אנקרי-כהן ואח' נ' נאות הרצלייה הדר 19 בע"מ ואח'

צד שלישי:          אם.סי.אי. הנדסת מכונות ושינוע בע"מ

פסק דין

לפני תביעה לפיצוי בטענה לאיחור במסירת דירה.

בין התובעת לבין הנתבעת נכרת הסכם שלפיו הוסכם, ביו היתר, כי הדירה שנרכשה תימסר לתובעת עד ליום 31.12.21. המועד שנקבע בהסכם חלף, הדירה לא נמסרה במועד שנקבע וגם לא נמסרה בתקופה שלאחר מכן ובמהלך בירור תביעה זו.

לטענת התובעת, במצב זה יש לחייב את הנתבעת בתשלום הפיצוי הקבוע בדין בגין איחור במסירת דירה.

לטענת הנתבעת, דווקא התובעת הפרה את ההסכם שכן נמנעה, בחוסר תום לב ושלא כדין, מקבלת החזקה בדירה ותשלום יתרת התמורה הכרוכה בכך.

במועד שנקבע בהסכם למסירת הדירה טרם קבלה הנתבעת "טופס 4" המבטא את השלמת הבנייה. תעודת גמר ניתנה לה רק במהלך בירור התביעה, ביום 15.4.24. התובעת סירבה לקבל את החזקה בדירה כל עוד לא ניתן לנתבעת אותו "טופס 4", וזו הורתה של המחלוקת. הנתבעת טוענת שנוכח מכלול הנסיבות הייתה התובעת חייבת לקבל את הדירה אפילו טרם ניתן "טופס 4", כפי שעשו כל יתר בעלי הדירות בבניין, שכן העיכוב בקבלת "טופס 4" נבע אך ורק מאי השלמת מתקן החניה בבניין. אי השלמה שאין בה כדי להשפיע כהוא זה על בטיחות השימוש בדירה ויכולת השימוש בדירה. הנתבעת אף טענה שבהמשך, כאשר סירבה התובעת להשלים את התמורה גם לאחר שניתן "טופס 4", בוטל ההסכם כדין כך שממילא לא זכאית התובעת לפיצוי ואף לא לקבלת החזקה בדירה.

ליבתן של המחלוקות שנתגלעו בין הצדדים הינה שאלת הקשר בין קבלת "טופס 4" מהרשות המאשרת, להשלמת התחייבויות הנתבעת ומסירת הדירה לתובעת. אם עמדה לתובעת הזכות לסרב לקבל את החזקה ולשלם את יתרת התמורה כל עוד לא ניתן לנתבעת "טופס 4", או שמא חייבת הייתה התובעת לקבל את החזקה בדירה והתנהגותה מהווה הפרה של ההסכם.

העובדות

1. הנתבעת הינה חברה פרטית אשר עוסקת בביצוע פרויקטים של בנייה.

   במסגרת פעילותה יזמה הנתבעת ובצעה במשך מספר שנים (משנת 2016 או סמוך לכך) פרויקט התחדשות עירונית (להלן: "הפרויקט"), בבניין אשר ברחוב הדר 19 בהרצליה (להלן: "הבניין"). במסגרת הפרויקט ניתנו לנתבעת זכויות לבניית דירות נוספות בבניין.

   צד ג', חברת אם.סי.אי. הנדסת מכונות ושינוע בע"מ (להלן: "צד ג'"), הינה חברה פרטית העוסקת בביצוע עבודות הנדסיות ובאלו גם בבניית מתקני חניה. לפי הסכם מיום 28.8.16 הזמינה הנתבעת מצד ג' בניית מתקן מקונסטרוקציית פלדה ואשר מיועד לאפשר חניה של 15 רכבים ב-4 קומות (להלן: "מתקן החניה").

2. התובעת, אם יחידנית, בקשה לרכוש דירה בבניין וביום 9.9.21 נכרת הסכם מכר (צורף כנספח 1 לתצהיר הנתבעת; להלן: "ההסכם") בין התובעת לבין הנתבעת, אשר במסגרתו רכשה התובעת מהנתבעת דירה חדשה אשר בנתה הנתבעת במסגרת הפרויקט, דירה 14 בקומה 4 בבניין (להלן: "הדירה").

3. הסדרי התמורה ומסירת החזקה עליהם הסכימו הצדדים הוסדרו במסמך שצורף כנספח א' להסכם ובו נקבע, בין היתר, כי התמורה שתשולם לנתבעת תעמוד על סך של 3,000,000 ₪ וכי "מועד המסירה המשוער" של הדירה לתובעת הינו 31.12.21.

4. במהלך חדש דצמבר 2021 התנהל דין ודברים בין הצדדים בכל הנוגע להעברת התשלום השלישי לו התחייבה התובעת בהסכם ובסופו של דבר, סמוך ליום 23.12.23, השלימה התובעת את תשלומי התמורה שהעבירה לנתבעת לסך של 2,700,000 ₪.

5. במועד אשר נקבע למסירת הדירה, 31.12.21, לא נמסרה הדירה לתובעת. בסמוך למועד זה ובחדשים שלאחר מכן, התנהלה בין הצדדים התכתבות ובמסגרתה הודיעה הנתבעת כי טרם ניתנה לה תעודת אכלוס ("טופס 4") ושטרם הושלמה התקנת מתקן החניה, שהתחייבה הנתבעת לבנות בבניין במסגרת הפרויקט.

6. בחדשים שלאחר מכן עמדו הצדדים בקשר ולתובעת נשלחו מפעם לפעם הודעות בקשר למסירת הדירה. לצד זאת, ביום 19.5.22 העבירה התובעת לנתבעת סך של 16,473 ₪, בגין הפרשי הצמדה.

7. ביום 22.6.22 פנתה התובעת לנתבעת במכתב התראה, ובמסגרתו בקשה שיימסר לה המועד הצפוי לקבלת "טופס 4" ומסירת הדירה, ועוד בקשה התובעת פיצוי בטענה לעיכוב במסירת הדירה. הנתבעת, בתגובה מיום 14.7.22, טענה לעיכוב בתשלומים להם התחייבה התובעת, ציינה שהיא עושה מאמצים כדי לאפשר את מסירת הדירה, אך נמנעה מציון מועד ברור בו תימסר הדירה.

   בחדשים שלאחר מכן שבה התובעת ודרשה לקבל את החזקה בדירה. הנתבעת, בתגובותיה לפניות התובעת, אישרה כי טרם נתקבל "טופס 4" בגין הפרויקט אך לצד זאת הציעה לתובעת לקבל את החזקה בדירה גם במצבה זה וטענה שכך גם עשו כל יתר רוכשי הדירות בבניין.

8. בין הצדדים לא הושגה הסכמה, החזקה בדירה לא נמסרה לתובעת, וביום 28.12.22 הוגשה תביעה זו.

   תמצית טענות הצדדים וההליך

9. בכתב התביעה עתרה התובעת לחיוב הנתבעת בתשלום פיצוי על העיכוב במסירת הדירה.

   לפי טענת התובעת, מאז המועד לו התחייבה הנתבעת בהסכם למסירת הדירה, 31.12.21, ועד למועד הגשת התביעה, חלפה שנה תמימה אך הדירה לא נמסרה לה. התובעת ערכה בכתב התביעה תחשיב המתבסס על דמי השכירות הראויים בגין הדירה (סך של 9,500 ₪ לחדש) וכך חישבה שהפיצוי המגיע לה עד למועד הגשת התביעה עומד על סך של 161,500 ₪ ולסכום זה בקשה להוסיף את שכר השמאי בו נשאה בסך של 3,510 ₪.

10. הנתבעת כפרה בטענות התובעת ובקשה לדחות את התביעה.

    בכתב ההגנה, טענה הנתבעת כי דווקא התובעת מפירה את ההסכם, שכן היא מסרבת להשלים את תשלום התמורה לה התחייבה בהסכם ומסרבת בחוסר תום לב לקבל את החזקה בדירה. הנתבעת טענה כי כל העבודות להן התחייבה בהסכם בקשר עם הדירה הושלמו ועובדה היא שכל הדיירים בבניין, למעט התובעת, קבלו את החזקה בדירות ומתגוררים בבניין. אכן, טענה הנתבעת בכתב ההגנה, טרם ניתן לה "טופס 4" בגין הפרויקט, ברם העיכוב נובע אך ורק מאי השלמתו של מתקן החניה בבניין ומדובר בפרט שולי שאיננו מצדיק את סירובה של התובעת לקבל את החזקה בדירה.

    נוכח סירוב התובעת לקבל את החזקה בדירה בנסיבות אלו, טענה הנתבעת שלא עומדת לתובעת הזכות לפיצוי כלשהו ויש לדחות את התביעה.

11. לצד כתב ההגנה הגישה הנתבעת הודעת צד ג' ובמסגרתה טענה שככל ותתקבל התביעה, יש לחייב את צד ג' בתשלום כל סכום בו תחויב.

    צד ג' הינה החברה אשר התחייבה כלפי הנתבעת להשלים את בניית מתקן החניה בבניין אך לא עמדה בהתחייבויותיה, לפי טענת הנתבעת.

    בכתב ההגנה נטען על ידי צד ג' שהעיכוב בהשלמת מתקן החניה נובע דווקא מאי עמידת הנתבעת בהתחייבויותיה, ולכן אין מקום לחיוב צד ג' בפיצוי כלשהו.

12. עם התקדמות בירור התביעה, עתרה התובעת לצו עיקול עצמי ביחס ליתרת התמורה לה התחייבה בהסכם, ובמהלך הדיון שהתקיים ביום 18.3.24 הגיעו הצדדים להסכמה שלפיה תפקיד התובעת את סכום יתרת התמורה בקופת בית המשפט בתוך 14 יום מהמועד בו יודיע ב"כ הנתבעת כי ניתן "טופס 4" והדירה מוכנה למסירה.

13. בהחלטה מיום 26.3.24 מונתה השמאית שרית רידר כמומחית מטעם בית המשפט, לשם הערכת דמי השכירות הראויים בגין הדירה. בחוות דעת מיום 22.5.24, העריכה המומחית כי דמי השכירות הראויים בגין הדירה במהלך שנת 2022 עומדים על סך של 9,500 ₪ לחדש.

14. ביום 16.4.24 הודיעה הנתבעת כי ביום 15.4.24 התקבל "טופס 4" בגין הפרויקט, אם כי המסמך שצורף להודעה זו איננו "טופס 4" אלא "תעודת גמר". נוכח הודעה זו, ביום 1.5.24 הפקידה התובעת סך של 300,000 ₪ בקופת בית המשפט.

    בסמוך לאחר הפקדה זו, ביום 12.5.24, הודיעה הנתבעת כי על התובעת להוסיף ולשלם סך של 28,325 ₪ בגין הפרשי הצמדה ובהחלטה מיום 23.5.24 הורה בית המשפט לתובעת להפקיד גם סכום זה בקופת בית המשפט. החלטה זו בוטלה בהחלטה מיום 10.6.24 נוכח הפער שבין הסכום שכבר הופקד לסכום התביעה, אך בהמשך ולאחר תיקון כתב התביעה, בהחלטה מיום 7.1.25, התקבלה בקשת התובעת להפקדת יתרת הסכום בקופת בית המשפט.

15. ביום 28.5.24 הגישה התובעת תביעה נוספת נגד הנתבעת (ת.א. 70297-05-24) ובמסגרתה עתרה לצו עשה שיחייב את הנתבעת למסור לה את הדירה (להלן: "התביעה החדשה"). בהחלטה מיום 19.6.24 ניתן צו ארעי האוסר על הנתבעת ביצוע כל דיספוזיציה בדירה.

16. בהחלטה מיום 29.9.24 התקבלה בקשת התובעת לתיקון כתב התביעה ועל יסוד החלטה זו הוגש ביום 7.10.24 כתב תביעה מתוקן, שלפיו הועמד סכום התביעה על סך 385,060 ₪. סכום אשר לפי טענת התובעת מבטא את הפיצוי המגיע לה עד לסוף יוני 2024.

    הנתבעת בתגובה, בכתב הגנה מתוקן מיום 11.11.24, הודיעה כי לא זו בלבד שאין התובעת זכאית לפיצוי באותן טענות שכבר נטענו, אלא שבינתיים בוטל כדין ההסכם בהודעה מיום 22.5.24 ובשל הפרתו בידי התובעת, כך שאין לתובעת זכות לקבלת החזקה בדירה ואין לתובעת זכות לפיצוי כלשהו.

17. התובעת תמכה את גרסתה בתצהירה ובחוות דעת השמאי יניב שירן.

    הנתבעת תמכה את גרסתה בתצהיר מנהל הנתבעת, גד הרוש (להלן: "הרוש").

    מטעם צד ג' לא הוגשו ראיות ואף לא הייתה התייצבות של מי מטעמו לדיון ההוכחות.

18. הצדדים ויתרו על חקירת המומחים ובדיון אשר התקיים ביום 26.2.25 נחקרו המצהירים. בתום החקירות הוקצבו מועדים להגשת סיכומים בכתב. צד ג', כאמור, לא התייצב לדיון ההוכחות וגם לא הוגשו סיכומים מטעמו.

    בין לבין, נוכח עתירת התובעת במסגרת התביעה השנייה, ניתנה ביום 27.2.25 החלטה שלפיה צו המניעה הארעי האוסר על הנתבעת כל דיספוזיציה בדירה יהפוך לסעד זמני שיעמוד בתוקף עד להחלטה אחרת.

    דיון

19. אין בין הצדדים מחלוקת על הסדרת יחסיהם על בסיס ההסכם, שלפיו רכשה התובעת את הדירה תמורת סך של 3,000,000 ₪.

    אופן תשלום התמורה מוסדר בנספח א' של ההסכם ומורה, בין היתר, כי עד למועד מסירת החזקה בדירה תשלם התובעת סך של 2,700,000 ₪. אין בין הצדדים מחלוקת כי עד ליום 23.12.21 (או סמוך למועד זה) אכן שילמה התובעת לנתבעת תשלום בסך כולל זה.

    בכל הנוגע ליתרת התמורה, בסך של 300,000 ₪, מורה ההסכם כך (סעיף 4.4 בנספח א' - לוח התשלומים של ההסכם):

     

     

    היתרה בסך של 300,000 ₪ (כולל מע"מ) ע"ח התמורה (סך המהווה 10% מהתמורה) (להלן: "יתרת התמורה") תשולם עד 15 ימים לפני מועד המסירה המשוער, כהגדרתו לעיל. מובהר, כי ככל וידחה מועד המסירה בפועל עקב נסיבות שאינן תלויות בקונה כי אז תשולם יתרת התמורה 15 ימים לפני מועד המסירה הנדחה.

    כאשר הוראה זו קושרת את תשלום יתרת התמורה למסירת הדירה, אין בין הצדדים מחלוקת על כך שהתובעת לא שילמה את יתרת התמורה לפי הוראה זו והנתבעת מצידה לא מסרה את החזקה בדירה לתובעת.

20. ליבת המחלוקות שנתגלעו בין התובעת לבין הנתבעת הינה המחלוקת הנוגעת למסירת החזקה בדירה בטרם ניתן "טופס 4" לבניין.

    אף בעניין זה, אין בין הצדדים מחלוקת. במועד הקבוע בהסכם למסירת החזקה בדירה, 31.12.21, לא היה בידי התובעת "טופס 4" וזה, לפי הודעת הנתבעת, ניתן לה רק ביום 15.4.24. בין הצדדים מחלוקת אם במצב זה היה על התובעת לקבל את החזקה בדירה אם לאו.

    לפי גרסת התובעת, הנתבעת הפרה את ההסכם, שכן לא עמדה בהתחייבותה למסור את החזקה בדירה במועד שנקבע בהסכם. במועד שנקבע בהסכם, 31.12.21, לא היה בידי הנתבעת להציג תעודת אכלוס ("טופס 4") המלמדת על השלמת הפרויקט וממילא שבלי כזו תעודה לא היה באפשרותה למסור את החזקה בדירה.

    לפי גרסת הנתבעת, דווקא התובעת הפרה את ההסכם, שכן נמנעה מהשלמת תשלום התמורה וקבלת החזקה בדירה למרות השלמת הבנייה ולמרות שהדירה הייתה מוכנה וראויה למגורים לכל דבר ועניין. במצב זה, טוענת הנתבעת, חייבת הייתה התובעת לשלם את יתרת התמורה ולקבל את החזקה בדירה גם אם טרם ניתן "טופס 4" וכפי שעשו כל יתר בעלי הדירות בבניין.

21. נוכח טענות אלו, עומדת להכרעה השאלה אם הפרה הנתבעת את התחייבותה למסירת הדירה שכן לא היה ברשותה "טופס "4 (כטענת התובעת) או שמא היה על התובעת לקבל את החזקה בדירה ולשלם את יתרת התמורה גם בהיעדר "טופס 4" (כטענת הנתבעת).

    המצב המאפשר את מסירת החזקה בדירה מוסדר בסעיף 3.2 בהסכם כך (ההדגשה הוספה – הח"מ):

    בכפוף ליתר הוראות ההסכם, המוכר מתחייב למסור את הדירה לקונה, כשהיא בנויה וגמורה בהתאם להיתר הבנייה, למפרט ולתוכניות וראויה למגורים, כשהיא פנויה מכל אדם וחפץ, לאחר הוצאת "טופס 4", כמשמעותו בתקנות התכנון והבנייה (אישורים למתן שירותי חשמל, מים וטלפון), תשמ"א-1981, בגין הדירה, כשלדירה קיימת גישה נוחה, בטוחה וסבירה, וכשהתשתיות המשרתות את הדירה (מים, חשמל, ביוב וכו') בתחומי המגרש, גמורות, תקינות ומוכנות לחיבור הדירה וכשהמעלית בבניין תקינה ופועלת ובלבד שהקונה ימלא את כל ההתחייבויות המוטלות עליו לפי הסכם זה ולפי החוק, ושמועד ביצוען קודם למועד המסירה (כהגדרתו להלן), ולאחר שהקונה שילם את מלוא התמורה הנזכרת בסעיף 7 להלן, וכל כל תשלום המגיע ממנו בעבור עבודות נוספות שהזמין, אם הזמין, לפי חשבון שיוגש לו על ידי המוכר ו/או הקבלן/ים המבצע/ים ובהתאם להסכמות בכתב שבין הקונה המוכר ו/או הקבלן/ים המבצע/ים. מועד המסירה של הדירה הינו המועד הקבוע בנספח א' ובכפוף להוראות הסכם זה (לעיל ולהלן: "מועד המסירה").

    הוראה זו קושרת, בלשון ברורה, בין מסירת הדירה להוצאת "טופס 4" ולפיה התחייבה הנתבעת למסור את הדירה לתובעת רק לאחר שהתקבל "טופס 4".

22. בהתאם לסעיף 157א(ה1) בחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, לא תיעשה אספקת שירותים חיוניים (חשמל, טלפון ומים) לבניין אלא רק לאחר קבלת אישור מאת הועדה המקומית לתכנון ולבניה ("הרשות המאשרת"), וזו תיתן את האישור בתנאים אלו:

    רשות מאשרת רשאית לתת אישור לפי סעיף זה, אם שוכנעה כי המבנה נושא הבקשה נבנה בהתאם להיתר הבניה, למעט פרטים הטעונים השלמה אשר לא הושלמו במועד הגשת הבקשה מטעמים שפורטו על ידי מבקש הבקשה, אך הוא ראוי לשימוש גם לפני השלמתם של אותם פרטים...

    על יסוד הוראה זו מורה תקנה 5 לתקנות התכנון והבנייה (אישורים למתן שירותי חשמל, מים וטלפון), התשמ"א-1981, כך:

    אישור להספקת חשמל, מים או חיבור טלפון לבניין יהיה לפי טופס 4 בתוספת.

    מקורו של הביטוי "טופס 4" הינו בהוראות אלו ומהותו הינה אישור של הרשות המוסמכת ("הרשות המאשרת" כהגדרתה בתקנות) להשלמת הבנייה לפי היתר הבנייה. להפקתו של "טופס 4" משמעות קרדינלית בכל הנוגע לעבודות בנייה, שכן תנאי להפקתו הינה הצהרת מבקש האישור כי הבנייה הושלמה לפי ההיתר שניתן לו ושהוא ראוי לשימוש לפי ייעודו. הפקתו נעשית רק לאחר שהרשות המוסמכת בדקה ווידאה שאכן הבנייה הושלמה לפי ההיתר ולרבות לכך שחיבורי הבניין לחשמל נעשו בצורה תקנית וחוקית. כך נפסק:

    טופס 4 הינו אישור רשמי, הניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, אשר משמעותו היחידה היא כי בניית נכס הסתיימה והוא ניתן לאיכלוס (עע"מ 1164/04 עיריית הרצליה נ' דניאל יצחקי [פורסם בנבו] (5.12.2006). טופס 4 מציין את סיומו של הליך ארוך ודקדקני, בו הגופים האחראים על תקינות הבנייה, לרבות הרשות המקומית באמצעות הועדה המקומית לתכנון ובנייה, בחנו ואישרו כי הסתיימה בנייתו של המבנה, וכי הוא הוקם בהתאם להיתר בנייה שניתן, הינו בטיחותי למגורי קבע וכי ניתן לספק לו את האישור לחיבור לשירותי חשמל ומים לצורך איכלוסו (ו"ע (חי') 7116-12-20 ורדה סיני נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה [פורסם בנבו] 17.4.23, פסקה 54)

    קבלת "טופס 4" נתפסת כביטוי לקיומו של תנאי הכרחי להשלמתה של בנייה, וכאשר בבניית דירה למגורים עסקינן, בהיותה מושלמת וראויה למגורים. עד כדי כך נתפסת חשיבות הצגת "טופס 4", שנמצא כי מסירת חזקה בדירה איננה מספיקה כדי לבטא עמידה בהתחייבות כלפי הרוכש אם זו נמסרה בטרם ניתן למוכר "טופס 4" (ראו למשל: ע"א 21885-09-11 טללי נתניה בע"מ ואח' נ' ברונפן ואח' [פורסם בנבו] 2.4.12).

     

     

    אם כך, אותה הוראה בהסכם שלפיה קבלת "טופס 4" מהווה תנאי הכרחי למסירת הדירה לתובעת מבטאת את קיום הוראות הדין הרלוונטיות, שכן היא מבטיחה שמסירת הדירה נעשית לאחר שהרשות המוסמכת בדקה ווידאה כי הבנייה הושלמה והדירה בטוחה למגורי קבע.

    בסיכומים מטעמה (סעיף 3) נטען על ידי הנתבעת שמלכתחילה הסכימו הצדדים שהדירה תימסר גם ללא תעודת גמר, ברם טענה זו עומדת בסתירה להוראות ההסכם ולהוראות הדין ולא ברור מה בסיס יש לה.

23. כאשר לשון ההסכם מורה, במפורש, כי מסירת הדירה לתובעת תיעשה לאחר קבלת "טופס 4", כאשר כך מורה הדין וכאשר הוראה זו מוסברת בפסיקה כקיומו של תנאי הכרחי, ברי הדבר שהנתבעת לא קיימה את התחייבותה ולא יכולה הייתה למסור את החזקה בדירה לתובעת כל עוד לא קבלה הנתבעת "טופס 4" המאשר את השלמת בניית הדירה.

24. למרות הוראות אלו בהסכם ובדין, טוענת הנתבעת שדווקא התובעת הפרה את ההסכם שכן היה עליה לקבל את החזקה בדירה גם אם טרם ניתן "טופס 4".

    • לשיטת הנתבעת, כל מערכות הדירה הותקנו ופעלו כדת וכדין, דבר לא מנע מהתובעת לעבור ולגור בדירה כבר במועד שנקבע בהסכם (31.12.21), והסיבה היחידה לעיכוב בקבלת "טופס 4" הייתה השלמת מתקן החניה, שבכך אין כדי להפריע לשימוש בדירה. הא ראיה, טוענת הנתבעת, שכל יתר בעלי הדירות בבניין קבלו את החזקה זה מכבר, העירייה עצמה גובה מסי ארנונה ומשמע מודעת למגורים בבניין, והעירייה גם אישרה את האכלוס הבניין טרם ניתן "טופס 4".

      הנתבעת אף מפנה להוראה בסעיף 3.6 בהסכם, שלפיה נקבע שבאפשרות הנתבעת למסור את החזקה בדירה עוד טרם השלמת עבודות הפיתוח ובטרם הושלם מתקן החניה.

    • טרם בחינת טענות אלו של הנתבעת, ראוי להדגיש כי כך טוענת הנתבעת בדיעבד. לא כך טענה הנתבעת בזמן אמת. בין הראיות שהוצגו גם חלופת מסרונים במהלך פברואר 2022, כאשר התובעת מבקשת לקבל עדכון לגבי תאריך קבלת הדירה, וכך משיב לה מנהל הנתבעת, הרוש, ביום 13.2.22 (נספחים 5-4 בתיק המוצגים של הנתבעת):

      שלום ליעד

      אין לי עדין תאריך כניסה כי עובדים על המתקן חניה ועד היום דחו כבר 3 פעמים בגלל הקורונה במפעלים או במשרדים שלהם אז אעדכן מתי שיתנו לי תאריך סיום כדי לקבל את הטופס 4.

      וכך גם ביום 14.3.22:

      בקר טוב ליאן.

      לאחר שנפגשתי עם אמא שלך אני מחכה לתשובה ממכם אם אתן רוצות לקבל את הדירה לאחסון או לא. תעדכן אותי.

       

      ביום 22.6.22 פנתה התובעת במכתב התראה וטענה שיש לשלם לה פיצוי על העיכוב במסירת הדירה. הנתבעת הגיבה למכתב זה במכתב מיום 14.7.22 ובו העלתה טענות לעיכובים קודמים בתשלומים להם התחייבה התובעת, טענה שהעיכובים נגרמים בגלל מתקן החניה, והוסיפה שהיא עושה "את כל המאמצים ועם כל הרצון הטוב" בכדי למסור לתובעת את הדירה (נספח 6 לתיק המוצגים של הנתבעת).

      רק במכתב מיום 2.10.22 טוענת הנתבעת כי באפשרות התובעת לקבל את החזקה בדירה גם בטרם קבלת "טופס 4" (נספח 6 בתיק המוצגים של הנתבעת). משמע, בזמן אמת לא העלתה הנתבעת את הטענה שלפיה אין צורך בהצגת "טופס 4" וכך טענה רק לאחר חדשים ארוכים.

    • אף בהתעלם מהשיהוי בהעלאת טענה זו, לא ניתן להבין כיצד הטענה מתיישבת עם הוראות ההסכם והדין.

      הנתבעת טוענת שבמועד שנקבע למסירת הדירה, 31.12.21, הייתה הדירה מוכנה לשימוש, כל מערכות הדירה היו תקינות, ועובדה היא שכל יתר הדירות בבניין כבר אוכלסו. דא עקא, שבכך מתיימרת הנתבעת ליטול לעצמה את הסמכות שמסורה לרשות המאשרת – זו שמופקדת על מתן "טופס 4". הנתבעת מבקשת מהתובעת "לסמוך" עליה, על הנתבעת, במקום על הרשות המאשרת ועוד מבקשת הנתבעת מהתובעת לבדוק בעצמה (!) את הדירה כדי להיווכח שהיא תקינה וראויה לשימוש (למשל בשאלות שהופנו אליה בעמ' 17 בפרוט'). טענה שכזו לא ניתן לקבל. לא זו בלבד שלרוכש דירה אין, ולא צריך שיהיו, הכישורים לבחון את התאמת הבנייה להיתר ולכל הוראות הדין, אלא שזו זו אחריותה של הרשות המאשרת. אין לנתבעת האפשרות לדרוש מהתובעת לסקור לבדה את מערכות הדירה, אולי גם לבדוק את המערכות ביתר הדירות בבניין, כדי לקבוע אם הדירה ראויה למגורים אם לאו.

      כך בדיוק גם ביחס לטענה שהרשות המקומית עצמה כבר הפיקה חיובים במסי ארנונה במהלך תקופה זו. לא ברור, גם לא הוסבר, מה קשר יש בין חיוב במסי ארנונה לקבלת אותו אישור הכרחי להשלמת הבנייה ולהיות הדירה בטוחה למגורים. יהיו שיקולי הרשות המקומית בהוצאות הודעות חיוב במסי ארנונה אשר יהיו, ברי הדבר שאין במשלוח הודעות שכאלו כדי לאיין או לבטל את הצורך בקבלת "טופס 4".

    • לטענת הנתבעת, הרשות המקומית עצמה אישרה כי העיכוב בהפקת "טופס 4" נובע מאי השלמת מתקן החניה ותו לא ואף מפנה לחילופי דוא"ל ביום 12.9.23 (נספח 7 לתיק המוצגים של הנתבעת) בו טוען נציג עיריית הרצליה "אין אפשרות להנפיק תעודת גמר ללא חניות".

      גם טענה זו איננה ברורה. אין כל דרך להבין מהודעה זו של נציג העירייה אם הבניין נבדק או אם הדירה נבדקה. אין כל דרך להבין מהודעה זו אם לדידה של הרשות המאשרת, עיריית הרצליה, אכן הדירה ראויה למגורים גם בלי מתקן החניה, כטענת הנתבעת.

      ובכלל, ממה נפשך? הרי אם בעת זו כבר הייתה הדירה ראויה למגורים לכל דבר ועניין, כל שהיה על הנתבעת לעשות הוא לשכנע בכך את הרשות המאשרת, עיריית הרצליה. לו כך עשתה אפשר שניתן היה להציג אישור המאפשר את אכלוס הדירה גם בלי מתקן החניה. עובדה היא שאת עיריית הרצליה לא הצליחה הנתבעת לשכנע אלא רק באפריל 2024.

      יצוין, כי למרות האמור בהודעת הנתבעת מיום 16.4.24 (בקשה 25 בתביעה החדשה), לא ניתן לה מטעמה של הרשות המאשרת "טופס 4", אלא "תעודת גמר" (המסמך המכונה לעתים "טופס 5"). הרוש הסביר בעדותו כי באותו שלב שוכנעה הרשות המאשרת שאין צורך בהפקת "טופס 4" (עמ' 30 בפרוט'). תעודת הגמר מבטאת אף היא עמידה בכל התנאים שנקבעו לביצוע הפרויקט ומשניתנה קל וחומר שיש בה כדי לאפשר אכלוס. קבלת אותה "תעודת גמר", ועל כך לא הייתה מחלוקת, אכן מבטאת קיום התחייבויות הנתבעת כלפי התובעת לפי ההסכם בכל הנוגע לאפשרות מסירת הדירה. אך עובדה היא שהתעודה ניתנה רק ביום 15.4.24, ותהיה הסיבה לכך אשר תהיה.

      על כל פנים, עמדת הרשות המאשרת, עיריית הרצליה, שלפיה אין באפשרותה להפיק "טופס 4" איננה יכולה לתמוך בטענת הנתבעת, אפילו הסירוב נבע אך ורק מאי השלמת מתקן החניה.

    • לטענת הנתבעת מראש הסכימה התובעת לקבלת החזקה בדירה טרם השלמת מתקן החניה. טענה זו נכונה, שהרי כך בדיוק מורה ההסכם בסעיף 3.6 ולכך גם התייחסו הצדדים בנספח השינויים, ברם אין עסקינן במסירת הדירה טרם השלמת מתקן החניה או עבודות הפיתוח סביב הבניין, אלא במסירת הדירה טרם קבלת "טופס 4". לא נטען, גם לא ניתן לטעון, שההוראה בסעיף 3.6 בהסכם המאפשרת מסירה בלי השלמת מתקן החניה, נועדה לבטל את ההוראה המחייבת מסירה רק לאחר קבלת "טופס 4". טענת הנתבעת (סעיף 9 בתצהיר הרוש) כי ברור היה שלא יופק "טופס 4" טרם השלמת עבודות הפיתוח, נטענת בלי כל ניסיון לבסס אותה בראיות ובלי ניסיון להסביר כיצד הוראה זו מתיישבת עם הדרישה הברורה בהסכם, גם בדין, לקבלת "טופס 4" טרם מסירת הדירה. ברי הדבר שהוראה זו נועדה, בסך הכל, לאפשר מסירה של הדירה גם כאשר עבודות פיתוח טרם הושלמו ובלבד שאכן הדירה הושלמה לפי ההיתר והיא ראויה ובטוחה למגורים – שזו תכלית הדרישה לקבלת "טופס 4". ההוראה המחייבת קבלת "טופס 4" וההוראה המאפשרת מסירה טרם השלמת עבודות פיתוח משלימות זו את זו ואינן עומדות בסתירה זו לזו.

    • במצב זה, אין אלא לדחות את טענת הנתבעת ולקבוע כי כל עוד לא הציגה הנתבעת "טופס 4" (או תעודת גמר – "טופס 5") לא היה באפשרותה למסור את החזקה בדירה לתובעת ולא הייתה על התובעת לקבל את החזקה בדירה ולהשלים את תשלום יתרת התמורה לפי ההסכם.

25. לטענת הנתבעת, לא הייתה מוטלת עליה כל חובה למסור את החזקה בדירה, שהרי התובעת עצמה לא עמדה בהתחייבויותיה בקשר עם תשלום התמורה ובכלל מתברר שנקלעה לקשיים ולא היה באפשרותה להשלים את תשלומי התמורה.

    טענה זו מעלה הנתבעת בדיעבד, לא בזמן אמת, וספק אם בתום לב.

    בכל הנוגע לכל התשלומים להם התחייבה התובעת למעט התשלום האחרון, אין כל טענה לביטול ההסכם מצד הנתבעת. הרוש אף הודה בעדותו שהושגה הסכמה לגבי התשלומים ושלא הועלתה כל טענת ביטול בגינם (עמ' 33; ש' 8-1 בפרוט').

    ההוראה הרלוונטית בהסכם (סעיף 4.4 בנספח התשלומים של ההסכם) קושרת במפורש את התשלום האחרון של התמורה למסירת הדירה, כך:

    ככל וידחה מועד המסירה בפועל עקב נסיבות שאינן תלויות בקונה כי אז תשולם יתרת התמורה 15 ימים לפני מועד המסירה הנדחה

    זו תניה מהסוג המכונה "חיוב מותנה", ולהבדיל מתניה שתסווג "חיוב עצמאי". דהיינו, חיוב שקיומו מותנה בכך שתחילה יקיים הצד השני את חיובו הוא. בהוראה זו אמצו הצדדים את ההסדר בסעיף 43 (א) (2) בחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, שלפיו ידחה מועד קיומו של חיוב מותנה עד שיקוים החיוב הקודם. הצדדים הסכימו כי תנאי הכרחי לחבות התובעת בתשלום יתרת התמורה הינו השלמת בניית הדירה והיותה מוכנה למסירה. כל עוד לא הושלמה הבנייה, ובמקרה דנא – כל עוד לא היה בידי הנתבעת "טופס 4" – הדירה איננה מוכנה למסירה והתובעת איננה חייבת בתשלום יתרת התמורה.

    כך הוראות ההסכם וכך גם טענה הנתבעת עצמה בזמן אמת. גם אם בזמן אמת נאלצה התובעת להשקיע מאמצים לגיוס הכספים לתשלום התמורה, אין כל ראיה שתתמוך בטענה שאי התשלום נובע מקשייה היא ולא מאי עמידת הנתבעת בהתחייבויותיה. ועל כל פנים, יהיה מצבה הכלכלי של התובעת אשר יהיה, כל עוד לא עמדה הנתבעת בהתחייבותה בהסכם לקבלת "טופס 4" שלפיו מוכנה הדירה למסירה, לא חייבת הייתה התובעת בתשלום נוסף כלשהו.

    הטענה המועלית באיחור כה גדול ומנסה לקשור בין תשלומי התמורה לעיכוב במסירת הדירה, איננה מתיישבת עם הוראות ההסכם וספק אם הועלתה בתום לב.

26. לטענת הנתבעת, העיכוב בהשלמת הבנייה נובע מנסיבות שאינן בשליטתה ("כוח עליון") ולכן אין היא חייבת בתשלום פיצויים לתובעת.

    אכן, סעיף 5א (ג) בחוק המכר (דירות) התשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר (דירות)"), מונה מצבים בהם יהיה פטור המוכר מפיצוי הקונה למרות האיחור במסירת הדירה, ובאלו גם איחור שהוא תוצאה מנסיבות כאמור בסעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, ומשמע: נסיבות שהמפר, בעת כריתת החוזה, לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן או שלא ראה ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען.

    הוראה זו קובעת שלושה תנאים מצטברים על מנת שהצד שלא קיים את החוזה יזכה לפטור מחמת סיכול: התרחשות נסיבות המסכלות את קיום החוזה; היעדר ידיעה או צפייה של המפר על הנסיבות המסכלות; אי-יכולתו של המפר למנוע את הנסיבות המסכלות (ע"א 767/77 בן חיים נ' כהן, פ"ד לד(1) 564, 571; ע"א 291/82 פישברג נ' דים, פ"ד לט(2) 625, 629).

    הוראה זו מאפשרת בחינתו של כל מקרה לפי נסיבותיו הספציפיות והחלת מבחן הציפיות על האירוע החריג והשפעתו על מערכת היחסים החוזית (ע"א 6328/97 רגב נ' משרד הביטחון, פ"ד נד (5) 506, 517).

    הנטל להוכיח כי האיחור במסירת הדירה נובע מנסיבות שאינן בשליטתה רובץ לפתחה של הנתבעת, אך די לעיין בראיות שהוצגו כדי להיווכח שאין בהן כדי לבסס טענה זו. הנתבעת איננה מביאה ראיה שתאפשר לקבל טענה לפיה העיכוב בקבלת "טופס 4" נבע רק מאי השלמת מתקן החניה, ואפילו הביאה כזו, הנתבעת איננה מביאה ולו ראשית ראיה לכך שאי השלמת מתקן החניה נבעה מנסיבות שאינן בשליטתה או שלא ניתן היה לצפות כזה עיכוב. הנתבעת איננה מנסה כלל להסביר ולפרט את האירועים שהביאו לעיכוב בהשלמת מתקן החניה תקופה כה ממושכת וברי הדבר שהביטוי "מגפת הקורונה", המוזכר בהקשר זה, איננו בגדר "מילת קסם" שדי בה כדי לבסס טענת סיכול.

    העיכוב בהשלמת מתקן החניה, והעיכוב הנובע מכך בקבלת "טופס 4" היו גם היו נסיבות שהיה בידי הנתבעת לצפות, וודאי שהיה עליה לצפות, ואין כל ראיה שתאפשר לראותן ככוח עליון המבסס טענת "סיכול".

27. לטענת הנתבעת, אין כלל מקום לבחון חיובה בתשלום פיצוי לתובעת, שכן ממילא שההסכם בוטל על ידה (סעיפים 56-51 בתצהיר הרוש).

    לפי גרסת הנתבעת, ביום 12.5.24 נדרשה התובעת לשלם את יתרת התמורה אך סירבה לעשות כן. התובעת הפקידה בקופת בית המשפט סך של 300,000 ₪ עוד קודם לדרישה זו, אך סירבה לשלם את הפרשי ההצמדה בסך של 28,325 ₪ ולפיכך, בהודעה מיום 22.5.24, בוטל ההסכם (סעיף 6 בכתב ההגנה המתוקן).

    הנתבעת מבססת טענה זו על הוראות ההסכם, ברם מתעלמת מההסכם אליו הגיעו הצדדים ביום 18.3.24, במסגרת בקשת התובעת לעיקול עצמי ובמתן תוקף של החלטה. וכך הוסכם:

    הגענו להסכמה לפיה ינתן צו עיקול עצמי בסך של 300,000 ₪ (יתרת תמורה שנותרה לשלם למשיבה) והמבקשת תפקיד את סכום יתרת התמורה כאמור לעיל בקופת בית משפט וזאת בתוך 14 יום מהמועד בו יודיע ב"כ המשיבה כי ניתן טופס 4 וכי הדירה נשוא התביעה, מוכנה למסירה.

    בהסכמה זו הצהירו הצדדים, גם הנתבעת, כי יתרת התמורה עומדת על 300,000 ₪ ותו לא. בלי כל התייחסות לאפשרות שסכום זה גדל בגין הפרשי הצמדה. בלי כל התייחסות לאפשרות שהתובעת תידרש להעביר כספים העולים על סכום זה.

    התובעת סברה שגם סכומים נוספים המגיעים לנתבעת יש להפקיד בקופת בית המשפט, ולכך גם עתרה בבקשה מיום 22.5.24 (בקשה 27). בית המשפט נעתר לבקשה במעמד צד אחד (החלטה מיום 23.5.24). החלטה זו בוטלה מאחר וסכום התביעה נופל מהסכום שהופקד (החלטה מיום 10.6.24 בבקשה 29) אך ניתנה בשנית ביום 7.1.25, לאחר תיקון סכום התביעה.

    משמע, לפי הסכמת הצדדים מיום 18.3.24 כלל לא נדרשה התובעת לשלם סכום העולה על הסכום שהופקד לקבלת החזקה בדירה ולאחר קבלת "טופס 4". אומד דעת הצדדים, כפי שהוא משתקף מהסכמה זו וכפי שהוא מתבטא גם בהחלטות הנוספות להגדלת סכום ההפקדה, מראה כי גם את הפרשי ההצמדה היה על התובעת להפקיד בקופת בית המשפט, כך שאי התשלום לנתבעת איננו יכול להוות הפרה של התחייבויות התובעת.

    על הוראות אלו יש להוסיף את חוסר תום הלב הברור בהתנהלות זו של הנתבעת. חוסר תום לב אליו התייחסה כבוד הרשמת בהחלטה מיום 10.6.24. חוסר תום לב בטענה המלינה על אי תשלום הפרשי ההצמדה הנטענים, כשבאותה נשימה מצהירה הנתבעת שאין לה כל כוונה למסור את החזקה בדירה לתובעת שכן לשיטתה – ההסכם בוטל.

    לפיכך, אני קובע כי התובעת לא הפרה את ההסכם באי תשלום הפרשי ההצמדה, שכן הצדדים הסכימו שיתרת התמורה כלל לא תשולם לנתבעת אלא תופקד בקופת בית המשפט. ככל שסברה הנתבעת שיש ליתן הוראות המתייחסות להפרשי הצמדה אלו, שומה היה עליה לפנות לבית המשפט. הנתבעת לא עשתה כן, הודעת הביטול של הנתבעת חסרת כל תוקף, והטענה שנוכח הודעת הביטול פטורה הנתבעת מתשלום פיצויים לתובעת – נדחית.

28. התובעת עתרה לחיוב הנתבעת בתשלום פיצויים בסך של 385,060 ₪, המבטא את הפיצוי לתקופה שמיום 1.1.22 ועד ליום 30.6.24 (30 חדשים).

    הפיצוי שנתבע התבסס על דמי שכירות בשיעור של 9,500 ₪ לחדש במהלך 2022 וסכום זה אכן נקבע כדמי השכירות הראויים לפי חוות דעת המומחית.

    דמי השכירות בגין יתרת התקופה הועלו והועמדו על סך של 9,650 ₪ לחדש. האפשרות שתהיה העלאה בדמי השכירות סבירה, נתמכת בחוות דעת שמאי המצורפת לכתב התביעה המתוקן, ולא נסתרה על ידי הנתבעת.

    תחשיב הפיצוי מתבסס על הוראות חוק המכר (דירות) כפי שחלו בעת כריתת ההסכם (9.9.21) ולפני חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 9), התשפ"ב-2022. כך נטען ועל כך לא הייתה מחלוקת.

    הפיצוי מחושב כך:

    בגין 8 חדשי עיכוב (1.1.22 – 31.8.22) – מכפלת דמי השכירות (בסך של 9,500 ₪) ב- 1.5 = 114,000 ₪.

    בגין 4 חדשי עיכוב (1.9.22 – 31.12.22) – מכפלת דמי השכירות (בסך של 9,500 ₪) ב- 1.25 = 47,500 ₪.

    בגין 18 חדשי עיכוב (1.1.23 – 30.6.24) – מכפלת דמי השכירות (בסך של 9,650 ₪) ב- 1.25 = 217,125 ₪.

    סכומים אלו מסתכמים בסך של 378,625 ₪ ויש להוסיף להם את הוצאות התובעת בגין השמאי בסך של 6,435 ₪.

    זכות התובעת לפיצוי בגין תקופת האיחור שעד 30.6.25 עומדת לפיכך על 385,060 ₪.

29. לא מצאתי ממש ביתר טענות הצדדים.

30. כך ניתן לסכם:

    בהתאם להסכם התחייבה התובעת לשלם לנתבעת סך של 3,000,000 ₪ כתמורה עבור רכישת הדירה.

    התובעת התחייבה לשלם סך של 2,700,000 ₪ עד למועד מסירת החזקה בדירה והתחייבה לשלם את יתרת התמורה, 300,000 ₪, 15 יום לפני מועד המסירה עליו תודיע הנתבעת.

    מועד מסירת החזקה שנקבע בהסכם היה 31.12.21 ועוד נקבע בהסכם שהדירה תימסר רק לאחר הוצאת "טופס 4" על ידי הרשות המוסמכת.

    במועד שנקבע למסירת הדירה לא היה בידי הנתבעת "טופס 4". תעודת גמר ניתנה לה על ידי הרשות המוסמכת רק כעבור למעלה משנתיים, ביום 15.4.24 אך הדירה לא נמסרה גם לאחר שניתנה תעודת הגמר.

    הנתבעת טענה שהיה על התובעת לקבל את החזקה בדירה גם בטרם ניתן "טופס 4". הנתבעת אף טענה שסירוב התובעת לקבל כך את הדירה מבטא חוסר תום לב ולצד אי השלמת תשלום התמורה גם הפרה של ההסכם.

    בחינת הנסיבות הראתה כי הצדדים הסכימו מראש כי קבלת "טופס 4" מהווה תנאי הכרחי ומוקדם למסירת הדירה. בחינת הוראות הדין הראתה שממילא אין באפשרות הנתבעת להתנות על חובתה לקבל "טופס 4" מהרשות המאשרת המוסמכת, כביטוי להשלמת הבנייה לפי ההיתר שניתן וכאסמכתא לכך שניתן לעשות שימוש בטוח בדירה על כלל מערכותיה.

    בחינת הנסיבות אף הראתה שכך בדיוק סברה גם הנתבעת בזמן אמת, כאשר ידעה שקבלת "טופס 4" מתעכבת, והשינוי בעמדת הנתבעת נעשה רק כעבור חדשים.

    הנתבעת טענה שהדירה הושלמה, שהסיבה היחידה לאי קבלת "טופס 4" הינה עיכוב בהשלמת מתקן החניה שאין בו כדי להשפיע על השימוש בדירה כפי שגם מורה ההסכם, ושממילא כל יתר בעלי הדירות קבלו את החזקה ואף הרשות המקומית כבר מחייבת במסי ארנונה. טענות אלו נדחו. אין זה תפקידו של קונה לבחון את מערכות הדירה, אין זה תפקידו של קונה לבחון אם הושלמה הבנייה לפי ההיתר, אין זה תפקידו של קונה לברר את עמדת יתר בעלי הדירות, ואין זה תפקידו של קונה לבחון אם הרשות המקומית מחייבת במסי ארנונה. לכך בדיוק נועדו ההוראות המטילות על המוכר קבלת "טופס 4". הרשות המאשרת, היא היא זו שאמונה על בדיקת הבנייה. כך הדין וכך ההסכם.

    הנתבעת טענה שההסכם בוטל כדין נוכח הפרתו באי תשלום הפרשי ההצמדה לאחר שניתן "טופס 4" ביום 15.4.24. טענה זו מהווה התעלמות מההסכמה שלפיה יתרת התמורה תופקד בקופת בית המשפט ובלי כל התייחסות לאפשרות קיומם של הפרשי הצמדה. ניסיון הנתבעת לנצל מחלוקת זו כאמתלה לביטול ההסכם נעשה שלא בתום לב, בניגוד להסכמת הצדדים, ונעדר כל תוקף.

31. למען הסדר הטוב יצוין כי הנתבעת לא הגישה כל התייחסות לחבות צד ג' בסיכומיה, ונטען שצד ג' נקלע לקשיים ומצוי בהליך הסדר חוב. במצב זה, ההודעה לצד ג' – נמחקת.

32. אשר על כן אני מקבל את התביעה ומחייב את הנתבעת לשלם לתובעת סך של 385,060 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה.

    כמו כן אני מחייב את הנתבעת לשאת בהוצאות התובעת בגין הגשת התביעה, בשכר טרחת עורך דין בסך של 40,000 ₪ וכן גם באגרת בית המשפט.

    ההודעה לצד ג' נמחקת – ללא צו להוצאות.

    מובהר – פסק דין זה מתייחס לת.א. 64255-12-22 בלבד.

    ניתנה היום, כ"ו סיוון תשפ"ה, 22 יוני 2025, בהעדר הצדדים.