ומס רכוש (פורסם במאגר נבו), שם ציין ביהמ"ש (כב' השופט שווילי) כדלקמן:

       

      "ועתה לשאלה ב' שהצגנו, היינו האם הערת אזהרה נכנסת לגדר המונח 'שעבוד' בסיפא של סעיף 11א(2), לדעתי התשובה היא הן, ואני מצטרף בכך לדעתו של פרוקצ'יה בספרו הנ"ל, בעמ' 86. השעבוד בהקשר האמור הוא בטוחה להבטחת זכויות קדימה על פני זכאי אחר, והרי זה ייעודה גם של הערת אזהרה".

       

      49.חיזוק למסקנה כי הערת האזהרה עולה כדי זכות קניינית, שוות ערך ל"שעבוד", ניתן למצוא גם בדבריו של המלומד פרופ' מיגל דויטש, בספרו "קניין", כרך ד', בעמ' 106, שם הוא מציין כי "דעתנו, אם כן, היא כי יש לראות הערת אזהרה כזכות קניינית...".

       

      50. לא נעלם מעיני כי ישנה פסיקה, אף של ביהמ"ש העליון, הנזהרת מהכרעה כוללת בשאלת "קנייניותה של הערת אזהרה" אלא מעדיפה הכרעה בהקשרו הכולל של כל דיון ודיון (ראה למשל ע"א 558/88 איטונג בע"מ נגד לוי דוד ובניו בע"מ – פד"י מח(2), 102).

      יחד עם זאת, במקרה דנן, העוסק בשאלה האם הערת האזהרה היא בגדר שעבוד לצורכי סעיף 11א(2) לפקודת הגבייה, התשובה לטעמי היא חיובית, בהתאם לדעתו של פרופ' פרוקצ'יה , שאומצה כאמור על ידי הפסיקה כמפורט לעיל.

       

      51.סבורני גם ששיקולי צדק במקרה הספציפי דנן, מובילים למסקנה כי יש לראות בהערת האזהרה המוקדמת בזמן, כ"שעבוד" , ולהעדיפה על פני שעבוד שנרשם לאחריה.

      כפי שצוין בסעיף 11(ב) לעיל, החוב נשוא השעבוד, בסכום של כ- 158,000 ₪, החל להיווצר כבר בשנת 2007.

      למשיבה לא היה כל הסבר מדוע חיכתה כ- 7 שנים על מנת לבצע ולרשום את השעבוד, כשהייתה יכולה לצפות שהחייב/המוכר ימכור את הדירה במהלך השנים (ראה סעיף 11(ג) לעיל).

      המשיבה גם לא ידעה להשיב איזה נסיונות עשתה במהלך השנים על מנת לגבות את החוב מהמוכר (ראה סעיף 11(ב) לעיל).

      המבקשת לעומת זאת, סמוך לאחר חתימת החוזה, מיהרה לרשום הערת אזהרה לטובתה (ראה סעיפים 2-3 לעיל).

       

      המבקשת מיהרה לרשום הערת אזהרה לטובתה כדי להבטיח את זכויותיה הקניינות שביושר (ראה מונח זה בע"א 189/95 בנק אוצר החייל נגד אהרונוב, פד"י נג(4), 199) על פני כל זכאי אחר, לרבות המשיבה.

       

      לכן, גם הצדק מכוון אותנו לראות בהערת האזהרה, בהתייחס לסעיף 11א(2) לפקודת הגבייה, כ"שעבוד".

       

      52.היות שהשעבוד (הערת האזהרה) לטובת המבקשת נרשם לפני השעבוד שנרשם לטובת המשיבה, הוא עדיף על פניו מכוח הוראות סעיף 11א(2) סיפא עצמו, כמפורט וכמצוין בסעיף 46 לעיל.

       

      53.בנסיבות אלה, דין השעבוד שנרשם לטובת המשיבה להידחות מפני הערת האזהרה. משמעות הדבר היא, כי דין השעבוד לטובת המשיבה, שנרשם במועד מאוחר להערת האזהרה, מכוח סעיף 11א(2) לפקודת הגבייה, להתבטל, וכך אני מורה.

       

      54.משזאת מסקנתי, גם אין לי צורך לדון בטענות המבקשת כי לפחות מן הראוי שהשעבוד יגבר על התשלומים שהעבירה המבקשת למוכר מיום הטלת השעבוד, או לפחות מהיום שנודע לה על השעבוד.

      ברגע שקבענו לעיל, כי הערת האזהרה היא בגדר "שעבוד" הקודם בזמן ל"שעבוד" שנרשם לטובת המשיבה מכוח סעיף 11א(2) לפקודת הגבייה, הרי מכוח אותו סעיף עצמו יש לומר ששעבוד המשיבה נדחה מפני הערת האזהרה, ללא הבדלים בין תשלום ששולם לפני השעבוד ובין תשלום שהוטל לאחריו.

       

      סוף דבר

       

      55.לאור כל האמור לעיל, אני מורה כי דין השעבוד שנרשם לטובת המשיבה ביום 24.12.2014 מכוח סעיף 11א(2) לפקודת הגבייה, על הדירה, כהגדרתה לעיל, להתבטל, ולהיות מוסר מרישומו בלשכת רישום המקרקעין.

       

      56.המבקשת ביקשה גם שאצהיר כי היא בעלת הזכויות בדירה, אך הצהרה זו אינה נדרשת לצורך הסרת המחלוקת בינה ובין המשיבה בשאלת השעבוד, כמתואר בהרחבה לעיל, וודאי שאין מקום גם להצהרה כאמור מבלי שהמוכר, הבעלים הרשום של הדירה, צורף כבעל דין לתובענה זו.

       

      57.המשיבה תישא בהוצאות המבקשת בתובענה זו בסכום של 8,000 ₪, שישולם לידי ב"כ המבקשת, תוך 30 ימים מיום מתן פסק דין זה, שאם לא כן יישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית כדין, החל מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום המלא בפועל.

       

      המזכירות תשלח פסק דין זה לצדדים.

       

      ניתן היום, י"א אב תשע"ה, 27 יולי 2015, בהעדר הצדדים.