2647/14

השופט ע' פוגלמן:

           בקשת רשות לערער על פסק הדין של בית המשפט לעניינים מינהליים מרכז-לוד (כב' סגן הנשיא א' יעקב) שבו התקבל ערעור המשיבים על החלטת ועדת הערר  לפיצויים ולהיטל השבחה במחוז מרכז (להלן: ועדת הערר) לתת תוקף לשומה מכרעת שבה נקבע סכום היטל ההשבחה שעל המשיבים לשלם למבקשת.

1. המשיבים הם הבעלים של שתי חלקות קרקע צמודות בגוש 6354 – חלקה 254 (המשיבה 1) וחלקה 255 (המשיבים 3-2). חלקות אלו נוצרו במסגרת הליך איחוד וחלוקה מתוך חלקה 196 בגוש זה, בתכנית מפורטת מס' פת/מק/77/1232. מאוחר יותר, במסגרת תכנית מפורטת מס' פת/מק/82/1232, אוחדו שתי החלקות וייעודן שונה מייעוד חקלאי לייעוד של תחנת דלק (החלקות המאוחדות, להלן:המקרקעין). בעקבות כניסתן לתוקף של שתי התכניות האמורות, התגלעה מחלוקת באשר לסכום היטל ההשבחה שעל המשיבים לשלם למבקשת. לאחר שכל צד הציג חוות דעת של שמאי מטעמו, מונה שמאי מכריע במטרה להכריע במחלוקת כאמור וניתנה שומה מכרעת. המשיבים עררו לוועדת הערר על השומה המכרעת שניתנה. לאחר דין ודברים הגיש השמאי המכריע את התייחסותו לשאלות הבהרה שהפנתה אליו ועדת הערר, ותיקן את השומה המכרעת באופן המייחס למקרקעין ערך נמוך יותר (להלן: השומה המתוקנת). כפועל יוצא הופחת בשומה זו גם סכום היטל ההשבחה הנדרש. המבקשת עררה על השומה המתוקנת לוועדת הערר, אולם בהחלטה מיום 3.11.2013 אימצה הוועדה את השומה המתוקנת כמות שהיא ונתנה לה תוקף. הן המבקשת הן המשיבים ערערו על החלטה זו. המבקשת טענה כי השומה המתוקנת מתייחסת לחלק מהמקרקעין בלבד; והמשיבים טענו כי שגתה הוועדה בכך שאימצה את השומה המתוקנת שעה שזו נסמכה על השבחת "העסק" ולא על השבחת "המקרקעין".

2. ביום  13.3.2014 קיבל בית המשפט לעניינים מינהליים מרכז-לוד (כב' סגן הנשיא א' יעקב) את שני הערעורים. אשר לערעור המבקשת, קבע בית המשפט כי העניין יוחזר לוועדת הערר שתנחה את השמאי המכריע לשום מחדש את המקרקעין באופן שיתייחס לכל המקרקעין. אשר לערעור המשיבים, נקבע כי שגה השמאי המכריע בכך ששם את המקרקעין על בסיס השבחת "העסק", שעה שהשבחה הנובעת מהפעילות העסקית ולא מתכנית איננה בת חיוב בהיטל השבחה. רק השבחה הנובעת מהתכונות הקרקעיות, כך נפסק, היא כזאת העולה בקנה אחד עם מושג ההשבחה, המתייחס לעליית שווי של מקרקעין עקב תכנית. עוד קבע בית המשפט כי צריך להתקיים קשר סיבתי בין השינוי התכנוני לבין ההשבחה; כי ההשבחה כולה צריכה לנבוע מהתכנית; וכי לא יכול להיות קשר בין סוג והיקף הפעילות העסקית המתבצעת על המקרקעין לבין חישוב ההשבחה. בית המשפט ציין כי ניתן ללמוד לעניין זה מהסימטריה שבין היטל השבחה לבין פיצוי בשל פגיעה על ידי תכנית לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: החוק), שניתן במנותק משאלת הפעילות העסקית; ומשכך היה על השמאי המכריע להעריך את המקרקעין בדומה לאופן שבו היה מעריכם אילו היה נדרש לשאלת הפיצוי לפי סעיף זה. בעניין אחרון זה הפנה בית המשפט לע"א 650/83 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה זבולון נ' קורן, פ"ד מ(3) 640 (1986), בציינו כי נפסק שם שאין בתכנית המקטינה את נפחי התנועה בקרבת תחנת דלק כדי לזכות את בעל התחנה בפיצויים.

3. מכאן הבקשה שלפנינו, המתייחסת לחלק בפסק הדין של בית המשפט לעניינים מינהליים שבו התקבל ערעור המשיבים. המבקשת טוענת כי שגה בית המשפט בכך שהתעלם מהשתייכות ייעוד המקרקעין – תחנת דלק – לקבוצת הנכסים המיוחדים ששוויים קשור ישירות לרמת הפעילות הכלכלית בהם. לשיטתה, סוג והיקף הפעילות העסקית, המושפעים בין היתר מנפחי התנועה בקרבת המקרקעין וממיקומם, מהווים חלק בלתי נפרד משווי המקרקעין לאחר השינוי התכנוני, ומשכך יש לראותם כשיקולים הכרחיים בתהליך חישוב ההשבחה. עוד טוענת המבקשת כי אין לגזור גזירה שווה לענייננו מהמסגרת הנורמטיבית של סעיף 197 לחוק, העוסקת בשאלת הזכאות לפיצויים ולא בשאלת השווי; כי אף השמאי מטעם המשיבים הכליל בשומתו את נתוני הפעילות העסקית במקרקעין; וכי שגה בית המשפט בכך שהתערב בקביעות שמאיות מובהקות הנתונות לשיקול דעתו של השמאי המכריע.

4. המשיבים, מצדם, סומכים ידיהם על פסק הדין של בית המשפט לעניינים מינהליים. לשיטתם, אין הבקשה מעוררת שאלה עקרונית המצדיקה מתן רשות לערער "בגלגול שלישי". אף לגופם של דברים, סבורים המשיבים שבדין קבע בית המשפט כי על שומת היטל ההשבחה להתחשב בהשבחת התכונות הקרקעיות של המקרקעין בלבד, הנובעת מתכנית, ולא בהיבטים של השבחת "העסק" ורווחיו; כי הבקשה לרשות ערעור דורשת מבית המשפט לבוא בנעלי השמאי, בניגוד להלכה הפסוקה; וכי קבלת הבקשה תביא להרחבה פסולה של בסיס החבות בהיטל השבחה. עוד טוענים המשיבים כי קבלת הבקשה והערעור תוביל לפגיעה פסולה ולא מידתית בהם, וזאת נוכח הסימטריה בין המסגרת הנורמטיבית של סעיף 197 לחוק לבין זו של היטל השבחה שעליה עמד בית המשפט; וכי קבלת ערעור המבקשת ביחס לשומה החלקית נעשתה גם היא על בסיס העיקרון שלפיו אין לשום את הפעילות העסקית לצורך חישוב ההשבחה.

5. החלטנו לדון בבקשה כאילו ניתנה רשות והוגש ערעור לפי הרשות שניתנה. דין הערעור להתקבל מהטעמים שיפורטו להלן. כידוע, מקום ששווי מקרקעין האמיר עקב אישור תכנית, יחויב בעל הזכות במקרקעין בתשלום היטל השבחה עבור הפעילות התכנונית המשביחה. התכלית שביסוד היטל ההשבחה מבוססת על "רעיון של צדק חברתי לפיו ראוי כי בעל המקרקעין אשר התעשר כתוצאה מפעולה תכנונית שביצעה רשות התכנון 'ישתף את הציבור בהתעשרותו זו בדרך של תשלום היטל המשתלם לאותה רשות תכנון, והמשמש אותה להכנת תכניות וביצוען'" (רע"א 4217/04 פמיני נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים, פ"ד סא(3) 386, 398 (2006) (להלן: עניין פמיני); רע"א 10879/02 באולינג כפר סבא נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה, כפר סבא, פסקה 12 (6.12.2006)). לשם קביעת "השיעור, התנאים והדרכים" לגביית היטל השבחה, מפנה סעיף 196א לחוק לתוספת השלישית לחוק. התוספת השלישית מבחינה "בין מקור ההשבחה (אחת משלוש פעולות התכנון) לבין מהות ההשבחה (שיכולה לבוא לידי ביטוי באופנים שונים)" (רע"א 3002/12 הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' רון, פסקה 15 (15.7.2014); ראו גם רע"א 7172/96 קרית בית הכרם בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ירושלים, פ"ד נב(2) 494, 501-499 (1998)). לצורך קביעת עצם החבות בהיטל השבחה יש לבחון אפוא אם חלה עלייה בשווי המקרקעין הקשורה בקשר סיבתי לפעולה תכנונית. על כן, כדי לשום השבחה שחלה בעקבות אישור תכנית לשינוי ייעוד המקרקעין יש להשוות את "שווי הזכויות במצב החדש לאלו שבמצב הקודם (לפני הנטילה ושינוי הייעוד במסגרת התכנית)" (בר"ם 1803/12 פ.ש.ח חברה לבנין בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, פתח תקווה, פסקה 8 (13.5.2012)). העלייה בשווי הזכויות עשויה להיות נעוצה בגורמים שונים ולנבוע, למשל, מהסרת מחסום נורמטיבי שעיכב קבלת היתרי בנייה (ע"א 1341/93 סי אנד סאן ביץ' הוטלס בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, תל-אביב-יפו, פ"ד נב(5) 715, 719 (1998); או מהרחבת השימושים המותרים במקרקעין באופן המתיר הקמת תחנת דלק, בדומה למקרה שלפנינו (רע"א 384/99 מועש בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה טבריה, פסקאות 5-4 (19.10.1999) (להלן: עניין מועש)).

6.  עיקר המחלוקת בענייננו הוא בשאלה אם רשאי היה השמאי המכריע לכלול בשומתו שיקולים שעניינם סוג והיקף הפעילות העסקית המתבצעת על המקרקעין "במצב החדש", לרבות נפחי התנועה בסביבתם, לאחר נקיטת הפעולה התכנונית על ידי הרשות. כלל הוא כי בבואו לשום נכס ייקח השמאי בחשבון את השיקולים השמאיים הצריכים לעניין, היינו אותם שיקולים שבאמצעותם יוכל להעריך את המקרקעין "פעם אחת בהתאם לזכויות שהוענקו בתכנית (מצב חדש) ופעם אחת בהתאם לזכויות שהיו קיימות אלמלא אושרה תכנית זו (מצב קודם). ההפרש בין שני ערכים אלה מהווה את ההשבחה" (ענייןפמיני, פסקה 8). ככל שהשיקולים הנוגעים לסוג ולהיקף הפעילות העסקית בתחנת הדלק – כמיקום, היקף התנועה ורמת הנגישות – הם כאלה המשפיעים על שומת הקרקע לפי שיטות שמאיות מקובלות ושיש ביניהם ובין הפעולה התכנונית קשר סיבתי, הרי שמדובר בשיקולים שרשאי היה השמאי המכריע לכלול בשומתו (ראו גם: מדינת ישראל – משרד המשפטים קווים מנחים: עריכת שומות לתחנות תדלוק (יולי 2010)). במקרה דנן טוענת המבקשת כי סוג הפעילות העסקית במקרקעין והיקפה נובעים ישירות משינוי הייעוד שנעשה בתכנית. אכן, כאשר מדובר בבחינת השבחה בשינוי המייעד את המקרקעין להקמת תחנת דלק עשויה להיות השפעה לשיקולים שמאיים שונים, ובהם מיקום המקרקעין, קיומם של כבישים סמוכים ונפחי התנועה באזור. אין לקבוע באופן קטגורי כי שומה הלוקחת בחשבון שיקולים מעין אלה איננה יכולה לעמוד. כאשר תכנית משנה את ייעוד המקרקעין ומתירה בהם שימושים חדשים, יכול הדבר להיחשב ל"דרך אחרת" להעלאת הערך ולהקים חבות בהיטל השבחה (עניין מועש, פסקאות 5-4; אהרן נמדר "תכנית לאיחוד וחלוקה: בין פגיעה יחסית, פגיעה אבסולוטית ושינוי יעוד" קריית המשפט ב 157, 181 (2002)). כאשר במסגרת שינוי ייעוד זה קמים שיקולים שמאיים הכרוכים בפעילות הכלכלית בנכס, רשאי השמאי המכריע לשקללם בשומתו. בהיבט זה לא היתה עילה להתערב בהחלטתה של ועדת הערר. לא היה מקום לכך שבית המשפט לעניינים מינהליים יגזור גזירה שווה מהכללים שעניינם קביעת זכאות לפיצוי לפי סעיף 197 לחוק לשומת היטל השבחה. ככלל, מדובר בהסדרים שנפסק כי כל אחד מהם "עומד בנפרד" וקיים חוסר סימטריה בין ההוראות המרכיבות כל אחד מהם (דנ"א 3768/98 קריית בית הכרם בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ירושלים, פ"ד נו(5) 49, 123-122 (2002); לדיון מפורט בחוסר הסימטריה ראו שם, בעמ' 131-126). ויתרה מזו – בענייננו לא היה מקום להקיש מהוראת סעיף 197 לחוק שעניינה קביעת עצם הזכאות לפיצויים, לשאלה השונה בתכלית שעניינה הערכת השווי לעניין היטל השבחה, מקום שנמצא כי למשיבים קמה חבות בגין השבחת המקרקעין והמחלוקת נסבה על גובה הסכום שעליהם לשלם למבקשת.

7. אשר על כן, דין הערעור להתקבל במובן זה שפסק הדין של בית המשפט לעניינים מינהליים – ככל שהוא נוגע לקבלת ערעור המשיבים – מבוטל, והחלטת ועדת הערר בהקשר זה תשוב לעמוד על כנה. החלק בפסק הדין שעניינו קבלת ערעור המבקשת יעמוד על מכונו, והעניין יוחזר לוועדת הערר כאמור שם. המשיבים יישאו בשכר טרחת בא כוח המערערת בסך של 15,000 ש"ח.