הרשקוביץ ואח׳ נ׳ נבו - חברה לנכסים ובנין השקעות ופיתוח בע״מ ואח׳

תביעה לפסק דין הצהרתי לפיו זכאים התובעים להירשם כבעלים של המקרקעין.

רקע וצדדים לתובענה

1. התובעים 2-1, ה"ה הרשקוביץ ערן ויהודית, הינם בני זוג שרכשו לטענתם ביום 22.11.1989 מחצית מהזכויות במקרקעין הידועים כגוש 8002, חלקה 315 וחלקה 316, המצויים ברחוב הארז 35-33 פרדסיה (להלן: "המקרקעין") בהתאם להסכם רכישה בינם לבין ה"ה מיכאל ואסנת טישל.

2. התובעים 4-3, ה"ה ברגמן יחיאל ועופרה, הינם בני זוג שרכשו לטענתם ביום 15.02.1990 מחצית נוספת מהזכויות במקרקעין, בהתאם להסכם רכישה בינם לבין ה"ה גי וצביה נעים.

3. הנתבעת 1 – נבו חברה לנכסים ובנין השקעות ופיתוח בע"מ (להלן: "החברה") – הינה חברה משפחתית בערבון מוגבל העוסקת בתחום הנדל"ן, הרשומה בלשכת רישום המקרקעין כבעלת הזכויות בחלקה 316 שבמקרקעין. החברה הוקמה ונוהלה על ידי אביו של הנתבע 2 - מר משה אברהם ז"ל, שנפטר בשנת 1993. זכויות הבעלות בחלקה 315 שבמקרקעין רשומות על שם אנשים פרטיים.

4. ביום 28.10.2013 החליטו הגורמים המוסמכים בחברה לפרקה מרצון (נספח ח' לכתב התביעה) ובהתאם ביום 14.11.2013 נרשמה החברה ברישומי רשם החברות בסטטוס של חברה בפירוק (נספח ט' לכתב התביעה).

5. הנתבע 2 – צבי המבר, מוּנה כמפרק החברה מכוח החלטה של האסיפה הכללית מיום 6.10.2022 (נספח י"א לכתב התביעה). למען שלמות התמונה יצויין, כי עובר למינויו כמפרק החברה, כיהן עו"ד שמואל אינסלר כבעל תפקיד זה החל מיום 28.10.2013 ועד ליום 26.6.2022.

6. לטענת התובעים, בשנות ה – 70 מכרה החברה את הזכויות במקרקעין לה"ה מנהיים וצימרינג במסגרת הסכם מכר שכרתה עימם (להלן: "עסקת היסוד") ובמועדים מאוחרים בזמן לאותה עסקה, נמכרו הזכויות במקרקעין בשרשרת של מספר הסכמי מכר עד שנמכרו כאמור לתובעים.

7. הנתבעים מתנגדים לתובענה. לשיטתם, התובעים לא הציגו הסכם חתום במסגרתו מכרה החברה את הזכויות במקרקעין מלכתחילה והראיה היחידה שהציגו לעסקת היסוד מעלה שאלות מהותיות.

8. ביום 22.6.2023 ניתן תוקף של החלטה להסכמת הצדדים לפיה, פסק הדין בתובענה יינתן על בסיס כתבי הבי-דין שהוגשו בהליך, מבלי שינוהל הליך הוכחות ומבלי שיוגשו סיכומי הצדדים.

    

   טענות התובעים

   יש להורות על רישום המקרקעין על שם התובעים מהנימוקים הבאים:

9. טענת החברה כי היא לא מכרה את הזכויות במקרקעין למאן דהוא, נטענה בעלמא ללא כל בסיס עובדתי ראוי ומול טענה זו, ניצבת מסכת עובדתית המצביעה על הסכמת החברה למכירת הזכויות.

10. עובר להגשת התביעה פנו התובעים למשרד מיסוי מקרקעין נתניה בבקשה לקבלת מסמכים רלבנטיים, לרבות הסכמי מכר שנחתמו ביחס לחלקה 47, גוש 8002 (להלן: "חלקת המקור"), או ביחס לחלקות 316-315, שנוצרו אגב רישום בלשכת רישום המקרקעין תכנית לצרכי רישום (פרצלציה) ביחס לחלקת המקור ביום 13.9.1985. אולם, בארכיב משרד מיסוי מקרקעין לא אותר תיק ביחס לחלקות הנ"ל.

11. מאישורי המס (שבח ורכישה) שצורפו כנספח א' לכתב התביעה, עולה כי ביחס לעסקת היסוד, קרי מכר הזכויות במקרקעין לה"ה צימרינג ומנהיים, החברה שילמה למשרד המיסוי מס שבח וה"ה צימרינג ומנהיים שילמו מס רכישה בגין רכישת הזכויות מהחברה.

12. אכן התובעים לא איתרו את ההסכם בבסיס עסקת היסוד, קרי הסכם המכר עם ה"ה צימרינג ומנהיים, אך אתרו את יתר הסכמי המכר שנחתמו לאחר מכן ביחס לחלקות.

13. לפיכך, בית המשפט מתבקש להפעיל סמכותו מכוח סעיף 342לה לחוק החברות, תשנ"ט-1999 ולהורות לחברה, או למפרק, לחתום על המסמכים הנדרשים לרישום הזכויות בחלקה על שם התובעים בלשכת רישום המקרקעין בנתניה, לרבות חתימה על שטר מכר. כן נדרש המפרק לפעול להסרת ההערה לפי סעיף 11א(2) לפקודת המיסים (גביה) הרשומה על זכויות החברה לטובת מס שבח נצרת.

     

    תמצית טענות הנתבעים

    יש לדחות את התביעה, מהנימוקים הבאים:

14. התביעה התיישנה ונגועה בשיהוי כבד - התביעה עוסקת באירועים שארעו לפני כ- 45 שנים, מול חברה המצויה בפירוק ואנשים שהלכו לעולמם זה מכבר ולא הוצג הסכם חתום עימם. התנאים הקבועים בפסיקה לקביעת קיומה של נאמנות קונסטרוקטיבית, הדוחה את מירוץ ההתיישנות, אינם מתקיימים במקרה דנן.

15. לתביעה לא צורפו בעלי הדין הרלבנטיים – בחלקה 315 רשומים בלשכת רישום המקרקעין 7 בעלים, כולל אנשים פרטיים. התובעים לא צירפו את בעלי הזכויות הקודמים מהם רכשו לכאורה את זכויותיהם בנכס.

16. לאורך השנים לא נרשמה הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין לטובת גורם כלשהו מבין 14 בעלי הזכויות, לרבות התובעים, אשר לטענת התובעים רכשו במהלך השנים זכויות בקרקע, לא הוצגו מכתבי דרישה כלשהם שנשלחו מטעם רוכש כלשהו לנתבעת, או מי מטעמה והרוכשים, המוכרים ובאי כוחם התנהלו ללא תקשורת כלשהיא מול החברה, הרשומה כבעלת זכויות בחלקה 316 וכן לא מול בעלי הזכויות בחלקה 315. העובדה שלא נרשמה לטובת זכויות הרוכשים הערת אזהרה, מלמדת כי לא ניתן להסתמך על אישורי המיסים כראיה יחידה לביצוע העסקה.

17. התובעים לא מצביעים על הסכם חתום במסגרתו מכרה החברה את זכויותיה בחלקה 316 ואין בידיהם כל ראיה לתשלומים שבוצעו מכוח הסכם מכר והראיה היחידה לעסקת היסוד הינה אישורי מיסים המעלים שאלות מהותיות.

18. מעיון בנספחי התביעה מתעוררות שאלות מהותיות בנוגע להשתלשלות העסקאות ביחס למקרקעין. בין היתר, לא ברור כיצד מכרה החברה לה"ה מנהיים וצימרינג את זכויותיה במקרקעין ביום 19.12.1978, כעולה מאישורי המס שצורפו לכתב התביעה, בזמן שיתר העסקאות – האמורות להיות החוליות הבאות בשרשרת העסקאות – נעשו כולן לפני המועד האמור. כן לא ברור מדוע אישורי המס מצביעים על עסקה בשווי אפס. כן קיימים פערים בין מספרי החלקה השונים המפורטים באישורי המס וכן שוני בין החלקים המועברים בהתאם לאישורים אלו.

19. בהתאם לסעיף 125 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, הרישום במקרקעין מוסדרים מהווה ראיה חותכת לתוכנו והתנאים הקבועים בפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969 לתיקון הרישום בפנקס, אינם מתקיימים במקרה דנן.

20. השתלשלות הדברים המתוארת בכתב התביעה אינה עולה עם התנהלות האב המנוח שטרח לרשום את הזכויות בחלקה 315 ובחלקה 316 על שם בני משפחתו עוד בשנת 1990 – לכאורה, שנים רבות לאחר שאלו נמכרו.

21. הנתבע 2 ובני משפחה נוספים אכן נרשמו כבעלי זכויות בחלקה 315 וכיום יש 7 בעלים פרטיים הרשומים כבעלי הזכויות הבלעדיים בחלקה.

22. לאורך השנים, שמע הנתבע 2 מאביו כי "גנבו לו מגרש בפרדסיה" והתנגדותו לסעד המבוקש אינה נובעת מטעמי התיישנות גרידא, אלא גם מתוך נאמנות לאביו המנוח.

23. גם אם יוכח כי החברה, או מי מטעמה, חתמו על הבקשה להיתר בניה במקרקעין, אין בכך כדי להקנות לתובעים זכויות במקרקעין. חזקה על מי שמחזיק במקרקעין כדין במשך 32 שנים רצופות שיסדיר את זכויותיו במקרקעין באמצעות רישום כדין, או לכל הפחות באמצעות רישום הערת אזהרה.

     

    דיון והכרעה

    לאחר שעיינתי בכתבי הבי-דין שהגישו הצדדים לרבות הנספחים שצורפו להם, אני סבור כי דין התביעה להתקבל, הכל מהטעמים שיפורטו להלן.

24. התובעים הציגו בפניי ראיות שיש בהצטרפותן יחדיו, כדי להטות את מאזן ההסתברויות ולהוכיח כי אכן בוצעו עסקאות מכר במקרקעין ובראשן עסקת היסוד. מאותן ראיות שהוצגו בפניי ויפורטו בהרחבה להלן, מצטיירת התמונה הבאה בנוגע לשרשרת העסקאות שבוצעו לאורך השנים, במסגרתן הועברו הזכויות במקרקעין לתובעים.

25. בשנות ה-70 מכרה החברה את מלוא זכויותיה במקרקעין לה"ה מנהיים וצימרניג והעסקה דווחה לרשות מיסוי מקרקעין. אכן, התובעים לא הציגו בפניי את הסכם המכר העומד בבסיס אותה עסקת יסוד, אולם לכתב התביעה צורפו (נספח א') אישורים לרישום בפנקסי המקרקעין מאגף מיסוי מקרקעין, בגין תשלום מס שבח ומס רכישה מיום 30/01/19 על גביהם צוין תאריך המכירה ביום 19/12/78, החברה צוינה כמוכרת וכקונים מופיעים ה"ה מנהיים וצימרינג.

26. ביום 3.11.1977 מכרו ה"ה מנהיים וצימרינג את מלוא זכויותיהם במקרקעין לה"ה יצחק שרון ויאיר זילברשטיין. לכתב התביעה צורפו (נספח י"ב) אישורים מאגף מיסוי מקרקעין בגין תשלום מס שבח ומס רכישה.

27. ביום 1.1.1978 מכרו ה"ה שרון וזילברשטיין את מלוא זכויותיהם במקרקעין לה"ה אליהו יעקובי ומשה פלח, בהתאם להסכם שנערך בין הצדדים (נספח י"ג לכתב התביעה). לכתב התביעה צורפו (נספח י"ד) אישורים מאגף מיסוי מקרקעין בגין תשלום מס שבח ומס רכישה. ברישת אותו הסכם מכר אוזכרו העסקאות הקודמות שבוצעו במקרקעין וצוין, כדלקמן: "הואיל והמוכרים הנם הבעלים הבלתי רשום במושע של מגרש בשטח של 1000 מ"ר מתוך חלקה 47 בגוש 8002 פרדסיה (להלן: "החלקה") אותה רכשו המוכרים מאת ה"ה גד מנהיים ואהרון צימרינג עפ"י חוזה מיום 3.11.77. הואיל וה"ה גד מנהיים ואהרון צימרינג אינם רשומים כבעלים בחלק החלקה הנ"ל והחלקה רשומה ע"ש "נבו – חברה לנכסים ובנין השקעות ופתוח בע"מ" ה"ה צימרינג ומנהיים רכשו;"" [הערה: ההדגשות בפסק הדין אינן במקור – י.ש.].

28. ביום 1.11.1978 ה"ה יעקובי ופלח מכרו את מלוא זכויותיהם במקרקעין לה"ה גי וצביה נעים וה"ה טוביה מיכאל ואסנת טישל בחלקים שווים ביניהם. לכתב התביעה צורפו (נספח ט"ו) אישורים מאגף מיסוי מקרקעין בגין תשלום מס שבח ומס רכישה.

29. ביום 22.11.1989 מכרו ה"ה טישל את מלוא זכויותיהם במקרקעין לתובעים 2-1, בהתאם להסכם שנערך בין הצדדים (נספח ב' לכתב התביעה). לכתב התביעה צורפו (נספח ג') אישורים מאגף מיסוי מקרקעין בגין תשלום מס שבח ומס רכישה בהתאם להסכם. ברישת ההסכם, צוין כדלקמן: "הואיל: והמוכרים הנם בעלי הזכויות ל- 500 ממ"ר ברוטו במושע מחלקה 47 (הישנה) בגוש 8002 בפרדסיה; והואיל: ונערכה חלוקה של החלקה הנ"ל ובמסגרת החלוקה הנ"ל מגיעים למוכרים 300 ממ"ר נטו המהווים מחצית מחלקה סופית 316 ורבע מחלקה סופית 315 בגוש 8002, והואיל ועל פי תוכנית האחוד והחלוקה החדשה יהייה שטח זה יחידת מגרש לבנין יחידה אחת בבנין דו משפחתי להלן: "החלקה";".

30. ביום 15.2.1990 מכרו ה"ה נעים את מלוא זכויותיהם במקרקעין לתובעים 4-3, בהתאם להסכם שנערך בין הצדדים (נספח ד' לכתב התביעה). לכתב התביעה צורפו (נספח ה') אישורים מאגף מיסוי מקרקעין בגין תשלום מס שבח ומס רכישה בהתאם להסכם. ברישת ההסכם צוינו הצהרות ביחס לחלקה ולתכנית אחוד וחלוקה הדומות לאמור בהסכם מול התובעים 2-1 שצוטטו לעיל.

31. בהקשר זה לא נעלמה מעיני טענת הנתבעים המעוררת תהיות בנוגע להשתלשלות העסקאות שפורטו לעיל, מאחר ומחד בהתאם לאישורי רשות המיסים (נספח א' לכתב התביעה) ביום 19.12.1978 מכרה החברה את זכויותיה במקרקעין בעסקת היסוד לה"ה מנהיים וצימרינג - ומנגד, העסקאות המאוחרות לעסקת היסוד שבוצעו בהסתמך עליה, נערכו לפני אותו מועד (בימים 3.11.1977; 1.1.1978; 1.11.1978). אכן, מועד עסקת היסוד, כפי שעולה מאישורי המס, מעורר תהייה מסוימת בנוגע למועד חתימת עסקת היסוד והתמורה ששולמה בגינה (באישורי המס בגין עסקת היסוד לא פורט סכום התמורה), אולם, אינני סבור שיש בכך כדי לדחות את טענת התובעים לעצם קיומה של עסקת היסוד ויתר הראיות שהוצגו בפניי המעידות על קיומן של אותן עסקאות המאוחרות לה, מלמדות על כך שסביר להניח שבאישורי רשות המיסים חלה טעות ברישום התאריך המתאים של עסקת היסוד והתמורה ששולמה, זאת בשים לב שאותם אישורים הופקו ביום 30.1.2019, קרי זמן רב לאחר ביצוע אותה עסקה. מסקנה זו מתחזקת גם לאור האמור ברישת ההסכם שנערך בין ה"ה שרון וזילברשטיין לבין ה"ה יעקבי ופלח שצוטט לעיל, המאזכר את אותה עסקת יסוד, תוך ציון העובדה שה"ה צימרינג ומנהיים רכשו זה מכבר את המקרקעין מהחברה.

32. מעבר לכך, ראיה משמעותית נוספת שיש בה לתמוך במסקנה כי אכן ביחס למקרקעין נכרתו עסקאות מכר כנטען על ידי התובעים, היא התנהלות הצדדים ביחס לזכויות במקרקעין במהלך השנים. בהקשר זה הוצגו בפניי הליכים תכנוניים שבוצעו בשנים האחרונות במקרקעין, המעידות על הכרה של החברה בעסקאות המכר שנערכו ביחס למקרקעין לאורך השנים, לרבות העברת הזכויות לתובעים, כפי שיפורט להלן.

33. בעת רכישת הזכויות בחלקות על ידי התובעים, חלה ביחס לחלקות 316-315 תכנית בנין עיר הצ/6/38, לפיה ייעוד החלקות וכן ייעוד חלקות 309-314, הגובלות עימן ומהוות תא שטח תכנוני אחוד, היה אזור מגורים א/2 (בנייה טורית) (כאמור במכתב ב"כ התובעים לעו"ד אינסלר מיום 7.9.2022, נספח י"ז לכתב התביעה).

34. ביום 3.01.1991 אושרה למתן תוקף תכנית מפורטת הצ/3 – 37/1 (להלן: "התכנית המפורטת") המהווה שינוי לתכנית הצ/6/38 שיזמה החברה על ידי משה המבורגר וחלה בין היתר על המקרקעין (כאמור במכתב ב"כ התובעים לעו"ד אינסלר מיום 7.9.2022, נספח י"ז לכתב התביעה). בדומה לאמור ברישת ההסכמים שנכרתו מול התובעים (כפי שצוטט לעיל) מטרת התכנית המפורטת היא: "1. לשנות את ייעוד האזור ממגורים א/2 (בניה טורית) לאזור מגורים א/1 (בתים דו משפחתיים) 2. חלוקה ל-3 מגרשים מגורים א/1. לקבוע הוראות בניה. 4. איחוד וחלוקה בהסכמה. 5. לשנות שביל לדרך משולבת.".

35. מכוח אותה תכנית מפורטת, הגישו התובעים לועדה המקומית בקשה להיתר בניה במקרקעין (נספח ט"ז לכתב התביעה). מעיון בבקשה, עולה כי הבקשה נעשתה מכוח אותה תכנית מפורטת הצ/3 – 1/37 שצוינה לעיל (כמופיע בראש הבקשה), המבקשים הם התובעים והחברה צוינה כבעלת הזכויות בנכס. מהות הבנין מושא הבקשה תואר כך: "הקמת בית מגורים דו משפחתי בן 2 ק. + ק. מרתף – 2 מקלטים + גדרות". על הבקשה להיתר, חתום, בין היתר, נציג מטעם החברה, מר נתן אבידן, דירקטור בחברה משנת 1965 (כאמור בדו"ח מידע על פרטי חברה, נספח י"ט לכתב התביעה).

36. ביום 12.03.1991 הפיקה הועדה המקומית לתובעים היתר בניה מס' 5455 לבנייה בית מגורים – דו משפחתי במקרקעין (נספח ו' לכתב התביעה) בהתאם לאותה בקשה שהגישו התובעים שנחתמה, כאמור, בידי דירקטור מטעם החברה.

37. בהתאם להיתר הבנייה, בנו התובעים על המקרקעין את בית המגורים ולאחר גמר ביצוע עבודות הבנייה במקרקעין, ביום 25.4.1991 הופק על שמם אישור אכלוס (טופס 4, נספח ז' לכתב התביעה) והחל מאותה עת מחזיקים התובעים בפועל במקרקעין ובית המגורים מאוכלס בידי התובעים עצמם, או מי מטעמם.

38. בהמשך, ביום 20.3.1991 הגישו התובעים לאישור הועדה המקומית בקשה להיתר בניה המהווה תכנית שינויים להיתר הבניה הראשון - תוספת מגורים בקומת קרקע ושינוי חזיתות, החתומה גם היא בידי אותו דירקטור מטעם החברה, מר נתן אבידן (העתק תכנית השינויים צורף כנספח ג' לתגובת התובעים להודעה מטעם הנתבעים מיום 12.2.2023).

39. ביום 2.9.1991 הפיקה הועדה המקומית לתובעים היתר בניה מס' 5787 ביחס לתכנית השינויים (ההיתר צורף כנספח ד' לתגובת התובעים להודעה מטעם הנתבעים מיום 12.02.2023).

40. בהמשך, ביום 27.11.2011 הגישו התובעים לועדה המקומית בקשה נוספת להיתר בניה המהווה תכנית שינויים להיתר הבנייה השני - תוספת שטחי שירות, הגבהה גדרות וכו'. גם בקשה זו נחתמה בידי דירקטור החברה, מר נתן אבידן (העתק תכנית השינויים צורף כנספח ה' לתגובת התובעים להודעה מטעם הנתבעים מיום 12.02.2023).

41. ביום 7.3.2012 הפיקה הועדה המקומית לתובעים היתר בניה ביחס לתכנית השינויים השנייה (ההיתר צורף כנספח ו' לתגובת התובעים להודעה מטעם הנתבעים מיום 12.02.2023).

42. עינינו רואות, כי לאורך השנים, הסכימה החברה לתפיסת החזקה במקרקעין על ידי התובעים ואישרה באופן אקטיבי את בניית בית המגורים על ידי התובעים במקרקעין וכן הסכימה לביצוע שינויים ותוספות בו ובשום שלב לא התנגדה לכך. הדעת נותנת, שלוּ התובעים היו נעדרים זכויות במקרקעין, כטענת החברה, אזי החברה הייתה נמנעת מלצרף את חתימתה על גבי הבקשות השונות להיתר בנייה/תוספות בניה שנערכו על ידי התובעים, או נמנעת להסכים בזמן אמת לבנייה של בית מגורים על ידי התובעים, או לחזקה ושימוש שלהם בבית המגורים. לעומת זאת, מורשה מטעם החברה חתם לכל פחות שלוש פעמים על בקשות להיתר בנייה במקרעין ושינויים להיתרים.

43. כאמור, התובעים תפסו חזקה בנכס משנת 1991, הגישו תכנית בניה לועדה המקומית, כמו גם בקשות לשינוי התכנית ולהיתרי בנייה והחברה לא התנגדה לכך. נסיבות העניין מצביעות על כך שהצדדים ראו במקרקעין כחלק מרכוש התובעים ואני סבור, כי קשה להלום התנהגות מעין זו של הנתבעים כמי שטוען לזכויות בעלות במקרקעין ומנגד, מסכים לבקשות רשמיות לשינויים תכנוניים במקרקעין, כמו גם תפיסת חזקה ובנייה עליהם. בנוסף, לא הוצגה בפניי כל ראיה לכך שהחברה ראתה במקרקעין כחלק מרכושה. למעט עצם הרישום של החברה כבעלת המקרקעין בלשכת רישום המקרקעין, החברה לא הציגה דו"ח רשמי שהפיקה לאורך השנים, בו צוינו המקרקעין כמלאי השייך לה ויתירה מכך, כאמור, לאורך השנים הרבות החברה לא גילתה כל התנגדות ולא העלתה כל טענה נגד השימוש שעושים התובעים במקרקעין וממילא, לא תבעה את סילוק ידם של התובעים מהמקרקעין.

44. יפים בהקשר זה הדברים שנאמרו לאחרונה בעניין ת.א. (מחוזי ת"א) 4870-07-20 מיכאלה אליה נ' יוסף מערבי (נבו 23.5.2023):

    "זאת ועוד, ואולי העיקר, עסקינן במגרש שהיה בבעלותו של המוכר עד שנת 1950. משנת 1950 ועד שנת 1981, במשך למעלה מ- 31 שנה, לא הגיש כל תביעה כנגד ההורים המנוחים ולא דרש לפנותם. מן הסתם לו היה מדובר בקרקע שהיו לו זכויות בנוגע אליה היה טורח לפנות לבית המשפט בתביעת פינוי. כל מי שעיניו בראשו ורואה שאנשים בונים ביתם על מגרש בבעלותו, בוודאי מי שהוא סוחר קרקעות וחי בתל אביב ועוסק בקרקעות בסביבה זו, לא היה מאפשר זאת ובוודאי היה מבצע פעולות של מחאה כנגד הפולשים ופנייה לערכאות. העובדה שבמשך 30 שנה לא פעל המוכר, שהיה איש נדל"ן ובעל יכולות כלכליות ואחרות, כנגד ההורים המנוחים היא ראייה חשובה בתיק ומחזקת את דבר היותו של המסמך אמתי ואותנטי.". קל וחומר בענייננו, כאשר כאמור, החברה לא רק שלא התנגדה לבניית ביתם של התובעים על המקרקעין במשך מעל ל- 30 שנה, אלא היא אף חתמה על בקשות שהגישו התובעים לעשות כן.

45. ער אני לטענת הנתבעים כי, לאורך השנים, שמע הנתבע 2 מאביו כי "גנבו לו מגרש בפרדסיה" והתנגדותו לסעד המבוקש בתביעה אינה נובעת מטעמי התיישנות גרידא, אלא גם מתוך נאמנות לאביו המנוח. בנסיבות העניין, אני סבור כי לאור מסקנותיי לעיל, קשה לקבל טענה זו, מאחר והצדדים ויתרו על ניהול הוכחות במסגרת ההליך וטענה זו כלל לא הוכחה בפניי וממילא מבחינה מהותית הטענה מהווה עדות שמיעה, על כל המשתמע מכך.

     

    התיישנות

46. לאחר עיון בעמדות הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי לאור דוקטרינת הנאמנות הקונסטרוקטיבית, יש לדחות את טענת הנתבעים כי התביעה התיישנה, מאחר והיא עוסקת באירועים שאירעו לפני 45 שנה.

47. אין להקל ראש בכך שהתובעים וקודמיהם לא פעלו במשך השנים לרשום הערת אזהרה בגין זכויותיהם במקרקעין. עם זאת, נוכח ההלכה בדבר נאמנות קונסטרוקטיבית, אין בכך כדי לדחות את טענת התובעים לזכויות בעלות במקרקעין.

48. מוסד הנאמנות הקונסטרוקטיבית נועד לספק הגנה לרוכש זכויות במקרקעין בתמורה, כאשר המוכר, לאחר קבלת התמורה, מסרב להעביר על שם הקונה את הבעלות. כדי למנוע חוסר צדק במקרה בו המוכר מתכחש לעסקה לאחר קבלת התמורה, בתי משפט הנהיגו חריג לפיו אם כל הפעולות להעברת הבעלות הושלמו למעט פעולת הרישום, אזי ניתן לראות בעסקה כ"כמעט מושלמת" ולהכיר במוכר כנאמן של הקונה.

49. נסיבות המקרה דנן, בהן עסקת מכר המקרקעין הינה "כמעט מושלמת" עד שיועבר הרישום על שמו של הקונה הוכרו כנסיבות בהן קמה לקונה זכות קניין שביושר, מכוחה נוצרים יחסי נאמנות קונסטרוקטיבית בינו לבין המוכר (ראו: ע"א 1559/99 צימבלר נ' תורג'מן, פ"ד נז(5) 49 (2003); ע"א 6906/00 ענבטאוי נ' דר, פ"ד נו(5) 280, 287 (2002); ע"א 1249/03 חנא נ' ח'אזן (נבו 22.10.2003); ע"א 9063/12 עזבון המנוח הוראס ריכטר ז"ל נ' Harvey Delson (נבו 5.9.2017); ע"א 2159/19 אהרון דיוה נ' אורי סבן (נבו 9.3.2020)). ליחסי הנאמנות הקונסטרוקטיבית יש השלכה על מרוץ ההתיישנות, כך שכל עוד הנאמן לא כופר בנאמנותו, מרוץ ההתיישנות לא מתחיל, והטעם לכך הוא כדלקמן:

    "בהינתן יחסי נאמנות, משתנה שיווי המשקל 'הקלאסי' בין התובע לבין הנתבע, ותרשים הזרימה של כללי ההתיישנות 'מתהפך'. ברגיל, נקודת המוצא היא שתקופת ההתיישנות תחל להימנות מיום לידת עילת התובענה (סעיף 6 לחוק) אלא אם נעלמו מהתובע העובדות הרלוונטיות (סעיף 8 לחוק). אך במסגרת של יחסי נאמנות, נקודת המוצא היא עיכוב תקופת ההתיישנות כל עוד אין בידי הנהנה מידע המצביע על הפרת החובה מצד הנאמן (סעיף 8 לחוק), ורק בהינתן מידע כאמור תבוא לעולם עילת התובענה ויחל מירוץ תקופת ההתיישנות (סעיף 6 לחוק). בכך מוסט מרכז הכובד לטובת הגנה על האינטרס של התובע-הנהנה, על חשבון יכולתו של הנתבע-הנאמן לחסות תחת כנפיה של טענת התיישנות" (ע"א 7231/10 תלמוד תורה בית יהודה קרית אתא ע"ש יהודה גפן זצ"ל נ' עיריית קרית אתא, פסקה 16 לפסק הדין (נבו 17.10.2012) (להלן: "עניין תלמוד תורה")).

    וכן:

    "החזקת נאמן בנכס אינה החזקה נוגדת, שכן הנאמן מחזיק בנכס כנאמנו של הנהנה ואין הוא יכול להישמע בטענת התיישנות, שהיא, למעשה, טענה לבעלות [...] ואולם, כלל זה אינו ישים כאשר הנאמן כופר בהחזקתו את הנכס כנאמנו של הנהנה, או מפר את חובתו כנאמן. במקרים כאלה נולדת עילת התביעה מרגע הכפירה או הפרת החובה, ובכפיפות להוראות סעיפים 7 ו-8 לחוק מתחילה תקופת ההתיישנות באותו מועד" (ע"א 3322/95 גמזו נ' גושן, פ"ד נ(4) 520, 526 (1997)).

50. לפיכך, לשם בחינת מועד תחילת מרוץ ההתיישנות בנאמנות קונסטרוקטיבית ביחסי מוכר – קונה במקרקעין, יש לבחון מתי הגיע לידיעת הרוכש, מידע שיש בו ללמד כי הנאמן, המוכר, מפר את חובותיו כנאמן או כופר בנאמנותו, להבדיל מעצם הפרת החיוב החוזי להעברת הנכס על שם הרוכש (עניין תלמוד תורה).

51. לאור זאת, משהוכח בפניי, במידת ההוכחה הנדרשת, כי עסקת היסוד וכן העסקאות שנערכו בעקבותיה הושלמו, אזי קמה לתובעים "זכות קניין שביושר" שיצרה יחסי נאמנות קונסטרוקטיבית בינם לבין הנתבעים.

52. כתוצאה מכך, מרוץ ההתיישנות החל רק לאחרונה בסמוך להגשת התביעה, לאחר שהנתבעים התנגדו לבקשת התובעים להשלים את העברת הזכויות במקרקעין על שמם ומאליו מובן, כי התביעה לא התיישנה בעת שהוגשה.

53. כפי שהוצג בפניי, לאור רצון התובעים להירשם בלשכת רישום המקרקעין כבעלים רשומים של המקרקעין, הם ערכו תכנית לצרכי רישום (תצ"ר) ביחס למקרקעין (חלקות 316-315) במאוחד עם חלקות מס' 314-309 על פי תכנית בנין עיר מס' הצ/3 – 37/1, המהוות תא שטח תכנוני אחד (להלן: "תכנית מפורטת"). ביום 24.9.2019 אושרה התצ"ר ביחס לחלקות, שנערכה בהתאם לאותה תכנית המפורטת, ככשרה לרישום בידי מרכז מיפוי ישראל. לאחר מכן, ביקשו התובעים להירשם כבעלים הרשומים של חלקה ארעית 4, על פי אותו תצ"ר שאושרה לרישום ולפיכך פנו בכתב ביום 7.9.2022 לעו"ד אינסלר (נספח י"ז לכתב התביעה) בבקשות לצירוף חתימת החברה על גבי שטר המכר.

54. עו"ד אינסלר לא השיב לפנייה וביום 18.9.2022 קיבל ב"כ התובעים מכתב מעו"ד לירז שי בו צוין, כי החברה "מעולם לא מכרה את הזכויות במקרקעין למן דהוא" (נספח י"ח לכתב התביעה). ביום 3.10.2022 השיב ב"כ התובעים למכתב זה (נספח כ' לכתב התביעה) ובאותו יום פנה במכתב גם לנתבע 2, מפרק החברה (נספח כ"א לכתב התביעה) ובהמשך הוחלפו תכתובות בין ב"כ התובעים לבין עו"ד ליאור רוב, אשר מוּנה מטעם הנתבעים לטפל בענייני החברה (נספח כ"ב לכתב התביעה).

55. לפיכך, הטענה לפיה המקרקעין לא נמכרו על ידי החברה הועלתה לראשונה רק ביום 18.9.2022 ועל כן רק במועד זה בו כפרו הנתבעים בנאמנות, נולדת עילת התביעה ומכאן שבמועד בו הוגשה התביעה לא חלה התיישנות.

     

    שיהוי

56. מצאתי לנכון לדחות את טענת השיהוי שהעלו הנתבעים.

57. יסודות טענת השיהוי והיחס בין טענה זו לבין טענת התיישנות נדונה בע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ חיים בירושלים נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, פ"ד נז (5) 433 (2003). באותו עניין נקבע, כי שיהוי בתוך תקופת ההתיישנות, ייווצר רק במקרים בהם יוכיח הנתבע כי התובע זנח את זכות התביעה, כי במשך הזמן שינה הנתבע את מצבו לרעה עקב זניחת התביעה, או כי השיהוי נגרם עקב חוסר תום ליבו של התובע. התנאים לקבלת טענת השיהוי דורשים רמת הוכחה גבוהה מצד הטוען לשיהוי, כי קיים מצג ברור מצד התובע אודות ויתור על זכות התביעה שלו ובתי המשפט יקבלו טענה זו רק במקרים נדירים. זאת ועוד, על הטוען לשיהוי להוכיח כי שינה את מצבו לרעה עקב התנהגותו של התובע ולא כתוצאה של שינוי נסיבות אובייקטיביות. על כן עליו להוכיח, כי התובע הציג מצג ממשי של ויתור על זכותו וכי ארעה פגיעה בציפייה הלגיטימית של הנתבע שלא להיפגע, עד כדי ניצול לרעה של התובע את ההליך השיפוטי. בנוסף, גם בהתקיים התנאים להיווצרותו של שיהוי, לבית המשפט מסור שיקול הדעת לקבוע מתי יש להחיל את השיהוי ומתי יש להימנע מכך (ראה: רע"א 9060/04 טפת נבו נ' אליעזר כאשי (נבו 23.1.2008)).

58. יישום עקרונות אלו על המקרה דנן, מוביל למסקנה כי דין טענת השיהוי להידחות. בנסיבות המקרה הנוכחי, לא הוכח בפניי כי התובעים או קודמיהם ויתרו על זכותם במקרקעין. ההיפך הוא הנכון. כאמור, לאורך השנים, תפסו התובעים חזקה במקרקעין, ביצוע שינויים תכנוניים במקרקעין, לרבות הגשת בקשות להיתרים לבנייה, בנו על המקרקעין בית מגורים והתגוררו בו. ברור מעבר לכל ספק, כי בהתנהלות מעין זו אין לראות משום ויתור על זכויות התובעים במקרקעין, אלא עמידה איתנה על זכותם.

59. מנגד, לא הוכח בפניי כי במשך הזמן שינו הנתבעים את מצבם עקב השיהוי בהגשת התביעה ונראה כי המקרה שלפנינו מצביע על שיהוי דווקא מצד הנתבעים שכאמור, מעולם לא פנו בדרישה לפינוי התובעים מהמקרקעין, לא עמדו על זכותם הנטענת לקבל את המקרקעין לחזקתם ואף הסכימו באופן אקטיבי למתן היתרים לבנייה ובנייה בפועל במקרקעין.

60. לפני סיום אעיר, כי לא נעלמה מעיני טענת הנתבעים כי כבעלי זכויות בחלקה 315 רשומים 7 בעלי זכויות פרטיים שמן הראוי היה לצרפם להליך. בנסיבות העניין, קשה לקבל טענה זו. מעיון מדוקדק בפניות ב"כ התובעים לנתבעים, נלמד כי מפרק החברה נתבקש לחתום על גבי שטר המכר שצורף לאותן פניות ובשטר המכר שצורף מבוקש לרשום את התובעים "כבעלים הרשומים של חלקה 316" (נספח כ"א לכתב התביעה). לפיכך, בהינתן שזכויות הבעלות בחלקה 316 רשומות על שם החברה (נספח י' לכתב התביעה) ומאחר ואין דרישה מצד התובעים לשינוי רישום בחלקה 315, אזי אין צורך לצרף להליך את אותם אנשים פרטיים הרשומים כבעלי זכויות בחלקה זו.

     

    סוף דבר

61. לאור מכלול האמור לעיל, התביעה מתקבלת.

62. עד ליום 4.9.2023 יחתום מפרק החברה בשם החברה על המסמכים הנדרשים לרישום הזכויות במקרקעין בלשכת רישום המקרקעין בנתניה על שם התובעים, וכן יפעל להסרת ההערה לפי סעיף 11א(2) לפקודת המיסים (גבייה) הרשומה על זכויות החברה במקרקעין על פי שטר מס' 31569/2022/1 מיום 24.8.2022 לטובת מס שבח נצרת.

63. בשים לב לכך שהתובעים לא פעלו לרישום הערת אזהרה על זכויותיהם במקרקעין ומנגד, בשים לב לכך שבמסגרת הדיון (מיום 3.4.2023) ציינתי בפני הצדדים, כי לכאורה יש מקום לקבל את התביעה ובהינתן שפסק הדין ניתן מבלי שנוהלו הוכחות ומבלי שהוגשו סיכומים, יישאו הנתבעים בהוצאות התובעים בסך כולל של 15,000 ₪.

     

    ניתן היום, ט"ו תמוז תשפ"ג, 04 יולי 2023, בהעדר הצדדים.