חתוכה ואח' נ' מטרופוליס (פ.א.א) 2011 יזמות אורבנית בע"מ

מונחת בפניי תביעה כספית על סך של 234,925 ₪, שעניינה בהסכם מכר דירה בקומה 7 בפרויקט שנבנה ברחוב מוריה 17 ברמת גן. הצדדים חלוקים ביניהם בסוגיית מרפסת הדירה (להלן: "המרפסת"), כפי שעוד יבואר.

רקע

1. התובע, מר אסף חתוכה, והגב' אילנה פלד הינם בני זוג (להלן: "התובע"; "התובעת"; ובהתאמה "התובעים").

    

   הנתבעת, מטרופוליס (פ.א.א 2011) יזמות אורבנית בע"מ (להלן: "הנתבעת"), הינה חברה יזמית המתמחה בייזום פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית.

    

2. ביום 22.06.2015 חתמו הצדדים על הסכם מכר לרכישת הממכר (נספח א' לכתב התביעה), שהינו פרויקט של תמ"א 38, שבמהלכו נהרס הבניין מושא הממכר, ונבנו בו בתים חדשים (להלן: "ההסכם"; "הממכר" ו/או "הדירה"; "הפרויקט"; "הבניין", בהתאמה).

    

   באותו היום חתמו הצדדים על נספח שינויים להסכם (נספח 3 לתצהיר בלום).

    

   על מנת שלא נמצא חסרים, אקדים ואומר, שהוצג לתובעים תשריט הדירה (להלן: "התשריט"), לרבות המרפסת, ושם הוצגה טבלת סיכום שטחים (להלן: "טבלת סיכום"). ביחס למרפסת נאמר בטבלת הסיכום, ששטח המרפסת הינו 12.8 מ"ר.

    

3. למען סבר האוזן, בעת החתימה על הסכם המכר, טרם ניתן היתר בנייה לפרויקט, היתר בנייה ניתן ביום 08.03.2016.

    

4. ביום 10.06.2019 קיבלו התובעים את החזקה בדירה.

    

5. מספר חודשים לאחר חתימת ההסכם, הודיע מנכ"ל הנתבעת, מר אהוד בלום (להלן: "בלום" ו/או "מנכ"ל הנתבעת") לתובע, כי יש טעות בשטח המרפסת וגודלה יהיה 7.67 מ"ר, ולא 12.8 מ"ר.

    

6. כעולה מכתב התביעה, התובע עבד בשנת 2015 אצל הנתבעת כיועץ שיווקי, וכחלק מעבודתו נחשף לממכר מושא ההליך.

    

   לטענת התובעים, נאמר להם, כי ייחודו של הפרויקט הוא בגודל של המרפסת, בחוויה הנלוות אליה, ולנוף הנשקף ממנה. הוצג לתובעים בתכנית המכר תשריט, שלפיו גודל המרפסת הוא 12.8 מ"ר. ברם, מספר חודשים לאחר החתימה על ההסכם, בלום אמר לתובע, כי נפלה טעות בתכנון המרפסת וגודלה יהיה 7.67 מ"ר.

    

   מכל מקום, טוענים התובעים, שכאשר קיבלו את הממכר, במציאות המרפסת נראית אף קטנה יותר.

    

   לאור האמור, פנו התובעים לנתבעת לקבלת פיצוי, וזו השיבה פניהם ריקם, ומכאן התביעה.

    

   התובעים טוענים, כי נחתם הסכם בהטעיה, הנתבעת הפרה את ההסכם, בכך שהממכר שנמסר אינו שווה ערך לסכום ששולם עבור הממכר.

    

   התובעים עותרים לסעדים הבאים:

    

   • פסק דין הצהרתי, לפיה הנתבעת הפרה את ההסכם.

   • פיצוי בסך של 130,000 ₪, בגין שווי הדירה נכון לגודלה המקורי.

   • עוגמת נפש בסך של 100,000 ₪.

   • הוצאות דו"ח שמאי בסך של 2,925 ₪.

      

7. הנתבעת, בכתב הגנתה מדגישה, שאין חולק, כי בתוכנית הממכר צוין, כי לדירה קיימת מרפסת שמש, אשר אורכה 5.24 מ"ר ורוחבה 1.11. יחד עם זאת, בתוכנית הממכר הופיע גם טבלת סיכום שטחים, בה צוין, בשגגה, שטח מרפסת השמש כ- 12.8 מ"ר.

    

8. הנתבעת, עוד קודם למועד בו ניתן היתר הבנייה, גילתה הנתבעת את חוסר ההתאמה.

    

   משכך, מנכ"ל הנתבעת, בהיותו בהיכרות אישית עם התובע, זימן אותו לפגישה, ועדכן אותו בדבר אי ההתאמה. המנכ"ל הבהיר, שלא מדובר בסטייה מהותית, אך ככל שמבקשים התובעים לבטל את ההסכם, הם רשאים לעשות כן.

    

9. יצוין, שעד לסיום הבנייה לא באו התובעים בטענה כלשהי, לא ביקשו לבטל את ההסכם, ויש לראות בכך הסכמה לקבלת המרפסת בגדלים המפורטים בתוכנית המכר.

    

10. בהתאם לנספח ו' להסכם המכר, הסעד היחיד לו זכאים התובעים, לו הייתה קיימת סטייה, הינו לבטל את ההסכם. עת שלא עשו כן, הם מנועים מלתבוע סעד של פיצויים. בהקשר זה יצוין, שגם אם התובעים לא היו מבטלים את ההסכם הנתבעת הייתה רשאית לעשות כן, בלא תשלום פיצוי כלשהו לתובעים.

     

11. השאלות המרכזיות הדורשות הכרעה – האם יש לפצות את התובעים בגין שטח המרפסת, אם לאו; האם לתובעים עומד סעד רק של ביטול ההסכם; האם התובעים לקחו על עצמם סיכון שיחול שינוי בתוכנית הדירה; האם יש לפסוק לטובת התובעים פיצוי בגין עוגמת נפש בשל אי התאמה בשטח המרפסת.

     

    על שאלות אלה ואחרות, אדון בהמשך.  

     

    אקדים ואומר, שלאחר ששמעתי את טענות הצדדים, שמעתי את העדויות, עיינתי בראיות, ובכל אשר הובא בפניי, נחה דעתי לקבל את התביעה בחלקה.

     

12. במסגרת ההליך, מונה מומחה מטעם בית המשפט, עו"ד ושמאי מקרקעין מר גיל בר-לב (להלן: "המומחה"), על מנת שיבחן את סוגיית הפרשי השטח של המרפסת מושא התביעה.

     

    ביום 16.06.2022 הוגשה מטעם המומחה חוות-דעת (להלן: "חוות-הדעת").

     

    כמו כן, הוגשו תצהירי עדות ראשית מטעם הצדדים; מטעם התובעים הוגשה חוות דעת שמאית מטעם השמאי אלון ראובני (להלן: "חוו"ד מטעם התובעים"); מטעם הנתבעת הוגשה חוות של השמאי בועז הלפרין (להלן" "חוו"ד מטעם הנתבעת"); הוגשו הראיות, נשמעו הטענות והעדויות, והצדדים סיכמו טענותיהם בכתב.

     

    מטעם התובעים העידו התובעים בעצמם.

     

    מטעם הנתבעת העיד בלום.

     

     

     

     

    בתמצית טענות התובעים בסיכומיהם

     

13. אין חולק, כי צורפה טבלת סיכום שטחים לגבי הדירה, בה צוין, ששטח המרפסת הינו 12.8 מ"ר. מנכ"ל הנתבעת הצהיר, שקיימת אי התאמה בשטח בטבלת הסיכום.

     

14. נציגי הנתבעת הדגישו בפני התובע, כי יחודו של הפרויקט הוא בגודל המרפסת והחוויה הנשקפת ממנה. הנתבעת מבססת את הגנתה הלא מבוססת, הבלתי חוקית והלא הגיונית, ולפיה היה על התובעים לבטל את ההסכם.

     

15. התובעים מבקשים לקיים את ההסכם, ומבקשים להשיב להם כספים בהתאם לשווי הדירה.

     

16. הנתבעת הציגה, שלתובעים הייתה ברירה אחת – ביטול ההסכם. דרישה זו אינה תואמת את הדין, והן את ההסכם עליו חתמו הצדדים. התובעים זכאים לדרוש את קיום ההסכם, ולקבל את הפיצוי בגין המרפסת שקיבלו בפועל.

     

17. הנתבעת טענה, כי יש להחזיק את התובעים כמי שוויתרו על הטענות לגבי אי התאמה בממכר, מכיוון שלא הודיעו על ביטול ההסכם, כפי שעשו רוכשי דירה אחרים. ברם, אין לקבל את הטענה. לא ניתן לראות בחתימתם על התוכנית המעודכנת, שנעשתה בלית ברירה, כוויתור משתמע על טענותיהם.

     

18. יש לפסוק לטובת התובעים עוגמת נפש ואובדן הנאה. התובעים תיארו, כי רכישת הדירה התבססה על שטח המרפסת והחוויה הנשקפת ממנה. אין ספק, שבפועל קיבלו התובעים שטח מרפסת קטן משמעותית.

     

19. יש לפסוק לטובת התובעים הוצאות ושכר טרחת עו"ד, בערכים ריאליים.

     

    בתמצית טענות הנתבעת בסיכומיה

     

20. אף לו כלל טענות התובעים היו נכונות, אין בכך להקנות להם את הסעד המבוקש. על פי הסכם המכר, אף אם ייפסק קיומה של אי התאמה, על פי נספח ו' להסכם המכר, הסעד היחיד שלהם, הינו ביטול ההסכם. הסכמה מהותית זו עמדה בבסיס העסקה שבין הצדדים. התובעים בחרו, שלא לבטל את ההסכם, והסכימו בכך לקבלת הממכר, כפי שהוא.

     

21. במועד חתימת הסכם המכר, טרם ניתן היתר בנייה לבניית הבניין החדש. משכך, קיימות בהסכם המכר הוראות ייחודיות המתייחסות למצב בו ההיתר יאפשר בנייה שונה מזו שפורטה בהסכם המכר. לפיכך, התובעים נטלו על עצמם סיכון.

     

22. אין חולק, כי התובעים חתומים על תכנית המכר הכוללת מרפסת שמש, אשר אורכה 5.24 מטר, ורוחבה 1.11 מטר. יצוין, אין חריגה במידות המרפסת העולה על 2%, ולפיכך אין הפרה של ההסכם.

     

    בהקשר זה יצוין, שהוראת סעיף 4.5 להסכם, קובעת, שרק סטיות החורגות מהוראות חוק המכר (דירות), תשל"ה-1974 (להלן: "חוק המכר דירות"), יהוו הפרה.

     

23. אם התובעים סבורים, שהתכנון שאושר מהווה שינוי מהותי, הסעד היחיד לו הסכימו, הוא ביטולו של ההסכם, בלא פיצוי כלשהו. התובעים מבקשים כיום סעד השונה מהמוסכם.

     

24. התמורה ששילמו התובעים בגין הדירה אינה עולה על שוויה בשוק החופשי, ביחס למרפסת, בהתאם למידות תשריט המכר, קרי – 7.6 מ"ר. לפיכך, התובעים לא ניזוקו ביחס למחיר השוק של הדירה.

     

25. על מנת לזכות בפיצוי, על התובעים להוכיח קיום תנאי סעיף 10 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1971 (להלן: "חוק החוזים תרופות").

     

    מבחן הציפיה היה, כי במקרה בו התובעים יבקשו לבטל את ההסכם, תהא השבה בעין של התמורה ששולמה על ידם, ובמקרה בו יבחרו לקיימו, לא תקום כל זכות לפיצוי.

     

26. מבלי לגרוע מהאמור, התובעים לא פעלו לשם הקטנת נזקיהם. התובעים יכלו בנקל לבטל את ההסכם, ולרכוש דירה חלופית התואמת לצרכיהם.

     

27. לאור האמור, יש לדחות את התביעה, וכן לדחות גם את תביעת התובעים לפיצוי בגין עוגמת נפש. יוער, סכום עוגמת הנפש הנתבע, עולה על סכום הנזק הממשי, הנטען.

     

28. לא נגרמה לתובעים עוגמת נפש, שהרי היה בידי התובעים לבטל את ההסכם, עת נודע להם דבר אי ההתאמה. מה גם, שהתובעים פנו לנתבעת בדרישה לפיצוי שאינו סביר.

     

    בתמצית סיכומי התגובה

     

29. התובעים דוחים את הגישה הפטרנליסטית של הנתבעת, ולפיה התובעים היו מחויבים לבטל את ההסכם. ההסכם עושה שימוש במונח "רשאי", ואופציה זאת הייתה נתונה גם לנתבעת.

     

30. להסכם צורף תשריט, וצוין בו שטח המרפסת – 12.8 מ"ר, וכן צורפה טבלת סיכום שבה שטח המרפסת הינו 12.8 מ"ר.

     

    לא ניתן לדרוש מרוכשים להסתמך על מפרטים ולבצע מדידות.

     

31. התובעים רוצים לקיים את ההסכם, אך מבקשים להשיב להם כספים בהתאם לשווי הדירה, ומבקשים פיצוי בגין אובדן הנאה.

     

32. ניתן לדרוש פיצוי גם לצד דרישה לאכיפת הסכם.

     

33. אין לראות בחתימת התובעים על התוכנית המעודכנת כהסכמה לוויתור על טענותיהם.

     

    דיון והכרעה

     

34. כפי שהובא לעיל, השאלות המרכזיות הדורשות הכרעה – האם יש לפצות את התובעים בגין שטח המרפסת, אם לאו; האם לתובעים עומד סעד רק של ביטול ההסכם; האם התובעים לקחו על עצמם סיכון שיחול שינוי בתוכנית הדירה; האם יש לפסוק לטובת התובעים פיצוי בגין עוגמת נפש בשל אי התאמה בשטח המרפסת.

     

    כאמור לעיל, לאחר ששמעתי את טענות הצדדים, שמעתי את העדויות, עיינתי בראיות, ובכל אשר הובא בפניי, נחה דעתי לקבל את התביעה בחלקה.

     

    שטח המרפסת

     

35. כזכור, אין חולק, כי צורפה טבלת סיכום שטחים לגבי הדירה, וצוין, ששטח המרפסת הינו 12.8 מ"ר, ובפועל שטח המרפסת היה 7.67 מ"ר.

     

    הנתבעת שמה יהבה בתשריט עצמו, לחישוב שטח המרפסת – אורך: 5.24 מטר ורוחב: 1.11 מטר.

     

    עם זאת, אין גם חולק, שמנכ"ל הנתבעת הצהיר, שקיימת אי התאמה בשטח המרפסת בין התשריט, לבין טבלת הסיכום – שטח המרפסת הינו 12.8 מ"ר.

     

    וישאל השואל – מהו השטח הקובע?

     

    לדידי, השטח הקובע, הוא השטח כפי שמופיע בטבלת הסיכום, קרי- 12.8 מ"ר, כפי שיבואר בהמשך.

     

36. התובע העיד, שלאחר שחתם על ההסכם, אחרי כשלושה וחצי חודשים, נאמר לו על ידי בלום, שנפלה טעות בשטח המרפסת (עמ' 29, שורות 3-6; שורה 20; סעיף 15 לתצהיר התובע).

     

    כמו כן, העיד, שבפועל שטח המרפסת הינו 7.67 מ"ר (עמ' 21, שורות 13-15).

     

37. התובעת נשאלה לגבי התשריט והטבלה המסכמת (נספח 2 לתצהיר בלום), והשיבה:

     

    "אני מסתכלת בטבלה, בטבלה כתוב שטח, מרפסת שמש 12.8. שטח דירה 91, אני מסתכלת על הסיכומים של, יש פה טבלה מאוד ברורה...".

     

    (עמ' 41, שורה 31; עמ' 42, שורה 6).

     

38. בלום העיד:

     

    "בתשריט שצורף להסכם כנראה מצוינות המידות הנכונות של המרפסת ולמטה בטבלה בגלל טעות סופר שוכפלה המידה של מרפסת אחרת".

     

    (עמ' 45, שורות 1-2; ראו גם שורה 16).

     

39. שנשאל בלום מי הציג לתובעים את התשריט, השיב: "אחד מאנשי המכירות, לא אני" (עמ' 45, שורה 4). ועוד, כאשר נשאל על ידי בית המשפט, שהתובעים טענו, שנציג מטעם הנתבעת הציג להם, ששטח המרפסת הינו 12.8 מ"ר, השיב שאין לו מושג (שם, שורות 20-22).

     

40. התובעים מפנים בין היתר לע"א 8949/07 אחים עזרא חברה לבניין בע"מ נ' משה זאב ועוד 28 אח' (להלן: "עניין עזרא") [פורסם בנבו] (19.11.09)).

     

41. למען סבר האוזן, בעניין עזרא נפסק (סעיף 8 לפסק-הדין):

     

    "השאלה הצריכה לענייננו היא אם הפירוט בתוכנית הדירה הוא כזה שניתן לעמוד מתוכו בנקל על שטח הדירה. התשובה לכך היא בלאו רבתי, גם לא תוך הסתייעות ב"עזרים טקטיים" בדמות סרגל ומחשבון. בכל אחד מחדרי הדירה מופיעות מידות בנוסח "חדר 274/417", או "חדר מגורים 400/664", "מטבח 257/365". דא עקא, שמספרים אלה, שלכאורה מייצגים את צלעות החדר הרלבנטי, לא כוללים שטח נרחב של פינת האוכל בחדר המגורים, לא ניתן להסיק מהם במדויק על שטח החדרים וחללי הפנים, וקשה לחשב את שטחי המסדרונות ושטחי חדרי האמבטיה והשירותים. באופן תמוה, דווקא שטחי המרפסות הלא מקורות מצוינים על פי השטח המדויק כגון "מרפסת 6.29 מ"ר.

    סיכומו של דבר, שלא ניתן לדלות מהתרשים את מימדי הדירה, ובוודאי שלא ניתן לעשות כן בנקל במעמד חתימת חוזה המכר, ולכן חלות בענייננו הלכות צמיתות ובסט לעניין תוקפו המחייב של הפרוספקט". 

     

42. בעניינו כאמור, וברוח הדברים שנאמרו בעניין עזרא, לא ניתן להתעלם מטבלת הסיכום, שהוצגה לתובעים, ששם נרשם ב"רחל בתך הקטנה", כי שטח המרפסת הינו 12.8 מ"ר.

     

    ביני לביני, לא ניתן להסתמך על התשריט (נספח 2 לתצהיר בלום), ששם נטען, כי שטח המרפסת היה קטן יותר, שהרי לא ניתן לצפות מרוכש דירה שהסתייע ב"עזרים טקטיים", כאשר מונחת בפניו טבלת סיכום, כאמור.

     

    לטעמי, לרוכש דירה הדיוט, יש קושי להבין מהו שטח המרפסת מהתשריט, וברי שרוכש דירה מן היישוב, יסתכל על הטבלה המסכמת המוצגת בפניו. לפיכך, לדידי, אין די בתשריט.

43. לאור האמור, הנני לקבל את עמדת התובעים, שהוצג בפניהם, שטח מרפסת בגודל של 12.8 מ"ר, ושבפועל קיבלו שטח קטן יותר. לא זו אף זו, טענת התובעים, שנציג מטעם הנתבעת הציג להם, ששטח המרפסת הינו 12.8 מ"ר, לא נסתרה.

     

    האם התובעים זכאים לפיצוי בגין הפער בשטח המרפסת

     

44. לשיטת התובעים, הם מבקשים לקיים את ההסכם, ולצד זה מבקשים להשיב להם כספים בהתאם לשווי הדירה, כאשר המרפסת קטנה לאין שיעור. לטענתם, הנתבעת הציגה בפני התובעים ברירה אחת – ביטול ההסכם. דרישה זו אינה תואמת את הדין, והן את ההסכם עליו חתמו הצדדים. התובעים זכאים לדרוש את קיום ההסכם, ולקבל את הפיצוי בגין המרפסת שקיבלו בפועל.

     

45. מנגד, טוענת הנתבעת, שעל פי הסכם המכר, אף אם ייפסק קיומה של אי התאמה, על פי נספח ו' להסכם המכר, הסעד היחיד שעומד בפני התובעים, הינו ביטול ההסכם. הסכמה מהותית זו עמדה בבסיס העסקה שבין הצדדים. התובעים בחרו, שלא לבטל את ההסכם, והסכימו בכך לקבלת הממכר, כפי שהוא.

     

46. וישאל השואל – האם התובעים זכאים לבקש פיצוי, או שהסעד לו הם זכאים הוא ביטול ההסכם בלבד.

     

    סבורה אני, שהתובעים רשאים לבטל את ההסכם, אך ככל שעומדים הם על קיום ההסכם, הם זכאים לדרוש סעד של פיצוי, ככל שיתברר, שסעד מעין דא מגיע להם.

     

47. הנתבעת שמה יהבה בנספח ו' להסכם המכר (נספח 1 לתצהיר בלום), שם נקבע בסעיף 5:

     

    "הרוכש ו/או החברה יהיו רשאים לבטל את ההסכם בהודעה בכתב שתימסר לחברה או לרוכש במקרים המפורטים בסעיף זה להלן, ...

     

    • היה ובתכניות המכר ו/או במפרט המכר הסופיים יחולו שינויים מהותיים ביחס לתכניות ולמפרטים המלאים שהוצגו לרוכש במועד החתימה (להלן: "השינויים המהותיים")".

       

48. כמו כן, מדגישה הנתבעת, שלתובעים עומד סעד הביטול בלבד (סעיף 15 לתצהיר בלום).

     

49. להשלמת התמונה, הצדדים חתמו על נספח שינויים להסכם המכר (נספח 3 לתצהיר בלום), ושם נאמר ביחס להוראות נספח ו', שבמקרה של אי התאמה קמה לתובעים הזכות לבטל את הסכם המכר.

     

    יודגש, המדובר באי התאמה בשל "שינויים" ולא בשל "טעות".

     

50. התובע נשאל לעניין השינוי בגודל המרפסת, האם הוא מהותי, ואם כן, אז הוא רשאי לבטל את ההסכם. התובע השיב, והדגיש: "רשאי" (עמ' 32, שורה 8; שורה 12; שורה 14).

     

51. התובע חזר והעיד, שהוא אינו רוצה לבטל את ההסכם (עמ' 32, שורה 22; שורה 29). עם זאת העיד, שלאור החסר בשטח המרפסת הוא רוצה פיצוי כספי (עמ' 36, שורות 1-2).

     

52. התובעים מפנים לת.א. (ת"א) 44719-11-14 איציק עמר ו- 61 אח' נ' פרץ בוני הנגב-אחים פרץ בע"מ [פורסם בנבו] (25.03.2020), שם נפסק:

     

    "... בדין הפנו הרוכשים לסעיף 14(ב) לחוק החוזים ועל הקבלן היה לפנות לבית המשפט, אם וככל שחפץ בביטול ההסכמים. ... כלל לא התנהל דיון באפשרות ביטול ההסכמים. עוד אזכיר כי ניתן לדרוש פיצוי גם לצד דרישה לאכיפת הסכם ואין דרישת פיצוי כרוכה בביטול ההסכם. משכך – אין לזקוף לחובת הרוכשים את העובדה שלא פעלו לביטול ההסכמים, שעה שהקבלן והמדינה כלל לא העלו אפשרות זו...".

     

    (סעיף 81 לפסק-הדין).

     

    וכן הפנו, ל- ת.א (ק. גת) 15854-11-18 מיקי חובל נ' שוהם התחדשות עירונית [פורסם בנבו] (28.04.2021):

     

    "בנסיבות העניין, כאשר התחוור לרוכשים על הקטנת שטח הדירה ובמיוחד הקטנה משמעותית של שטח המרפסת, עובר לחתימת התכנית המעודכנת במהלך נובמבר 2014, עמדו לפניהם שתי אפשרויות, האחת- להודיע לנתבעת על ביטול הסכם המכר ולדרוש את התרופות העומדות להם לפי דיני החוזים. השנייה- לבחור בקיום ההסכם תוך הסתמכות על אי ההתאמה בממכר שנודעה להם, כאמור לעיל, בחלוף כארבעה עשר חודשים ממועד חתימת הסכם המכר, ולדרוש את התרופות העומדות להם בגין אי ההתאמה בממכר לפי דיני החוזים הכלליים, סעיף 4(א)(1) לחוק מכר דירות, וסעיפים 15 ו-16 לחוק המכר, התשכ"ח- 1968 (להלן: "חוק המכר"). ראו לדוגמא- ע"א (מחוזי חיפה) 59388-06-17 ענבל יונה זבק נ' ליאת וינברג צרפתי, [פורסם בנבו] פסקאות צ'-צב', 30.11.2017; ע"א (מחוזי ת"א) 14416-12-15 אופרה על הים בע"מ נ' יניה ליטבק, [פורסם בנבו], 5.1.2017.

    הנתבעת טענה שיש להחזיק את התובעים כמי שוויתרו על הטענות לגבי אי ההתאמה בממכר מכיוון שלא הודיעו על ביטול ההסכם כפי שעשו רוכשים אחרים, והציגה ראיות לביטול הסכמים והשבת התמורה ששולמה על ידי רוכשים אחרים (נספח ד' במוצגי הנתבעת), אלא שאין בידי לקבל את הטענה. התובעים לא וויתרו על הטענה לגבי הפגם בכריתת ההסכם ואי התאמה בממכר, באמצעות חתימה על כתב ויתור או במסגרת הסכם חדש, ולא ניתן לראות בחתימתם על התכנית המעודכנת שנעשתה בלית ברירה ובשים לב לנסיבות העניין כוויתור משתמע על טענותיהם. הנתבעת לא מצאה לנכון להודיע על ביטול ההסכם (לשיטתה, לפי סעיף 18 להסכם המכר)...".

     

     

53. לשיטת הנתבעת, הפסיקה אליה מפנים התובעים אינה רלוונטית, מאחר שבענייננו הצדדים הסכימו מראש, כי במועד הסכם המכר לא היה היתר בנייה, וכי עלולה להתברר אי התאמה בין היתר הבנייה לתוכנית בהסכם המכר. שהרי, קיימות בהסכם המכר הוראות ייחודיות המתייחסות למצב בו ההיתר יאפשר בנייה שונה מזו שפורטה בהסכם המכר. לפיכך, התובעים נטלו על עצמם סיכון (ראו גם: סעיף 22 לתצהיר בלום). כמו כן הוסכם, שככל שתהא אי התאמה, היא לא תהווה הפרה חוזית.

     

    בנוסף, הוסכם שהסעד היחיד שיוקנה לתובעים עקב אי ההתאמה, הינו בביטול ההסכם. טענת הנתבעת הינה, שבמועד חתימת הסכם המכר, טרם ניתן היתר בנייה לבניית הבניין החדש. משכך, התובעים נטלו סיכון.

     

54. טענות הנתבעת אינן מקובלות עלי, וזאת מאחר ואי ההתאמה לא נבעה משינויים בגין היתר הבנייה, אלא הפער נבע מטעות הנתבעת, כפי שהיא גם הודתה בטעות האמורה. על כן, נחה דעתי, שהוצג לתובעים מצג מטעה. בהקשר זה אין חולק, כי אחרי החתימה על ההסכם הובא לידיעת התובעים, על ידי בלום, שנפלה טעות בשטח המרפסת, כפי שהוצג בטבלת הסיכום, כאמור.

     

55. מכל מקום, סבורה אני, שלאור נוסח ההסכם, עסקינן "בשינוי מהותי" בכל הנוגע לשטח המרפסת. מדובר בפער מהותי בין שטח המרפסת, כפי שהופיע בטבלת הסיכום, לבין השטח שהתקבל בפועל, וזאת בהתחשב במסקנה אליה הגעתי לעיל. אשר על כן, אין ממש גם בטענת הנתבעת, שאין פער מהותי בין התשריט, לבין גודל המרפסת שקיבלו התובעים בפועל, מאחר והנתבעת מבקשת להתעלם מטבלת הסיכום.

     

56. ראו הן פסיקה נוספת, לפיה לאחר שהסכם הופר, בידי בעל דין לוותר על תרופת הביטול ולבחור באכיפת ההסכם (ראו: סעיף 2 לחוק החוזים תרופות; השוו: ע"א 2454/98 לינדאור נ' רינגל, פ"ד נו(1) 225, 231 (2001); ע"א 2038/03 שפירו נ' FEIN & CO. LTD, [נבו, 06.07.2005] שם נפסק: "גם בהנחה והיה המערער מוכיח את קיומו של הנוהג הנטען על ידו, היות וענייננו בשלילת כוחה של המשיבה לתבוע את אכיפת החוזה, לא יינתן תוקף לויתור מעין זה מקום בו לא נעשה במפורש, או למצער – באופן ברור ובלתי משתמע לשתי פנים מאומד דעת הצדדים מתוך נוסח החוזה ומכלל הנסיבות").

     

57. לאור האמור, צודקים התובעים שהם רשאים לבטל את ההסכם, אך יחד עם זאת, אין "חובה", והם בהחלט זכאים לדרוש פיצוי כספי, בשל הפרת חוזה/הטעיה, ככל שיתברר שאכן קיים פער כספי.

     

     

     

     

    מהו שווי הפער בשטח המרפסת

     

58. לטענת התובעים, יש לפצות אותם בגין הפער של שטח המרפסת. התובעים עותרים לפיצוי בסך של 130,000 ₪, בגין שווי הדירה נכון לגודלה המקורי.

     

59. מנגד, טוענת הנתבעת, שהתמורה ששילמו התובעים בגין הדירה אינה עולה על שוויה בשוק החופשי, ביחס למרפסת, בהתאם למידות תשריט המכר, קרי – 7.6 מ"ר. לפיכך, התובעים לא ניזוקו ביחס למחיר השוק של הדירה.

     

60. התובעים הציגו חוות-דעת מטעמם (נספח ב' לכתב התביעה), ושם קבע השמאי, כי הפרש השווי בין שתי המרפסות הינו 130,000 ₪ (סעיף 12 לחוו"ד).

     

61. מנגד, הנתבעת נסמכה על חוות-דעת מטעמה, ששם קבע השמאי: "ככל שיפסק שיש להתבסס על ציון השטח בתשריט המכר ולא על המידות שבתשריט הרי שהפרש השווי בגין 5.13 מרפסת הינו לכל היותר 30,186 ₪" (סעיפים 8-9 לחוו"ד).

     

62. לאור הפערים שבין שתי חוות-הדעת מונה מומחה מטעם בית המשפט אשר העריך, שאומדן שווי הפער בין שווי המרפסות הינו בגבולות של 70,500 ₪ (סעיף 11 לחוו"ד).

     

    בראי ההליך, הראיות והפסיקה הנוהגת, ראיתי לנכון לאמץ את חוות-דעת המומחה מטעם בית המשפט.

     

63. יצוין, הפסיקה הכירה במעמדו של "מומחה מטעם בית המשפט" כמעמד מיוחד; גם אם ברור ש"המילה האחרונה" היא מילתו של בית המשפט, עדיין, ככלל, הנטייה תהיה שלא לסטות מחוות דעתו של מומחה מטעם בית המשפט, בהיעדר טעות בולטת בחוות דעתו. בית המשפט העליון פסק, בע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי [פורסם בנבו] (31.12.88) (בפסקה 4 לפסק הדין) כי:

     

    "משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית משפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת.

    אכן עד מומחה כמוהו ככל עד – שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל שיקול דעתו של בית המשפט. אך כאמור, לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בהעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן".

     

    בית המשפט שב וחזר על הכלל האמור בעניין שנדון בע"א 2099/08 עיריית אשקלון נ' תשלו"ז השקעות והחזקות בע"מ [פורסם בנבו].

     

    נקבע בפסיקה, שיש להניח - משהחליט בית המשפט למנות מומחה מטעמו, כדי שיביא בפני בית המשפט נתונים מקצועיים רלבנטיים להכרעה בסכסוך שלפניו, יאמץ הוא את ממצאי המומחה, בהעדר סיבה משמעותית ובולטת שלא לעשות כן (ראו גם: ע"א 5509/09 עבדל קאדר ואח' נ. מסארווה ואח' [פורסם בנבו] פיסקה 14 לפסק דינה של כב' השופטת א. חיות, והאסמכתאות הרבות הנוספות הנזכרות שם).

     

64. הנתבעת הדגישה בסיכומיה (סעיף 14), שהתמורה ששילמו התובעים בגין הדירה אינה עולה על שוויה בשוק החופשי, ביחס למרפסת, בהתאם למידות התשריט, קרי – 7.6 מ"ר. כך, שלשיטתה התובעים לא ניזוקו כלל ביחס למחיר השוק של הדירה.

     

65. לא זו אף זו, בלום בתצהירו (סעיף 25.6) הגדיל לומר, שלא נגרם נזק לתובעים, אלא נגרם רווח כלכלי.

     

66. סבורה אני שטענות הנתבעת, לא הוכחו כדבעי, וגם המומחה מטעמה הצביע על "נזק".

     

67. אשר על כן, ראיתי לנכון לאמץ את טענת התובעים, לפיה יש לפצות אותם בגין הפער של שטח המרפסת, ובזיקה יש לאמץ את חוות-הדעת מטעם מומחה בית המשפט.

     

    עוגמת נפש

     

68. הבסיס למתן פיצוי בגין עוגמת נפש, סבל ואי נוחות מקורו בסעיף 13 לחוק החוזים תרופות הקובע: "גרמה הפרת החוזה נזק שאינו נזק ממון, רשאי בית המשפט לפסוק פיצויים בעד נזק זה בשיעור שייראה לו בנסיבות הענין".

     

69. במסגרת הדיון בשאלת הפיצוי בגין עוגמת נפש, כמו גם בשיעורו, בהקשר לליקויי בנייה, נקבע כדלקמן:

     

    "מטרתו של הפיצוי הינה להעמיד את הניזוק במצב בו היה נמצא אלמלא אירעה ההפרה והנזק שנגרם בעקבותיה. בקביעת שיעור הפיצויים בגין עגמת הנפש בגין ליקויי בניה יילקחו בחשבון, בין היתר, טיב הנכס בו נפלו הליקויים – האם מדובר בדירת מגורים, במבנה עסקי או אחר; מה טיב הליקויים, מידת חומרתם, מידת השפעתם על חיי היומיום בדירה; התנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו; עלות תיקון הליקויים ועוד (ראו גם: א' נ' ורדי דיני מכר דירות – ליקויי בניה והבטחת זכויות הרוכשים (2001) עמ' 421)." (ראו: ע"א 5602/03 סגל ואח' נ' שיכון ופתוח לישראל בע"מ, פסקה 16 לפסק דינה של כב' השופטת ארבל [פורסם בנבו]).

     

70. בענייננו, הלכה למעשה, מדובר ב"טעות" בשטח הדירה שיש בה מעין "ליקוי".

     

    מכל מקום, המדובר ברכיב הנתון לשיקול דעת בית המשפט.

71. התובעים עותרים לסעד כספי בגין עוגמת נפש ואובדן הנאה במרפסת בסך של 100,000 ₪.

     

    מנגד, טוענת הנתבעת, כי הפיצוי בגין רכיב זה צריך לעמוד במבחני סיבתיות וצפיות (סעיף 18 לסיכומים).

     

72. התובעים הדגישו, כי אחד מהשיקולים לרכוש את הדירה, היה גודלה של המרפסת.

     

73. העיד התובע ואמר:

     

    "מרפסת בחצי גודל ממרפסת על האש למרפסת קפה, זה משהו שדורש פיצוי".

     

    (עמ' 32, שורות 3-4).

     

74. התובעת הוסיפה והעידה:

     

    "זה כל הזמן נאמר לנו שהמרפסת, זה הדבר הכי מדהים בדירה הזאת, יש נוף מהמם, אין מה לומר. זאת מרפסת מפנקת, גדולה. בסופו של דבר קיבלנו משהו שנראה כמו מרפסת צרפתית".

     

    (עמ' 39, שורות 25-27).

     

75. בענייננו, בהתחשב בטענות הצדדים, ראיתי לנכון לפסוק לטובת התובעים פיצוי כספי בסך של 15,000 ₪, בגין הפרשי שטח המרפסת.

     

76. לדידי, יש לקחת בחשבון את הנסיבות בכללותן, את ה"טעות" בקשר לשטח המרפסת, את התחושות האישיות אותן תיארו התובעים, את הפתעתם בקבלת דירה עם מרפסת קטנה, מזו שציפו לה. עם זאת, יש להביא אל הכף את העובדה שבסופו של יום התובעים בחרו שלא לבטל את העסקה, ונותרו עם מרפסת קטנה יותר, אך עם "נוף מדהים".

     

    לא זו אף זו, הפיצוי אמור להיות פרופורציונאלי לנזק.

     

    סוף דבר

     

77. לאור המקובץ לעיל, ראיתי לנכון לפסוק לטובת התובעים בגין הפרש שטח מרפסת הדירה.

     

    אשר על כן, הנתבעת תישא בהפרש שווי המרפסת, בהתאם לחוות-דעת מומחה בית המשפט, בסך של 70,500 ₪ בתוספת ריבית והפרשי הצמדה מיום עריכת חוות-הדעת, ועד התשלום בפועל.

     

78. הנתבעת תישא בבגין רכיב עוגמת נפש, בפיצוי כספי בסך של 15,000 ₪.

79. לסכומים האמורים יתווספו הוצאות משפט בסך של 10,000 ₪ ושכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ₪ (כולל מע"מ), וזאת בהתחשב בסכום התביעה שהתקבלה.

     

    הסכום הכולל ישולם תוך 30 יום.

     

    המזכירות תמציא את פסק-הדין לב"כ הצדדים.

     

     

    ניתן היום, ל' ניסן תשפ"ה, 28 אפריל 2025, בהעדר הצדדים.