א' נ' ד' ואח'

לפני תביעה למתן סעד הצהרתי לפיו התובע הינו בעל זכות הבעלות ב- 351/862 חלקים במקרקעין הידועים כגוש 16543 חלקה 110 בנצרת (להלן: "הנכס"). עוד התבקש סעד של סילוק יד מן הנכס.

רקע והצדדים לתובענה

1. התובע (להלן: "ע.") והנתבע 2 (להלן: "ע.") אחים הם. אביהם, נ. ע. ח. א. ז"ל, היה הבעלים המקורי הרשום בנכס במושע ביחד עם אחרים. הנתבע 1 (להלן: "ב.") נרשם ביום 15.11.16 בלשכת רישום המקרקעין (להלן: "לשכת הרישום") כבעלים של הנכס, לאחר שרכש אותו, לטענתו, כדין מאת ע. ועל כך ארחיב בהמשך.

2. בד בבד עם כתב התביעה הוגשה בקשה לסעד זמני. ביום 11.3.18 ניתן לראשונה צו איסור דיספוזיציה בנכס על ידי המותב אשר ישב בדין, עוד בטרם הועבר התיק לשמיעה בפני.

    

    

   טענות הצדדים בתמצית

    

3. לטענת ע., צוואת אמו זויפה כאילו מעניקה היא את הזכויות בנכס לע. בלבד ובהתאם הוצא צו קיום הצוואה שעל בסיסו נרשם הנכס על שמו של ב. ואולם ביום 28.9.16 ניתן פסק דינו של בית הדין הדתי של העדה היוונית הקתולית הגליל (להלן: "בית הדין") אשר הכריז על בטלות צו קיום הצוואה מיום 27.7.16 וזאת, עוד טרם נרשם הנכס על שמו של ב.. בפסק הדין נקבע עוד כי הצוואה בטלה ומבוטלת מעיקרא וצו איסור הדיספוזיציה בנכס - הפך לצו קבוע (ראו תע"צ מיום 30.1.19). על כך לא הוגש ערעור ובהתאם לצו קיום צוואה מאוחר, מיום 1.1.17 ע. הוא היורש והבעלים של הנכס ואילו לע. אין כל זכות בו.

   ע. טען כי דבר עסקת המכר ורישום הבעלות בנכס על שם ב. התגלו לו כבדרך אגב. לטענתו, אביו הינו בעלים של נכס בשטח של 862 מ"ר עם אחרים, בעלותו נרשמה בלשכת הרישום מקרקעין בשנת 1979 לפי שטר מכר 1925/1979. אחר מות האב, ניתן ביום 26.2.2001 צו ירושה לפיו אלמנתו א. א. ז"ל, אימם של ע. וע., היא היורשת היחידה. ע. טען כי אחיו ע., אשר צורף לתביעה כנתבע פורמלי, נסחט על ידי שניים, בקנוניה אשר נרקמה במטרה למכור את הנכס, בסופו של יום, לב.. ע. טען כי דבר הקנוניה נודע לו בדיעבד, לאחר מכירת הנכס לכאורה.

   עוד נטען, כי ביום 26.9.16 הוגשו כל בקשות הרישום יחדיו, דהיינו, הוגשה בקשה להעברת הזכויות בנכס מהאב המנוח לאם א. המנוחה בהתאם לצו ירושה משנת 2001, בקשה לרישום הזכויות על שמו של ע., לכאורה, בהתאם לצו מיום 27.7.16 לקיום צוואת המנוחה מיום 8.5.14 ובקשה לרישום הנכס על שם ב., בהתאם להסכם מכר בינו לבין ע. נושא תאריך 25.8.16.

   ע. טען כי עסקת המכר בטלה ומבוטלת מאחר והיא מבוססת על צו קיום צוואה אשר בוטל אחר שנקבע על ידי בית הדין כי אותה צוואה אשר בעניינה ניתן הצו - זויפה. ע. הוסיף בהקשר זה כי אחותו, אשר שמה מופיע על הצוואה המזויפת כמי, שלכאורה, היתה עדה לעריכתה, הלכה לעולמה בשנת 2011, שלוש שנים קודם למועד הצוואה המזויפת. ע. טען עוד, כי עסקת המכר בטלה גם בשל פגמים מהותיים אשר נפלו בהסכם, כך למשל הרוכש ב. לא הסתמך על המרשם שכן לפי המרשם הבעלים הרשום היה אביהם המנוח של ע. וע. ולא ע. בעצמו, בנוסף, התמורה לא שולמה במלואה, החזקה לא נמסרה בפועל והעסקה כולה נגועה בחוסר תום לב קיצוני אשר עולה כדי תרמית והטעיה תוך ניצול מצוקתו הכלכלית של ע. עד כדי עושק.

   מכאן התביעה.

    

    

4. ע., אשר כפי טענת ע. אחיו בכתב התביעה, צורף כנתבע פורמאלי, לא התגונן בתובענה ואימץ את טענות אחיו. במרוצת ההליך אף התברר כי עובר להגשת התביעה, לאחר שנודע לע. דבר רישום הצוואה המזויפת, כתב ביום 26.9.16 לבני משפחתו כי הוא מבקש את סליחתם על מעשיו, אשר הובילו בסופו של יום למכירת הנכס ולהגשת התביעה.

    

5. ב., הרוכש, טען כי פעל בתום לב, הסתמך על מסמכים אשר הוצגו לו, לרבות על המרשם בפנקס רישום המקרקעין, עמד בתנאי העסקה ושילם את התמורה המוסכמת במלואה, נרשם כדין כבעלים בנכס וקיבל בו חזקה.

   ב. טען כי לא בכדי ע. אינו תובע בהליך כאן. לשיטתו, שני האחים, ע. וע. שותפים הם לקנוניה שמטרתה להביא לביטול העסקה, אחר ששולמה התמורה במלואה, אולם לשיטתו, קנוניה זו הוכחה, כמו גם תום ליבו שלו, בעסקה. עוד טען ב., כי גם ביטול צו קיום הצוואה שניתן על ידי בית הדין, אותה צוואה שהקנתה את מלוא הזכויות לע. ואשר לפיה, לכאורה, בוצעה בינו לבין ב. העסקה, נעשה בחוסר סמכות ועל כן עתר להורות על דחיית התביעה נגדו.

    

   כאמור, על פסק דינו של בית הדין אשר הכריז על ביטול צו קיום הצוואה מיום 27.7.16 ועל בטלותה של הצוואה מיום 8.5.14 (עליהם מבקש ב. להסתמך) לא הוגש כל הליך משפטי נוסף ומכאן, המדובר בהחלטה חלוטה. עוד יצוין כי לא הוגשה הודעת צד ג' על ידי ב. כנגד ע. והוא גם לא העלה טענה או דרישה כלשהי כנגדו, או כנגד כל מעורב אחר, ככל שתתקבל תביעתו של ע. והעסקה תבוטל.

    

   בכתב ההגנה טען ב. כי במועד החתימה על הסכם המכר, היתה המנוחה א. רשומה בפנקסי הרישום כבעלת הנכס (סעיף 11א) ועל פי הצוואה אשר הוצגה לו, ע. הוא יורשה היחיד ולכן הוא בעל הנכס לאחר מותה. ב. טען כי גורם שלישי, אשר תיווך בעסקה ואשר ידע על רצונו לרכוש נכס באזור, הציג לו את המידע בדבר כוונת ע. למכור את הנכס. ב. הכחיש מכל וכל את הטענה כי המדובר בקנוניה שרקם על מנת לרכוש את הנכס בניגוד לדין וטען כי הסתייע בעורך דינו אשר ייעץ לו בקשר להיתכנות העסקה ובדיקת הנכס עובר למימוש העסקה והוא גם זה שניסח את הסכם המכר.

   אשר למסירת החזקה בנכס, טוען ב. כי המספרה הועבר לחזקתו מיד ואילו ביחס לדירה הנמצאת בנכס, הוסכם על "מסירה מושהית" דהיינו מסירה שנתיים מאוחר יותר, בתאריך 1.8.18 (ראו בסעיף 11ד).

   עוד טען ב., כי ערר שהגיש לממונה על המרשם על החלטת הרשם לבטל את רישום הנכס על שמו, התקבל, אולם הערה בדבר צו מניעה קבוע שניתן, לשיטתו, שלא כדין על ידי בית הדין, נותרה רשומה.

    

6. רשם המקרקעין, אף הוא נתבע פורמלי לפי כתב התביעה, לא הגיש כתב הגנה מטעמו אלא טען בדיון מיום 19.12.18 לגופו של עניין כי אין מחלוקת בדבר סמכותו של בית הדין לבטל צו קיום צוואה שניתן על ידו. עוד נטען כי למעשה, אין כעת מחלוקת כי הצוואה מזויפת ולפיכך עסקת המכר, אשר מבוססת על מסמך מזויף, אינה חוקית ועל כן מבוטלת. עם זאת, בהחלטת סגנית הממונה על המרשם מיום 17.12.17 במסגרת ועדת הערר אשר דנה בביטול העסקה, הובהר כי נוכח רישום המכר על שמו של ב., העורר במסגרת אותו הליך, מנוע היה רשם המקרקעין מלהורות על מחיקת הרישום, מבלי שהוצג צו שיפוטי המורה על כך, מאחר שהרשם אינו מוסמך להורות על מחיקת רישום וביטול עסקה אשר נרשמה בפנקסי המקרקעין (ראו בסעיף 24 להחלטת סגנית הממונה).

   סיכומו של דבר, הבהיר הרשם כי יבצע כל החלטה שיפוטית אשר תצא מלפני בית משפט זה לרבות ביטול הרישום ומחיקת שמו של ב. מפנקסי המקרקעין בכל הנוגע לזכויות בנכס מושא ההליך כאן, ככל שייקבע כך.

    

   העובדות אשר אינן שנויות במחלוקת

    

7. ע. וע. הינם אחים, בניהם של המנוח נ. ע. א. אשר נשא בחייו ת.ז x ושל המנוחה א. סלאח אשר נשאה בחייה x. בחייו היה האב המנוח בעלים של הנכס ביחד עם אחרים.

    

8. ביום 8.3.2000 נפטר האב. ביום 26.2.01 ניתן על ידי בית הדין צו ירושה ולפיו בהעדר צוואה ולאחר הסתלקות שבעת ילדיו מעיזבון אביהם, נותרה אימם היורשת היחידה של עזבונו לרבות זכויותיו בנכס. יצוין כי לא נעשה שינוי ברישום הזכויות בנכס והן נותרו על שם האב המנוח נ. גם לאחר מותו וגם לאחר מות האם א. ולמעשה עד שלהי שנת 2016, להתנהלות הנוגעת לתיק זה.

   ביום 22.10.2014, הלכה האם א. לבית עולמה.

    

9. ביום 13.7.16 הוגשה לבית הדין בקשה לצו קיום צוואה בעניינה של המנוחה א., צוואה אשר נושאת תאריך 8.5.14 ולפיה ע. הינו היורש היחיד של עיזבונה לרבות זכויותיה בנכס. ביום 27.7.16 ניתן צו לקיום צוואת המנוחה א. כפי המבוקש (להלן: "הצו הראשון" / "הצוואה הראשונה" -בהתאמה). הבקשה הוגשה על ידי עו"ד בשם מוסטפא בושנאק אשר לא הובא לעדות במסגרת תיק זה.

    

10. ביום 25.8.16 נחתם בין ע. לב. הסכם למכירת הנכס, אשר בו נרשם, בין היתר, כי ע. הינו הבעלים הבלעדי של הנכס וכי אין כל מניעה להעברת הזכויות מן המוכר לקונה. את ההסכם ערך עו"ד עמראן ח'טיב.

    סוגיית הסכמתו של ע. למכור את הנכס במחלוקת. בניגוד לטענתו של ב. כי עסקינן בעסקה כשרה, טוען ע. כי חתם על מסמכים לבקשת עו"ד עמראן ח'טיב, עורך דינו של ב., מתוך הבנה שהמטרה היא לסייע לו בהפחתת סכום המשכנתא על הנכס (עמ' 45 ש' 30) וכי לא ידע שהוא חותם על הסכם למכירת הנכס. לדבריו, בהמשך הבין זאת ובשל כך אף הושמעו כלפיו איומים לבל ישבש את עסקת המכר (עמ' 48 ש' 35 עד עמ' 49 ש' 29).

     

11. ביום 7.9.16 הגיש ע. בקשה לעיכוב ביצוע ולביטול צו קיום הצוואה הראשון, בו ביום, במעמד צד אחד, ניתן צו מניעה זמני האוסר ביצוע כל דיספוזיציה בנכס.

    ביום 15.9.16 הומצא הצו ללשכת הרישום והדבר אושר בחותמת "נתקבל".

     

12. ביום 26.9.16 הגיש ע. את תגובתו לבית הדין במסגרתה הודה כי צוואת המנוחה א. אשר הוגשה על ידו לבית הדין היא שקרית וטען כי עשה זאת כתוצאה מלחץ שהופעל עליו. ע. ביקש לבטל את צו קיום הצוואה הראשון אשר נתן תוקף לצוואה השקרית וביקש את סליחת בני משפחתו על חלקו בעסקה למכירת הנכס.

    באותו היום ממש, פנה ב. באמצעות בא כוחו ללשכת הרישום, בארבע בקשות:

    ראשונה לביטול צו כינוס אשר רבץ על הנכס; שניה לרישום הזכויות בהתאם לצו הירושה של אביהם המנוח של ע. וע. על שמה של האם א. ז"ל; השלישית, לרישום הזכויות בהתאם לצו קיום הצוואה הראשון של האם א. ז"ל על שמו של ע.; הרביעית, לרישום הזכויות על שמו של ב. בהתאם לעסקת המכר בינו לבין ע..

     

13. ביום 28.9.16, בתום דיון בבית הדין במעמד הצדדים הנוגעים לצוואה, ניתן פסק דין לפיו צוואת המנוחה א. מיום 8.5.14 וצו קיום הצוואה הראשון שניתן על בסיסה בטלים מעיקרם וחסרי תוקף. בסעיף 3 לפסק הדין של בית הדין נכתב בזו הלשון: "בית הדין רואה בצוואת המנוחה אלכסנדרא סאלח א. ת"ז X הנושאת תאריך 08/05/14 נשוא צו הקיום המבוטל, כצוואה בטלה מדעיקרא, מבוטלת וחסרת תוקף ומצווה שלא לפעול על פיה או להסתמך עליה בכל פורום משפטי במדינה". בנוסף, ניתן צו מניעה קבוע לאיסור ביצוע כל דיספוזיציה בנכס. בו ביום, נמסר צו המניעה הקבוע ללשכת הרישום ונחתם בחותמת "נתקבל".

     

14. ביום 31.10.16 הוגשה בקשה לצו קיום צוואה על שמה של האם המנוחה א., צוואה מיום 26.8.11 (להלן: "הצוואה השנייה") ובהתאם לצוואה זו, ציוותה המנוחה א. את כל עיזבונה לבנה ע..

     

15. חרף צו המניעה אשר ניתן כאמור ביום 7.9.16 והומצא ללשכת הרישום ביום 15.9.16, נרשמו בפנקסי המקרקעין, כחודשיים לאחר מכן, ביום 15.11.16, הזכויות בנכס על שמו של ב., זאת בהתאם לעסקת המכר הנטענת בינו לבין ע..

     

16. ביום 1.1.17 ניתן צו לקיום צוואת המנוחה א. מיום 26.8.11 (להלן: "הצו השני").

     

17. ביום 17.12.17 ניתנה החלטת ועדת ערר בראשות סגנית הממונה על המרשם, אשר בה נקבע כי לרשם אין סמכות להורות על ביטול עסקת מכר ומחיקתה מפנקס הזכויות לאחר שכבר נרשמה (צורף לתצהיר הנתבע 1), אלא על פי צו שיפוטי.

     

    דיון ומסקנות

     

18. לאחר ששקלתי את טענות הצדדים, על יסוד הראיות שהוגשו במרוצת ההליך, הגעתי לכלל דעה כי דין התביעה להתקבל.

    אנמק להלן קביעותי בהרחבה, אך כבר בפתח הדברים, אקדים ואומר כי מן הראיות אשר הוצגו לפני, הגעתי למסקנה כי העסקה בין ב. לבין ע., אינה עומדת בתנאי תקנת השוק. אכן, העסקה הושלמה ברישום באופן שהנכס נרשם בפנקס המקרקעין על שמו של ב., אולם ב. לא עמד בנטל להוכיח כי על פי תקנת השוק, זכותו הנטענת מכוח עסקת המכר בינו לבין ע., גוברת על זכויותיו של ע., מכוח צוואתה של המנוחה א., בהתאם לצו קיום הצוואה החלוט מיום 1.1.17, הכל כפי שיובהר להלן.

     

19. טוען ע., כי הוא היורש הבלעדי של כל הזכויות בנכס, זאת בהתאם לצו קיום צוואתה של אמו המנוחה א., צו אשר ניתן ביום 1.1.17. כמו כן, 10 ימים קודם להגשת בקשות הרישום השונות על ידי ב., אותן בקשות אשר הובילו לרישום הנכס על שמו, הוגש ללשכת רישום המקרקעין צו המניעה אשר ניתן על ידי בית הדין ביחס לנכס, אולם למרבה הצער, הנושא לא טופל ולא נרשם וכך התקבלו בקשות הרישום השונות כפי שצוין מעלה על ידי לשכת הרישום ובחלוף חודשיים, בניגוד לצו המניעה, בוצע שינוי ברישום הנכס וזכויותיו של האב המנוח נ. הועברו לאם המנוחה א. וממנה אל ב., תוך פגיעה בזכויותיו של ע. מכוח צוואת אימו, אשר צו לקיומה ניתן בהמשך.

    ע. טוען כי עסקת המכר הנטענת בין ב. לע. מבוססת על צו קיום צוואה אשר זוייפה ובשל כך גם בוטל הצו בהמשך על ידי בית הדין. מכאן, אין המדובר בעסקה אשר הסתמכה על מרשם המקרקעין.

    עוד טען ע., כי ע. לא יכול היה למכור את הזכויות בנכס לב., מכוח הכלל לפיו אין אדם יכול להקנות לזולתו יותר מאשר יש בידו (ובלטינית: nemo dat quod non habet) ואילו לע. מעולם לא הייתה כל זכות בנכס. תקנת השוק, שהיא חריג לאותו כלל, אינה יכולה לשמש את ב. בשל חוסר תום ליבו והעובדה שכלל לא הסתמך על מרשם, כאמור.

     

    מנגד, טוען ב. כי לפנינו קנוניה אליה חברו האחים ע. וע., לביטול המכר. לדבריו, רכש כדין, בתמורה מלאה, במזומן ועל דרך של קיזוז חובותיו של ע., את הזכויות בנכס מאת ע. וכי זכויותיו בנכס נרשמו עוד קודם לכן, בתאריך 15.11.16 כך שהעסקה הושלמה. מכאן, זכויותיו עדיפות על פני הזכויות הנטענות של ע..

    למעשה, ב. טוען כי רכש את הנכס בתום לב ותוך הסתמכות על המרשם ומכאן טענתו לזכויות מכוח תקנת השוק כהגדרתה בחוק. בכתב ההגנה, טען ב. כי בעת חתימת הסכם המכר, היו הזכויות בנכס "רשומות על שם המנוחה א. א....כאשר הנתבע הפורמאלי (הכוונה לע. – ר.ג.מ.) הצהיר בפני הנתבע כי הוא יורשה של אמו על פי צו קיום צוואה" (סעיף 11). עוד נטען על ידי ב. כי הוצג בפניו היתר בניה על שמו של ע.. לטענת ב., הוא קיבל את החזקה במספרה אשר בקומת הקרקע בנכס ואילו לגבי הדירה, הוסכם בינו לבין ע. כי החזקה בה תימסר בחלוף שנתיים ביום 1.8.18, זאת במסגרת יחסיהם הטובים של ב. וע., דהיינו החזקה בדירה לא נמסרה עד למועד הגשת התביעה.

    ב. הדגיש כי הוא זה שרשום כיום כבעליו של הנכס והדבר מהווה ראיה חותכת לטובתו.

     

    המסגרת המשפטית

     

20. בפנינו שניים הטוענים לזכויות בנכס. מן הצד האחד, ע., יורש הזכויות על פי צו קיום צוואה ומן הצד האחר ב. אשר רכש לטענתו את הנכס מע., אשר על פי החלטות בית הדין אין לו כל זכות בנכס, אך הרכישה הושלמה ברישום.

    במצב דברים זה, מצויים אנו בגדרו של סעיף 10 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, אשר בו מוסדרת תקנת השוק במקרקעין ומטרתה מתן חוזק ויציבות למרשם המקרקעין באופן שגם אם נפלה טעות במרשם, אזי רוכש שהשלים את העסקה בתנאים הקבועים בסעיף, זכויותיו יהיו עדיפות על פני בעל הזכויות על פי החוק.

    לשון הסעיף כך:

    "מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון".

     

    הוראת חוק זו מחייבת עמידה בארבעה תנאים מצטברים:

    הראשון, כי מדובר במקרקעין מוסדרים הרשומים במרשם המקרקעין – בענייננו, אכן מדובר במקרקעין מוסדרים.

    השני, כי הקונה שילם תמורה עבור הקניין.

    השלישי כי הקונה רכש את המקרקעין בתום לב ללא ידיעה כי הם שייכים לאדם אחר, כאשר מן הפסיקה עולה כי תום הלב צריך להימשך מתחילת העסקה ועד לאחר הרישום בפועל.

    הרביעי, כי הקונה הסתמך על הרישום בפנקסי רישום המקרקעין, רישום אשר הסתבר בדיעבד כשגוי.

    מכאן, נדרש בירור עובדתי בשאלות התמורה בעסקה, תום הלב מצד הרוכש וההסתמכות על המרשם.

    הכרעה באלו, תאפשר לקבוע האם עמד ב. בתנאי תקנת השוק שאם כן, יש להותיר את הזכויות בנכס בידיו, אחרת, עדיפות זכויותיו של ע., היורש על פי דין.

     

21. אשר לטענות שהעלה ב. ביחס לתוקפו של פסק הדין של בית הדין בכל הנוגע לצוואותיה של א. המנוחה, בית משפט זה אינו יושב כערכאת ערעור על בית הדין ואין מקום לטענות הללו במסגרת זו, אך מעבר לכך, יודגש, כפי שיובהר בהמשך, ב. לא הביא כל ראיה שיש בה כדי להצביע על כך שהזכויות בנכס היו נתונות לע.. אדרבא, מן הראיות שהובאו בפני המסקנה היא כי לאור התנהגותו הרעה וחסרת האחריות של ע., בחרה אימו המנוחה א. שלא להוריש לו דבר והצוואה אשר הוגשה לאישור בית הדין אשר לפיה, לכאורה, ע. הוא היורש, זוייפה, בין היתר, באמצעות ציון שמה של אחותם של ע. וע., כעדה, למרות שזו הלכה לבית עולמה שנים קודם למועד החתימה לכאורה של אותה צוואה. ב. לא הביא כל ראיה רלוונטית אלא הסתפק בטענה כללית בעניין זה וכן טענה כי הוא אינו כפוף להכרעות אשר ניתנו בהליך שלא נטל בו חלק ובכך אין די.

    אשר לטענותיו של ב. כי רשם המקרקעין פעל בניגוד לסמכותו כאשר הגביל את זכותו בנכס לאחר הרישום, בניגוד למרשם – נוכח מסקנתי הסופית בפסק הדין, מתייתר הצורך בדיון בטענה זו.

     

    המסד העובדתי

     

22. קודם שאדון בשאלות העובדתיות השונות הנוגעות לטענתו של ב. לזכויות בהתאם לתקנת השוק, נדמה כי לצורך הבנת התמונה, כפי שעלתה מן הראיות אשר הובאו בפני בית המשפט, יש להציג את גרסאותיהם השונות של המעורבים להשתלשלות העניינים אשר הובילה לחתימתם של ב. וע. על הסכם מכר הנכס, כפי שהן עולות מן הראיות.

     

23. ע., כאמור מעלה, לא התגונן מפני התביעה, אלא בחר לאמץ את עמדת אחיו התובע ע.. ע. לא הגיש תצהיר, אולם הוזמן למסירת עדות על ידי ב.. בחקירתו הראשית מסר ע. כי הוא איננו הבעלים של הנכס וכי הצוואה מכוחה בוצעה העסקה, מזויפת ובוטלה כדין על ידי בית הדין (עמ' 45 ש' 32). ע. טען כי בתחילה לא הבין כי הוא חותם על הסכם מכר אלא סבר כי חתימותיו מיועדות לצורך טיפול בחובות המשכנתא אשר צבר ובהמשך, אוים על ידי המעורבים השונים, בהם ב., לבל יפר את ההסכם עליו חתם. ב. בעדותו אישר כי לאחר שהוגשה תובענה זו, פנה ע. "לעורך הדין שלו ערטול" (עמ' 30 ש' 7) ואמר שהוא מתבייש לעמוד מול אחיו לאחר "מה שהוא עשה" (עמ' 30 ש' 11). יצוין כי ג'סאן ערטול כבר לא היה עורך דין לאורך כל התקופה בה אירעו האירועים מושא הליך זה, לאחר שהושעה מלשכת עורכי הדין עוד בחודש אוקטובר 2015 ובהמשך הוצא מחברות בלשכה – בעניינו ארחיב בהמשך.

    לפי עדותו של ע., הוא סבר כי הגיע למשרדו של עו"ד עמראן ח'טיב על מנת שיסייע לו להגיע "לועדה של המשכנתא, להוריד את הסכום ולא למכור את הבית. הלכתי לעורך דין ואמר לי תחתום פה ותחתום פה והתחלתי לחתום כמו ילד טוב ובסוף אני יודע שכל הבנין מכור" (עמ' 45 ש' 30-32). טענתו זו נתמכת באופן מסוים דווקא בעדותו של ערטול, אשר זומן מלכתחילה כעד מטעמו של ב. אך משויתר ב. עליו, זומן ביזמתו של ע.. ערטול, למרות שטען כי מדובר בעסקת מכר, מסר כי כאשר שב ע. מן הפגישה במשרדו של עו"ד ח'טיב, בעוד ערטול ממתין לו בחוץ, מסר לו ע. כי חתם על ייפוי כוח לצורך ביטול משכנתא (עמ' 92 ש' 12). תימוכין נוסף ניתן למצוא דווקא בשיחה המוקלטת אשר הוגשה לתיק בית המשפט מטעמו של ב., בהסכמת הצדדים ביום 26.2.20, בה נשמעים הדוברים עוסקים בתשלומי המשכנתא ובצורך בהמצאת תלושי שכר של ע..

    ע. מסר גרסה לפיה פנה לבית הדין הכנסייתי, מיד לאחר שהבין כי זויפה צוואת אמו, והבהיר כי הצוואה המזויפת איננה יוזמה שלו (עמ' 45 ש' 33 ובעמ' 53 ש' 19-22), וכי הקנוניה נעשתה שלא בידיעתו (עמ' 46 ש' 13), והוא כלל אינו מכיר את האנשים המעורבים לרבות ב. ומישל אבו נסאר אשר שימש לכאורה כמתווך בעסקה. את שני האחרונים טען ע. כי הכיר רק בחודש דצמבר 2016 (עמ' 46 ש' 31-34) ואילו בניגוד לשני אלו, את ג'סאן ערטול הוא מכיר משכונת מגוריו (עמ' 52 ש' 30-31).

    גרסתו השלמה של ע. מתבהרת במהלך עדותו ולפיה בניגוד לאחיו ע., הוא אינו עובד וצבר חובות גדולים (עמ' 47 ש' 10), בין היתר, הפסיד כספים במסגרת הימורים (עמ' 56 ש' 35-36). בשנת 2001 קיבל הלוואת משכנתא על סך 190,000 ₪ מבנק ירושלים לצורך בניית הקומה הראשונה בנכס, אלא שהוא בזבז את הכסף ולא בנה דבר (עמ' 57 ש' 12-15). לדברי ע., אחד בשם אבו נאסרה הסכים לתת לו כסף לכיסוי החובות ובתמורה מכר לו את המחסן אשר בקומת הקרקע, זאת בניגוד לרצונה ולעמדתה של אימו המנוחה, אשר הייתה הבעלים באותה עת, ועל כך חש צער עמוק (עמ' 47 ש' 19) עוד הוסיף ע., כי אימו הבהירה לו שלא יקבל ממנה כלום בשל התנהלותו הקלוקלת (עמ' 48 ש' 17 וש' 23). בשל מצבו זה, פנו אליו, כך לדבריו, ג'סאן ערטול ומישל אבו נאסר והציעו לו את עזרתם בסילוקו של אבו נאסרה מהמחסן, כאשר הרעיון שהעלו היה כי במבנה סמוך אשר שימש אז כמספרה, יפתח פלוני עסק מתחרה לזה אשר בבעלות אבו נאסרה, וכך יאלצו אותו לעזוב את הנכס (עמ' 47 ש' 29-31). במרוצת הזמן, קיבל ע. סכומי כסף וסבר לטענתו כי המדובר בסכומים עבור המחסן (עמ' 54 ש' 24-25). כחודש לאחר הפגישה הזו במהלכה גובש המתווה לסילוקו של אבו נאסרה, קיבל ע. שיחת טלפון מבית הדין הכנסייתי ונאמר לו כי הופקדה שם צוואה לפיה הוא היורש היחיד של כל נכסי אימו המנוחה. ע., כך לדבריו, הגיע לבית הדין לברר את פשר הצוואה ומצא שם שישה אנשים שאת חלקם הוא מכיר וחלקם לא, כאשר הכומר שאל אם האנשים הגיעו עימו השיב בשלילה וביקש להיכנס לכומר לבדו. הוא הסביר לכומר את הקנוניה שהביאה לצוואה המזויפת (עמ' 47 ש' 32-35 ובעמ' 48 ש' 1-3) ולדבריו, לאחר מכן, הצליח לחמוק מבית הדין כאשר השישה מחכים לו במקום אחר. בהמשך החל לקבל איומים טלפוניים (עמ' 48 ש' 6-10).

    לדברי ע., הוא נדרש להחזיר את התשלומים אשר שולמו בעד המשכנתא והחובות לעיריית נצרת, אחרת ימומשו איומים שהופנו כלפיו ולכן, בהעדר כל אמצעי כספי להשיב את הכספים אשר שולמו לכיסוי חובותיו, נאלץ ליטול חלק בקנוניה אשר בסופו של דבר הובילה לרישום הנכס על שמו של ב. (עמ' 49 ש' 14-23).

    ע. סיפר בעדותו כי את ב. הכיר בשלב מאוחר של הפרשיה בשלהי חודש דצמבר 2016, כשהאיומים החלו לקבל אופי תוקפני ומוחשי, פנו אליו ומסרו לו כי פלוני מבקש להגיע לברכו לכבוד חג המולד שחל בסמוך, ע. מיד הזהיר את ע. ואשתו שלא יתקרבו לביתם, אלא באמצעות ניידת משטרה. את רכבו מסר ע. לחבר וכשהתקרב בחשאי לנכס, הבחין בחבורה גדולה ומאיימת של אנשים אשר התנפלו על רכבו אשר כאמור נהג בו חברו של ע. (עמ' 51 ש' 6-15). את ב. הכיר כאשר זה האחרון פנה אל מכר של ע., שילחץ עליו לבטל את התלונה שהגיש במשטרה על האירוע אשר תואר לעיל, ע. סרב לבטל את התלונה, אך לדבריו, התלונה בוטלה בכל מקרה (עמ' 15 ש' 19). אחר זאת המשיך ע. וסיפר בעדותו כי נקרא למפגש בביתה של אימו המנוחה אשר בו נכחו מכר מכובד, ב., מישל אבו נסאר וג'סאן ערטול, בניסיון למצוא פתרון לפרשיה.

    התרשמתי כי בפניי אדם מפוחד, המצוי בחרדה ממשית, אשר פעם אחר פעם חזר על החשש הממשי לחייו ועל האיומים אשר הופנו כלפיו. אומר כבר כעת, כי שוכנעתי, על יסוד דבריו, אשר מתחזקים בהתרשמותי מיתר העדים כפי שיבואר להלן, כי ע. לא היה חותם על הסכם למכירת הנכס לולא אוים וחש סכנה לחייו, זאת על רקע הסתבכותו הכלכלית.

     

24. ב., בתצהירו, מסר כי רכש מע. את הנכס כאשר התמורה, בסך 942,000 ₪, שולמה בחלקה במזומן ובחלקה באמצעות כיסוי חוב משכנתא, תשלום לעורך הדין של הבנק בגין חוב המשכנתא, חובות הוצאה לפועל, חוב לעיריית נצרת ובנוסף נשא גם בתשלום מס שבח שאמור היה לחול על ע.. ב. ציין כי ברשותו הקלטות המוכיחות את התשלומים השונים שקיבל ע. במזומן על חשבון מכירת הנכס. ב. טען כי בינו לבין ע. היו "יחסים טובים" ובשל כך לא נחתמו מסמכים המתעדים את העברות הכספים, כאמור, טענה זו מוכחשת על ידי ע. ונסתרת גם בעדויות נוספות.

    ב. טען בתצהירו, כפי שטען גם בכתב ההגנה, כי בעת חתימת הסכם המכר בינו לבין ע., היו הזכויות בנכס רשומות על שמה של א. ז"ל וע. הצהיר בפניו כי הוא יורשה היחיד. טענה זו, החוזרת בכתב ההגנה ובתצהירו של ב., אינה מתיישבת עם המרשם בלשכת המקרקעין, שכן לא ניתן לחלוק על כך שהזכויות רשומות היו על שמו של האב נ. המנוח ולא על שם האם המנוחה. לטענת ב. העסקה הושלמה והוא קיבל באופן מיידי את החזקה באופן חלקי במספרה ואילו לגבי הדירה, הוסכם כי החזקה תימסר בחודש אוגוסט 2018.

    בעדותו בבית המשפט התייחס ב. פעם אחר פעם לג'סאן ערטול כאל עורך דינו של ע., הגם שכאמור, ערטול כלל לא היה עורך דין במועדים הרלוונטיים. עיון בעדותו מלמד על סתירות רבות, הן בדברים שמסר במסגרת עדותו, הן בין דברים שמסר בעדות לבין האמור בתצהירו, הן בין דבריו לבין מסמכים ועדויות אחרות.

    כך למשל, טען ב. להכרות רבת שנים עם ע., ענין אשר הוכחש על ידי אחרים וגם אינו מתיישב עם העובדה שלב. לא היתה כל ידיעה אודות מקום מגוריו של ע. ומקום מגורי אחיו ביחס לנכס. כך למשל, ביחס לפגישה אשר נערכה לטענת ב. עם ע. ועם ערטול בבית קפה בנצרת עלית – פגישה אשר לא אושרה על ידי אחרים. בנוסף, תשובתו בשאלון אשר הופנה אליו כי הוא שכיר כאשר בפועל מתברר כי הוא עצמאי ויש לו חברה משלו. ועוד, טענתו של ב. בתצהירו כי יש לו הקלטות המוכיחות את התשלומים השונים על חשבון מחיר המכירה, זאת כאשר בעדותו טען שהעברת הכספים תועדה בוידאו (עמ' 28 ש' 5) אולם בהמשך עדותו חזר בו והכחיש כי אמר שיש תיעוד לתשלומים (עמ' 28 ש' 20) אך לדבריו, ע. הוא שביקש כי יצלמו אותו מאשר שקיבל את הכסף. בהמשך דבריו, שב ב. וסותר את עצמו ביחס לשאלה אלו סרטונים קיימים לטענתו, מי צילם ובאלו נסיבות וממילא, לא הוגשו סרטונים המתעדים מסירת הכספים אלא סרטון שצולם בדיעבד והוא מתיישב גם עם גרסתו של ע. כי רק בשל אוים שהושמע כלפיו הסכים לומר את הדברים. ב. גם טען בעדותו כי עורך דינו, עו"ד עמראן ח'טיב, הוא שטיפל בעסקת המכר של הנכס ולכן, הוא עצמו, לא בדק מסמכים, לא ביקש לראות את הרישום בפנקס הרישום אלא סמך על עורך דינו.

    ב. נשאל בהרחבה על סוגיית התשלום, בין היתר, מדוע, כך לשיטתו, שילם מחצית מסכום התמורה עוד לפני שנכרת הסכם המכר ומדוע בהסכם אין זכר לעובדה זו, אך לא ידע לספק הסבר, ודאי לא הסבר סביר.

     

25. עו"ד עמראן ח'טיב טען בתצהירו כי פנה אליו ב. בבקשה לטפל עבורו ברכישת נכס מע. ולצורך כך, מאחר שלדבריו "היו מספר מכשולים ובין היתר משכנתה שרבצה על הנכס, חובות לעיריית נצרת וכו" הוא קיים "מספר פגישות במשרדי בנוכחות הצדדים הנ"ל". עו"ד ח'טיב ממשיך ומוסר כי הסכם המכר נחתם בתאריך 25.8.16 "וגם לאחר מועד זה התקיימו מספר פגישות במשרדי אשר במהלכן אישר בפני מר ע. א. קבלת מלוא התמורה המגיעה לו". על פי דבריו בתצהירו, לאור "ההודאה" של ע. בקבלת מלוא התמורה, הפקיד בתאריך 26.9.16 את התיק בלשכת רישום המקרקעין, עוד טרם היו בידיו אישורי המס וכל זאת כדי לזרז את הטיפול ברישום העסקה. למותר לציין כי "הודאה" נטענת זו מפי ע. לא תועדה ולא הוצגה בפני בית המשפט.

    בחקירתו בבית המשפט, התבקש עו"ד ח'טיב להפנות להסכמה הנטענת הנוגעת לתשלום חוב המשכנתא על ידי הקונה ב., אולם ההסכם שאותו ערך, אינו כולל הוראה כזו ובניגוד לאמור בהסכם, אשר מחייב להעלות על הכתב כל שינוי – אין בנמצא מסמך המגבה באופן כלשהו את האמור בהסכם בעניין זה (עמ' 62 ש' 5). עו"ד ח'טיב אישר כי הבחין שבנסח הטאבו ע. אינו מופיע כבעלים, אלא אביו המנוח (עמ' 62 ש' 25). בניגוד לתצהירו שבו טען כי ב. הוא שפנה אליו כדי שיטפל "עבורו" בעסקת רכישת הנכס, אזי בחקירתו הנגדית בבית המשפט טען עו"ד ח'טיב בתחילה, כאשר נשאל האם ע. פנה אליו כדי לטפל בחוב המשכנתא, כי "ע. לא היה לקוח שלי", אולם מיד בהמשך, טען "אני ייצגתי את שני הצדדים" (עמ' 62 ש' 32) ובהמשך "מר ב. ד., הקונה. הוא לקוח שלי. אני מטפל לו במספר תיקים...הוא בא יחד עם ע.. שניהם באו אלי ביחד" (עמ' 63 ש' 20) בהתאם טען עו"ד ח'טיב כי במעמד החתימה על ההסכם החתים את ע. על ייפוי הכח המסמיך לקדם את העסקה (עמ' 63 ש' 9-22) אך לאחר מכן, שוב, משנה את הגרסה ומאשר בהמשך כי בעסקה המדוברת ייצג את ב. וכי הוא מייצג אותו כבר שנים (עמ' 64 ש' 35-36). בסיום חקירתו, כאשר נשאל פעם נוספת על כך, טוען הפעם כי "לצורך הסכם זה אני ייצגתי את שניהם" (עמ' 71 ש' 8).

    יצוין, כאמור, כי מבחינת ב. עו"ד ח'טיב ייצג אותו בלבד ואילו את ע. ייצג ערטול ובכלל, איש מן המעורבים לא טען כי עו"ד ח'טיב ייצג את ע., זולת עו"ד ח'טיב אשר כאמור, סתר את עצמו פעם אחר פעם.

     

    במהלך החקירה הנגדית עומת עו"ד ח'טיב עם העובדה שלמרות שקבע בהסכם את מועד מסירת החזקה לשנתיים קדימה ולמרות שע. כלל לא היה רשום כבעלים ולמרות שלא נחתם אישור כלשהו ביחס למסירת כספים, הוא לא פעל לרשום הערת אזהרה לטובת ב..

     

     

    עו"ד ח'טיב הסביר זאת בכך שאלו היו ההסכמות בין הצדדים ואם כבר מישהו מהצדדים עשוי להתלונן על כך אזי המדובר בב., אך ממילא, כך טען עו"ד ח'טיב, משעה שהעסקה נרשמה, הסיכון, אם היה, חלף (עמ' 65 ש' 9). יצוין, בהקשר למסירת החזקה, כי ב. טען שהמספרה נמסרה לחזקתו מיד לאחר חתימת ההסכם ואילו רק לגבי הדירה שמעל, הוסכם על מסירה בחלוף שנתיים – גם עניין זה לא מצא ביטוי בהסכם, אשר קובע מסירת חזקה בנכס כולו למועד נדחה, בחלוף שנתיים וגם לעניין זה – לא ניתן כל הסבר.

    עו"ד ח'טיב גם עומת עם שגיאות מהותיות בהסכם המכר. כך לדוגמא, ההצהרה כי ע. הוא הבעלים, למרות שכפי שעו"ד ח'טיב הודה, הוא היה ער לכך שהבעלים הרשום בטאבו הוא אביו המנוח של ע.. כך גם ההתייחסות בהסכם לתשלום התמורה בעד העסקה אינה מתיישבת עם טענותיו של ב. בדבר האופן והעיתוי שבו שולמו הכספים.

    בתגובה להצגת השגיאות והסתירות שישנן בין האמור בהסכם לבין המצב בפועל כפי שנטען על ידי ב., העיד על עצמו עו"ד ח'טיב כמי שממהר ועושה טעויות בעבודתו ובלשונו כך: "בטח יש בלבול. אודה ולא אבוש, מאז שהייתי צעיר, סיימתי את הבחינה ראשון, אני ממהר מידי. אני גם תמיד אומר שיעקבו אחרי. יש לי מהירות שגורמת לי מדי פעם לטעויות ..." (עמ' 66 ש' 22-23). כאמור, הפער בין נוסח ההסכם לבין המציאות הוא רב וקשה להסבירו בבלבול וחוסר תשומת לב, נוכח חשיבות הסוגיות על חלקן הצבעתי לעיל ובין היתר, גם בשל אלו, לא ניתן לקבל את טענותיו של ב. לתחולת תקנת השוק על העסקה בנכס, כפי שאסביר בהמשך.

     

    הוצג לעו"ד ח'טיב סרטון אשר על פי הטענה מתעד את אירוע החתימה על הסכם המכר, אולם בניגוד לטענתו של עו"ד ח'טיב כי ב. נכח במעמד החתימה, ב. כלל אינו נצפה בסרטון וגם קולו אינו נשמע בו (עמ' 67 ש' 5, 21, 23). העדרו של ב. מהאירוע המצולם אשר בו לכאורה נחתם ההסכם, סותר את טענתו של ב., בין היתר בתצהירו, כי ע. הצהיר בפניו הצהרות (סעיפים 5,6 לתצהיר) ומתיישב עם טענתו של ע. כי הכיר את ב. רק בחודש דצמבר 2016, כלומר לאחר מספר חודשים ממועד החתמתו על ההסכם. ערטול, כפי שיובהר להלן, טען גם הוא כי התקיימה פגישה של ב. וע. אצל עו"ד ח'טיב, אולם כאמור, אין לפגישה הזו כל תימוכין ואין ספק שניתן היה להביא ראיות לכך, ודאי על ידי עו"ד ח'טיב שלבטח תיעד ברישומיו פגישה שכזו.

     

     

     

     

26. ג'סאן ערטול זומן בתחילה, כעד מטעמו של ב., אולם לא הגיע לעדות והאחרון ויתר על עדותו. בנסיבות אלו, עמד ע. על הבאתו של ערטול לעדות.

    בניגוד לטענת ב"כ ב. כי ערטול לא שיתף פעולה עימו, טען ערטול, בפתח חקירתו, כי עו"ד סבית, ב"כ של ב., כלל לא פנה אליו בעניין תיק זה ולא ביקש ממנו לחתום על תצהיר (עמ' 88 ש' 16) אולם חזר בו מיד בהמשך ומשיב לשאלה הנוגעת לשיחתו עם עו"ד סבית - "הוא אמר לי להגיש תצהיר" (עמ' 88 ש' 22).

    לגבי העסקה הנדונה, טען ערטול "אני מכיר את מישל אבו נסאר. אני יודע שהוא עובד בתיווך..." (עמ' 89 ש' 3). בהמשך, מסר ערטול כי פנה לאבו נסאר וסיפר לו שע. רוצה למכור את הנכס. ערטול העיד על עצמו כמי שעוסק במקרקעין וגם במעין תיווך (עמ' 89 ש' 5-11). ערטול העיד כי היה עד להעברת כספים "אני זוכר שראיתי אותם (הכוונה לב. ולאבו נסאר – ר.ג.מ) פעם שילמו 30,000 ₪ ופעם אולי 20,000 ₪ במסעדה שהיינו יושבים היו מעבירים לו כספים ואני קיבלתי ממנו 5 אש"ח מע. כי הוא הבטיח שיעביר לי כסף עבור המכירה" (עמ' 91 ש' 27).

    ערטול נשאל לגבי חלקו של עו"ד ח'טיב בעסקת המכר וטען כי אינו יודע אם עו"ד ח'טיב הכין את ההסכם, אך לדבריו, באחד הימים הלך עם ע. וב. והם נכנסו לשבת עם עו"ד ח'טיב, כאשר ערטול ממתין לדבריו בחוץ. לאחר שע. חזר, הוא סיפר לערטול כי "חתם על יפוי כוח כדי שיבטלו לו את המשכנתא" (עמ' 92 ש' 12) ובכך יש כדי לחזק את גרסתו של ע. כי לא הבין שהוא חותם על הסכם מכר אלא סבר כי הוא חותם על מסמכים שנועדו לצורך טיפול במשכנתא.

     

    יצוין כי ג'סאן ערטול הושעה מלשכת עורכי הדין בחודש אוקטובר 2015 עד לחודש יולי 2017 אז הוצא מחברות בלשכה, כך עולה מתעודת עובד ציבור מטעם לשכת עורכי הדין (ת/7). כלומר, בזמנים הרלוונטיים לאירועים הנדונים בתיק זה, ג'סאן ערטול לא היה חבר בלשכת עורכי הדין ולא היה מורשה לעסוק בעבודה ייחודית לעורכי דין. אציין כי זולת טענותיו של ב. בדבר ייצוג משפטי שניתן לע. על ידי ערטול וטענה דומה שנשמעה מפיו של מישל אבו נסאר (להלן) יתר המעורבים אינם טוענים כך.

     

27. מישל אבו נסאר מסר בתצהירו כי היה איש עסקים בתחום הרכב והמסעדנות אולם הוכרז כפושט רגל והוא עובד, בעת החתימה על התצהיר, כשכיר. לדבריו, יש לו יחסים טובים עם ב. ועם ע. ובמסגרת זו פנה אליו ע. וביקש את עזרתו במכירת בית אשר בבעלותו. טענה זו סותרת את טענתו של ע. שלדבריו כלל לא התכוון למכור את הנכס והיא גם סותרת את עדותו של ערטול אשר טען כי הוא אשר פנה לאבו נסאר בשמו של ע. (עמ' 89 ש' 3). בעדותו שינה אבו נסאר את גרסתו וטען כי ע. פנה אליו כאשר עימו ערטול, טענה שלא נשמעה קודם לכן, ואמר לו שהוא מעוניין למכור את הנכס (עמ' 71 ש' 4).

    אבו נסאר מסר כי חיבר בין ב. לע. ולאחר מו"מ נחתם חוזה מכר בתאריך 25.8.16. לדבריו, הוא היה עד להעברת כספים מב. לע., חלקם באמצעותו, עד לכיסוי מלוא התמורה אשר שולמה גם באמצעות כיסוי חובות ובכללם משכנתא אשר רבצה על הנכס. חלק מן הפגישות התקיימו במשרדו של עו"ד עמראן ח'טיב וע. גם מוקלט כשהוא מאשר שקיבל את מלוא התמורה. לדברי אבו נסאר, בחלק מן הפגישות נכח בשם ע. עו"ד ג'סאן ערטול שהיה עד לקבלת הכספים. כלומר, לשיטתו של אבו נסאר, בסתירה לגרסת ערטול, ערטול לא יזם ולא תיווך אלא שימש כעורך דין. כאמור, ערטול לא היה עו"ד בתקופה הרלוונטית לעובדות הנדונות בתיק זה. לדברי אבו נסאר בתצהירו, הופתע לשמוע כי אחיו של ע. מתכחש ומתנגד לעסקת המכר בין ע. לבין ב..

    לדבריו, לצורך החתימה על תצהירו, הגיע לעורך הדין של ב. מבלי ששוחחו איתו קודם לכן, נתנו לו תצהיר, עבר עליו וחתם (עמ' 71 ש' 21-26) בחקירה חוזרת לב"כ של ב., אישר כי ישבו יחד למעלה מחצי שעה והוא נשאל "איך הכרת מה עשית" (עמ' 83 ש' 34).

    ב. טוען כי שילם לאבו נסאר עבור התיווך בעסקה 3000 ₪ (עמ' 43 ש' 1). אבו נסאר לא התייחס לכך בתצהירו, אך הודה, בחקירתו בבית המשפט, כי קיבל את הסכום האמור מב. (עמ' 72 ש' 13). לדבריו מע. לא קיבל דבר למרות שע. הבטיח שיפצה אותו (עמ' 72 ש' 22).

    הוא אינו מתווך ואין לו רישיון אבל הוא זה שתיווך בעסקה, כמו עסקה "בין חבר לחבר" לדבריו (עמ' 71 ש' 4).

    אבו נסאר נשאל בדבר היכרותו עם ע. וענה "הוא בגילי מהעיר נצרת, כנסיה, לא זוכר איך בדיוק" (עמ' 72 ש' 30). בהמשך מסר כי היה בביתו "היינו משחקים אצלו מזמן קלפים, בבית של אמא שלו" (עמ' 72 ש' 35). כאשר נשאל לגבי העברת כספים, טען שחלק מהכסף הוא בעצמו העביר לע. (עמ' 74 ש' 3). מוסר גרסה לא עקבית בעניין סכומי הכספים ששולמו "אני זוכר שעד שחתמנו את החוזה והוא אמר לי הגיע ל- 440,000-450,000 ₪....ביום שחתמנו את ההסכם" (עמ' 74 ש' 7), בהמשך נשאל האם שולם סכום זה לפני החתימה ומשיב "משהו כזה. 3-4 פעמים אני העברתי 25,000 ₪ באופן אישי ופעם ב." ומתקן "אני העברתי 4 פעמים 25,000 ₪. אני לא זוכר בדיוק. זה היה לפני 3 שנים" (עמ' 74 ש' 11) והוא ממשיך ונשאל האם העביר ב- 3 הזדמנויות או ב- 4 הזדמנויות ולדבריו – ב- 4 הזדמנויות אך מאשר הפעם תשלום בסכום שונה ממה שמסר קודם לכן וכעת כבר מדובר ב- 30,000-35,000 ₪ (עמ' 74 ש' 16). לקראת סיום חקירתו, חוזר, שוב, על הטענה כי שילם לע. 4 פעמים וביתר הפעמים, ב. מסר לע. את הכסף וכשנשאל באלו סכומים מדובר, משיב "גם אותם סכומים 30, 35, 40 " – כך ששוב יש סתירות בנושא זה.

    בהמשך, שוב חוזר לסכום שצוין על ידו קודם לכן וטוען "הוא רצה 25 אז הבאתי לו 25" (עמ' 74 ש' 23).

     

    כאשר נשאל איך קיבל מע. אישור על כך שקיבל את הכסף, השיב "מילה שלו" (עמ' 74 ש' 31) אך כאשר עומת עם העובדה שהקליט פגישות ונשאל מדוע לא הקליט את התשלומים, טען "הקלטתי, יש אחד שהוקלט אצלי בבית" (עמ' 74 ש' 33) והסביר את הסתירה בין תשובותיו כך: "כי אח"כ ידעתי שאין לו מילה" (עמ' 74 ש' 35) ומסביר "אחרי שהתפוצץ" וכשנשאל האם היה זה לאחר שנחתם החוזה משיב: "לא. אחרי שהסתבכו הדברים" (עמ' 75 ש' 1-3). גם גרסה זו אינה מחזיקה שכן מיד בהמשך, כאשר נשאל האם החליט להקליט אחרי שהחוזה נחתם, הוא משיב: "יש חלק שאולי לפני, כי אני אוהב תמיד לצלם דברים טובים". אבו נסאר נשאל האם הקליט את הפגישות אצל עו"ד ח'טיב ומשיב "אולי אחת" (עמ' 75 ש' 7) והסיבה להקלטה לדבריו "אני הקלטתי, הייתי מבסוט שעשיתי משהו בחיים, אמרתי יאללה נקליט" ומספר כי בפגישה היו עו"ד ח'טיב, ע., הוא וב. (עמ' 75 ש' 19-23).

    חוסר העקביות והסתירות בדבריו של אבו נסאר באים לידי ביטוי גם בהמשך, כאשר בניגוד לנטען קודם לכן, מסתבר כי אבו נסאר הקליט פגישות נוספות עם ע., נוסף על זו אצל עו"ד ח'טיב וזו בביתו והפעם הוא מוסיף מקום הקלטה נוסף "בריכת חרבג'י" (עמ' 77 ש' 34) וכאשר התבקש להסביר מדוע הקליט את הפגישה בביתו, מסר לגבי פגישה זו כך: "ידעתי שהוא משקר ורצה עוד 10 אלף ₪ לחגים, הבאנו לו עוד 10,000 ₪, האמנו לו, אמרנו לו שישבע שקיבל ושלא חייבים לו כלום. אני אמרתי לו שישבע שקיבל. זה היה בחודש 12 בחג המולד וההסכם נחתם באוגוסט" (עמ' 78 ש' 1-3) כשנשאל האם מדובר בהשלמה לסכום התמורה השיב "זה היה מרצון טוב" (עמ' 78 ש' 7).

    בהמשך חקירתו מסתבר, עניין שנעלם מתצהירו, כי אבו נסאר עובד כנהג שכיר אצל לא אחר מאשר ב., אשר עבורו פעל ומטעמו הגיע לעדות.

    אבו נסאר נשאל ביחס לביקוריו בנכס המדובר וטען כי היה בבית אמו של ע.. כאשר נשאל האם היו איתו אנשים נוספים כאשר ביקר בבית אמו של ע., השיב "הייתי לבד" וכאשר נשאל האם ב. לא היה שם, השיב בלשון רבים "היינו פעם, ביקרנו. אני אצל ע. הייתי 30 פעם בבית שלו" אך כשנשאל מפורשות, שוב, האם ב. נכנס לבית, השיב "איתי לא נכנס. לא זוכר אם נכנסתי איתו" (עמ' 82 ש' 15-19). בהמשך מוסיף "אני הייתי משחק שם קלפים. חצי נצרת שיחקה שם" (עמ' 82 ש' 21) כלומר בניגוד לטענתו קודם כי היה בבית אמו של ע. לבד, כעת מתברר כי שיחק שם קלפים, שאז ברור כי לא היה שם לבדו.

     

28. כסיכום ביניים אומר כבר כעת, זולת ע., אשר בדבריו ראיתי לתת אמון באופן מלא ולא מצאתי דופי בהתנהלותו קודם להליך המשפטי ובמהלכו, עדויותיהם של כל יתר המעורבים, בעלי הדין והעדים מטעמם, ראויות לבחינה זהירה ודקדקנית, מי לאור התנהלות בעייתית, מי לאור שקריו.

    מצאתי עדויות מוטות, מטעות, מונעות מאינטרסים זרים ואולי אף מחשש לומר אמת, פן יבולע לעד. מצאתי עדויות מלאות סתירות של אנשים ולא ניתן להשתחרר מן הרושם כי המדובר באנשים שסרו מדרך הישר.

    סופו של יום, אני מקבלת את הגרסה כי ע. הוטעה בראשית הדברים לחשוב כי הוא זוכה לסיוע בפריסת חובות המשכנתא ואוים בהמשך, לאור מצבו הכלכלי העגום, חובותיו ומערכת הלחצים שבה היה נתון, על מנת שישתף פעולה וימכור נכס שכלל אינו שלו, זאת כאשר כל המעורבים, החל מה"מתווכים" השונים וכלה בב. רוכש הנכס, "גוזרים" את רווחיהם, בשיעור כזה או אחר, תוך שהם פועלים בחוסר יושר, בחוסר תום לב ולכאורה אף בניגוד לחוק.

     

29. כאמור העסקה הנטענת בין ע. לב. הושלמה ברישום בפנקס המקרקעין בתאריך 15.11.16. צו קיום הצוואה הראשון, עליו הסתמך ב., או מי מטעמו, במסגרת עסקת המכר עם ע., בוטל כאמור, עוד בתאריך 28.9.16 ואין מחלוקת כי שעה שנערך הסכם המכר בין הצדדים, היו הזכויות רשומות על שמו של אביהם של ע. וע., אשר הלך לעולמו שנים קודם לכן. רישום זה סותר את טענתו של ב. כי בעת רכישת הנכס היו הזכויות רשומות על שם אימו המנוחה של ע. ובניגוד להסכם המכר ממנו עולה כי הזכויות רשומות על שם ע..

     

    לצורך הכרעה בטענות הסותרות הנוגעות לבעלות בנכס, יש לבחון התקיימותם של התנאים המקנים זכות קדימה של רוכש מאוחר, בהתאם לתקנת השוק.

     

30. האם לע. היו או ישנן זכויות בנכס? המענה לשאלה זו הוא ברור – אין לע. ולא היו לו, כל זכויות בנכס, לא היום ולא אז, כאשר חתם על מסמכי המכר לב..

    לפנינו צו קיום צוואה אשר לפיו הזכויות בנכס נתונות לע. בלבד וזאת בהתאם לצוואת אימו המנוחה. בנוסף, לפנינו פסק דין הקובע כי הצוואה אשר העניקה לכאורה זכויות לע., היא צוואה מזויפת וצו קיום אותה צוואה – בטל.

    מכאן, שניים מתחרים על הזכויות בנכס – ע. היורש על פי דין ומנגד ב., אשר זכויותיו נרשמו בהתאם לעסקת מכר עם ע..

    ע. עמד בנטל המוטל עליו כתובע, בהציגו את צו קיום הצוואה הקובע את זכויותיו וכן לאחר שבוטל צו קיום הצוואה הראשון, אשר כאמור נתן תוקף לצוואה אשר לטענת ע. וע. תוכנה מנוגד היה לרצון אימם המנוחה וראיה נוספת שהוצגה בבית הדין היא העובדה כי אחותם אשר לכאורה נרשמה כעדה לצוואה, לא היתה עוד בין החיים במועד הנחזה להיות מועד חתימת האם המנוחה על אותה צוואה מזויפת (עמ' 10 ש' 9-11). בית הדין הגיע למסקנה כי הצוואה הראשונה זויפה והורה על ביטול צו קיום אותה צוואה. לא ראיתי כל ראייה שיש בה כדי להוביל למסקנה אחרת ובהקשר זה יוזכר כי מי שטיפל בצוואה הראשונה ובהוצאת הצו לקיומה היה עו"ד בושנאק.

    ככל שסבר ב. כי המדובר בצוואה אמיתית, ומשעה שע. הכחיש כי יוצג על ידי עו"ד בושנאק באותה בקשה, מצופה היה כי יביא אותו לעדות, אולם דבר זה לא נעשה והוא רובץ לחובתו של ב.. יצוין בהקשר זה כי בדיון קדם המשפט נמסר כי ב. שוקל הבאת עורכי הדין המעורבים לעדות ואף בתצהירו הצהיר ב. כי הוא ניסה להביא את עו"ד בושנאק לעדות, ללא הצלחה. כאמור, בסופו של יום, לא התבקש לזמנו באמצעות בית המשפט והוא לא הובא לעדות. מאחר שלכאורה, המדובר במי שהיה מעורב בשלבים מהותיים בהתנהלות הצדדים, הוא יכול היה לסייע לב. להוכיח את טענותיו ולכן, אי הבאתו מתפרשת לחובתו.

    לע., אם כן, אין כל זכות בנכס ולכן לא יכול היה להעניק לב. זכות כלשהי בנכס, גם אם חתם על הסכם מכר מולו וגם אם קיבל כספים עבור העסקה הנטענת.

    עם זאת, מקום בו מתקיימים תנאי תקנת השוק, עשוי הרוכש לזכות ולצורך כך, עובר הנטל אל הטוען לתקנת השוק, דהיינו אל ב..

    יציין כי טענה נוספת של ב. היא כי משעה שבעת הגשת התביעה היו הזכויות כבר רשומות על שמו של ב., גוברות זכויותיו על פני אלו הנטענות של ע.. בטענה זו אין ממש, שעה שהעסקה צריכה להיבחן במועדים הרלוונטיים ובהתאם למבחני תקנת השוק. העובדה שהעסקה הושלמה ברישום מתחייבת לצורך קיום תנאי סעיף 10 לחוק המקרקעין, אך אין בכך די כדי לטעון לזכויות בנכס, אלא יש לבחון את כל יתר התנאים האמורים בחוק.

    מכאן, יש לבחון האם עומד ב. בתנאי תקנת השוק.

     

31. הסתמכות על המרשם

     

    תקנת השוק באה לחזק את מעמדו של המרשם עד כדי כך שבנסיבות המתאימות, עדיפות זכויותיו של רוכש על פי תקנת השוק על פני זכויותיו של בעל הזכות במקרקעין. לאור התוצאה האמורה, נקבע פעם אחר פעם כי "הפגיעה בבעל הזכות המקורית הנגרמת בעטיה של תקנת השוק מצריכה נקיטת זהירות יתר ומחייבת בחינה מדוקדקת על מנת לוודא כי תנאי תקנת השוק אכן התקיימו". מטעם זה "הקפידה הפסיקה לתחום את ההגנה הניתנת על-פיסעיף 10לחוק ולהחילה רק לגבי מקרים מובהקים של הסתמכות על הרישום, דהיינו כאשר מי שרשום כבעל הזכות שנרכשה איננו בעליה לאמיתו של דבר בשל רישום שאינו נכון. לעומת זאת, לא הכירה הפסיקה בתחולתה של תקנת השוק במקרקעין במקרים אחרים, אשר בהם התחזה המוכר לבעל הזכות הרשומה, למשל באמצעות ייפוי כוח מזויף, שכן במקרה כזה ההסתמכות היא על ייפוי הכוח ולא על הרישום (ראו: ע"א 2680/90 ס.מ. יצירה השקעות ופיתוח בע"מ נ' מוזאפאר, פ"ד מ"ט (1)649 בעמ' 659 (1995) (להלן: עניין יצירה השקעות); חנוך דגן קניין על פרשת דרכים 277-279 (2005) (להלן: דגן); מיגל דויטש קניין כרך ד 263-266 (2007) (להלן: דויטש); ויסמן בעמ' 312). במילים אחרות, סעיף 10לחוק המקרקעיןמבטיח את רוכש הזכות במקרקעין בתום לב ובתמורה רק מפני הסכנה הצפויה לו במקרה שבו יתגלה בדיעבד כי הבעלים הרשום במרשם אינו בעל המקרקעין."

    (ע"א 767/11 ג'הנשה להיגי נ' עזורי, פ"ד סו(2)853 ) (ההדגשה שלי – ר.ג.מ.).

     

    בענייננו, אקדים ואומר, ב. לא הסתמך על המרשם, אלא לכל היותר על צו קיום צוואת האב המנוח ועל צו קיום צוואתה של האם א. המנוחה, שכן כאמור, אין חולק כי במועד חתימת הסכם המכר, הבעלים הרשום היה האב המנוח. במצב דברים זה, ברי כי אין די בכך כדי לקיים את התנאי הדורש הסתמכות על המרשם. צו קיום צוואה אינו מקיים את דרישת ה"מרשם".

    ארחיב להלן בעניין, אולי מעבר לצורך, משעה שאין מחלוקת בדבר זהותו של בעל הזכויות בזמנים הרלוונטיים כפי שמופיע בלשכת רישום המקרקעין.

     

    ב. טען בתצהירו כי במועד חתימת ההסכם, היו הזכויות בנכס רשומות על שם המנוחה א. א., טענה שקרית כאמור, אשר ממילא נסתרה לא רק באמצעות המרשם, אלא גם בדבריו של ב. בעצמו. כאשר נשאל ב. האם בדק בנסח הטאבו מי רשום כבעלים של הנכס השיב כך: "לא בדקתי שום דבר. אמרתי לך עורך הדין שלי מטפל" (ראו בעמ' 42 ש' 33-34). זאת ועוד, מן הראיות אשר הוגשו עולה כי ההסכם נחתם ביום 25.8.16 ואילו הבקשה לרישום שרשרת הזכויות מהמנוח נ. א., דרך המנוחה א., דרך ע. ועד ב., הוגשה רק כחודש לאחר מכן, ביום 26.9.16. בעדותו מסר ב. בהקשר זה, בניגוד לאמור בכתב ההגנה (ראו בסעיף 11א) כי הסתמך על היתר הבניה ועל דבריו של ע. כי הוא הבעלים של המבנה והוא המחזיק בו. כאשר הקשה בא כח התובע השיב ב. כך:

    "ש: אתה הסתכלת בהיתר, ראית את השם שלו

    ת:שהוא הבעלים שהוא המחזיק שם. לא עניין אותי ולא קלטתי מה שמסביב.

    ש: נכון שאתה לא ראית שום נסח טאבו שהנכס רשום על שם ע.

    ת: לא ראיתי. יש עורך דין שלי שטיפל בזה"

    (ראו בעמ' 37 ש' 26-29)

    בהמשך, השיב כך: "אני רק ראיתי את השם שלו, שהוא רשום פה שהוא הבעלים היחידי ואת הבניין ראיתי ולא צריך התעניין במסמכים כשהבניין מולי" (ראו בעמ' 40 ש' 1-2) בהמשך עדותו, עומת ב. עם היתר הבניה, אשר בניגוד לטענתו כולל אך ורק שתי קומות: קומת הקרקע שכוללת מחסנים וקומת מגורים אחת שכוללת רק עמודים תומכים ועודנה ריקה מקירות ומחיצות.

    הנה כי כן, ב. הסתמך על היתר הבניה (עמ' 35 ש' 15-18, עמ' 36 ש' 10) ולא על נסח רישום (עמ' 37 ש' 28-32, עמ' 39 ש' 25-30, עמ' 40 ש' 29, עמ' 42 ש' 34).

    כאשר נשאל היכן בהיתר הבניה מצוין כי ע. הינו הבעלים של הנכס השיב: "לא רשום פה. אבל כשיש פה השם שלו, על ההיתר, אז למי הבניין" (עמ' 39 ש' 30). את צו קיום הצוואה הראשון, ראה לדבריו לראשונה רק אחרי החתימה על החוזה, כאשר עורך דינו, עוה"ד ח'טיב החל את הטיפול ברישום הזכויות (עמ' 36 ש' 13-15). לעניין היתר הבניה, יובהר כי עסקינן במסמך אשר ניתן להוציא גם על שמו של מי שאינו בעל המקרקעין כפי שגם אירע כאן, כאשר היתר הבניה הוצא עוד בחייו של האב המנוח אשר קבע כי הבכור, ע., הוא שצריך לבנות (עמ' 13 ש' 17). אין בהיתר הבניה כדי ללמד על זכויות קנייניות, ודאי שאין בכך כדי למלא את התנאי הקבוע בסעיף 10 לחוק המקרקעין.

    יוצא, אם כן, כי בפני ב. היו לכל היותר, היתר בניה על שמו של ע. וצו קיום צוואה אשר הקנה לע., לכאורה, את הזכויות בנכס. שמו של ע. לא הופיע כבעל זכויות במרשם ולכן ב. אינו יכול לטעון כי הסתמך על המרשם בעת שרכש, לטענתו, את הנכס מע.. העובדה כי בהסכם המכר נכתב כי הזכויות בנכס נתונות לע. – אין בה דבר, אלא רק סתירה נוספת בין ההסכם לבין הדברים כהווייתם, סתירה אחת מיני רבות אשר חלקן מוזכרות במסגרת פסק הדין.

     

    ע. נחקר אודות היתר הבניה, המשכנתא שנלקחה על ידי ע. לטובת הבניה והשאלה מה בדיוק בנה ע., אולם כל השאלות הללו, אשר נדמה כי נשאלו על מנת להוכיח כי לע. היו זכויות בנכס, אין להן כל משמעות, שכן אין חולק כי הזכויות היו רשומות על שמו של האב המנוח בעת החתימה על הסכם המכר ובנוסף, צו בית הדין חלוט ולא היו עליו עוררין ולפיו, האם המנוחה ציוותה את הזכויות בנכס לע. בלבד. מעבר לצורך יצוין כי לפי עדותו של ע., שלא נסתרה, אמו שילמה עבור הבניה, כך גם אביו ואפילו הוא בעצמו (עמ' 16 ש' 13-25).

    לסיכום עניין זה, ברי כי ב. לא הסתמך על המרשם שעה שהתקשר עם ע. בהסכם המכר ואין די בהסתמכות על צווי קיום צוואות מהן הסיק כי לע. זכויות בנכס. מכאן לא מתקיים תנאי זה, הנדרש לצורך קבלת טענתו המבוססת על סעיף 10 לחוק המקרקעין.

     

     

32. תמורה

     

    על פי עדויותיהם של ב. והעדים מטעמו, העביר ב. לע., עוד טרם נחתם הסכם המכר, חלק מן התמורה עבור הנכס. לטענת ב., חלק מן התמורה הועברה לע. במזומן וחלקה הועבר באמצעות כיסוי חובותיו של ע. ובכלל זה חוב משכנתא אשר רבץ על הנכס.

     

    ב. טען בתצהירו כי סכום התמורה המוסכם הועמד על 942,000 ₪ השווים במועד החתימה על ההסכם ל- 250,000 $ (ראו בסעיף 2 לתצהירו) כאשר מסכום התמורה קוזזו הסכומים בהם נשא ב., כך מתוך תצהירו: "חוב משכנתא של ע. לטובת בנק ירושלים בסך של כ- 90,000 ₪, שכ"ט בא כוחו של בנק ירושלים בסך של כ- 10,530 ₪, חוב לעיריית נצרת בסך של כ- 55,000 ₪ ובסך 3,830 ₪, חובות הוצל"פ בסך של כ- 7,500 ₪ וכד' ואשר נשאתי בהם על חשבון התמורה המוסכמת הנ"ל, בסך כולל של 18,000 ₪. בנוסף נשאתי בתשלום מס השבח החל לפי הסכם המכר על ע." (ראו בסעיף 3לתצהיר).

    בעדותו ציין כי עד למועד החתימה על ההסכם שילם 50% מסך התמורה ויחד עם סך של 5,000 $ (ראו בעמ' 27 ש' 14-17) אשר שולם במועד החתימה על ההסכם, הגיע לכמחצית מהסכום המוסכם (ראו בעמ' 27 ש' 21-24). כאשר התעקש ב"כ התובע לקבל תשובה ברורה ביחס לפריסת התשלומים ומועדם, לא ידע ב. להשיב תשובה ברורה ולדבריו: "לא זוכר בדיוק.... בדיוק אני לא זוכר. בוא נגיד הגעתי לחמישים אחוז... עבר 10 פעמים. פעם נתתי 40,000 ₪, פעם 25,000 ₪ ופעם 30,000 ₪ ...וחלק מהכסף הועבר למתווך שהוא מכיר אותו טוב שהוא העביר לו את הכסף..." (ראו בעמ' 27 ש' 26-34 ובעמ' 34 ש' 4-6). כאשר חלק מהחובות שרבצו על ע., שולמו וסולקו על ידי ב. (ראו בע' 30 ש' 31-33, בעמ' 31 ש'1-6 ובעמ' 32 ש' 14-28) ועוד, כפי שטען בתצהירו, שב ב. וחזר על כך שבניגוד להסכם המכר, נשא הוא בתשלום עבור מס שבח אשר אמור היה לחול על המוכר דהיינו על ע. (ראו בעמ' 33 ש' 17-18). בעדותו עלה כי סכום של 90,000 ₪ אשר שולם לכיסוי הלוואת המשכנתא, שולם באמצעות חברה לניכיון צ'קים: "שאני מנקה (כך במקור- ר.ג.מ) שיקים מאיפה שאני מקבל מהקליינטים ואני מעביר לחברה הזו והיא מעבירה חלק לחשבון שלי והיא העבירה למשכנתא" (ראו בעמ' 31 ש' 8-9), כאשר נשאל ב. בהמשך האם יש לו אסמכתא על העברת הכספים, השיב בשלילה (ראו בעמ' 31 ש' 26-27). כאשר נשאל ב. מדוע אין ביטוי בחוזה לתשלומים אשר שולמו זה מכבר לפני החתימה על החוזה, הטיל את האחריות על עורך דינו עמראן ח'טיב (עמ' 76 ש' 11).

     

    בעדותו חזר ב. על הטענה כי סכום התמורה המוסכמת עמד על 250,000 $ (עמ' 26 ש' 35-36) ולדבריו, סכום התמורה אושר על ידי ע. לאחר שהתייעץ באנשים נוספים והשתכנע כי המחיר הולם את התמורה ואת צרכיו (עמ' 42 ש' 2-4). כל הסכום, כך לטענת ב. שולם במזומן, מבלי שהיה לכך כל תיעוד (עמ' 32 ש' 11-28) – זאת עד לגובה של כמחצית מסכום התמורה שכן החלק האחר שולם באמצעות כיסוי חובותיו של ע..

    מנגנון לתשלום התמורה לא צוין בחוזה ובכלל זה עלה כאמור, כי לטענת ב., עובר לחתימה על ההסכם שולמה זה מכבר מחצית מהתמורה, תאריכים בהם שולמו סכומים אינם ידועים ולא הוצגו ראיות המעידות על מועדי התשלום וסכומים מדויקים (עמ' 27 ש' 1-36). לטענת ב., הסכומים ששולמו לע. היו במזומן, כך גם טענו עדים נוספים (עמ' 34 ש' 4-6 ועמ' 34 ש' 10). גם ביחס לחוב המשכנתא, אין אסמכתא כי הסכום שולם על ידי ב. כטענתו זאת כאמור מאחר והסכום הועבר על ידי חברה לניכיון שיקים (עמ' 3 ש' 18) והעדר ראיות לכך.

    תשלומים נוספים, מלבד כיסוי חוב המשכנתא ותשלום חוב לעירייה בגין ארנונה, ששולמו ללא אסמכתאות מתאימות ובאופן שמנוגד למוסכם בחוזה, ב. טוען כי שילם גם מס שבח, אף שבחוזה צוין כי המוכר יישא בתשלום זה (עמ' 17 ש' 24) כמו כן, שילם חוב שרבץ על ע. בהוצאה לפועל (עמ' 34 ש' 1).

    אשר לסכומים אשר שולמו לטענת ב. לע., עיון בעדויות בעלי הדין והעדים מטעמם מלמד על סתירות של ממש ביחס לסכומים, למועדים, לתיעוד התשלומים וכיוב' כפי שסקרתי מעלה, עד כדי כך שלא ניתן לקבוע אם שולמו כספים ובעיקר – אלו סכומים שולמו והאם שולמה מלוא התמורה.

    אכן, ע. אישר כי קיבל כספים, לטענתו תחת איומים (עמ' 49 ש' 23 ואילך), אולם לדבריו, אמרו לו ששילמו משכנתא ועוד כ- 120,000 ₪ והוא בעצמו קיבל במזומן סכום שנע בין 150,000 ₪ ל- 170,000 ₪. לטענת ע., לא קיבל את התמורה המלאה, אלא באופן חלקי בלבד.

    בנוסף, בסוגיית התשלום ל"מתווכים" בעסקה, כאשר נשאל ב. לפי איזה נוסחה חושבה העמלה של המתווך, השיב: "לא קיבל. הוא העביר לו את הכסף..." (ראו בעמ' 27 ש' 36) וכאשר נשאל על התשלום ששולם למישל אבו נאסר, אשר לפי הצדדים תיווך בעסקה, מסר ב. בהמשך עדותו כי שילם לו סך של 3,000 ₪ עבור שירותי התיווך (ראו בעמ' 43 ש' 1-2). אבו נסאר אישר בעדותו כי אכן תיווך בעסקה וקיבל תמורה (עמ' 72 ש' 2) למרות שהוא אינו מתווך במקצועו ואין לו רישיון לתיווך (עמ' 71 ש' 28 ועמ' 72 ש' 12). לדבריו: "זו לא עסקה של תיווך, אלא בין חבר לחבר..." (עמ' 72 ש'4 ועמ' 73 ש' 35).

     

    מן הראיות שהובאו בפניי לא ניתן לקבוע ממצאים ברורים בדבר הסכומים אשר שולמו לע. על ידי ב., או מי מטעמו. לשיטתו של ע. הוא קיבל, באמצעות תשלום החובות ובאמצעות תשלומים במזומן, סך כולל של כ- 370,000 ₪ עד 400,000 ₪, זאת כאשר סכום התמורה לפי הסכם המכר עמד על 250,000 $.

    כאמור, בידי ב. אין ראיות על אודות מספר התשלומים ששולמו ושיעורם והסתירות בינו לבין עדים אחרים ובין האמור בהסכם - הן רבות ומהותיות.

    במצב דברים זה ולנוכח מידת האמון הנמוכה שראיתי לייחס לעדותו של ב. ולעדים אשר הגיעו מטעמו, עדים בעלי עניין ואינטרסים בעסקת המכר וביחסים עם ב., בשל ריבוי הסתירות ונוכח הטענות בדבר המהלכים שהובילו לחתימת הסכם המכר, בהעדר ראיות טובות ביחס לסכומים אשר שולמו זולת טענות בעל פה ובעלמא, הגעתי למסקנה כי ב. לא הוכיח כי שולמה מלוא התמורה בעסקה. גם העובדה המוסכמת כי מועד פינוי הנכס נקבע לשנתיים קדימה, מחזקת את מסקנתי כי התמורה לא שולמה במלואה.

    תימוכין נוסף למסקנתי האמורה מצוי בהסכם המכר, אשר לא קבע מנגנון לתשלום, זולת הקביעה כי "מתחייב הקונה ישלם למוכר סך של מאתיים חמישים אלף דולר ארה"ב" (-כך במקור – ר.ג.מ.). כלומר, הקונה מתחייב, בלשון עתיד, לשלם, אולם מטענותיו של ב. עולה, לכאורה, כי באותו מועד שבו נחתם הסכם המכר, כבר שולמה מחצית התמורה בעדו – לכך אין זכר בהסכם וגם אין כל אסמכתא כי הכספים שולמו. ההסכם גם אינו כולל מנגנון הגנה כלשהו עבור כספים אשר כבר שולמו וגם בכך יש כדי להטיל דופי בטענה כי שולמו כספים. אם אכן שולמה מחצית התמורה באותו מועד – היעלה על הדעת כי ההסכם לא יכלול סעיפים אשר יגנו על הקונה אשר שילם מחצית משווי הנכס כאשר אין לטובתו רישום כלשהו, גם לא הערת אזהרה?

    לאור האמור, לא הוכחה טענתו של ב. לתשלום מלוא התמורה בעד הנכס ומכאן, גם תנאי זה הקבוע בסעיף 10 לחוק המקרקעין ולפיו תשולם מלוא התמורה עבור הנכס - אינו מתקיים.

     

33. תום לב

     

    ב. טען כי רכש את הנכס בתום לב כאשר דווקא התנהלות האחים ע. וע. היא הפסולה בכך שהשניים רקמו נגדו קנוניה במטרה לנשלו מהנכס.

    לטענתו, ביצע את העסקה בתום לב (ראו סעיף 12 לתצהירו), לאחר שסמך על עורך דינו ובמקביל נתן אמון בע.. בשל כך, לטענת ב., עוד בטרם נחתם חוזה בינו לבין ע., החל להעביר אליו תשלומים על חשבון סכום התמורה, כאשר הוא סומך על היכרות מוקדמת שלו עם ע. ובני משפחתו, היכרות רבת שנים לטענתו (עמ' 26 ש' 5-12) ב. תאר היכרות עמוקה: "מכיר אותו יותר מאחים" (עמ' 35 ש' 22), "עובר שם כל יום" (עמ' 35 ש' 23) בינו לבין ע. ובני משפחתו אולם בעדותו התברר כי לא כך הדבר כך למשל לא ידע כי ע., אחיו של ע. מתגורר בקומת המגורים העליונה (עמ' 35 ש' 8-13) וכאמור, ע. הכחיש מכל וכל היכרות כלשהי עם ב. עד לחודש דצמבר 2016 (ראו עמ' 45 ש' 18), ודאי שלא קשר קרוב כפי שניסה ב. לטעון.

    כאשר נשאל ב. על ידי בית המשפט כיצד מתיישבת טענתו ליחסים קרובים "כמו משפחה" עם ע., עם הודאתו בעדותו כי כלל לא ידע על אודות מגוריו של ע. בקומה העליונה, התחמק ב. ממתן תשובה (עמ' 35 ש' 15-17).

    הסתירות בגרסתו של ב., התחמקותו והימנעותו ממתן תשובות ענייניות לשאלות מסבכות, מובילות למסקנה כי יש להעדיף את גרסתו של ע. בעניין זה, לפיה לא היתה היכרות בין ע. לב. קודם שנתקלו זה בזה בקשר לנכס המדובר.

     

     

    גם ביחס לאופן שבו נולדה העסקה וביחס לניהול המשא ומתן קודם לכריתת ההסכם, גרסתו של ב. ועדיו עמוסת סתירות. בפתח תצהירו ציין ב. כי "במועד החתימה על ההסכם היה ע. שקוע בחובות עד צווארו ורבצו עיקולים ... לרבות חוב משכנתא ... חוב לעיריית נצרת .. חובות הוצל"פ..." (ראו בסעיף 3 לתצהיר), ב. ציין בעדותו כי קיבל מידע אודות הנכס והוצאתו למכירה, ממישל אבו נאסר (עמ' 25 ש' 30-31). ב. מציג את מישל אבו נאסר כמתווך (עמ' 1-2, ש' 20-29), לדבריו הנכס ממוקם בסמוך לבית מגוריו, באותה השכונה והוא מכיר את הנכס שנים רבות (עמ' 25 ש' 31 ועמ' 26 ש' 14-15).

    ב. טען בעדותו כי ע. הגיע לפגישה מיוצג על ידי עורך דינו, ערטול (עמ' 26 ש' 1-2, עמ' 29 ש' 5-11) "עורך הדין ערטול היה בצד של ע." (עמ' 30 ש' 14-17). מנגד, התעקש ערטול כי כלל לא ייצג את ע. אלא אך ורק תיווך בעסקה (עמ' 89 ש' 3), גם ע. טען כי לא היה מיוצג על ידי עו"ד וכאמור, ערטול כלל לא היה עורך דין בתקופה הרלוונטית. בנוסף, כפי שכבר הוזכר, גם בעדותו של עו"ד ח'טיב, אשר העיד כי ייצג את ב. בעניינים משפטיים שונים במשך שנים קודם לעסקה הנדונה כאן, ניתן מענה סותר בשאלה את מי ייצג עו"ד ח'טיב בעסקה, האם את הצדדים שניהם או את ב. בלבד ומסקנתי מן האמור היא כי ע. לא היה מיוצג לכל אורך התהליך וכי הניסיון להציג את ערטול כבא כוחו, כאשר האחרון כלל לא היה עורך דין בזמנים הרלוונטיים, נעשה רק במטרה לשוות לעסקה נופך של עסקה רגילה ולגיטימית.

    כפי שצוין מעלה, נסיבות הגשת הצוואה הראשונה ומתן הצו לקיומה – לא הובהרו. ב. בחר שלא להביא את עו"ד בושנאק על מנת להעיד על הפרשה ומעדותו של ערטול עולה קשר מטריד בינו לבין עו"ד בושנאק, אולם כאמור, מעבר לתחושה הלא נוחה – לא הובאו ראיות אשר יאפשרו קביעת ממצאים של ממש בעניין זה. כאשר נשאל ערטול על היכרותו עם עוה"ד בושנאק ציין כי עו"ד בושנאק מייצג אותו בהליכים משפטיים שנפתחו נגדו ובנוסף, גם העביר לטיפולו תיקים אחר שהוצא מן הלשכה (עמ' 90 ש' 16-27), בהמשך עדותו עלה כי לשניים, ערטול ובושנאק יחסים מקצועיים משמעותיים (עמ' 91 ש' 2-4). ערטול הבהיר כי לא ניסח את הסכם המכר (עמ' 92 ש' 8-9) וגם מדברי עו"ד ח'טיב לא עלתה מעורבות כלשהי משפטית של ערטול. ערטול לא נכח בעת החתימה על ההסכם והוא אף ציין, כפי שהוזכר מעלה, כי המתין מחוץ לפגישה ובתומה, כאשר הלך עם ע., סיפר לו האחרון כי חתם על ייפוי כוח לצורך ביטול המשכנתא (עמ'92 ש' 11-13).

    מעורבותם של ערטול ואבו נסאר והקשר ביניהם גם אלו לא קיבלו מענה ברור, שכן בין דבריהם של השניים סתירות של ממש הנוגעות לראשיתה של העסקה. כך למשל ציין ערטול כי פנה לאבו נסאר בעניין מכירת הנכס על ידי ע. מאחר שידע כי אבו נסאר עוסק בתיווך (עמ' 89 ש' 3-4) בסתירה גמורה לטענתו של אבו נסאר לפיה זוהי העסקה הראשונה שהוא מתווך בה.

    אוסיף ואומר כי גם עיתוי הגשת בקשות הרישום השונות על ידי ב"כ של ב., מטריד והרושם הוא כי עם היוודע דבר ההליך לביטולו של צו הקיום הראשון, אץ רץ ב. באמצעות בא כוחו, במטרה להשלים את רישום הזכויות על שמו, חרף צו המניעה וההליכים בבית הדין. בעניין זה אזכיר, חובת תום הלב הנדרשת לצורך עמידה בתנאי תקנת השוק, מתייחסת לכל שלבי העסקה וזאת עד לרישומה כדין. מכאן, בכל שלב שבו נהג הרוכש בחוסר תום לב, עלול הדבר להוביל לדחיית טענתו.

    ע. טוען כי הגיע אל עוה"ד ח'טיב על מנת שיסייע בידו להפחית את סכום המשכנתא בפניה לוועדה (עמ' 45 ש' 30-32). גרסה זו מצאה ביטוי גם בעדותו של עוה"ד ח'טיב שאשר כי החתים את ע. על מסמכים לוועדה להפחתת חוב המשכנתא (עמ' 60 ש' 18-24) ואישר כי ע. הגיע אליו לטיפול בהפחתת המשכנתא מול הוועדה הבין משרדית (עמ' 62 ש' 31-36), כאשר הבקשה נושאת תאריך 31.7.15. כמו כן טיפל עבור ע. בתיק הוצל"פ שנפתח נגדו בגין חובות לעיריית נצרת, הבקשה נושאת תאריך 18.7.16, כשנה לאחר מועד הגשת הבקשה להפחתת חוב המשכנתא.

    מן האמור עולה כי החל מתחילתה של השתלשלות העניינים אשר הובילה לעסקה ועד למועד רישומה, נוצר הרושם כי המדובר בעסקה שאינה כשרה ובוודאי שאינה בתום לב. המעורבים בה חתרו איש איש לביצועה כאשר טענותיו של ע. כי הוטעה והולך שולל, לא רק שאינן נסתרות, אלא שהן גם מקבלות תימוכין בראיות אחרות.

    לכך יש להוסיף את הרושם אשר נוצר במהלך עדותו של ב. בבית המשפט, כי הוא מנסה לחמוק ממתן מענה כל אימת שהשאלה אינה נוחה לו (למשל בעמ' 35 ש' 15-18, עמ' 39 ש' 33-34 ועמ' 41 ש' 23-39) ומעבר לכך, ניתן היה להתרשם בחלקים שונים בעדותו כי הוא מבקש להעביר מסרים מאיימים.

    הסתירות הרבות, הרושם הבלתי אמצעי מעדותו של ב. ויתר העניינים אשר תוארו, כל אלו הובילו אותי למסקנה כי לא ניתן לתת אמון בגרסתו של ב. ובכלל זה ביחס לטענתו כי נהג בתום לב.

    אני מקבלת את טענותיו של ע. המבוססות על גרסת ע. כי הוא אוים על ידי גורמים שונים על מנת להוביל אותו לשתף פעולה בעסקת המכר. לא שוכנעתי כי ב. היה תם לב בעסקה זו. ניסיונו של ב. להציג עצמו כחבר המשפחה של ע. וע. לא צלח. הסבריו לפער בין נוסח החוזה למציאות והעדר הסבר סביר לכך שלטענתו, שילם מחצית מסכום התמורה עוד קודם לחתימת החוזה, ללא תיעוד וללא כל אמצעי להבטיח את זכויותיו, כאשר מנגד, טוען ע. כי שולם לו סכום נמוך בהרבה, אינם מתקבלים. התרשמתי מהתנהלות מתחמקת ומניפולטיבית מצידו של ב. ואני סבורה כי ההתנהלות כולה, למן תחילת הקשר בין ע. לב. ועד לרישום הנכס על שמו – היתה התנהגות חסרת תום לב.

    מכאן, גם בתנאי זה, הנדרש לצורך הוכחת תקנת השוק, לא עמד ב..

     

     

     

     

    סוף דבר

     

34. מן המקובץ לעיל עולה כי ב. לא עמד בנטל להוכיח כי עמד בתנאי תקנת השוק. הוא לא הוכיח כי הסתמך על המרשם שכן בעל הזכויות במרשם כלל לא היה ע., הוא לא הוכיח כי שילם את התמורה במלואה ואף לא הוכיח כי נהג בתום לב. לפיכך זכותו להירשם כבעלים על הנכס אינה גוברת על פני זכות הקניין הנתונה לע..

35. אשר על כן, אני מורה על ביטול עסקת המכר בין ב. לע. ועל מחיקת שמו של ב. כבעל הזכויות ב- 351/862 חלקים במקרקעין הידועים כגוש 16543 חלקה 110 בנצרת.

    יש להחזיר את המרשם על שמה של א. המנוחה ולאחר מכן, מכוח צו קיום הצוואה השני, רשאי ע. לפנות ללשכת רישום המקרקעין לצורך רישומו כבעל הנכס, בכפוף להגשת האישורים והתשלומים ככל שיידרש על ידי הגורם המוסמך.

36. כמו כן, ניתן צו לסילוק ידיו של ב. מן הנכס, בכל חלקיו וזאת לאלתר.

37. בנסיבות התיק ונוכח תרומתו של ע. להשתלשלות העניינים אשר הובילה להליך זה, אני מוצאת לחייב את ב. בהוצאותיו של ע. בלבד, שכ"ט עו"ד בסך של 30,000 ₪ ועל כך מע"מ כחוק בצירוף הוצאות בסך 2,000 ₪.

    הסכומים ישולמו בתוך 30 ימים מהיום אחרת יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

     

     

    המזכירות תמציא את פסק הדין לב"כ הצדדים.

     

    ניתנה היום, ד' תמוז תשפ"א, 14 יוני 2021, בהעדר הצדדים.