קריב ואח נ' אל חי

 הנתבעים שכנגד:

1. ישראל קריב 2. קארין לאונה 3. עו"ד נתן לם 4. יעקב לב

בשם התובע והנתבעים שכנגד 2-1: עו"ד נמרוד כנפי

בשם הנתבע והתובעים שכנגד: עו"ד לירון כהנא

בשם הנתבע שכנגד 3: עו"ד רות וקסמן (שאלתיאל)

בשם הנתבע שכנגד 4: עו"ד איתמר כץ

פסק דין

תביעה כספית בהיקף של 750,000 ש"ח, שדומה כי לא נועדה לקבלת כספים כלל אלא כדי לשמש ככלי בידי יזם ללחוץ על דייר שסירב לחתום על הסכם להריסת בניין ובנייתו מחדש לפי תמ"א 38/2, כי יעשה כן. תביעה שלא השיגה את יעדה, אלא הניבה תביעה שכנגד של רוב בעלי הדירות בבניין, שביקשו למחוק את הערות האזהרה שרשם היזם לטובתו להבטחת ההסכם, ולהביא להתנתקות מן היזם. זאת אגב הוספת סרח עודף בדמות תביעה בסך שלושה מיליון ש"ח "נזקים" בלתי מוכחים, כלי לחץ מנגד, כנראה בניסיון להניע את היזם להסכים. אם כבר הופנתה התביעה כלפי היזם, הופנתה גם כלפי כמה אחרים שעליהם יצא קצפם של בעלי הדירות, הם עורך דינם לשעבר ובעליה של דירה התומך ביזם. התביעות הטקטיות לא עשו את מלאכתן, וניסיונות ממושכים של הצדדים לייתר לא צלחו. מחיקה של הערות האזהרה, אך לא כל סעד כספי, תבוא בפסק דין זה.

רקע

1.במוקד המחלוקת: בניין ברח' הירקון 16 בתל אביב, ובו תשע דירות (חלקה 78, גוש 6916; להלן: הבניין). הנתבע והתובעים (הנותרים) שכנגד הם בעלי חמש מהן (להלן: בעלי הדירות; ונזכור כי אין הכוונה לכלל בעלי הדירות בבניין, כי אם למאפיין המשותף של הנתבע והתובעים כנגד).

2.הבניין הוא נושן, סדוק ונזקק לשיפוץ, אין חולק. בשנת 2005 החלה עיריית תל אביב בהליכי הכרזה על הבניין כמבנה מסוכן, המצריך עבודות חיזוק ושיפוץ. נכון לשנת 2010 הוגש כתב אישום (מתוקן) נגד בעלי הדירות. רק דבר זה הניע את בעלי הזכויות בבניין לתור אחרי פתרונות לחיזוק הבניין (נספח 2 לתצהיר בעלי הדירות). אחד מהם, מר רונן גבעתי (להלן: גבעתי), אדריכל במקצועו, שמע מעמיתה למקצוע את שמעו של התובע, מר ישראל קריב (להלן: קריב), איש עסקים, העוסק בבניה. גבעתי הציע לבעלי הדירות האחרים לפנות לקריב, וכך עשו. זו ראשיתה של מערכת יחסים הכוללת שלושה הסכמים רעועי-יסוד, התקדמות דלה בפתרון בעיותיו המבניות של הבניין, רגשות העולים על גדותיהם והתדיינות משפטית ממושכת ויקרה.

3.בעלי הדירות וקריב החלו להתדיין על פרוייקט לחיזוק ושיפוץ הבית לפי הוראות תמ"א 38. כרקע תמציתי וכללי ביותר, עד כמה שהדבר רלבנטי לענייננו: תכנית מתאר ארצית זו משנת 2005, לצד חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008 ותיקוניו (להלן: חוק התמ"א), יוצרים כיום מספר נתיבים שונים לבעלי בניינים נושנים החפצים בייצוב בניינם בלא להקלע להוצאות עתק להסתייע בקבלן או יזם הנוטל על עצמו את מלאכת הבניה ונהנה מתמורה בדמות יכולת לבנות ולמכור דירות חדשות בראש הבנין המחודש. נתיב הפעולה המוכר כיום כתמ"א 38/1, ולעת ההתקשרות הראשונית בין הצדדים היה היחיד הרלבנטי, הוא לחיזוק ושיפוץ הבניין, תוך הוספת דירות בראשו, שממכירתן ירוויח היזם. להסכם מסוג זה (שיכונה להלן וכפי שכונה בהליך: הסכם 1) כיוונו הצדדים. נתיב אחר לקימומו של הבניין הוא בדמות הריסתו ובנייתו מחדש, המוכר כתמ"א 38/2 ומגולם בתיקונים השונים לחוק התמ"א, המאוחרים להסכם 1. נתיב זה הוא שביסוד הסכם נוסף, שכרתו חלק מן הצדדים כמבואר להלן, ויכונה ככינויו בהליך: הסכם 2. אין בכך למצות כלל ועיקר (להרחבה עיינו: בג"ץ 64/17 מרכז השלטון המקומי בישראל נ' ממשלת ישראל (8.8.2017); מיכה גדרון, אהרן נמדר, תמ"א 38 (2012)): ישנם נתיבים נוספים בדין לענייני שיפוץ הבניין, אך לאלה לא הגיעו הצדדים, וטוב שכך, שכן גם במצב הקיים הצליחו למצוא עצמם בקלחת הסכמים חלקיים, סותרים ומעוררי מדנים.